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Deduzioni: spese di manutenzione immobiliare, spese condominiali, annullamento della decisione e rinvio degli atti, delimitazione delle spese di manutenzione rispetto alle spese di gestione

13 novembre 2014Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. I

coniugi RI 1 e RI 2 sono domiciliati nel comune di __________ (__________), dove

possiedono, in ragione di un mezzo ciascuno, un appartamento in proprietà per

piani (PPP n. __________ al mappale __________).

Durante

la settimana lavorativa risiedono a __________, nel Canton __________, dove pure

sono proprietari di un appartamento. Il marito svolge la professione di infermiere

per il Gesundheitszentrum Jura Süd di __________, la moglie è responsabile

delle cure infermieristiche di una casa di riposo a __________ (prima, sino al

31 luglio 2011, a __________).

B. b.1.

Nelle

dichiarazioni fiscali 2010 e 2011, i coniugi attribuivano alle loro proprietà immobiliari

un valore locativo di, rispettivamente, fr. 9'085.– (immobile ticinese) e fr.

6'480.– (immobile __________). Da questi importi chiedevano la deduzione di spese

di manutenzione e gestione nella seguente misura:

Immobile ticinese

Immobile __________

Totale

2010

fr. 18'189.–

fr. 1'620.– (forfait)

fr. 19'809.–

2011

fr. 14'097.–

fr. 16'828.–

fr. 30'925.–

b.2

Per

quanto ancora qui di interesse, la moglie faceva inoltre valere le seguenti

spese professionali di trasporto:

Mezzo pubblico

Mezzo privato

2010

fr. 3'000.–

fr. 5'040.–

2011

fr. 3'000.–

fr. 3'836.–

C. c.1.

Notificando

ai contribuenti la tassazione IC/IFD 2010, con decisione del 28 dicembre 2012,

l’Ufficio di tassazione di Bellinzona commisurava il reddito imponibile in fr.

94'700.– per l’IC (quello determinante per l’aliquota in fr. 97'800.–) ed in

fr. 94'800.– per l’IFD.

Rispetto

alla dichiarazione dei contribuenti, l’autorità aveva in particolar modo ridotto

le spese di manutenzione e gestione degli immobili a fr. 5'952.– (fr. 4'332.– per

l’immobile ticinese e fr. 1'620.– [forfait] per l’immobile bernese) e le spese

professionali di trasporto della moglie a fr. 3'000.–, riconoscendole unicamente

l’uso del mezzo pubblico.

c.2.

Con ulteriore

decisione del 20 marzo 2013, l’autorità notificava ai coniugi __________ anche

la tassazione IC/IFD 2011, commisurando il reddito imponibile in fr. 89'100.–

per l’IC ed in fr. 85'200.– per l’IFD.

Rispetto

alla dichiarazione, l’autorità aveva ridotto le spese di manutenzione e gestione degli immobili a fr. 16'484.– (fr. 2'272.– [forfait] per l’immobile ticinese e

fr. 14'212.– per l’immobile __________) e le spese di trasporto della moglie a fr.

3'000.–, riconoscendole unicamente l’uso del mezzo pubblico.

D. I

contribuenti impugnavano le suddette decisioni, con reclami del 16 gennaio 2013

(tassazione 2010) e del 13 aprile 2013 (tassazione 2011), contestando la

mancata deduzione delle spese professionali e delle spese di manutenzione invocate.

L’Ufficio

di tassazione, con separate decisioni del 26 giugno 2013, confermava la sola

deduzione delle spese di trasporto con il mezzo pubblico per la moglie. Quanto

alle spese di manutenzione, convalidava l’importo di fr. 5'952.– ammesso nel

2010, mentre aumentava a fr. 17'672.– quello riconosciuto nel 2011, con la

seguente motivazione:

Nel caso in questione, richiamato quanto

già rivendicato nel precedente anno fiscale (ove è stato indicato che “non

sussistono fatture a sostegno” oltre alla nota dell’amministratore che si

limita a citare quanto complessivamente versato dai proprietari degli

appartamenti) v’è da dire che l’Ufficio di tassazione è nell’impossibilità di

verificare con esattezza i lavori eseguiti (eventuale suddivisione tra

manutenzione e quota di miglioria), motivo per il quale l’imposizione iniziale

viene confermata: sia per l’immobile sito in __________ che per quello sito in __________

sono infatti stati caricati i costi generali (di cui già abbiamo detto in

precedenza/impossibilità di deduzione degli stessi). La deduzione per il primo

immobile è quindi stata esposta secondo il forfait previsto (25%) mentre,

visionate le altre fatture proposte per il secondo immobile e già accordata una

deduzione di fr. 14'212.–, viene qui aggiunta d’ufficio – per valutazione –

quanto versato per l’assicurazione, rispettivamente per la tassa immobiliare

(fr. 156.–). La deduzione per l’immobile di __________ viene quindi esposta in

ragione di fr. 15'400.– (arrotondati).

