80.2013.298

Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, provvigione, identità economica fra mediatore e venditore, società controllata da altra società del contribuente

13 gennaio 2014Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 7 settembre 2012, iscritto a Registro fondiario il 17

settembre 2012, RI 1 vendeva __________ 513 del fondo base n. __________ RFD di

__________, al prezzo di fr. 180'000.–.

Nella

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore faceva

valere, fra gli altri, costi di miglioria per fr. 1'000.– e una provvigione per

mediazione di fr. 12'450.–.

B. Notificando

all’alienante la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione

del 29 luglio 2013, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 62’668.– e

l’imposta in fr. 19'427.10. Rispetto alla dichiarazione presentata dal

contribuente, aveva negato la deduzione delle spese per la sostituzione di

finestre, qualificate costi di manutenzione, e della provvigione, in quanto versata

“ad una società il cui gerente è il venditore” e come tale “assimilabile ad una

provvigione versata a se stessi”.

C. Il

contribuente interponeva reclamo in data 21 agosto 2013, contestando la mancata

deduzione dei costi in questione. In merito alle spese di sostituzione della

finestra del bagno, rilevava che si trattava di un impegno assunto

contrattualmente con l’acquirente dell’appartamento; quanto invece alla

provvigione, contestava di essere socio della società che aveva percepito

l’onorario, della quale era solo il gerente.

D. L’Ufficio

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 24 ottobre 2013.

Confermava dapprima che le spese considerate di miglioria erano invece di manutenzione

e sottolineava che “preponderante… non è la norma contrattuale che regola a chi

deve essere messa a carico la sostituzione della finestra, ma la natura

dell’intervento stesso”. Per quanto concerne la provvigione, argomentava che

“il signor RI 1 essendo gerente con firma individuale può ben essere paragonato

all’amministratore, come del resto è stato ammesso anche dalla rappresentante

del ricorrente in sede di reclamo”. L’autorità fiscale aggiungeva che anche

l’attività della società costituiva un “fatto importante”, non avendo “niente a

che vedere con l’amministrazione o la mediazione per la vendita di immobili”.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente

la mancata deduzione dei costi litigiosi, riproponendo sostanzialmente gli

argomenti già sottoposti all’Ufficio di tassazione con il reclamo. Per quanto

concerne la mediazione, sottolinea che le quote sociali della __________ GmbH

sono tutte detenute dalla __________ AG.

F. Nelle

sue osservazioni del 29 novembre 2013, l’RS 1 propone di respingere il ricorso.

In relazione alla provvigione pagata alla __________ GmbH, rileva che le azioni

della __________ AG sono detenute e dichiarate dal ricorrente.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

La prima

contestazione concerne le spese per la sostituzione della finestra del bagno.

Il ricorrente non contesta tanto la loro qualifica di spese di manutenzione, ma

argomenta, in sostanza, che il contratto di compravendita prevedeva delle prestazioni ulteriori, comprese nel prezzo, oltre alla vendita dell’appartamento.

2.2

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento.

Il valore

d'alienazione non comprende i valori non immobiliari che possono esservi

compresi. La necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente

dal principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal

principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione

in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere

quali costi di investimento.

Valori

non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a determinate condizioni,

i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad

effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della

proprietà fondiaria (p. es. si impegna a costruire una strada). La valutazione

di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base degli accordi

contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito un prezzo

complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla ripartizione del

prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 228 s.).

Il valore

d'investimento si compone del valore di acquisto e dei costi di investimento

(art. 128 cpv. 1 LT). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di

investimento, fra gli altri, i costi che hanno aumentato il valore del fondo

alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria.

2.3

Questa

Camera ha quindi stabilito, per es., che, se nel prezzo complessivamente pagato

dall'acquirente (Comune) è compreso un importo erogato a titolo risarcitorio

dei costi di consulenza e per la mancata vendita provocata da

un'espropriazione, questo importo deve essere scorporato dal prezzo (CDT n.

80.2000.215

del 30 gennaio 2001 in re C. SA.).

Analogamente,

questa Camera ha stabilito che, se un contribuente vende un immobile a un

prezzo che comprende la cessione dell’uso di un pontile, ma si accerta che lo

aveva acquistato separatamente dalla casa, si giustifica di dedurre lo stesso valore

anche dal ricavo della successiva alienazione, trattandosi di una concessione

d'uso del demanio pubblico, che non ha il carattere di un diritto immobiliare

(CDT n. 80.1997.00064 dell' 8 febbraio 2000 in re A. A.).

Sempre in

questo ordine di idee, questa Camera ha scorporato dal valore di alienazione le

spese per la pittura dell'appartamento venduto, effettuata dopo la sottoscrizione

del contratto di compravendita in base ad un impegno assunto contrattualmente all'atto

dell'alienazione (CDT n. 80.2003.63 del 7 luglio 2003 in re F. G.).

Non

diversamente, se nel prezzo di compravendita è compreso un progetto di costruzione

approvato, con validità garantita, il valore di quest'ultimo deve essere scorporato

dal prezzo, riducendo il valore di alienazione (CDT n. 80.2002.029 del 13 marzo

2002.

in re R.M. e M. Z.).

Per

contro, questa Camera ha negato la riduzione del valore di alienazione rispetto

al prezzo stabilito nell'atto pubblico, in seguito alla produzione di un

contratto di compravendita, secondo cui sarebbero stati venduti dei mobili

situati nell’appartamento alienato, in considerazione della forza probatoria

dell’atto pubblico, dal quale risultava che il prezzo pattuito si riferiva al

solo immobile (CDT n. 80.2000.081 del 4 luglio 2000 in re A. B.P.).

