Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, rinnovo di cucina e bagno, manutenzione, eventuale applicazione della prassi Dumont

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Numero d'incarto:

80.2013.179

Data decisione, Autorità:

01.10.2013, CDT

Titolo:

Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, rinnovo di cucina e bagno, manutenzione, eventuale applicazione della prassi Dumont

COSTI DI INVESTIMENTO

art. 134 cpv. 1 LT

Incarto n.

80.2013.179

Lugano

1 ottobre

2013

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del

Tribunale d'appello

composta dai giudici

Andrea Pedroli, presidente,

Mauro

Mini, Ivano Ranzanici (in sostituzione di Stefano Bernasconi, assente)

segretario

Antonio Saredo-Parodi

parti

RI 1

contro

RS 1

oggetto

ricorso del 19 luglio 2013 contro la decisione del 26

giugno 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. Con

atto pubblico del 20 marzo 2012, iscritto a Registro fondiario il 19 settembre

2012, RI 1 ha venduto a __________ la quota di proprietà per piani (PPP) n. __________

sul fondo base n. __________ RFD Lugano al prezzo di fr. 250'000.–.

Nella

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore ha fatto

valere costi di costruzione e di miglioria per complessivi fr. 24'050.–.

B. Notificando

al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione

del 26 marzo 2013, l’RS 1 ha commisurato l’utile imponibile in fr. 76'208.– e

l’imposta in fr. 21'338.25. L’autorità ha in particolare ammesso le spese di

costruzione e di miglioria solo nella misura di fr. 6'941.–, cioè limitatamente

ad un intervento dell’elettricista nel 2009 (fr. 275.–) e ad un terzo delle

spese per la sostituzione della cucina (fr. 6'666.–), considerando i costi rimanenti

spese di manutenzione.

C. In

seguito ad un reclamo del contribuente, il 26 giugno 2013 l’Ufficio di

tassazione ha confermato la propria precedente decisione, con la seguente

motivazione:

Va ribadito

come la motivazione di prima sede permetteva già di evidenziare come le spese

di manutenzione non siano deducibili nella tassazione sugli utili immobiliari

ciò per costante giurisprudenza vigente.

Quindi

i lavori di imbiancatura, 2/3 della sostituzione della cucina, la sostituzione

delle cinghie dei rolladen rotti non possono trovare alcun riconoscimento

fiscale.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula la deduzione

di tutte le spese fatte valere con la dichiarazione d’imposta. Per quanto

riguarda in particolare i costi per la sostituzione della cucina, rileva che la

fattura risale al 10 dicembre 2009, quando era ancora applicabile la prassi Dumont.

Sottolinea pure che l’appartamento, al momento dell’acquisto, era “fatiscente e

non abitabile”, sicché ogni intervento effettuato ha costituito una miglioria.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nellla categoria

delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul

reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della

persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile

trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità

contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come

imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile corrisponde

alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di

investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Il

ricorrente considera deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di

miglioria, le seguenti spese:

lavori di

pittura fr. 2'500.––

lavori di

elettricista (2010) fr. 860.80

lavori di

elettricista (2009) fr. 275.––

risanamento

cucina e bagno fr. 20’000.––

sostituzione

cinghie rolladen fr. 209.80

totale fr.

24’295.60

L’autorità

di tassazione, da parte sua, ha ammesso in deduzione solo un terzo della spesa

per il rifacimento del bagno e della cucina e una fattura dell’elettricista

(fr. 275.–), riferita alla sostituzione di prese rotte e al “controllo

impianto”.

2.2

Per

l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

·

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese

notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate

versate a un mediatore;

·

costi che hanno aumentato il valore del fondo

alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi

di miglioria e le tasse di allacciamento;

·

le indennità versate per la costituzione di

servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle

versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento

del precedente acquisto.

2.3

Per

quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la

loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo

alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di

fatto o di diritto.

È

peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un

incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato

all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente

all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili

sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per

misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di

un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un

fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni

realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 giurisprudenza e dottrina

ivi citate).

2.4

Non

possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione

del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134

cpv. 2 LT).

La legge

tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza

immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e

delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per

costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza

aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso

e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p.

390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece

deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni

patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).

La

distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre

è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di

salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo

il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore

dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In

altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte

carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.

Per

ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole

operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in

frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non

deducibile (Circolare n. 7/2010 dell’aprile 2011).

2.5

Venendo

alle spese sostenute dal ricorrente, è immediatamente evidente che quelle per

la fornitura e la posa della nuova cucina sono tipici costi di manutenzione,

che non sono in alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile.

Tuttavia, proprio per tener conto del fatto che la sostituzione dell’arredo e

degli elettrodomestici avrà comportato un incremento di valore, l’autorità di

tassazione ha considerato spesa di miglioria un terzo del costo in questione

(cfr. Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata, n. 13).