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 postulano

nuovamente la deduzione di tutte le spese di manutenzione invocate di, rispettivamente,

fr. 19'809.– (nel 2010) e fr. 30'925.– (nel 2011). Con riguardo alle spese

professionali di trasporto della moglie, chiedono inoltre che le sia riconosciuto,

per l’uso del mezzo privato, lo stesso importo di fr. 4'300.– ammesso per il

marito.

F. Nelle

proprie osservazioni del 31 luglio 2013, l’autorità di tassazione ha aderito al

ricorso in relazione alle spese professionali di trasporto della moglie, dichiarandosi

disposta a riconoscerle in deduzione un ulteriore importo di fr. 4'300.– per

l’uso del mezzo privato.

Quanto

alle spese di manutenzione degli immobili, propone invece di rettificare le proprie

decisioni nel seguente modo:

Immobile ticinese

Immobile __________

Totale

2010

fr. 12'644.–

fr. 1'620.– (forfait)

fr. 14'264.–

2011

fr. 10'103.–

fr. 15'400.–

fr. 25'503.–

Diritto

1. 1.1.

Secondo l’art. 32 cpv. 2

LIFD, di uguale tenore dell’art. 9 cpv. 3 LAID, il contribuente che possiede

immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione

di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le spese d’amministrazione

da parte di terzi.

Analoga disposizione

esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT non disciplina

espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione (la Divisione

delle contribuzioni ha manifestato la volontà di abolire la cosiddetta “prassi Dumont”

già a decorrere dal 1° gennaio 2010, come dimostra inequivocabilmente la nuova

Circolare n. 7/2010 del mese di aprile 2011).

1.2.

Sono considerate spese di

manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano

lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/ Steinmann, Kommentar zum

Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219

s.; Känzig, Direkte Bundessteuer,

2a ediz., Vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano

1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.3.

Per

facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti,

invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni

immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva,

stabilita dal Consiglio federale per l’imposta federale diretta e dal Consiglio

di Stato per l’imposta cantonale (art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT). La deduzione complessiva ammonta:

al 15% per l’IC ed al 10% per l’IFD del reddito

lordo delle pigioni e/o del valore locativo, se, all’inizio del periodo

fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni prima;

al 25% per l’IC ed al 20% per l’IFD del reddito

lordo delle pigioni e/o del valore locativo se, all’inizio del periodo fiscale,

l’immobile ha più di 10 anni

(cfr.

art. 2 cpv. 1 del regolamento della legge tributaria

del 18 ottobre 1994; art. 2

cpv. 2 dell’ordinanza federale concernente la deduzione dei costi di immobili

del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto

1992).

Considerandi

2.

2.1.

Nel caso

in esame, i ricorrenti fanno valere le seguenti spese di gestione e manutenzione immobiliari:

Immobile di __________

2010.

2011.

Risanamento canna fumaria

fr. 3'300.–

–

Risanamento stabile (½)

fr. 7'600.–

Riscaldamento

fr. 1'110.–

fr. 874.–

Manutenzioni diverse

fr. 1'244.–

fr. 1'140.–

Piscina

fr. 447.–

fr. 421.–

Custode

fr. 1'960.–

fr. 2'067.–

Amministrazione

fr. 888.–

fr. 565.–

Altri costi

fr. 640.–

fr. 619.–

Acqua / rifiuti

fr. 1'000.–

fr. 811.–

Totale

fr. 18'189.–

fr. 14'097.–

Immobile di __________

2010.

2011.

Spazzacamino

fr. 102.10

Riparazione cucina

fr. 115.–

Riparazione cucina e elettrodomestici

fr. 13'097.–

Riparazione finestre

fr. 1'000.–

Rifiuti

fr. 556.–

Riscaldamento

fr. 504.55

Costi accessori

fr. 1'453.10

Totale

forfait

fr. 16'828.–

2.2

Come

esposto in narrativa, nelle decisioni su reclamo qui impugnate, l’autorità di

tassazione ha ammesso in deduzione gli importi totali di, rispettivamente, fr.

5'952.– nel 2010 e fr. 17'672.– nel 2011, contestando ai contribuenti la scarsa

documentazione presentata e la conseguente impossibilità di verificare con esattezza

i lavori eseguiti.

