80.2013.235

Imposta sugli utili immobiliari: valore d’investimento, costi di miglioria, progetto di costruzione, solo per dimostrare l’edificabilità, progetto non menzionato nel contratto, fondo in zona edificabi

3 ottobre 2014Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 20 febbraio 2012, i coniugi RI 1 e RI 2, comproprietari in ragione

di un mezzo ciascuno del mapp. __________ di __________, concedevano a __________

un diritto di compera sul citato immobile, per il prezzo di fr. 1'200'000.–.

Esercitato il diritto, il trapasso veniva iscritto a registro fondiario il 21

febbraio 2013.

B. Nella

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, i coniugi RI 1 e RI 2 indicavano

un valore di investimento totale di fr. 403'697.40, composto in particolare da costi

di costruzione e miglioria per fr. 82'479.40. L’utile imponibile veniva così

calcolato in fr. 796'302.60 e l’imposta dovuta dai coniugi in fr. 88'867.40.

C. Notificando

ai contribuenti la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione

del 27 agosto 2013, l’Ufficio di tassazione di Bellinzona commisurava l’utile

immobiliare imponibile in fr. 878'782.– e l’imposta in fr. 99'093.–. Nella

motivazione allegata, l’autorità spiegava di non avere ammesso in deduzione i postulati costi di costruzione e miglioria, sottolineando in particolare che “i costi per

progetti non utilizzati non sono deducibili ai fini della tassa sugli utili

immobiliari”.

D. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 30 settembre

2013, contestando la mancata deduzione dei costi di progettazione. A loro sostegno,

i reclamanti producevano una dichiarazione scritta del mediatore immobiliare (__________)

e una dell’acquirente (__________), a conferma del fatto che gli oneri

dell’architetto e della relativa licenza edilizia, per un totale di fr.

82'479.40, erano stati riconosciuti in aumento del prezzo di vendita

inizialmente convenuto dalle parti.

L’autorità

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 24 ottobre 2013, così

motivata:

Come convenuto

nel colloquio telefonico del 18.10.2013 con il rappresentante del contribuente

Sig. __________ della __________, i costi di progettazione della licenza di

costruzione rilasciata il 04.12.2007 e sopportati dal venditore non possono

essere ammessi in deduzione in quanto trattasi di “progetti inutilizzabili”.

A tale proposito si fa riferimento alla dichiarazione rilasciata dal Comune di __________.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2,

rappresentati dall’avv. RA 1, postulano nuovamente la deduzione dell’importo di

fr. 82'479.40 a titolo di costi di progettazione. I ricorrenti ribadiscono, in

particolare, che il progetto in discussione è stato determinante per stabilire

le possibilità edificatorie del mapp. __________ (a confine con la strada cantonale

e inserito nella nuova zona urbana) e, di riflesso, il prezzo di vendita.

F. Nelle

proprie osservazioni del 26 novembre 2013, l’autorità di tassazione propone di

respingere il gravame. In primo luogo perché nell’atto pubblico di

compravendita non si fa nessun cenno ai costi sostenuti per ottenere la licenza

edilizia del 2007 (mai utilizzata); in secondo luogo poiché il fondo si trova

in zona edificabile e un semplice esame delle norme edilizie avrebbe permesso

di documentare la sua capacità edificatoria.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto

è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di

immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per

l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese

notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate

versate a un mediatore;

i costi che hanno aumentato il valore del fondo

alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi

di miglioria e le tasse di allacciamento;

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate

per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del

precedente acquisto.

2.2

La deduzione delle spese di progettazione (onorario dell’architetto e dell’ingegnere) è generalmente

considerata spesa di miglioria deducibile, perlomeno quando la costruzione in questione è stata realizzata (RF 34/1979 p. 259; Guhl,

Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p.

225; CDT n. 338 del 22 novembre 1989, pubblicata in: RDAT I-1992 p. 275). Lo

stesso dicasi di piani di costruzione relativi a un complesso di fondi e che ne

rendono possibile l’alienazione.

Non va

dimenticato, a questo riguardo, che la complessità della vigente legislazione edilizia induce sovente i proprietari di immobili a far allestire progetti di massima in

vista dell’ottenimento di una licenza preliminare oppure di un permesso di

costruzione che dimostri l’assenza di impedimenti di diritto pubblico all’esecuzione

dei lavori previsti, accertando, rispettivamente, le principali condizioni di edificazione, nel caso della licenza preliminare, e la conformità della domanda al

diritto materiale, nel caso del permesso di costruzione (Scolari, Commentario della legge edilizia

del Cantone Ticino, Bellinzona 1976, p. 213 s., con riferimenti, nonché p.

271).

