80.2013.86

Imposta sugli utili immobiliari: valore di acquisto, acquisto di due quote di PPP all’asta, suddivisione del valore, non quote millesimali ma proporzione del prezzo di vendita

26 aprile 2013Italiano18 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1

si aggiudicava in data 26 novembre 2002 mediante compravendita ai pubblici

incanti le PPP n. __________ e __________ del fondo base n. __________ RFD di __________,

al prezzo di fr. 245'000.-. Il trapasso di proprietà veniva iscritto a Registro

fondiario il 10 dicembre 2002.

B. Con

atto pubblico del 9 giugno 2008, iscritto a registro fondiario il 18 giugno

2008, RI 1 vendeva ai coniugi __________, in ragione di un mezzo ciascuno, l’unità

in proprietà per piani (PPP) n. __________ del fondo base n. __________ RFD di __________,

costituita da due ripostigli, disponibile, cucina, deposito attrezzi, ripostiglio

e locale accessorio. Il prezzo era stabilito in complessivi fr. 80'000.-.

Notificandogli

la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 agosto

2008, l’Ufficio di tassazione di Mendrisio commisurava l’utile imponibile in

fr. – 27'757.-, avendo accertato d’ufficio un valore di acquisto pari a fr.

107'000 e costi di acquisto e di vendita di fr. 757.-. L’imposta corrispondente

ammontava pertanto a fr. 0.-.

C. Con ulteriore atto pubblico del 30 luglio 2012, iscritto a registro

fondiario il 7 agosto 2012, RI 1, vendeva a __________ l’unità PPP n. __________

del fondo base n. __________ RFD di __________, composto da quattro camere,

cucina, atrio, soggiorno, bagno-wc e corridoio, per il prezzo complessivo di

fr. 350'000.-.

Nella

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore indicava

quale valore d’acquisto l’importo di fr. 165'000.-, a cui aggiungeva costi

d’acquisto e di vendita per fr. 3'300.- e altri costi per fr. 8'000.-. L’utile

imponibile ammontava in tal modo a fr. 173'700.-.

Con

decisione del 27 dicembre 2012, l’Ufficio di tassazione di Mendrisio notificava

al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari,

commisurando l’utile imponibile in fr. 209'240.- e l’imposta corrispondente in

fr. 29'293.60. Quale valore d’investimento aveva infatti dedotto un importo di

fr. 138'000.- e riconosciuto unicamente i costi di acquisto e vendita per

l’ammontare di fr. 2'760.-. Il valore d’investimento era stabilito d’ufficio

come per la tassazione sugli utili immobiliari precedente, suddividendo il

valore di acquisto complessivo in proporzione alle quote millesimali. Più

precisamente, sapendo che per fr. 245'000 erano stati acquistati 497‰, aveva attribuito alla prima compravendita

del 9 giugno 2008 di 218‰ un valore di fr. 107'000.-

(245'000 x 218 : 497, approssimato per difetto) e alla

seconda compravendita del 30 luglio 2012 di 279‰ un

valore di fr. 138'000.- (245'000 x 279 : 497,

approssimato per eccesso). L’Ufficio di tassazione al riguardo dei costi di acquisto

e vendita argomentava che essi erano stati rettificati d’ufficio sulla base del

2% del nuovo valore di acquisto stabilito dall’autorità fiscale.

D. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 19 gennaio 2013 e

con ulteriore scritto datato 4 febbraio 2013, contestando la suddivisione del

valore di acquisto accertato dall’autorità fiscale e chiedendo che tale valore

fosse stabilito in fr. 165'000.-, calcolo effettuato tenendo conto del valore

di acquisto complessivo delle due PPP a cui veniva sottratto l’importo della

prima compravendita per l’ammontare di fr. 80'000.- . RI 1 postulava inoltre

l’aggiunta di costi di miglioria pari a fr. 23'572.95, dovuti alla sostituzione

dei serramenti e delle tapparelle.

L’autorità

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 febbraio 2013,

adducendo in merito al valore d’acquisto la seguente motivazione:

Nel corso del 2008 il reclamante ha

alienato il foglio PPP __________ riguardante la medesima particella di __________.

Il prezzo di vendita fu di fr. 80'000.- e la ripartizione del prezzo d’acquisto

è avvenuta in base ai millesimi della parte venduta e cioè 218/1000. L’importo

dedotto ammontava a fr. 107'000.-. Ovviamente per la determinazione della TUI

attuale relativa agli altri millesimi della medesima particella il prezzo di

costo è, con tutta evidenza, la differenza fra quanto già ammesso in deduzione

e il costo totale, cioè fr. 138'000.-. Appare veramente inadeguata la pretesa

del reclamante di modificare per la TUI in questione la ripartizione da lui in

precedenza proposta ed accettata dal fisco, in base ad una valutazione nuova,

dettata unicamente da ragioni di opportunità delle risultanze della tassazione

utili immobiliari.

