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Reddito della sostanza immobiliare: appartamento ceduto in locazione, "usufrutto" a favore del genitore, verifiche dei fatti

7 luglio 2014Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1

è proprietario del mapp. n. __________ RFD di __________, composto di due

appartamenti.

Nella

dichiarazione d’imposta 2012, il contribuente indicava quale valore locativo

dell’appartamento da lui abitato l’importo di fr. 10'500.–, senza menzionare

altri redditi.

Notificandogli

la tassazione IC/IFD 2012, con decisione del 12 novembre 2013, l’RS 1

commisurava il valore locativo del suo appartamento in fr. 8'400.– e vi

aggiungeva il reddito dell’altro appartamento, commisurato in fr. 10'200.–.

B. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 20 novembre 2013,

nel quale dapprima contestava l’imposizione del reddito dell’appartamento

occupato dal padre, per il quale non percepiva alcun affitto; in secondo luogo,

per la sua abitazione personale, argomentava che “se si vuol tener conto degli

immobili in zona come termine di paragone… ca 1'000.00 CHF mensili per un

appartamento di ca 75 mq sia più che sufficiente”.

L’autorità

fiscale respingeva il reclamo, con decisione del 19 marzo 2014, così motivata:

Il valore

locativo di immobili, o di loro parti, abitati o usati dal proprietario stesso

a titolo primario corrisponde, di regola, alla pigione che il contribuente dovrebbe

pagare per un immobile o locali dello stesso genere ubicati nella medesima

zona. Il valore locativo per le abitazioni valido ai fini fiscali, tenuto conto

della promozione alla proprietà e della previdenza personale, deve corrispondere

al 60 - 70% del valore di mercato delle pigioni.

In assenza di

validi termini di paragone esso può essere dichiarato in ragione del 90% del

reddito determinato dall'Ufficio di stima.

Nel caso in

esame l'immobile di proprietà del contribuente risulta essere una casa

bifamiliare. Un appartamento abitato dal proprietario e l'altro affittato a

terzi per fr. 850.- al mese per una parte dell'anno 2012, ed in seguito messo a

disposizione del padre.

Il fatto che

il contribuente citi nel suo reclamo che l'appartamento al piano terra è

abitato dal padre, dal quale non percepisce nessun affitto, non può essere

considerato a livello fiscale. Infatti il valore di mercato dell'appartamento è

imponibile anche quando l'oggetto è dato in locazione gratuitamente a una

persona con la quale s'intrattengono stretti rapporti.

considerazione delie argomentazioni esposte sopra, l'autorità fiscale conferma

pertanto l'imposizione del valore di mercato di fr. 10’200.— dell'appartamento

al piano terra abitato dal padre, al quale va aggiunto il valore locativo

dell'appartamento ad uso privato del contribuente di fr. 8'400.—.

C. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente

l’imposizione del reddito proveniente dall’appartamento al piano terra, che

dovrebbe essere attribuito al padre, usufruttuario. Per quanto riguarda il

valore locativo dell’appartamento da lui stesso abitato, l’insorgente argomenta

che “dato che i due appartamenti sono identici, il valore di mercato da usare

come parametro… deve essere lo stesso, nella fattispecie di CHF 850.00 mensili,

e quindi non di CHF 1'000.00 mensili, come valutato in fase di tassazione”.

Chiede pertanto che il valore locativo venga stabilito in fr. 7’140.–, pari al

70% del valore di mercato di fr. 10'200.–.

D. Nelle

sue osservazioni del 25 aprile 2014, l’Ufficio di tassazione rileva dapprima

che il diritto di usufrutto, che i genitori del ricorrente si erano riservati

al momento della donazione del terreno, è stato cancellato nel 2010. Quanto al

valore locativo dell’appartamento abitato dallo stesso contribuente, argomenta

che lo stesso era stato convenuto direttamente con quest’ultimo in occasione

della prima tassazione al termine della costruzione; il ricorrente aveva

addirittura dichiarato un valore superiore nel periodo fiscale 2012, ancora con

il reclamo.

Diritto

1. 1.1.

