80.2013.282

Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio quasi professionale di immobili, appartamento venduto dopo locazione di sette anni, finanziamento di terzi e reinvestimento del ricavo in acquis

25 febbraio 2015Italiano18 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1, nato nel 1964,

non svolge alcuna attività lucrativa, ma è al beneficio di una rendita

dell’Assicurazione invalidità , di una rendita della cassa pensione della __________

e di una rendita per malattia e infortunio versata da un’assicurazione sulla

vita. Nel periodo fiscale 2011, ha percepito inoltre redditi dalla locazione di

immobili per complessivi fr. 171'487.–. Al 31 dicembre 2011, il contribuente

era infatti proprietario di venti immobili, perlopiù appartamenti in proprietà

per piani (PPP), in diversi comuni del Canton Ticino, come pure di due appartamenti

nel Canton __________.

B. Con atto pubblico del

16 giugno 2011, iscritto a Registro fondiario il 13 luglio 2011, il

contribuente ha venduto ad __________ la PPP n. __________, corrispondente a 31‰

del fondo base n. __________ RFD di __________, oltre ai 2/76 della PPP __________

dello stesso fondo base, al prezzo complessivo di fr. 800'000.–.

L’appartamento, con il relativo parcheggio nell’autorimessa condominiale, era

stato acquistato nel 2003 per fr. 280'000.–.

Nei mesi successivi, ha acquistato

un appartamento a __________ (il 12 agosto 2011, per fr. 230'000.–), uno a __________

(il 21 settembre 2011, per fr. 270'000.–), due a __________ (rispettivamente,

il 23 novembre 2011, per fr. 162'000.–, e l’11 agosto 2011, per fr. 145'000.–).

In precedenza, il 3 marzo 2011, aveva acquistato, per fr. 50'000.–, un appartamento

a __________ (__________).

C. Notificando al

contribuente la tassazione IC/IFD 2011, con decisione del 12 giugno 2013, l’RS

1 ha aggiunto al reddito imponibile per l’IFD l’importo di fr. 418'000.– a

titolo di reddito dell’attività lucrativa indipendente. L’importo corrisponde

all’utile relativo alla vendita della PPP n. __________ di __________, già

assoggettato all’imposta cantonale sugli utili immobiliari, con decisione del

27 febbraio 2012.

Nel calcolo dell’imposta

cantonale sulla sostanza, inoltre, l’autorità fiscale ha aggiunto agli elementi

dichiarati un “numerario” di fr. 84'000.–, corrispondente al “controvalore

dell’investimento nell’immobile”.

D. Il contribuente ha

interposto reclamo contro la suddetta decisione il 10 luglio 2013, contestando,

da un lato, di aver conseguito un reddito da attività lucrativa e, dall’altro, l’imposizione

del numerario corrispondente al controvalore dell’investimento nell’immobile.

In relazione al commercio

professionale di immobili, secondo il reclamante l’utile conseguito con la

vendita dell’appartamento costituiva un semplice utile in capitale conseguito

sfruttando un’occasione fortuita. Ha sottolineato in particolar modo la circostanza

che l’appartamento venduto era stato precedentemente ceduto in locazione,

sicché rientrava nella sua sostanza privata. Inoltre, pur essendo proprietario

di ben ventitre immobili, ne aveva venduti solo tre in tutta la vita. La durata

del possesso, di oltre otto anni, escludeva a sua volta il carattere commerciale

della transazione. In via subordinata, ha contestato anche il calcolo

dell’utile imposto, argomentando che l’appartamento sarebbe divenuto commerciale

tutt’al più al momento della vendita, sicché il valore venale equivaleva a

quello di vendita e non vi era pertanto alcun utile imponibile. In via

ulteriormente subordinata, ha chiesto di dedurre dal reddito dell’attività

lucrativa indipendente l’imposta sugli utili immobiliari pagata (fr. 71'060.–).

Per quanto concerne il

“numerario”, il reclamante ha sostenuto che i suoi averi alla fine del 2011

erano depositati sui conti bancari dichiarati.

