80.2013.214

Imposta sugli utili immobiliari: compensazione delle perdite, non per vendita di appartamenti in condominio esistente da anni, presupposti per la compensazione con una perdita d’esercizio

9 ottobre 2013Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

quattro contratti __________ nel corso del 2012, RI 1 eRI 2 hanno venduto tutte

le quote di proprietà per piani (PPP) del fondo base n. __________ RFD di __________.

Con sei

decisioni del 25 aprile 2013, l’RS 1 ha notificato ai venditori le seguenti tassazioni

dell’imposta __________

B. I

contribuenti hanno impugnato le suddette decisioni, con reclamo del 27 maggio

2013, nel quale hanno chiesto che l’operazione fosse considerata come un’unica

vendita, dalla quale era scaturita una perdita. Infatti, la somma dei ricavi

era inferiore al valore d’investimento totale.

Il 2

luglio 2013 si è tenuta un’udienza, nel corso della quale i reclamanti hanno confermato

la contestazione.

Con

decisioni del 29 luglio 2013, l’Ufficio di tassazione ha respinto il reclamo, escludendo

che l’art. 134 della legge tributaria (LT) consenta di compensare le perdite

con gli utili nell’ambito dell’imposta sugli utili immobiliari. Ha poi respinto

la richiesta di considerare le transazioni, avvenute con quattro diversi

contratti, come un’unica vendita.

C. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 e RI 2 postulano nuovamente

la compensazione degli utili e delle perdite scaturiti dalle vendite delle quote

di PPP, in considerazione del breve lasso di tempo in cui sono avvenute. Sottolineata

la circostanza che hanno subito una perdita complessiva, gli insorgenti chiedono,

in via subordinata, che le perdite possano essere dedotte dall’imposta sul

reddito.

D.Nelle sue osservazioni del 27 agosto

2013, l’Ufficio di tassazione propone di respingere il ricorso. In primo luogo,

rileva che non sono adempiute le condizioni cui l’art. 134 cpv. 4 e 5 LT subordina

la compensazione delle perdite. Quanto alla richiesta di compensare le perdite

con il reddito soggetto all’imposta ordinaria, ritiene che la questione sia

prematura, non essendo le dichiarazioni d’imposta 2012 ancora state inoltrate.

Diritto

1. Lo

Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è

rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di

immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili

immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

L'art.

134.

cpv. 4 LT prevede che le perdite e gli utili derivanti da alienazioni di

quote di comproprietà o di proprietà per piani in un unico immobile oppure di

case a schiera facenti parte di un unico complesso immobiliare possono essere

compensati a condizione che si riferiscano alle alienazioni avvenute entro

l'anno dal rilascio del primo permesso di abitabilità anche parziale. Per la determinazione

delle perdite compensabili l'autorità fiscale stabilisce d'ufficio il valore

d'alienazione quando il prezzo indicato dalle parti è manifestamente inferiore al

valore reale.

Le perdite compensate non possono essere fatte valere nell'imposta ordinaria

sul reddito e sull'utile.

2.2

Fino alla

fine del 1994, vigente l'abrogata LIMVI, per definire il prezzo di acquisto e

le spese che si riferivano alla singola PPP venduta, si prendevano in

considerazione le quote di valore risultanti dal Registro fondiario. Tale

soluzione era d'altronde in sintonia con la giurisprudenza della Camera di

diritto tributario, per la quale sono "fondi" quelli così definiti

dal diritto civile, dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle

costituite in PPP (cfr. Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata).