Per

quanto concerne i costi di miglioria, l’autorità di tassazione rilevava che la

sostituzione completa dei serramenti, pur apportando una diminuzione dei rumori

fonici e del consumo energetico, avrebbe dovuto essere intesa come una spesa di

manutenzione e non di miglioria.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente

le modalità di calcolo dell’utile immobiliare, rilevando che il calcolo

effettuato dall’autorità fiscale non si basa sull’utile effettivamente

realizzato dalla vendita globale delle proprietà per piani, in quanto esso

dovrebbe consistere in fr. 185'000.- e cioè la differenza tra il valore totale

di vendita di fr. 430'000.- e il valore di acquisto di fr. 245'000.-. Inoltre

il ricorrente ribadisce che i lavori effettuati presso l’abitazione sono da

considerarsi lavori di miglioria e non di semplice manutenzione.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per

l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri. Diversamente

dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al prezzo di acquisto

iscritto a Registro fondiario, ma considera tale criterio semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 199).

2.2

Come

esposto in narrativa, l’autorità fiscale ha calcolato l’utile imponibile

procedendo alla suddivisione del prezzo di acquisto del terreno in base ai

millesimi delle singole unità di PPP, pari a 497‰ del

fondo base part. __________ RFD di __________. Al valore di acquisto così

ricavato sono poi stati aggiunti costi di acquisto e di vendita pari a fr.

757.

- (compravendita del 9 giugno 2008) e fr. 2'760.- (compravendita del 30

luglio 2012). Il ricorrente postula invece che il valore d’aquisto dev’essere

fissato in fr. 165'000.-, corrispondente alla differenza tra il valore globale

d’acquisto di fr. 245'000.- e la vendita del 18 giugno 2008 di fr. 80'000.-.

2.3

Secondo

l’art. 137 LT, se un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale

è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili. Premesso che in materia di imposizione degli utili immobiliari, così come in precedenza in materia di imposizione del maggior valore immobiliare, sono “fondi” quelli così definiti dal diritto civile,

dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite in

proprietà per piani (cfr. Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata), in concreto oggetto di discussione è la ripartizione dei costi di acquisto tra le singole unità di PPP.

A tale

riguardo questa Camera ha più volte ribadito che non sussiste motivo di calcolare

il valore di acquisto, come pure i costi di investimento (spese di costruzione e di miglioria) inscindibili, facendo astrazione dalle quote di PPP iscritte nel Registro

fondiario, e ha affermato che “utilizzare un’altra chiave di ripartizione significherebbe, in sostanza, misconoscere che le singole quote di PPP costituiscono dei

fondi e che l’espressione centesimale o millesimale altro non è che la definizione della loro entità, non diversamente dal caso delle quote di comproprietà” (cfr., tra le altre,

CDT n. 80.97.48 del 24 aprile 1997 e CDT n. 80.99.156 del 31 agosto 1999;

inoltre Soldini/Pedroli, op. cit.,

p. 282 s.; Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al commentario degli articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 184).

2.4

La prassi

e la giurisprudenza indicate sono state messe in discussione dalla dottrina e

dalla giurisprudenza più recenti, secondo cui le autorità di tassazione possono

scostarsi dalla ripartizione millesimale quando è comprovato che essa non si conforma

a criteri oggettivi, che riflettano il valore di mercato degli appartamenti (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar

zum harmonisierte Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006, p.

1716, n. 7; decisione del Tribunale amministrativo del Canton Grigioni del 19 giugno 2007, n. A 07/23 e 24, in PVG 2007 n. 17 p. 89).

Nel caso

deciso dal Tribunale cantonale grigionese, in particolare, si è osservato che

le quote di valore secondo l’art. 712e CC vengono stabilite dai

condomini in base a criteri essenzialmente discrezionali, che possono essere di

natura oggettiva (estensione delle superfici in uso esclusivo, uso delle parti

comuni, ecc.) o soggettiva (vista, accesso, immissioni, ecc.). Soprattutto quando

ci si basa su criteri soggettivi, i risultati non sono adatti alla ripartizione del valore per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. Anche se si può ritenere

che le quote di valore in generale rispecchiano i valori oggettivi, tuttavia si

può discostarsene quando nel caso concreto vi sono sufficienti indizi del fatto

che le quote condurrebbero ad un esito non conforme alla effettiva situazione economica. Nel caso su cui si è pronunciata la corte grigionese, tale conclusione è stata raggiunta a partire dalla constatazione che le quote di valore di due unità di PPP

erano state stabilite in base alla sola superficie lorda, mentre era evidente

che l’elegante appartamento mansardato non poteva avere lo stesso valore

metrico del locale commerciale al pian terreno (PVG 2007 n. 17 consid. 1.b p.