Inoltre l’autorità

fiscale ha ammesso in deduzione, sempre nella misura di un terzo, le spese per il

rifacimento del bagno, incluse nella stessa fattura del 10 dicembre 2009. A tale riguardo, è stata estremamente generosa, giacché la prassi considera interamente spese

di manutenzione quelle per la sostituzione di vasche da bagno, piastrelle e

impianti sanitari (cfr. Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata, n. 7).

Si

consideri anche il fatto che, se installazioni non più conformi alle esigenze

moderne vengono rimpiazzate con altre che svolgono la medesima funzione, le

relative spese non assurgono a costi di investimento (Zwahlen, Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von

Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 87-88).

Per

questa stessa ragione non costituiscono spese di miglioria neppure quelle sopportate

per la sostituzione delle cinghie delle rolladen; basti pensare che neppure la

sostituzione delle tapparelle come tale viene considerata miglioria (cfr.

Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata, n. 43).

.

3.

3.1.

Una

diversa soluzione del caso in questione non si giustifica nemmeno con riguardo

alla prassi Dumont, invocata dal ricorrente, secondo cui parte degli

interventi risalirebbero a prima della sua abrogazione.

3.2

La prassi

Dumont è stata in vigore fino alla fine del 2009. Dal primo gennaio

2010, infatti, l’art. 32 cpv. 2 prima frase LIFD è stato modificato, ammettendo

la deduzione dal reddito imponibile delle “spese di riattazione di immobili di

nuova acquisizione”.

La prassi

in questione, tuttavia, già negli anni precedenti aveva conosciuto una certa

attenuazione ed era ormai applicata ai soli casi in cui era evidente che le spese

per il rinnovo di un immobile acquistato da poco avevano comportato un

incremento di valore dell’oggetto stesso (cfr. RtiD I-2006 n. 9t).

Tale prassi deriva dalla

risalente giurisprudenza del Tribunale federale, secondo la quale, di regola,

lavori di riattazione effettuati immediatamente dopo l’acquisto non possono

essere dedotti dal reddito lordo (cfr. ASA 42 p. 539). Le spese di manutenzione,

che provocano un aumento di valore che va al di là di quello che aveva

l’immobile al momento dell’acquisto, devono considerarsi quali spese (non deducibili)

per l’acquisto o il miglioramento di beni patrimoniali.

Conformandosi alla nuova

giurisprudenza (cfr. in particolare le sentenze CDT n. 80.2003.193 del 17

giugno 2004, in RtiD II-2004 n. 6t e CDT n. 80.2005.77 del 14

luglio 2005, in RtiD I-2006 n. 9t), la Divisione delle contribuzioni aveva

provveduto a sua volta a modificare la propria circolare, inserendovi le

seguenti disposizioni valide per le nuove acquisizioni (cfr. Circolare n.

7/2005 cifra 2.2.1.):

1.

se gli interventi di manutenzione riguardano un immobile che ha meno di 20

anni e lo stesso, al momento dell’acquisto era ancora al beneficio

dell’abitabilità, la prassi Dumont è esclusa in quanto si ritiene che in tale

lasso di tempo non possa essere ravvisata una situazione di manutenzione

trascurata;

2.

se l’immobile ha più di 20 anni e nei 2 anni che seguono l’acquisto vengono intrapresi

lavori, l’applicazione della prassi Dumont è esclusa unicamente se i costi di

manutenzione non superano complessivamente il 20% del prezzo di acquisto, anche

in tale contesto a condizione che al momento dell’acquisto l’abitabilità

dell’immobile era ancora data;

3.

nel caso di appartamenti in condominio occorre considerare che interventi

strutturali su iniziativa unilaterale del singolo comproprietario sono

praticamente esclusi per cui il concetto di “manutenzione trascurata” va

applicato con prudenza. L’esclusione dalla deducibilità di determinati

interventi che potrebbero generare un’elevazione dello standard qualitativo

dell’appartamento potrà intervenire indipendentemente dalla prassi Dumont

attraverso l’applicazione della tradizionale distinzione tra costi di

manutenzione (deducibili) e costi di miglioria (non deducibili) presenti

nell’”Allegato”.

3.3

Ora, a prescindere dal

fatto che la maggior parte degli interventi in discussione risalgono al 2010,

quando la prassi Dumont non era quindi più in vigore, è immediatamente

evidente che il caso in esame non ne permetterebbe comunque l’applicazione.

Infatti, sebbene l’immobile avesse più di 20 anni, i costi di manutenzione sono

stati inferiori al 20% del prezzo d’acquisto. Inoltre, la prassi dell’autorità

fiscale era, come rilevato, particolarmente restrittiva nel caso

dell’appartamento in condominio, ove si ammetteva con grande prudenza che potesse

esservi stata una “manutenzione trascurata”, limitata al singolo appartamento.

In ogni

caso, l’insorgente non ha provato in alcun modo che l’appartamento acquistato

fosse tecnicamente inabitabile, cosa che non può certo essere dimostrata con

l’invio di una semplice dichiarazione del precedente proprietario, che “conferma”

che l’appartamento “è stato venduto in uno stato fatiscente e non abitabile”.

3.

Visto

l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico

del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 600.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 680.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

a:

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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