In questa

sede, nel termine assegnatole da questa Camera, l’autorità ha poi riesaminato le

proprie decisioni, proponendo le seguenti nuove deduzioni:

Immobile di __________

2010.

2011.

Risanamento canna fumaria

fr. 3'300.–

–

Risanamento stabile (½)

fr. 7'600.–

Manutenzioni diverse

fr. 1'000.–

fr. 1'140.–

Altri costi

–

fr. 619.–

Assicurazione stabile (stima)

fr. 600.–

Tassa immobiliare

fr. 144.–

Totale

fr. 12'644.–

fr. 10'103.–

Immobile di __________

2010.

2011.

Riparazione cucina

fr. 115.–

Sostituzione cucina e elettrodomestici

fr. 13'097.–

Sostituzione finestra

fr. 1'000.–

Diversi

fr. 143.–

Assicurazione stabile (stima)

fr. 888.–

Tassa immobiliare

fr. 157.–

Totale

forfait

fr. 15'400.–

3.

Tassazione

IC/IFD 2010

3.1

La deduzione

dell’importo forfettario di fr. 1'620.– in relazione all’immobile di __________

(25% del valore locativo per l’IC e 20% del valore locativo per l’IFD) non è mai

stata oggetto di discussione. Contestate sono unicamente le spese di manutenzione

effettive dell’immobile ticinese. I ricorrenti chiedono di poter dedurre

l’importo complessivo di fr. 18'189.–, mentre l’autorità di tassazione, come

visto, propone di ammettere in deduzione un importo totale di fr. 12'644.–.

3.2

Ora, le

spese di risanamento della canna fumaria (fr. 3'300.–) e, più in generale, i

contributi straordinari di risanamento del condominio di __________ (fr.

7'600.–) rientrano pacificamente tra i costi di manutenzione deducibili (art.

32.

cpv. 2 LIFD; art. 31 cpv. 2 LT).

D’altra

parte, e altrettanto pacificamente, una parte delle spese condominiali incluse

nel conteggio prodotto dai ricorrenti costituiscono già a prima vista tipici

costi di gestione, che nel caso di immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo) non sono ammessi in deduzione. Simili costi

sono considerati spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia

e possono essere dedotti dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta li trasferisce su una o più persone per cui

costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del

proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la

pigione oltre all’indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il

proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero

traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore

locativo (sentenza del Tribunale federale del 15 luglio 2005, n.2A.683/2004,

in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5). È in

particolare il caso delle postulate spese di riscaldamento (fr. 1'110.–), portineria

(fr. 1'960.–), acqua potabile e spazzatura (fr. 1'000.–) e, in assenza di altre

indicazioni, dell’onorario per l’amministrazione condominiale (fr. 888.–).

Più

problematici rimangono gli ulteriori costi rivendicati in deduzione dai

ricorrenti, ed in particolare le “manutenzioni diverse”, gli “altri costi” ed

infine le spese per “piscina”.

3.3

Quanto

alle spese di “manutenzioni diverse”, che l’autorità di tassazione propone in

questa sede di ammettere nella limitata misura di fr. 1'000.–, questa Camera si

trova nell’impossibilità di pronunciarsi sulla loro deducibilità. In assenza di

un elenco dettagliato, non può infatti valutare puntualmente quali costi siano

di effettiva manutenzione e quali invece non rientrino in

tale definizione.

Stesso

discorso vale per gli “altri costi” e per le spese di “piscina”, di cui non si

conosce minimamente la natura. Anche in questo caso occorrerebbe un elenco dettagliato

per poter distinguere tra spese di manutenzione in senso tecnico (per esempio

spese di riparazione o sostituzione) e spese di gestione non deducibili (per esempio

spese di abbonamento riferite al controllo periodico dell’impianto oppure

materiale per la pulizia). Per quanto attiene in particolare alle spese per

piscina, va inoltre aggiunto che simili costi non sono in ogni modo deducibili

se il valore della piscina non si riflette sul valore locativo imposto ai contribuenti

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar

zum DBG, 2ª ediz., Zurigo 2009, n. 36 ad art. 32 LIFD, p. 517; nello stesso

senso Locher, Kommentar zum DBG,

Vol. I, Basilea/Therwil 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p. 789).

Come pure sottolineato dalla giurisprudenza di altri cantoni, i costi di

manutenzione dell’immobile devono sempre essere correlati con un reddito

imponibile, anche se la lettera della legge non lo esprime, con la conseguenza

che i costi di manutenzione della piscina (o del giardino) sono deducibili solo

se essi sono stati considerati nel calcolo del valore locativo (StE 1999 B 25.6

n. 33).

