80.2013.288

Deduzioni: spese di gestione immobiliare, solo se comprese nella pigione, non deducibili dal valore locativo, onere della prova

6 ottobre 2014Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

A. I

coniugi RI 1 e RI 2, rispettivamente pensionato e casalinga, sono proprietari

della particella n. __________ RFD di __________, casa di abitazione composta

da due appartamenti. Nella dichiarazione fiscale i contribuenti dichiaravano un

valore locativo complessivo di fr. 22'862.– e facevano valere spese di

manutenzione effettive per fr. 14'576.–.

B. Notificandogli

la tassazione IC/IFD 2012, con decisione del 18 settembre 2013, l’RS 1

commisurava il reddito imponibile dei coniugi in fr. 62'800.- per l’IC ed in

fr. 70'200.- per l’IFD. Le spese di manutenzione dell’immobile erano state

ammesse in deduzione nella misura di fr. 11'306.–. L’autorità aveva in

particolar modo negato la deduzione dei seguenti costi: pulizia caldaia,

pulizia tubature, controllo fumi, consumo energia elettrica e acqua potabile,

pulizia tubature, con la seguente motivazione:

Spese per

acqua, fognatura, illuminazione, manutenzione giardino, riscaldamento,

portineria, sgombro neve, ecc. non deducibili salvo presentazione del conteggio

delle spese accessorie assunte dagli inquilini.

C. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 19 settembre

2013, nel quale contestavano la mancata deduzione delle spese di gestione sopra

citate argomentando che, non trattandosi di interventi di miglioria ma di spese

di manutenzione che hanno lo scopo di preservare lo stato dell’immobile e di

conservarne l’uso mantenendone la redditività, la deduzione doveva essere

riconosciuta.

L’Ufficio

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 16 ottobre 2013, giustificando

la mancata deduzione sulla base della giurisprudenza secondo la quale i costi

di gestione non sono deducibili per i proprietari che abitano un proprio stabile.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 postulano

nuovamente la deduzione delle spese di gestione e manutenzione, argomentando per

la prima volta che il secondo appartamento nella loro casa d’abitazione è abitato

dal figlio, che assume, quale spesa accessoria, unicamente il costo della sua

quota parte relativa al rifornimento di olio combustibile.

ricorrenti sostengono di aver diritto alla deduzione delle spese di gestione,

sulla base della circolare n. 7/2010 della Divisione delle contribuzioni, secondo

cui è ammessa la deduzione delle spese di gestione non fatte gravare sugli

inquilini, ma rimaste a carico del proprietario.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l’art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l’art. 31 cpv. 2 LT, di identico tenore,

nella loro formulazione in vigore nel periodo fiscale in discussione, il contribuente

che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi

d’assicurazione e le altre spese d’amministrazione da parte di terzi. Sono

considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile,

ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività

(circolare 7/2010 della Divisione delle contribuzioni, n. 2.1; cfr. Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum

Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219

s.; Känzig, Direkte Bundessteuer,

2° ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli,

Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66, CDT n. 262 del

28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n.52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.2.

Le spese di

gestione di un immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l'illuminazione

ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua potabile

e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del contribuente

e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente,

alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su

una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come

si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e

riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi

accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel

quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di solito

compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che abita la

propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p.

es. la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15

luglio 2005, n.2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF

2005 II 502 consid. 2.5).

1.3.

Anche la

Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni dell’aprile 2011 distingue,

nell'ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza

privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e

immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore

locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili

utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la

deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del

proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle

spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di

amministrazione (cfr. Circolare n. 7/2010, cifra 5.4).

Ma anche

nel caso in cui l’immobile è ceduto in locazione, le spese di gestione non dovrebbero figurare fra le spese chieste in deduzione. Infatti, di regola non sono comprese nella pigione

ma vengono pagate separatamente dagli inquilini. In caso contrario sarà

necessario chiedere al contribuente la presentazione del conteggio delle spese

accessorie accollate agli inquilini al fine di verificare quali costi siano

stati recuperati e quali siano rimasti a carico del proprietario.

1.4.

In linea

di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore,

climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione,

illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento

e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese

di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.2.3; inoltre art. 1 dell’Ordinanza

del Consiglio federale del 24 agosto 1992).

Considerandi

2.

2.1.

Nella

fattispecie, nella dichiarazione d’imposta i ricorrenti non avevano indicato alcun

reddito da locazione della loro casa, limitandosi per contro a menzionare un “valore

locativo” di fr. 22'862.–. Per la prima volta con il ricorso alla Camera di

diritto tributario, sostengono che il secondo appartamento della particella n. __________

RFD di __________ sarebbe abitato dal figlio con la sua famiglia.

2.2

effettivamente il figlio dei ricorrenti occupa uno dei due appartamenti che compongono

la casa di proprietà dei contribuenti, il reddito che essi dichiarano è comunque

costituito dal valore locativo dell’intera casa. Neppure con il ricorso infatti

essi hanno prodotto un contratto di locazione.

In nessun

caso si giustificherebbe pertanto la deduzione delle spese di gestione, negata

dall’autorità fiscale.

Infatti,

come poc’anzi ricordato, l’unico caso in cui tali spese possono essere ammesse

in deduzione è quello in cui la casa è ceduta in locazione e le stesse sono comprese nella pigione. In altre parole, i costi di gestione sono

deducibili solo se rientrano nel reddito locativo imponibile secondo gli

articoli 21 LIFD e 20 LT (cfr. Merlino,

in: Yersin/Nöel [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,

Basilea 2008, n. 42 ad art. 32 LIFD, p. 488 s.). In tal caso, infatti, la

pigione incassata e soggetta all’imposta sul reddito è accresciuta dal fatto

che il proprietario sopporta determinate spese (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Handkommentar zum DBG, 2a ediz. Zurigo 2009, n. 75 ad art. 32 LIFD,

p. 525). Altrimenti, si tratta di spese accessorie secondo l’art. 257a CO, che

il proprietario addebita all’inquilino in aggiunta al canone di locazione.

2.3

Competeva

chiaramente agli insorgenti la prova dell’esistenza del contratto di locazione

e del fatto che la pigione incassata, e regolarmente dichiarata, comprendeva

una parte dei costi di gestione, che rientrano fra le spese accessorie secondo

l’art. 257a CO. Infatti, in applicazione analogica della regola generale

prevista dall’art. 8 CC, l’onere della prova è ripartito nel senso che

l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o

aumentano il carico fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di

quei fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario

(DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8).

Come già

ricordato, non solo i ricorrenti non avevano mai accennato ad una locazione

dell’appartamento, prima del ricorso alla Camera di diritto tributario, ma neppure

in questa sede hanno fornito indicazioni in merito alle condizioni stabilite

dall’eventuale contratto di locazione con il figlio.

In queste

condizioni, il loro ricorso si rivela manifestamente infondato.

3.

Visto

l’esito del ricorso, tassa di giustizia e spese processuali sono a carico dei ricorrenti,

soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 580.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.

LTF).

4. __________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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