90).

3.

3.1.

Venendo

al caso in esame, si tratta quindi di stabilire se si possa considerare attendibile

il risultato cui l’autorità di tassazione perviene con la semplice ripartizione

millesimale.

Come già

detto, nella decisione di tassazione datata 27 agosto 2008 l’autorità fiscale è

giunta alla conclusione che la vendita dell’unità di PPP n. __________ ha

configurato un’alienazione che non ha prodotto alcun utile imponibile, ma

piuttosto una perdita. Invece, per quanto riguarda l’unità di PPP n. __________,

l’Ufficio di tassazione ha commisurato l’utile imponibile in fr. 209'240.- e

l’imposta corrispondente in fr. 29'293.60.

3.2

Ora, si è

già ricordato che, se un immobile è stato acquistato assieme ad altri per un

valore globale ed è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito

proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 137 LT).

A tale

proposito, va tuttavia sottolineato che il valore di acquisto dell’immobile non

deve necessariamente essere stabilito in proporzione ai millesimi attribuiti

alla singola quota. In effetti, l’art. 137 LT non impedisce di tener conto, per

quanto concerne la determinazione del valore di acquisto dell’unità di PPP, di

altri metodi di calcolo.

Altrimenti

detto, la regola poc’anzi menzionata e le diverse sentenze precedenti di questa

Camera (cf. in particolar modo CDT n. 139 del 23 giugno 1994; CDT n.

80.1999.156

del 31 agosto 1999; CDT n. 80.2008.32 dell’8 giugno 2009), si riferiscono

al caso in cui un contribuente acquista un fondo su cui viene edificato un immobile

in proprietà per piani e vende successivamente le singole parcelle una dopo

l’altra.

Nella

fattispecie però, il contribuente ha acquistato ai pubblici incanti il 26

novembre 2002 due unità di PPP che sono state successivamente vendute, la prima

il 9 giugno 2008 e la seconda il 30 luglio 2012. Pertanto il procedimento

corretto per misurare l’utile imponibile consiste nel calcolare la proporzione

esistente tra il valore di alienazione di un’unità di PPP in funzione del

valore di alienazione complessivo e applicare tale rapporto al valore di

acquisto della stessa unità. Solo con questo procedimento il risultato ottenuto

è conforme alla realtà oggettiva della singola unità in proprietà per piani.

Inoltre

va evidenziato che se si modifica l’importo del prezzo di acquisto, è necessario

procedere pure al cambiamento dei costi di acquisto e di vendita. Infatti per

la vendita dell’unità di PPP n. __________, gli stessi sono stati quantificati

forfetariamente nella misura del 2% del valore di acquisto.

Per

quanto concerne l’unità PPP n. __________, ne consegue quindi che:

Valore di

alienazione 350’000

Valore di

investimento deducibile:

Valore di

acquisto - 199’430

Costi di

acquisto e di vendita - 3’989

Utile

imponibile totale 146’581

Durata

della proprietà 9 anni 7 mesi 28 giorni

Aliquota

d’imposta 14%

Imposta

dovuta 20'521.35

Mentre

per quanto riguarda l’unità PPP n. __________ la situazione è la seguente:

Valore di

alienazione 80’000

Valore di

investimento deducibile:

Valore di

acquisto - 45’570

Costi di

acquisto e di vendita - 911

Utile

imponibile totale 33’519

Durata

della proprietà 5 anni 6 mesi 8 giorni

Aliquota

d’imposta 25%

Imposta

dovuta 8’379.75

3.3

Riassumendo,

il ricorrente avrebbe dovuto pagare per la prima alienazione dell’unità PPP n. __________

un’imposta pari a fr. 8’379.75, a confronto dell’importo di fr. 0.- determinato

dall’Ufficio di tassazione ricorrendo alla suddivisione del prezzo di acquisto complessivo

in base ai millesimi delle singole unità di PPP. Invece l’imposta dovuta per la

vendita dell’unità PPP __________ ammonta a fr. 20'521.35 al posto di fr.

29'293.60.