La Commissione per la revisione della LIMVI, per rispondere soprattutto a un'esigenza

reale e particolarmente avvertita nel quadro dell'alienazione di quote di PPP,

aveva rilevato che la natura giuridica dell'imposta sull'utile immobiliare non

escludeva categoricamente la possibilità di dedurre le perdite. La Commissione

aveva suggerito di consentire una deduzione limitata delle perdite, ponendo

limiti ben precisi, idonei a conferire all'imposta reale tratti soggettivi

compatibili con la sua natura giuridica, senza snaturarla. Un primo limite

veniva ravvisato nella connessione stretta dal profilo economico dei negozi sui

quali le perdite avrebbero potuto essere riportate, indicando quale caso tipico

quello dell'edificazione e della vendita di un immobile costituito in proprietà

per piani o di quote di comproprietà. Un secondo limite, di natura temporale, veniva

indicato nella necessità di limitare la deduzione a un solo anno dalla

concessione del permesso di abitabilità, poco importa se parziale o definitivo.

In pratica, ponendo questi limiti (materiali e temporali), la compensazione delle

perdite veniva limitata agli investimenti che si configuravano economicamente

come un'operazione immobiliare unitaria, in altre parole come un investimento

unico.

2.3

Il limite

di tempo posto dalla legge alla compensazione delle perdite è di un anno dal

rilascio del primo permesso d'abitabilità.

Il dies a quo per stabilire il termine massimo della compensazione delle

perdite è dunque rappresentato dal primo permesso d'abitabilità. Non occorre

che il permesso riguardi l'intero complesso, ma basta che riguardi una singola

unità abitativa, che sia, in altre parole, parziale. Con ciò il legislatore ha

chiaramente inteso porre un limite temporale ben preciso alla compensazione

delle perdite.

2.4

Per la

compensazione entrano dunque in considerazione tutte le alienazioni effettuate

entro il termine massimo posto dalla legge e non soltanto quelle effettuate

nell'anno successivo al rilascio del primo, anche parziale, permesso di

abitabilità. Possono quindi essere compensate con gli utili anche perdite su

alienazioni effettuate sotto costo, ad esempio a scopi promozionali, prima

dell'inizio o durante i lavori di costruzione. Tutte le perdite

sull'investimento sono quindi considerate in modo uguale, purché si siano

verificate entro il termine legale massimo (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 274).

3.

immediatamente evidente che, come ha stabilito l’Ufficio di tassazione nelle

decisioni impugnate, l’art. 134 cpv. 4 non può entrare in considerazione. Le

quote di PPP vendute dagli insorgenti si riferiscono infatti ad una costruzione

esistente da molti anni, come si evince dal fatto stesso che il regolamento

d’amministrazione e d’uso della PPP risale al 1973. È dunque escluso, né

peraltro i ricorrenti lo sostengono, che le vendite litigiose siano avvenute

“entro l'anno dal rilascio del primo permesso di abitabilità anche parziale”.

Tanto

basta ad escludere che sia applicabile l’art. 134 cpv. 4 LT.

Né può

evidentemente entrare in considerazione l’art. 134 cpv. 5 LT, che concerne la

deduzione delle “perdite subite nella gestione dell’immobile durante il primo

anno di abitabilità anche parziale“.

4.

4.1.

In via subordinata,

i ricorrenti chiedono di poter compensare le perdite scaturite dalle operazioni

immobiliari con i proventi soggetti all’imposta sul reddito.

4.2

A tale

riguardo, la legge tributaria non prevede alcuna possibilità di dedurre perdite

immobiliari dal reddito imponibile. La Camera di diritto tributario, tuttavia,

nel 2010 ha ammesso la compensazione dell’utile immobiliare con una perdita

d’esercizio (sentenza del 19 maggio 2010, n. 80.2009.143, in RtiD II-2010 n.

15t).

La pronuncia di questa Corte era stata determinata da una modifica della

giurisprudenza del Tribunale federale in materia di doppia imposizione

intercantonale, in conseguenza della quale, a partire dal 2004, l’impresa che

ha conseguito un utile immobiliare in un cantone può ormai compensarlo con la

perdita d’esercizio in un altro cantone, anche nel caso in cui il cantone di

situazione dell’immobile preveda l’assoggettamento degli utili immobiliari ad

un’imposta speciale di carattere reale. Secondo l’Alta Corte, infatti, il

diritto del cantone di situazione dell’immobile di imporre gli utili realizzati

su immobili aziendali non può permettere al medesimo di ignorare la situazione

generale dell’azienda e di imporre integralmente l’utile immobiliare anche

quando la società chiude complessivamente in perdita (DTF 131 I 249 consid.