Secondo l’art. 20 cpv. 1 LT e 21 cpv. 1 LIFD, di identico tenore, è imponibile il reddito

da sostanza immobiliare, segnatamente il valore locativo di immobili o di parti

di essi, che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo

diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito (lett. b).

Per la

sola imposta cantonale, la sostanza gravata da usufrutto è computata

all’usufruttuario (art. 40 cpv. 2 LT).

1.2.

In ambito

fiscale, la nozione di usufrutto va interpretata

in senso economico, nel senso cioè di un godimento e non nel ristretto senso

civilistico del termine, come parrebbe invece suggerire la lettera degli art.

20 cpv. 1 LT e 21 cpv. 1 LIFD, che è frutto di una infelice traduzione

restrittiva del testo francese e di quello tedesco, che, come rilevato dal

Tribunale federale, usano la nozione di “Nutzungsrecht für Eigengebrauch”

e non di “Nutzniessung”, di “droit de jouissance” e non di “usufruit”

(cfr. RF 2002 pag. 322 = StE 2002 B 25.3 n. 28).

Per l’imposizione

del reddito della sostanza immobiliare non è pertanto determinante la configurazione

giuridica del godimento, ma piuttosto chi esercita di fatto il diritto di

godimento (Zwahlen, in: Zweifel/Athanas

[a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, vol. I/2a, 2. ediz.,

Basilea 2008, n. 20 ad art. 21 LIFD, p. 315). In altre parole,

costituiscono altra forma di godimento non soltanto l’usufrutto, espressamente

menzionato dalla norma, ma anche servitù prediali (art. 730-740 CC), il diritto

di abitazione (art. 776-778 CC), il diritto di superficie (art. 779-779 l CC) o altre servitù (art. 781 CC), ma anche altri rapporti giuridici assimilabili all’usufrutto,

segnatamente negozi di carattere obbligatorio (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar

zum DBG, 2a ediz., Zurigo 2009, n. 79 ad art. 21 LIFD, p. 374).

Considerandi

2.

2.1.

La casa

costruita dal ricorrente si compone di due appartamenti: al pian terreno abita

un inquilino, al primo piano lo stesso contribuente.

Per

quanto concerne l’appartamento ceduto in locazione, dagli atti risulta che nel

corso del 2010 è stato concluso un contratto di locazione con __________, che pagava

un canone mensile di fr. 850.–. Sebbene nella dichiarazione d’imposta 2012 il

contribuente non abbia indicato alcun reddito per la locazione

dell’appartamento, da note reperibili negli atti dell’Ufficio e dalle

osservazioni al ricorso si apprende che nel corso del periodo fiscale in

questione l’inquilina ha lasciato l’appartamento ed è subentrato il padre del

ricorrente, __________.

Fondandosi

sul presupposto che la pigione di 850 franchi sia stata pagata durante tutto

l’anno, l’Ufficio di tassazione ha inserito fra i redditi della sostanza

l’importo di fr. 10'200.–.

Per la

prima volta con il ricorso alla Camera di diritto tributario, il contribuente

argomenta che il reddito dell’appartamento al pian terreno dovrebbe essere

attribuito al padre, quale usufruttuario.

2.2

La tesi

del ricorrente è in primo luogo poco coerente. In primo luogo, se l’usufrutto

risale al 2009, non si comprende perché il reddito dell’immobile sia sempre

stato da lui dichiarato; in secondo luogo, se l’usufrutto si estende all’intero

immobile, dovrebbe interessare tutto il reddito della casa.

In ogni

caso, come sottolineato dall’Ufficio di tassazione nelle osservazioni al ricorso,

i genitori dell’insorgente hanno rinunciato all’usufrutto già nel 2010.

Come già

ricordato, il reddito della sostanza immobiliare è attribuito anche a chi “ha a disposizione” l’immobile “per uso proprio… in

forza… di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito”. Non occorre a tal fine che

si tratti di un usufrutto in senso stretto, poiché la nozione di usufrutto va

interpretata in senso economico.

consegue che non si può escludere che il padre del ricorrente, dal momento in

cui è subentrato nell’appartamento dopo la fine della locazione con la

precedente inquilina, abbia avuto a disposizione l’immobile in forza di un

simile usufrutto in senso economico.

poche informazioni esistenti agli atti non consentono tuttavia di chiarire la

fattispecie. Anzitutto, non è documentato il momento in cui __________ si è

trasferito nell’appartamento; quindi, non si conoscono le condizioni pattuite

fra le parti ed in particolar modo l’eventuale canone di locazione pagato dal

genitore al figlio.