3.4

Ora,

sommando le due imposte dovute si ottiene il risultato di fr. 28'901.10 che corrisponde

al valore globale che il ricorrente avrebbe dovuto pagare per le due alienazioni

delle unità di PPP n. __________ e __________. In base alle decisioni

dell’autorità fiscale, il debito fiscale di RI 1 è stato invece commisurato per

le due vendite in un totale di fr. 29'293.60 (0.- + 29'293.60).

Tuttavia,

la decisione di tassazione riguardante l’unità di PPP n. __________ è stata

intimata al ricorrente il 27 agosto 2008 e, non essendo stata impugnata, è formalmente

passata in giudicato. Tuttavia, un contribuente non ha alcun interesse ad

impugnare una decisione che accerta un debito d’imposta di zero franchi, sicché

anche un eventuale suo reclamo sarebbe irricevibile per difetto di

legittimazione (cfr. al proposito la sentenza del Tribunale federale n.

2P.345/2005 dell’11 maggio 2006). D’altra parte, non sarebbe corretto che la

decisione qui in esame venisse riformata senza considerare la prima alienazione

avvenuta nell’anno 2008, in relazione alla quale il ricorrente non ha pagato

alcuna imposta.

A tale

proposito si impone la conclusione che siano riformate entrambe le decisioni di

tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari. Il risultato che ne scaturisce

è del resto il solo equo, se si considera che l’imposta sugli immobiliari deve

consistere nella somma dei due valori conseguiti secondo il nuovo calcolo che

tiene conto della effettiva situazione economica, nonché della realtà

oggettiva, delle due unità di PPP. L’imposta dovuta ammonta dunque a fr.

28'901.10.

4.

4.1.

ricorrente sostiene in aggiunta che la sostituzione dei serramenti e delle

tapparelle per il valore di fr. 23'136.- sia un contributo di miglioria deducibile

dall’utile immobiliare.

L’autorità

di tassazione, da parte sua, non ha ammesso in deduzione nessuna spesa per le

suddette sostituzioni, considerando quest’ultime quali costi di manutenzione

ordinaria.

4.2

Per

l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

–

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese

notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente

comprovate versate a un mediatore;

–

i costi che hanno aumentato il valore del fondo

alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi

di miglioria e le tasse di allacciamento;

–

le indennità versate per la costituzione di

servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle

versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento

del precedente acquisto.

4.3

Per

quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la

loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo

alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di

fatto o di diritto.

peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un

incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato

all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente

all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili

sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per

misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di

un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un

fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per

costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e

dottrina e giurisprudenza ivi citate).

4.4

Non

possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione

del reddito o dell’utile imponibili nell’ambito della tassazione ordinaria

(art. 134 cpv. 2 LT).

La legge

tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza

immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e

delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per

costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza

aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso

e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p.

390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece

deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni”

(art. 33 lett. d LT).

distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre

è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di

salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo

il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile

che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole,

le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di

manutenzione e in parte carattere di miglioria.

Per

ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle contribuzioni suole

operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in

frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non

deducibile (Circolare n. 7/2010 del aprile 2011).

4.5

Venendo

alle spese sostenute dal ricorrente, è immediatamente evidente che quelle per

la sostituzione dei serramenti (finestre e rolladen) sono tipici costi di

manutenzione, che non sono in alcun modo suscettibili di aumentare il valore

dell’immobile, bensì ne preservano lo stato e ne mantengono la redditività.

In questo

contesto, la decisione dell’Ufficio di tassazione, conforme alla prassi adottata

dalla Divisione delle contribuzioni (Circolare n. 7/2010 citata, allegato, p.

13.

e segg.) per ovviare alle difficoltà insite nella distinzione tra spese di

manutenzione e spese di miglioria, va senz’altro tutelata.

5.

Per

tutti i motivi che precedono, il ricorso è parzialmente accolto, limitatamente

alla nuova commisurazione dell’imposta dovuta per l’alienazione delle due unità

di PPP n. __________ e __________ del fondo base n. __________ RFD di __________

pari a fr. 28'901.10. La tassa di giustizia e spese processuali sono conseguentemente

poste a carico del ricorrente nella misura della sua soccombenza.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è parzialmente accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 26 febbraio 2013 e la decisione di tassazione

del 27 agosto 2008 sono riformate nel senso che l’imposta sugli utili

immobiliari è modificata, rispettivamente, a fr. 20'521.35 per la prima ed a

fr. 8’379.75 per la seconda.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un

totale di fr. 600.–

sono a

carico del ricorrente nella misura di cinque sesti (fr. 500.–).

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

- ;

- .

Copia per

conoscenza:

- municipio

di .

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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