2.4

contratto di compravendita dell’appartamento venduto dal ricorrente non prevede

alcuna prestazione ulteriore del venditore, oltre al trapasso della proprietà

dell’appartamento. Il contratto del 2 agosto 2012, con il quale il ricorrente

aveva acquistato l’oggetto poi rivenduto poco più di un mese dopo, contiene invece

la seguente clausola:

5.

b) Il

compratore è inoltre a conoscenza che recentemente è stato dato l’ordine di

sostituire la finestra del bagno, essendo l’attuale inutilizzabile. La

sostituzione avverrà a partire dalla seconda metà del mese di settembre. La

relativa fattura, non ancora emessa, ammonterà al massimo a CHF 1'000.00.

compratore conferma il suo impegno a saldare la relativa fattura, con

liberazione della venditrice.

In queste

circostanze, la spesa indicata non costituisce una prestazione, cui il venditore

si è obbligato e che non ha alcun nesso diretto con il trasferimento della

proprietà immobiliare. Al contrario, al momento di acquistare l’appartamento,

l’insorgente ha semplicemente preso atto della necessità di sostituire la

finestra del bagno, divenuta “inutilizzabile”, in base ad un ordine già dato

dalla venditrice. Di conseguenza, l’importo che sarebbe stato pagato dal

contribuente per la sostituzione della finestra – in relazione al quale non

figura peraltro alcuna prova dell’avvenuto pagamento – non può essere scorporato

dal valore di alienazione, come avverrebbe invece se si trattasse di una

prestazione alla quale egli si fosse impegnato nei confronti del compratore

dell’immobile.

3.

3.1.

ricorrente considera poi deducibile dall’utile immobiliare l’importo

di fr. 12’450.–, corrispondente all’onorario fatturato dalla __________ GmbH di

__________ per intermediazione nella vendita dell’appartamento.

3.2

Secondo

l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i

costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di

bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.

La possibilità di prendere

in considerazione le provvigioni presuppone l’esistenza di un contratto di

mediazione a’ sensi degli art. 412 ss. CO (Reimann/Zuppinger/Schärrer,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 255; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die

Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 253; Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum

harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, p. 1465; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255; RF

47/1992 p. 230); occorre cioè che la provvigione sia stata pagata

dall’alienante ad un terzo, poiché quest’ultimo gli ha indicato l’occasione per

concludere un contratto o ha agito da intermediario fra compratore e venditore.

Il mediatore non è dunque né un semplice consulente né un rappresentante, anche

se spesso è difficile distinguerlo da quest’ultimo. La principale differenza è

data dal fatto che il conferimento di una procura è un negozio giuridico

unilaterale, mentre la mediazione è un contratto; inoltre, il mediatore non

riceve l’incarico di concludere direttamente il contratto in nome e per conto

del committente, ma quest’ultimo lo stipulerà in prima persona oppure ne

incaricherà un altro rappresentante. Sono, in particolare, esclusi dall’ambito

di applicazione della norma tutti i casi di rappresentanza legale, come per

esempio, quello del padre che agisce per conto del figlio oppure del tutore (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255, con

riferimento a Reimann/Zuppinger/Schärrer,

op. cit., p. 257).

3.3

Il mediatore deve essere

una terza persona. Il venditore o il compratore non può infatti far valere

provvigioni versate a sé stesso per sforzi intrapresi personalmente per la

vendita dell’immobile (DTF 103 Ia 24; inoltre, Guhl,

Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p.

240; Reimann/Zuppinger/Schärrer, op.

cit., p. 256; Weidmann/Grossmann/Zigerlig,

Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 4. ediz., Berna 1987, p. 166; Rumo, op. cit., p. 253; Richner/Frei/Kaufmann, op. cit., pp. 1468-1470).

Vi è versamento di provvigioni a sé stessi anche se, pur essendovi indipendenza

formale tra committente e mediatore, vi è tuttavia identità di interessi; è il

caso dell’alienante che compensa la società di cui è azionista o amministratore

oppure della società anonima che versa una provvigione ad un’altra società

controllata dallo stesso azionista nonché del socio o del coerede che vengono

compensati per aver consentito di alienare l’immobile della comunione

ereditaria o della società, come pure della persona giuridica che versa una

provvigione ad un proprio organo (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 257, con riferimento a RF 47/1992 p. 227 e 229; StE 1987 B 44.13.5

n. 3; StE 1991 B 44.13.5 n. 5; StE 1992 B 44.13.5 n. 6; NStP 1990 p. 77;

inoltre CDT n. 80.95.00133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.).

3.4

Nel caso

in esame, l’identità economica fra il ricorrente e la __________ GmbH è

pacifica. È vero, come sostenuto nel ricorso, che le quote sociali in

quest’ultima società sono detenute non dallo stesso contribuente bensì dalla __________

AG; tuttavia, le azioni di quest’ultima sono detenute dall’insorgente, come risulta

in modo inequivocabile dalla sua stessa dichiarazione d’imposta presentata

all’autorità fiscale del cantone di domicilio. Egli ne è del resto

amministratore unico, con firma individuale. Come ha sottolineato l’Ufficio di

tassazione nella decisione impugnata, appare anche perlomeno curioso che la

società, che avrebbe funto da mediatrice per la vendita dell’appartamento di __________,

sia un’impresa che gestisce un garage con pompa di benzina a __________ (__________).

Venendo

meno una condizione essenziale al riconoscimento di una provvigione, quale è

l’indipendenza giuridica e economica tra committente e mediatore (cfr., al

proposito, decisione TF 2C_119/2009 del 29 maggio 2009), la decisione

dell’autorità di tassazione deve senz’altro essere tutelata.

4.

ricorso è pertanto respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono poste

a carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 400.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 480.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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