3.4

Alla luce

di queste considerazioni, a questa Camera non resta quindi che rinviare gli

atti all’autorità di tassazione, perché si pronunci nuovamente sulla

deducibilità dei costi relativi alle voci “manutenzioni diverse”, “altri costi”

e “piscina”. In questa sede ci si limita ad osservare che il conteggio proposto

dall’autorità di tassazione tiene in considerazione anche spese non direttamente

rivendicate dai ricorrenti (premi d’assicurazione e imposta immobiliare

comunale), dimostrandosi in questo senso generoso.

4.

Tassazione

IC/IFD 2011

4.1

Oggetto

di litigio sono le spese di manutenzione di entrambi gli appartamenti. I ricorrenti

chiedono di poter dedurre gli importi di fr. 14'097.– (immobile di __________)

e fr. 16'828.– (immobile di __________), mentre l’autorità di tassazione, come

visto, propone di ammettere in deduzione gli importi complessivi di, rispettivamente,

fr. 10'103.– e fr. 15'400.–.

4.2

Anche in

questo caso i contributi di risanamento del condominio di __________ (fr.

7'600.–), così come le spese di riparazione e sostituzione della cucina, degli

elettrodomestici e della finestra dell’immobile di __________ (fr. 14'212.–) rientrano

chiaramente tra i costi di manutenzione deducibili. È poi altrettanto pacifico

che la maggior parte delle spese condominiali incluse nei conteggi prodotti dai

ricorrenti rappresentano tipici costi di gestione che non sono deducibili dal

valore locativo. È il caso, per quanto concerne l’appartamento ticinese, delle

spese di riscaldamento (fr. 874.–), portineria (fr. 2'067.–), acqua/rifiuti

(fr. 811.–) e, in assenza di altre indicazioni, dell’onorario per

l’amministrazione condominiale (fr. 565.–). È inoltre il caso, per l’immobile __________,

delle spese di spazzacamino (fr. 102.10), spazzatura (fr. 556.–) e riscaldamento

(fr. 504.55).

4.3

Più

problematici rimangono gli ulteriori costi rivendicati in deduzione dai

ricorrenti, ed in particolare le “manutenzioni diverse”, gli “altri costi” e le

spese per “piscina” dell’immobile ticinese (che l’autorità di tassazione

propone di riconoscere integralmente, fatte salve quelle per piscina), nonché i

“costi accessori” dell’immobile di __________ (che l’autorità propone di

riconoscere nella limitata misura di fr. 143.–). A questo proposito si rinvia

alle considerazioni esposte al punto precedente, che valgono evidentemente

anche per il periodo fiscale 2011. A questa Camera non resta quindi che

annullare la decisione e rinviare gli atti all’autorità di tassazione, perché

si pronunci nuovamente sulla deducibilità di questi ulteriori costi, non senza

ricordare che i calcoli proposti dall’autorità di tassazione sono per altri

versi generosi, riconoscendo in deduzione i premi d’assicurazione e le tasse immobiliari,

che i ricorrenti nemmeno hanno rivendicato.

5.

Un’ulteriore

censura sollevata dai ricorrenti concerneva la deduzione delle spese

professionali di trasporto della moglie. Come esposto in narrativa, l’autorità

di tassazione le ha riconosciuto, nelle decisioni impugnate, unicamente l’uso del

mezzo pubblico (fr. 3'000.– ciascun anno), salvo poi aderire al ricorso,

dichiarandosi disposta a riconoscerle in deduzione anche l’ulteriore importo

rivendicato di fr. 4'300.– per l’uso del mezzo privato.

Per

economia di giudizio, la proposta può essere condivisa, anche se la ricorrente

non ha prodotto alcun documento giustificativo. A giudizio di questa Camera è

qui appena il caso di sottolineare che la professione della moglie, responsabile

delle cure infermieristiche di una casa di riposo a __________ (prima, sino al

31.

luglio 2011, a __________), comporta verosimilmente orari di lavoro irregolari

e soprattutto incompatibili con l’orario dei mezzi di trasporto pubblici.

6.

Il ricorso è pertanto accolto per

quanto concerne la deduzione delle spese professionali della moglie. Le

decisioni impugnate sono invece annullate e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione per ulteriori accertamenti e per nuove decisioni in merito alle spese di

manutenzione.

Visto

l’esito del gravame, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. 1.1. Le

decisioni impugnate sono annullate e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione per ulteriori accertamenti e per nuove decisioni in relazione alle spese di

manutenzione.

1.2. Alla

contribuente è riconosciuto in deduzione, per ciascun periodo fiscale, un

ulteriore importo di fr. 4'300.– per l’uso del mezzo privato.

2. Non si prelevano

né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.

LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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