2.3

impone pertanto l’annullamento della decisione impugnata per ulteriori accertamenti.

ricorrente dovrà fornire precise indicazioni in merito alla data in cui è

cessato il contratto di locazione con __________ ed a quella del trasferimento

del padre del contribuente nello stesso appartamento. In relazione a

quest’ultimo aspetto, illustrerà poi le condizioni contrattuali pattuite fra

padre e figlio.

risulterà che il padre abbia il godimento gratuito dell’appart-amento, il

valore locativo relativo ai mesi in questione sarà a lui attribuito. In caso

contrario, l’eventuale pigione sarà inclusa fra i redditi del ricorrente.

ogni caso, per i mesi durante i quali la precedente inquilina ha ancora pagato

la pigione, quest’ultima sarà imposta quale reddito della sostanza immobiliare

del contribuente.

3.

3.1.

È pure

litigiosa la commisurazione del valore locativo dell’appartamento abitato dallo

stesso contribuente.

Dopo aver

egli stesso indicato quale “termine di paragone” un importo di circa 1'000

franchi al mese, importo peraltro considerato anche nei precedenti periodi

fiscali, per la prima volta con il ricorso il contribuente chiede che il valore

locativo dell’apparta-mento da lui abitato sia calcolato a partire dalla

pigione pagata per l’altro appartamento (cioè 850 franchi al mese o 10'200 franchi

all’anno). Siccome per lui si tratta dell’abitazione primaria, propone di

stabilire il valore locativo in fr. 7'140.– (il 70% di fr. 10'200.–).

3.2

Per

quanto concerne l’imposta federale diretta, l’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa che

il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali

e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.

riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante

per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in

via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non

necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum

Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p.

773.

= StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 =

StE 1997 A 21.11 n. 41).

Per

l’imposta cantonale, secondo l’art. 20 cpv. 2 LT il valore locativo, tenuto

conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza

personale, è stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni

e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore

della stima ufficiale.

Secondo l’art.

2.

del Decreto esecutivo del 20 dicembre 2011 concernente l’imposizione delle

persone fisiche valido per il periodo fiscale 2012 (RL 10.2.2.1.3), il valore

locativo corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello

stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni

primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione;

in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di

regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella

decisione di stima (cpv. 2).

relazione al riferimento al valore di reddito determinato dall’Ufficio di

stima, in una sentenza di principio del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in:

RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una

circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.

3.3

Nel caso

in esame, secondo l’autorità di tassazione il valore locativo dell’appartamento

abitato dal ricorrente è stato definito di comune accordo fra le parti,

nell’ambito della tassazione per il periodo fiscale 2010. Ciò non impedisce tuttavia

di rimettere in discussione tale accordo in un periodo fiscale successivo.

In sé la

pretesa dell’insorgente, che vorrebbe che il reddito della sua abitazione fosse

stabilito in base a quello dell’appartamento locato, è condivisibile. Mancano

tuttavia elementi che permettano di stabilire se i due appartamenti siano del

tutto equivalenti per superficie, ripartizione dei locali, posizione,

luminosità, servizi disponibili ecc.

Anche a

tale riguardo si impone pertanto l’annullamento della decisione impugnata, per

ulteriori accertamenti.

Gli atti

sono rinviati all’Ufficio di tassazione, che verificherà le caratteristiche dei

due appartamenti che compongono l’immobile del ricorrente. Alla luce dei nuovi

accertamenti, adotterà una decisione in merito al valore locativo.

4.

Visto

l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese

processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. La

decisione su reclamo del 19 marzo 2014 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione, perché adotti una nuova decisione dopo gli

accertamenti indicati.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.

LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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