Nel corso di un’udienza,

tenutasi il 25 settembre 2013, le parti si sono riconfermate nelle rispettive

posizioni.

E. L’Ufficio di

tassazione ha respinto il reclamo, con decisione del 16 ottobre 2013. Nella

stessa ha ribadito che la vendita dell’appartamento di __________ costituiva

un’operazione di commercio professionale d’immobili. Pur riconoscendo che si

trattava solo della terza vendita immobiliare eseguita dal reclamante, proprietario

di 23 immobili, ha sottolineato che le prime due erano state considerate mera

amministrazione del patrimonio, mentre la terza, intervenuta poco dopo, gli

aveva permesso di conseguire un notevole ricavo e si considerava pertanto di carattere

commerciale. L’autorità fiscale ha poi negato che l’appartamento in discussione

potesse essere divenuto di natura commerciale solo al momento della vendita,

come sostenuto in via subordinata. A suo avviso, infatti, “gli atti

preparatori” all’attività di commerciante di immobili (benché occasionale) erano

cominciati già nel 2003, con l’acquisto dell’appartamento.

F. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente di aver

svolto l’attività di commerciante professionale di immobili. Ribadito che tutti

gli appartamenti di sua proprietà sono ceduti in locazione e che pertanto, secondo

la giurisprudenza, producono reddito della sostanza privata, il ricorrente

sostiene di aver semplicemente colto un’occasione che gli si è offerta in modo

casuale, nel quadro dell’usuale amministrazione del patrimonio. Fa notare poi

che è proprietario di ben ventitre appartamenti ma ne ha venduti solo tre e di

aver pagato una provvigione ad un mediatore. Ritiene inoltre che la durata del

possesso induca ad escludere il carattere professionale. Ripropone quindi la

tesi secondo cui l’immobile sarebbe tutt’al più divenuto commerciale al momento

della vendita, con la conseguenza che non vi sarebbe alcun utile. A tale

proposito, definisce “curiosa e grottesca”, in quanto non troverebbe alcun

fondamento nel diritto fiscale, la tesi degli “atti preparatori”, addotta nella

decisione impugnata.

L’insorgente mantiene

“prudenzialmente” anche la censura relativa al “numerario”, pur non essendo

stata motivata la decisione su tale aspetto.

G. Nelle sue

osservazioni del 21 novembre 2013, l’Ufficio di tassazione propone di

respingere il ricorso. Ritiene che il carattere commerciale della transazione

in questione si possa evincere dalla frequenza delle operazioni (acquisti

sull’arco di più anni e vendite nel 2008, 2009 e 2011), dalle conoscenze

professionali, dall’uso di crediti e dal reinvestimento in ulteriori operazioni

immobiliari. Quanto al calcolo dell’utile, precisato che sono già stati dedotti

gli oneri sociali, esclude che si giustifichi la determinazione del “valore di

entrata” al momento del passaggio dalla sostanza privata a quella commerciale.

Infatti, tale prassi si riferisce al caso di immobili acquistati per

successione. In merito alla questione del numerario, infine, l’autorità fiscale

ritiene che non vi sia un interesse ad entrare nel merito della questione, essendo

la sostanza imponibile negativa.

Diritto

I. Imposta federale

diretta

1. 1.1.

Secondo l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi

dall’esercizio di un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o

forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.

Pronunciandosi sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati

dalla giurisprudenza cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato,

con una sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti

da commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125

Considerandi

II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999

p. 385). L’Alta Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD

dichiara imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e afferma

pertanto il principio dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti

sono invece, secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD, solo gli utili in capitale

“conseguiti nella realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a

esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in

particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il

legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili

provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza

privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i

beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se

manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa. Ne

consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli

utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del

patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al

conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in

modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività

lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che

oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di

attività lucrativa indipendente.

1.2

poi ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è

commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolga

un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il

mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento

di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, p. 480

consid. c; cfr. anche Schmidt, La

recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di

negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in:

Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla

Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p.

14; Soldini, Il commercio professionale

di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella

prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 p. 385). In

particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il

modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle operazioni,

la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni e

l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di

conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di

persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in

ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008).