6.

). Già nella sentenza menzionata la regola della deducibilità delle perdite

in altri cantoni è stata ritenuta applicabile agli immobili aziendali non solo

di commercianti professionali di immobili, ma, in generale, di tutte le società

intercantonali, nel senso del diritto in materia di doppia imposizione (DTF 131

I 249 consid. 6.5). Nel medesimo intento di evitare perdite di ripartizione, lo

stesso principio è poi stato coerentemente applicato anche agli immobili

destinati all’investimento di capitali di una persona fisica (DTF 131 I 285

consid. 4.1) e di una persona giuridica (RtiD I-2009 n. 18t consid. 6.3. e rinvii).

Sebbene la sentenza del 2004 si riferisse esclusivamente a casi intercantonali,

il Tribunale federale aveva tuttavia già preso in considerazione l’obiezione

fondata sulla parità di trattamento delle imprese cantonali ed intercantonali.

Aveva allora ricordato come il diritto della doppia imposizione non faccia

sorgere alcuna pretesa fiscale, ma si limiti a delimitare fra loro le sovranità

fiscali. Se è necessario, il cantone deve pertanto provvedere, nel caso

concreto oppure mediante regole generali ed astratte, ad evitare che imprese

puramente cantonali siano discriminate rispetto alle imprese intercantonali

(DTF 131 I 249 consid. 6.4).

Nella sentenza del 19 maggio 2010, dunque, questa Camera ha stabilito che il

principio di uguaglianza esige che la compensazione delle perdite relative

all’attività dell’impresa con gli utili immobiliari sia ammessa anche nel caso

delle imprese imponibili in un unico cantone ed anche se quest’ultimo

assoggetta i guadagni immobiliari ad un’imposta speciale nell’ambito del

sistema monistico. Aveva così riconosciuto ad una società con sede nel Canton

Ticino la facoltà di chiedere la revisione dell’imposta sugli utili

immobiliari, relativa alla vendita di un immobile di sua proprietà, una volta

che fosse passata in giudicato la tassazione dell’imposta sul reddito o

sull’utile, che avrebbe accertato in modo definitivo una perdita d’esercizio

(RtiD II-2010 n. 15t).

4.3

Tornando

alla fattispecie in esame, non è noto se i ricorrenti esercitino un’attività lucrativa

indipendente e se gli immobili rientrino nella loro sostanza commerciale.

In ogni

caso, come ha rilevato l’autorità fiscale nelle sue osservazioni al ricorso, la

tassazione dell’imposta cantonale 2012 dei contribuenti non è ancora stata

eseguita ed anzi essi non hanno neppure ancora inoltrato la dichiarazione

d’imposta. In tal modo, non sono adempiuti i presupposti per una compensazione delle

perdite con un eventuale reddito dell’attività lucrativa indipendente.

Comunque,

anche nel caso già citato di cui si è occupata questa Camera nel 2010, quando

ha ammesso la deduzione delle perdite in virtù del principio di uguaglianza, la

decisione di tassazione dell’imposta cantonale non era ancora passata in giudicato.

Pertanto, la Camera aveva respinto il ricorso, indicando espressamente che il

ricorrente avrebbe poi potuto inoltrare un’istanza di revisione della

tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari (RtiD II-2010 n. 15t consid.

5).

4.4

Se e

quando la tassazione dell’imposta sul reddito dei ricorrenti sarà passata in

giudicato, essi potranno valutare se siano dati i presupposti per chiedere una

revisione delle tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari.

5.

ricorso è pertanto respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a

carico dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un

totale di fr. 1’100.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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