2.3

Più

differenziata è la questione della deducibilità dei costi di progetti non

realizzati. In simili casi occorre esaminare concretamente in che rapporto

stanno con il progetto definitivo e in quale misura hanno contribuito al suo

allestimento. La progettazione di un immobile costituisce un procedimento

globale che conduce al progetto maturo per la realizzazione. Essa procede per

stadi, ognuno dei quali comporta attività più o meno funzionali rispetto al

risultato finale e di conseguenza costi più o meno elevati. Determinante è che

i costi di progettazione si siano effettivamente prodotti globalmente e che

abbiano diminuito il guadagno del proprietario (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 259). La Camera di diritto tributario ne ha ammesso la

computabilità quali costi di investimento, quando i costi di progettazione sono stati necessari, per documentare la capacità edificatoria del fondo e quindi per

conseguire il prezzo pattuito nel rogito (RDAT I-1992 p. 275); l’ha invece

negata in casi in cui è stato accertato che il progetto realizzato differiva

sostanzialmente da quello per cui il contribuente aveva sostenuto le spese

fatte valere, sicché il progetto iniziale non aveva avuto alcun influsso sul

prezzo di vendita (CDT n. 275 del 31 ottobre 1991; CDT n. 270 del 12 dicembre

1994).

Questa

Camera ha anche negato che avesse diritto di far valere tutti i costi di progettazione un architetto che, in relazione alla casa venduta, aveva allestito due progetti

alternativi, uno in vista della demolizione della casa esistente e uno

finalizzato al suo semplice ampliamento. Infatti, nel contratto di

compravendita, si menzionava l’inclusione nel prezzo del solo progetto per l’ampliamento

(RDAT I-1998 n. 12t p. 404 ss.).

Sempre secondo la

giurisprudenza cantonale, non rientra fra i costi di investimento

deducibili dall’utile immobiliare la spesa per un progetto di costruzione non utilizzato dal venditore ma necessario, a suo dire, per dimostrare all’acquirente le

possibilità edificatorie del fondo. Il fatto, addotto dal contribuente, che in

seguito a un’alluvione l’autorità avesse contestato l’edificabilità di una

parte del fondo in questione, in considerazione della sua natura boschiva, non

è stato considerato sufficiente a giustificare una spesa di diverse decine di

migliaia di franchi per un progetto di costruzione. Sarebbe a tal fine stato

sufficiente il rapporto geologico preliminare pagato un paio di migliaia di franchi, che è stato ammesso in deduzione dall’autorità fiscale (CDT n. 80.98.265 del 4 gennaio 1999, citata in: Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al Commentario, Lugano 2003, pp. 165-166).

3.

3.1.

Come esposto

in narrativa, con atto pubblico del 20 febbraio 2012, i ricorrenti hanno

concesso a __________ un diritto di compera sul mapp. __________ di __________

per il prezzo complessivo di fr. 1'200'000.–. Il contratto prevedeva, in particolare,

che il diritto di compera potesse essere esercitato fino a trenta giorni

dall’ottenimento della licenza edilizia cresciuta in giudicato, ma al più tardi

fino al venti febbraio 2015 (tale diritto è stato infine esercitato il 21

febbraio 2013). Il contratto prevedeva inoltre, al punto V., che la parte

beneficiaria (l’acquirente __________) veniva espressamente autorizzata ad

effettuare sopralluoghi, misurazioni, sondaggi e in generale tutti gli atti preparatori

all’allestimento della domanda di costruzione. Veniva infine precisato che

tutte le spese legate al rilascio della licenza edilizia sarebbero state a

carico dell’acquirente. L’atto pubblico, per contro, non conteneva alcun cenno

alla precedente licenza edilizia del 2007.

3.2

In simili

circostanze, è difficile credere che il prezzo di vendita pattuito di fr.

1'200'000.– sia comprensivo degli oneri dell’architetto e della relativa

licenza edilizia del 2007, per un totale di fr. 82'479.40. Non bastano certo le

dichiarazioni scritte del mediatore immobiliare e dell’acquirente a sostanziare

tale affermazione di parte, senza dimenticare infine che, anche volendo

ammettere un loro influsso, i relativi costi non potrebbero comunque essere

scorporati dal prezzo di vendita, trattandosi di valori immobiliari direttamente

connessi con l’alienazione dell’immobile (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3ª ediz., Zurigo 2013, n. 77 ad § 220, p. 1922).

Al di là

di queste considerazioni, la computabilità, quale costo di miglioria, di un progetto non utilizzato deve considerarsi eccezionale ed essere ammessa solo a

condizione che serva a dimostrare l’edificabilità, di per sé non evidente, di

un determinato fondo o di un complesso di fondi (CDT n. 251 del 4 ottobre 1991 in re B.R.; inoltre CDT n. 80.98.265 del 4 gennaio 1999 consid. 6.6.). Come correttamente

osservato dall’autorità di tassazione, nel caso in esame il fondo si trova in

zona edificabile. A prescindere dalla sua vicinanza alla strada cantonale e dal

suo azzonamento, un semplice progetto di massima avrebbe permesso di documentarne

la capacità edificatoria. Non si giustifica quindi l’entità dei costi fatti

valere in deduzione (fr. 82'479.40), che lascia piuttosto intravedere l’esistenza

di un vero e proprio progetto mai realizzato. In assenza di altri indizi, la

decisione impugnata deve conseguentemente essere confermata, senza la necessità

di ulteriori approfondimenti.

4.

ricorso è respinto.

Tassa di

giustizia e spese processuali sono poste a carico dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 800.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 880.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio di

__________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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