Ognuno di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente –

permettere di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente

ai sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha

poi avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle

circostanze concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi

tipici di un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di

conseguire un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).

1.3

Vero è che questi sviluppi

giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente in relazione al

carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti dalla prassi

del Tribunale federale (Reich, in

Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol.

I/2a, 2ª ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD; Noël, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur

l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD; Oberson, Droit fiscal suisse, 3ª ediz.,

Basilea 2007, p. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come la

delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale

nel senso stretto che tutte le attività “quasi professionali”, meno intense che

gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata

vieppiù problematica (Noël, op.

cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in

definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni

conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore

dell’attività lucrativa indipendente (Reich,

op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD). La questione a sapere se una vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale

di immobili, mera amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di

transazione immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi,

dall’insieme delle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio

non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al momento della

vendita (decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così un’operazione iniziata e fatta

con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari

condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita e

viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 p. 358).

2.

2.1.

Il ricorrente non svolge

alcuna attività lucrativa, ma nel corso degli anni è divenuto proprietario di

un importante parco immobiliare, che constava, alla fine del periodo fiscale

litigioso, di ben 23 appartamenti in proprietà per piani, in diversi comuni, non

solo nel Canton Ticino. La PPP n. __________ di __________, in particolare, era

stata acquistata nel 2003 per fr. 280'000.– ed era stata in seguito ceduta in

locazione. Nello stesso comune, e nello stesso anno, il ricorrente aveva

acquistato anche due appartamenti in un altro condominio, per poi rivenderli, rispettivamente,

nel 2008 e nel 2009. Mentre queste due prime vendite sono state attribuite alla

gestione della sostanza privata del ricorrente, la vendita del terzo

appartamento, intervenuta nel periodo fiscale 2011, è stata considerata

un’operazione di carattere commerciale. L’autorità fiscale ha posto l’accento

sulla circostanza che si trattava appunto della terza vendita in quattro anni,

oltre che del fatto che l’acquisto era stato finanziato con crediti ipotecari importanti

e che il ricavo era stato investito in altre operazioni immobiliari.

Il ricorrente contesta la

decisione dell’Ufficio di tassazione, mettendo in evidenza il fatto che

l’appartamento venduto, così come gli altri che gli appartengono, sono stati

acquistati per essere ceduti in locazione e sono pertanto beni privati, secondo

la giurisprudenza del Tribunale federale.

2.2

È vero che, secondo la

costante giurisprudenza del Tribunale federale, la locazione di immobili

rientra tipicamente nell’amministrazione ordinaria del patrimonio privato. Non

vi è attività lucrativa indipendente nemmeno nel caso in cui il patrimonio è di

proporzioni rilevanti, viene amministrato in modo professionale e vengono

tenuti libri contabili (p. es. ASA 74 p. 737).

Per

stabilire se un utile in capitale sia imponibile secondo l’art. 18 LIFD, ognuno

dei criteri stabiliti dalla prassi e dalla giurisprudenza deve essere esaminato

in concorso con gli altri e non isolatamente. Ciò vale, in particolar modo, per

il criterio della breve durata del possesso. Secondo la costante giurisprudenza

del Tribunale federale, infatti, una lunga durata del possesso non entra

necessariamente in contraddizione con la qualifica di attività commerciale (p.

es. la sentenza del 14 aprile 2013 n.2A.125/2007, consid. 3.2.1). Un’attività

immobiliare di carattere commerciale è stata riconosciuta anche nel caso di un

immobile posseduto per diciassette anni (sentenza del 19 aprile 2013 n.

2C_834/2012, consid. 5.6.2), come pure per immobili che erano stati acquistati

a fini di previdenza professionale (sentenza del 19 aprile 2013 n.2C_996/2012,

consid. 5.2) o in vista di un investimento a lungo termine (DTF 126 II 473,

consid. 5a; cfr. anche la sentenza del 24 ottobre 2013, n.2C_1276/2012 e

2C_1277/2012, in RF 69/2014 p. 50, consid. 4.3.3).

Ne consegue

che la semplice circostanza che, negli anni precedenti, l’immobile poi venduto

con profitto sia stato affittato, non basta per concludere che sia stato

conseguito un utile in capitale di carattere privato (cfr. p. es la sentenza

del Tribunale federale del 31 ottobre 2011 n.2C_948/2010, consid. 3.2).

2.3

Si deve

pertanto condividere il giudizio dell’autorità fiscale, che ha sottolineato

come l’insieme delle circostanze che caratterizzano la vendita

dell’appartamento di __________ imponga di concludere che nella fattispecie vi

è stata un’operazione di carattere commerciale.

In primo

luogo, sebbene le precedenti due vendite di altrettanti appartamenti non avesse

dato luogo all’imposizione dell’utile conseguito, si deve comunque sottolineare

la circostanza che fra il 2008 e il 2011 il ricorrente ha alienato tre

proprietà immobiliari.

Poi, è estremamente

significativo il finanziamento di terzi: l’appartamento venduto era gravato di

un’onere ipotecario di ben fr. 320'000.–, importo addirittura superiore al

prezzo di acquisto (fr. 280'000.–). Non si vede, infatti, come si possa

parlare di oculata amministrazione patrimoniale, quando il capitale investito è

costituito esclusivamente o quasi da rilevanti prestiti ricevuti da terzi (Stocker, Die steuerliche Abgrenzung der

selbständigen Erwerbstätigkeit von der privaten Vermögensverwaltung, Basilea

1992, p. 118; Soldini, Il

commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e

cantonale e nella prospettiva della nuova legge tributaria, in: RDAT I-1994, p.

395).

Si è poi già

ricordato in narrativa che, poco dopo la vendita dell’appartamento in

questione, l’insorgente ha acquistato un appartamento a __________ (il 12

agosto 2011, per fr. 230'000.–), uno a __________ (il 21 settembre 2011, per

fr. 270'000.–), due a __________ (rispettivamente, il 23 novembre 2011, per fr.

162'000.–, e l’11 agosto 2011, per fr. 145'000.–) e che, poco prima, il 3 marzo

2011, aveva acquistato, per fr. 50'000.–, un appartamento a __________ (__________.

Si è già ricordato che il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni

immobiliari è un altro indizio dell’esistenza di un’attività commerciale.

Infine, l’autorità di

tassazione ha fatto notare che, durante gli otto anni in cui il contribuente è

stato proprietario dell’oggetto immobiliare poi venduto, ha sostenuto costi di

miglioria per circa 70'000 franchi. L’espletazione di attività volte a valorizzare

l’immobile sono spesso in relazione con lo scopo di lucrare e questa

combinazione elementi è un importante indizio per il sussistere di un commercio

professionale (Stocker, op.

cit., p. 123).

2.4

Le circostanze descritte

bastano per concludere che l’operazione condotta dal ricorrente con l’acquisto

e la vendita della PPP n. __________ di __________, per le sue caratteristiche,

eccede i limiti della mera amministrazione della sostanza patrimoniale.

L’autorità di tassazione,

nelle sue osservazioni al ricorso, pone l’accento anche sulle “conoscenze

professionali” del contribuente, che costituiscono un ulteriore indizio. È vero

che il ricorrente non svolge alcuna attività lucrativa, essendo al beneficio di

rendite d’invalidità. È anche evidente tuttavia che col tempo è divenuto proprietario

di un parco immobiliare di una certa importanza, cosa che può effettivamente

indurre a ritenere che abbia raggiunto una notevole conoscenza del mercato

immobiliare.

La questione non merita

tuttavia di essere ulteriormente approfondita, alla luce delle conclusioni che

precedono.

3.

3.1.

L’insorgente sostiene quindi

che l’immobile venduto sarebbe divenuto commerciale solo al momento della

vendita, con la conseguenza che l’eventuale utile si ridurrebbe a zero, in

quanto il valore di investimento sarebbe identico a quello di alienazione.

3.2

La giurisprudenza invocata

dal ricorrente si riferisce ad un caso particolare, quello di un fondo

ereditato posseduto privatamente per molti anni. L’utile va calcolato in questo

caso tenendo conto del valore del terreno al momento in cui lo stesso ha

cessato di far parte dei beni privati del contribuente. Il guadagno derivante

dall’alienazione di un immobile può essere imposto quale reddito dell’attività

lucrativa indipendente solo se esso deriva da un’attività di tale natura: nel

caso di un immobile ereditato, è possibile pertanto che l’aumento di valore che

si è realizzato prima dell’inizio dell’attività lucrativa sfugga dunque

all’applicazione della disposizione citata (cfr. le sentenze del Tribunale

federale DTF 96 I 655; n.2A. 240/1993 e 2P. 255/1993 del 15 settembre 1994, in RDAT I-1995 n. 20t; StE 1997 B 93.4 n. 4; n.2A.433/2004 del 13 aprile 2005, consid. 3.2; RF 60/2005 p. 489; ASA 57 p. 458 consid. 4; inoltre Yersin, Les gains en capital considérés

comme le revenu d'une activité lucrative, ASA 59 p. 166).

3.3

Nel caso concreto, prima

di tutto non si tratta affatto di un immobile ereditato, bensì di uno stabile

acquistato dal ricorrente stesso. Nel suo caso, come già sottolineato in precedenza,

l’insieme delle circostanze che hanno caratterizzato l’acquisto e la vendita

dell’appartamento inducono a concludere che l’operazione commerciale ha avuto

inizio con l’acquisto stesso.

Ne consegue che la pretesa

del contribuente, di ritenere che l’appartamento sia divenuto bene commerciale

solo al momento della vendita, non è fondata.

II. Imposta cantonale

4.

4.1.

Infine, il ricorrente

contesta, seppur “prudenzialmente” l’aggiunta, alla sostanza imponibile, di un

“numerario” di fr. 84'000.–.

4.2

Il riconoscimento della

legittimazione ricorsuale implica l’esistenza di un interesse degno di

protezione, sia esso un interesse di diritto o di fatto, direttamente connesso

con l’oggetto della contestazione ed attuale (Scolari,

Diritto amministrativo, Parte generale, Bellinzona 1988, p. 200 s.).

In altri termini, perché

sia data la legittimazione, devono essere adempiuti i seguenti presupposti:

l’interessato deve essere toccato e pregiudicato dalla decisione:

è irrilevante che si tratti di interessi giuridici o fattuali, bastando che la

decisione gli cagioni uno svantaggio economico, ideale, materiale o di altra

natura;

il ricorrente deve dimostrare di avere un interesse alla modifica

della decisione: si richiede pertanto che egli sia toccato in modo particolare

e diretto, in misura maggiore e con intensità superiore rispetto a chiunque

altro

(Knapp, Grundlagen des

Verwaltungsrechts, Vol. II, 4a ediz., Basilea/Francoforte 1993, n. 1980, p.

489).

4.3

Secondo la decisione su

reclamo qui impugnata, l’imposta cantonale sulla sostanza dovuta per il 2011

ammonta a zero franchi, sicché è evidente che il contribuente non ha alcun

interesse ad ottenere una decisione della Camera sulla commisurazione della

sostanza imponibile (cfr. anche: Zweifel,

in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,

vol. I/2b, 2a ediz., Basilea 2008, n. 12 ad art. 132 LIFD; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Handkommentar zum DBG, 2a ediz., Zurigo 2009, n. 15 ad art. 132

LIFD, p. 1153; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo,

2006, n. 16 ad § 140, p. 1200; Plüss,

in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum Aargauer

Steuergesetz, 2a ediz., Muri-Berna, 2004, n. 17 ad § 192, p. 1579).

5.

Il ricorso è

conseguentemente respinto, per quanto concerne l’imposta federale diretta. È

irricevibile invece in materia di imposta cantonale. Tassa di giustizia e spese

processuali sono poste a carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. 1.1. Il ricorso in materia

di imposta federale diretta è respinto.

1.2. Il ricorso in

materia di imposta cantonale è irricevibile.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 5’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 5’100.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

__________

municipio di.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario: