80.2014.109

Imposta cantonale di bollo: istromenti, scioglimento di una PPP e costituzione di due PPP al suo posto, non trasferimento di proprietà, esenzione dall’imposta anche del trasferimento degli oneri ipote

10 maggio 2016Italiano22 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 12 giugno 2013 l’RA

1 si è rivolto all’RS 1 del distretto di __________, chiedendo conferma circa

il procedere, in relazione al progetto di frazionamento della part. n. __________

RFD di __________, attualmente costituita in proprietà per piani (PPP), con

l’obiettivo di formare due distinte PPP, una per ciascuno dei due stabili che

vi sorgono.

L’Ufficio dei registri ha

preso posizione con scritto del 25 giugno 2013, indicando la seguente procedura

da seguire:

cancellazione menzione regolamento e annotazione differimento

scioglimento comproprietà;

scioglimento PPP e conversione in comproprietà ordinaria, con

l'indicazione di riporto delle varie servitù, menzioni e annotazioni gravanti i

singoli fol. PPP;

estensione e svincolo titoli ipotecari (dalle unità PPP alle quote

di comproprietà del fondo principale);

frazionamento con adeguamento servitù;

costituzione di eventuali servitù;

scioglimento comproprietà, costituzione delle due PPP, assegnazione

quote PPP, riporto eventuali servitù, annotazioni, menzioni;

estensione e svincoli titoli ipotecari (dai due fondi base alle

varie unità PPP);

menzione regolamenti.

Aggiungeva inoltre delle

indicazioni in merito al calcolo della tassa d’iscrizione a Registro fondiario.

In seguito ad un’ulteriore

richiesta di informazioni (11 luglio 2013) l’Ufficio dei registri ha fornito al

notaio altri chiarimenti (lettera del 29 luglio 2013).

B. Con atto pubblico

dell’8 novembre 2013, tutti i comproprietari della proprietà per piani (PPP) sul

fondo n. __________ RFD di __________, fra i quali RI 1, RI 2, RI 3, RI 4, RI 5,

RI 6 e altri comproprietari hanno stipulato i seguenti atti: scioglimento di

PPP, con trasformazione in comproprietà ordinaria, frazionamento e scioglimento

parziale di comproprietà (con costituzione della nuova part. n. __________),

costituzione in PPP delle part. n. __________ e __________, definizione dei

rapporti fra le particelle __________ e __________.

C. Il 15 gennaio 2014 l’RS

1 ha notificato alle parti contraenti il calcolo dell’imposta di bollo sugli

atti notarili, commisurandola in complessivi fr. 46'030.–.

Con scritto del 23 gennaio

2014, il notaio ha chiesto all’Ufficio dei registri il calcolo di dettaglio

dell’imposta.

L’autorità di tassazione

ha preso posizione con scritto del 31 gennaio 2014, affermando di aver

considerato, per lo scioglimento della comproprietà, il valore di stima della

part. n. 249 (fr. 8'451'868.–). La relativa imposta è stata così stabilita in

fr. 25'355.60 (aliquota del 3‰). Per quanto concerne invece l’estensione dei pegni

immobiliari, ha spiegato di aver considerato determinante “il valore totale delle

cartelle che vengono estese dapprima al fondo base e poi di nuovo estese sui

nuovi singoli fogli di proprietà per piani” (fr. 20’674'000.–). La relativa imposta

ammontava in tal modo a fr. 20'674.– (aliquota dell’1‰).

D. Il notaio RA 1, in

rappresentanza dei proprietari, ha interposto reclamo contro la suddetta

decisione, postulando l’annullamento della “esorbitante” bolletta notificata

dall’RS 1. Il reclamante ha rilevato l’incongruenza fra il fatto che la legge

esenti dall’imposta di bollo la costituzione di proprietà per piani e la

decisione dell’autorità di tassazione di imporre l’atto contrario, in mancanza

di una base legale esplicita. Analoga censura ha rivolto alla decisione di

imporre il “riporto dei diritti di pegno immobiliari”, tenuto conto del fatto

che “non vi è bollo per l’estensione dal fondo base alle singole quote di PPP

di tali diritti”.

E. L’RS 1 ha respinto il

reclamo con decisione del 3 aprile 2014.

Per quanto attiene allo

scioglimento della proprietà per piani e agli atti successivi, l’autorità di

tassazione ha rilevato che “tutte le transazioni immobiliari citate, in

particolare scioglimento della PPP e conversione in comproprietà ordinaria e

successiva attribuzione di quote, sono intervenute senza alcuna controprestazione

e conguaglio in denaro”, dovendo comunque “il tutto… essere considerato alla

stregua di un trasferimento di proprietà”. Di conseguenza, era giustificata

l’imposizione, considerando determinante il valore di sitma dell’originaria

part. __________.

In relazione alle cartelle

ipotecarie, l’Ufficio ha sottolineato che non si è trattato del semplice

“riporto di diritti di pegno da un fondo costituito in PPP alle singole unità

di PPP; operazione da ritenersi esente dall’imposta di bollo”. Invece, “la

forma originaria di proprietà per piani è… stata sciolta e le cartelle

ipotecarie sono andate a gravare una nuova entità giuridica differente”. La

decisione ha precisato anche che era stata assoggettata all’imposta di bollo

solo l’estensione “intervenuta con lo scioglimento e radiazione della PPP e

conseguente aggravio delle nuove quote di comproprietà ordinaria… scaturite da

tale operazione” e non anche “il semplice riporto dal fondo base alle nuove

quote di PPP… poiché considerato quale parte integrante della costituzione

della PPP”.

F. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, RI 2, RI 3, RI 4, RI 5, RI 6 e

“altri comproprietari”, patrocinati dal notaio RA 1, postula l’annullamento

dell’imposta di bollo sugli atti notarili. I ricorrenti contestano che vi sia

stato un trasferimento di proprietà, essendo tutti gli appartamenti rimasti i

medesimi, con gli stessi proprietari. Le variazioni di quote “sono dipese unicamente

dal fatto che prima 1000 andava ripartito su 52 appartamenti, e in seguito 1000

su 12 e 1000 su 40 appartamenti”. Gli insorgenti lamentano anche il fatto che

l’Ufficio dei registri non abbia preso posizione sull’obiezione secondo cui, “se

è esente la costituzione di un fondo in PPP e pure il riporto delle cartelle ipotecarie

dal fondo che viene costituito in PPP sulle singole quote di PPP, non si vede

come possa essere imposto l’atto contrario”.

G. L’RS 1, con

osservazioni del 5 maggio 2014, ha proposto di respingere il ricorso, rinviando

alle motivazioni della decisione impugnata.

Diritto

1. 1.1.

È soggetta all’imposta di

bollo la copia insinuata all’Archivio notarile degli istromenti di carattere determinato

o determinabile (art. 19 LBol).

L’imposta di bollo sulla

copia degli istromenti destinati all’Archivio notarile è di fr. 3.– per mille o

frazione di mille del valore determinato o determinabile (art. 21 cpv. 1 LBol).

Per le costituzioni, le estensioni e gli aumenti di pegni immobiliari e le fideiussioni

l’ammontare dell’imposta è di fr. 1.– per mille o frazione di mille (art. 21

cpv. 2 LBol, nella versione in vigore dal 1° gennaio 2012).

1.2.

L’imposta sul bollo va

considerata una vera e propria imposta sul documento che colpisce la confezione

dell’atto. L’applicazione del bollo non dipende dal rapporto giuridico

sostanziale su cui si fonda l’atto, ma dalla forma che il rapporto giuridico

assume. Si tratta pertanto di un tributo prettamente formale, svincolato dalle

cause e dai motivi che hanno indotto le parti a redigere il documento, dallo

scopo che intendono conseguire o dagli effetti che ne scaturiscono (cfr. DTF

109 Ia 308 s.; STF II Corte di diritto pubblico, del 17 settembre 1985 in re H. SA; DTF 117 Ia 517 ss.; Messaggio del Consiglio di Stato concernente la revisione

totale della legge sul bollo del 16 giugno 1966 , del 15 gennaio 1986, n.

3009M, cifra 111 segg., in particolare 111.6).

1.3.

Circa la determinazione

del valore degli istromenti, la legge stabilisce che viene fatta

dall’archivista notarile (art. 22 cpv. 1 LBol). Per i singoli contratti che

vengono stipulati nella forma dell’atto pubblico, la stessa legge prevede poi

delle regole (art. 22 cpv. 2 LBol), le quali sono a loro volta completate dal

rinvio alle disposizioni valide per la determinazione del valore dei contratti

stipulati nella forma della scrittura privata (art. 22 cpv. 3 LBol, che rinvia

agli art. 9 e 10 LBol).

Considerandi

2.

Come già ricordato,

mediante atto pubblico, i comproprietari della PPP costituita sul fondo base n.

__________ RFD di __________ hanno deciso di scindere in due distinte PPP, una

per ognuno degli edifici che componevano la PPP originaria. Per far questo,

secondo le istruzioni fornite al notaio dallo stesso RS 1, hanno dapprima

sciolto la PPP, convertendola in comproprietà ordinaria; poi, hanno esteso e

svincolato le cartelle ipotecarie dalle unità PPP alle quote di comproprietà

del fondo principale; hanno quindi sciolto le comproprietà e costituito due

PPP; infine, hanno esteso e svincolato le cartelle ipotecarie dai due fondi base

alle varie unità PPP.

Secondo l’autorità di

tassazione, sono in tal modo stati perfezionati due atti soggetti all’imposta

di bollo sugli atti notarili. In primo luogo, lo scioglimento della PPP

primitiva, la sua conversione in comproprietà, il successivo scioglimento di

queste ultime e la costituzione delle nuove PPP sono stati considerati alla stregua

di un trasferimento di proprietà immobiliare, assoggettato al valore di stima

dell’intera proprietà, con l’aliquota del 3‰. In secondo luogo, l’estensione

delle cartelle ipotecarie, dalla PPP sciolta alle comproprietà costituite al

suo posto, è stata considerata come una estensione di pegni immobiliari ed

assoggettata all’imposta di bollo al valore corrispondente alla somma di tutte

le cartelle coinvolte nell’operazione, con l’aliquota dell’1‰.

Per i ricorrenti, nessun

atto sarebbe per contro soggetto all’imposta di bollo. Essi sottolineano come

la legge esenti sia la costituzione della proprietà per piani sia il riporto di

cartelle ipotecarie dal fondo base alle singole quote di PPP. Di conseguenza,

non potrebbero essere assoggettati all’imposta neppure gli atti contrari a

quelli esentati.

3.

3.1.

Per quanto riguarda la

prima imposta, l’autorità di tassazione ha ravvisato nella serie di atti, che

hanno condotto dallo scioglimento della PPP primitiva alla costituzione delle

due PPP nuove, un trasferimento di proprietà imponibile. Circa la

determinazione del valore dell’atto, ha applicato l’art. 22 cpv. 2 lett. a

LBol, secondo cui per i contratti a titolo oneroso relativi a proprietà

immobiliare fa stato il valore contrattuale, al minimo tuttavia quello di stima

ufficiale.

3.2

Che lo scioglimento di una

comproprietà o di una proprietà comune possa costituire un trasferimento di

proprietà è innegabile. Lo è in particolare quando uno dei proprietari riceve

più della quota che aveva nella proprietà collettiva che è stata sciolta (p.

es. un comproprietario con una quota di un mezzo diventa proprietario esclusivo

di un immobile, mediante pagamento di un conguaglio all’altro comproprietario).

Ma anche nel caso della semplice

divisione in natura si potrebbe ravvisare un trasferimento di proprietà,

passibile di conseguenze fiscali, in particolar modo nell’ambito dell’imposta

sugli utili immobiliari. Infatti, se la proprietà immobiliare viene trasferita,

in misura proporzionale alla quota ceduta, dalla comunione dei comproprietari o

dei proprietari comuni, nella proprietà esclusiva di un proprietario

collettivo, allora si verifica un trasferimento di proprietà secondo il diritto

civile (cfr. p. es. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3a ediz., Zurigo, 2013, § 216,

n. 52, p. 1816 e giurisprudenza citata).

In questo contesto, va

ricordato peraltro che il legislatore ticinese ha fatto una scelta diversa,

prevedendo il differimento dell’imposizione degli utili immobiliari in caso di

scioglimento delle proprietà collettive, quando la divisione avviene in natura

e senza conguaglio in denaro (art. 125 lett. c LT). In altre parole, l’imposizione

dello scioglimento della proprietà collettiva è differita nel caso in cui vi

sia una semplice Realteilung, senza cioè che vi sia il trasferimento di

una parte eccedente la quota di un contraente, con conseguente versamento di un

conguaglio in denaro o in altra forma (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

86).

Tuttavia, anche laddove si

volesse considerare che ogni divisione in natura, cioè ogni passaggio da una

proprietà collettiva (comproprietà o proprietà comune) ad una proprietà

esclusiva, costituisca un trasferimento di proprietà, la stessa conclusione non

si potrebbe estendere al caso della trasformazione di una proprietà comune in

comproprietà oppure di una comproprietà in proprietà per piani, poiché in tali

ipotesi non si verifica alcun trasferimento della proprietà secondo il diritto

civile (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

op. cit., § 216, n. 54, p. 1816).

3.3

Ciò che si è verificato

nella fattispecie, dal punto di vista sostanziale, è chiaramente un passaggio

da una proprietà per piani a due proprietà per piani. Tutti i comproprietari

che formavano la PPP primitiva sono diventati comproprietari di una delle due

PPP costituite sui due fondi base creati con il frazionamento del mapp. n. __________

RFD di __________. Più nel dettaglio, ognuno dei comproprietari è rimasto

proprietario dell’unità di PPP che già gli apparteneva. Semplicemente, mentre

prima tutti i comproprietari costituivano un’unica PPP, dopo la stipulazione

del contratto in discussione costituiscono due PPP.

Contrariamente a quanto

sostiene l’autorità di tassazione, la divisione (o la trasformazione) di una

PPP in due PPP non configura un trasferimento di proprietà. Infatti, non si

verifica un passaggio dalla comproprietà (nella forma della PPP) alla proprietà

esclusiva dei condomini. Al contrario, i comproprietari che formano la PPP

diventano comproprietari di una delle due nuove PPP sorte dal frazionamento del

fondo base.

Anche se si volesse

esaminare la descritta divisione della PPP nei suoi diversi passaggi formali (scioglimento

della prima PPP e costituzione della comproprietà ordinaria, scioglimento di

quest’ultima e costituzione di due nuove PPP), la conclusione non muterebbe.

Infatti, neppure la conversione della PPP in comproprietà ordinaria, come pure

la successiva costituzione delle due PPP, costituiscono dei trasferimenti di

proprietà. D’altronde, si è trattato esclusivamente di atti formali, che mai

hanno avuto riflessi pratici. In nessun momento cioè è venuto meno il “diritto

esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte

determinata di un edificio”, che è inerente alla quota di comproprietà di un

condomino secondo l’art. 712a cpv. 1 CC.

3.4

La conseguente esenzione

dell’atto dall’imposta di bollo non è neppure in contraddizione con il già

evocato carattere formale (o documentale) del tributo (v. supra, consid.

1.

È ben vero che tutti gli

atti notarili, che non sono esentati secondo l’art. 20 LBol, dovrebbero essere

assoggettati all’imposta di bollo. Non è meno vero che l’art. 20 cpv. 1 lett. m

LBol esenta solo gli istromenti di costituzione della proprietà per piani

(Codice civile svizzero, articolo 712 a-t), i contratti di adeguamento

della proprietà per piani originaria, i contratti di conversione della proprietà

per piani iscritta nel registro fondiario nelle forme previste dalla legge

entrata in vigore il 1° gennaio 1912 in proprietà per piani trasformata secondo

le nuove prescrizioni della Legge federale 19 dicembre 1963 che modifica il

Libro quarto del Codice civile svizzero.

Tuttavia, alla luce delle

considerazioni che precedono, se il legislatore ha espressamente previsto

l’esenzione degli atti di costituzione di una PPP, a maggior ragione dovrebbe

volere anche quella degli atti di “scissione” di una PPP, che non implicano alcun

trasferimento di proprietà. In effetti, non è logicamente concepibile che possa

aver voluto esentare l’atto costitutivo e non anche quello con cui il

proprietario o i proprietari si limitano a modificare l’assetto così definito.

L’art. 20 cpv. 1 lett. m

LBol non può pertanto che venir interpretato nel senso che vi rientra anche la “scissione”

della PPP, come quella che si è verificata nel caso in esame.

3.5

La prima parte

dell’imposta di bollo impugnata è pertanto annullata.

4.

4.1.

In merito alla seconda

componente dell’imposta contestata, l’RS 1 ha ritenuto che la descritta

“scissione” della PPP abbia implicato anche una “estensione” dei diritti di

pegno immobiliare. In particolare, nella decisione su reclamo impugnata,

l’autorità di tassazione ha precisato di aver assoggettato all’imposta di bollo

solo l’estensione dei diritti di pegno che è intervenuta “con lo scioglimento e

radiazione della PPP e conseguente aggravio delle nuove quote di comproprietà

ordinaria – nuovi fondi ex art. 655 cpv. 2 cifra 4 con art. 963 cpv. 1

cifra 4 CC – scaturite da tale operazione”.

4.2

La legge cantonale, così

come in vigore dal 1° gennaio 2012, prevede le seguenti disposizioni circa

l’assoggettamento all’imposta di bollo delle ipoteche:

per le costituzioni, le estensioni e gli aumenti di pegni immobiliari,

l’assoggettamento all’imposta sugli istromenti con l’aliquota dell’1‰ (art. 21

cpv. 2 LBol);

per gli istromenti di trasformazione di pegni immobiliari nonché

raggruppamento o frazionamento di pegni immobiliari, l’esenzione dall’imposta

di bollo (art. 20 cpv. 1 lett. b LBol).

4.3

Va ricordato che la legge

è stata adeguata in seguito alla modifica del Codice civile svizzero in tema di

diritti reali. Lo stesso 1° gennaio 2012, infatti, è entrato in vigore il nuovo

art. 843 CC, che prevede che la cartella ipotecaria sia costituita come

cartella ipotecaria registrale o come cartella ipotecaria documentale. La cartella

ipotecaria registrale nasce con l'iscrizione nel registro fondiario (art. 857

cpv. 1 CC) e si trasmette mediante iscrizione del nuovo creditore nel registro

fondiario, effettuata in base a una dichiarazione scritta del creditore

precedente (art. 858 cpv. 1 CC).

L’introduzione della

cartella ipotecaria registrale ha imposto un adeguamento del regime di

imposizione delle cartelle ipotecarie risultante dalla legge cantonale in

vigore. Infatti, fino alla fine del 2011, il diritto cantonale conosceva

un’imposta di bollo sulle cartelle ipotecarie in quanto tali. Il mantenimento

di tale regime non si giustificava più, non essendo più necessariamente emesso

un documento, al momento della nascita della cartella.

Nel suo disegno di legge,

il Consiglio di Stato ha allora proposto la soppressione dell’imposta speciale

per le cartelle ipotecarie e l’assoggettamento all’imposta di

archivio notarile, ritenuto che viene costituita in forma di atto

pubblico (cfr. Messaggio n. 6547 del 12 ottobre 2011 concernente l’adeguamento della legislazione cantonale alla modifica dell’11 dicembre

2009.

del Codice civile svizzero in tema di diritti reali, p. 14 s.). In

considerazione del fatto che il diritto federale ha pure voluto imporre la

forma dell’atto pubblico per la costituzione di ogni pegno immobiliare (art.

799.

cpv. 2 CC), il governo ha deciso di prelevare l’imposta di bollo già al

momento della creazione del pegno, imponendo l’atto costitutivo (cfr. Messaggio

cit., p. 25).

4.4

Per quanto concerne la

nuova formulazione dell’art. 21 cpv. 2 LBol, il Consiglio di Stato ha rilevato

che l’imposizione nella misura dell’1‰ del valore del pegno deve valere anche

per l’estensione e l’aumento delle cartelle ipotecarie, “onde evitare abusi

(per esempio costituendo un’ipoteca per un importo esiguo aumentandolo

successivamente alfine di pagare un’imposta di bollo minore)” (cfr. Messaggio

cit., p. 27).

La preoccupazione espressa

dal messaggio governativo è comprensibile nel caso dell’aumento delle

cartelle ipotecarie. Sarebbe fin troppo facile aggirare l’imposizione, se

bastasse suddividere in due o più momenti la costituzione e l’aumento del

credito o dell’importo garantito. In tal caso, tuttavia, sarà soggetta

all’imposta solo la differenza rispetto all’importo precedentemente garantito.

Ci si può chiedere invece

quale sia la portata della menzione nello stesso articolo della fattispecie

dell’estensione delle cartelle ipotecarie. Secondo l’art. 798 CC,

il pegno immobiliare può essere costituito per il medesimo credito sopra più

fondi, se questi appartengono al medesimo proprietario o sono proprietà di più

condebitori solidali (cpv. 1); in tutti gli altri casi, a costituire più fondi

in pegno per il medesimo credito, occorre che ognuno di essi ne sia gravato per

una determinata parte (cpv. 2). Si può anche ipotizzare che altri fondi vengano

gravati successivamente da un pegno che grava già un fondo (cfr. anche l’art.

112.

dell’Ordinanza del 23 settembre 2011 sul registro fondiario [ORF; RS 211.432.1]). In tale eventualità, si può parlare di un’estensione delle

cartelle ipotecarie, in quanto la garanzia viene estesa ad altri immobili.

Sebbene ciò comporti un indubbio miglioramento della situazione del creditore,

è anche vero che l’ammontare in sé del credito garantito resta inalterato e che

corrisponde a quello del pegno già assoggettato una volta all’imposta di

bollo.

4.5

Anche l’art. 20 cpv. 1

lett. b LBol è stato modificato in seguito all’introduzione della

cartella ipotecaria registrale.

Mentre in precedenza

l’esenzione dall’imposta di bollo era prevista per gli istromenti di

costituzione di cartelle ipotecarie nominative e di trasformazione di ipoteche

in cartelle ipotecarie nonché di raggruppamento o frazionamento di ipoteche,

nella nuova formulazione della disposizione sono esentati solo gli istromenti

di trasformazione di pegni immobiliari nonché raggruppamento o frazionamento di

pegni immobiliari.

La ragione dell’intervento

del legislatore è piuttosto evidente. Come già ricordato, vi era ancora

l’imposta di bollo sulle cartelle ipotecarie stesse. Di conseguenza, se si

fosse assoggettato all’imposta di bollo (sugli istromenti) anche l’atto pubblico

con cui veniva costituita la cartella oppure l’ipoteca veniva trasformata in cartella

ipotecaria, vi sarebbe stato un doppio aggravio. Essendo ora assoggettato

all’imposta lo stesso istromento di costituzione del pegno, non si giustifica

più l’esenzione citata (cfr. anche il Messaggio cit., p. 25).

Restano per contro

esentati dal bollo gli atti di trasformazione e quelli di raggruppamento o

frazionamento di pegni immobiliari. Sul caso della trasformazione il

messaggio è silente, ma si può ritenere che si faccia riferimento alla trasformazione

dell’ipoteca in cartella ipotecaria come pure della cartella ipotecaria documentale

in cartella ipotecaria registrale e viceversa. In tutti i casi occorre l’atto

pubblico. Per quanto concerne il primo aspetto, si deve concludere che la nuova

normativa estende i casi di esenzione rispetto alla precedente. Infatti, la

trasformazione di ipoteche in cartelle ipotecarie era prevista anche nella

versione dell’art. 20 cpv. 1 lett. b LBol in vigore fino alla fine del

2011, ma si spiegava con il fatto che l’emissione della cartella era poi soggetta

all’imposta di bollo specifica. Essendo venuta meno quest’ultima, la

trasformazione in questione beneficia ora di un’esenzione totale.

Nel caso del frazionamento

o del raggruppamento, l’esonero è giustificato dal fatto che si tratta

di operazioni che non comportano l’annullamento o l’emissione di nuovi titoli,

bensì unicamente un riordino di titoli già emessi, sui quali è stato prelevato una

volta il bollo dell’archivio notarile (cfr. la sentenza CDT n. 338 del 31

dicembre 1992, in RDAT I-1993 n. 24t).

4.6

In una sentenza del 14

aprile 2014 (n. 80.2013.305), la Camera di diritto tributario ha deciso che,

sebbene siano assoggettati all’imposta cantonale di bollo sugli istromenti le

estensioni e gli aumenti di pegni immobiliari, ciononostante, nel caso in cui

il proprietario di due fondi confinanti ha proceduto alla loro riunione e

contestualmente ha dichiarato di estendere le cartelle ipotecarie gravanti sul

fondo più grande alla superficie del nuovo fondo nato con la riunione, non si

giustifica l’assoggettamento dell’estensione all’imposta di bollo. Sebbene

l’effetto dell’estensione sia che la garanzia interessa ora anche la superficie

aggiunta, la riunione è infatti avvenuta mediante assorbimento di un fondo non

gravato da oneri ipotecari.

4.7

Tornando al caso in

discussione, non si può condividere l’argomento dell’RS 1, secondo cui

l’aggravio delle nuove quote di comproprietà ordinaria, in seguito allo scioglimento

della PPP primitiva, avrebbe costituito una “vera operazione di estensione”.

In primo luogo, come già

ricordato, la costituzione delle “nuove” quote di comproprietà ordinaria è

stato un puro passaggio formale, finalizzato alla “scissione” della PPP

originaria. In nessun momento, infatti, i membri della comunità condominiale

hanno perduto il diritto esclusivo sulle loro quote di proprietà per piani.

Ma, anche volendo

considerare i singoli atti, non si vede come il trasferimento degli oneri

ipotecari dalla PPP sciolta e cancellata alla nuova comproprietà (transitoria)

possa essere considerato una “estensione” di pegni immobiliari. Nella misura in

cui sono state costituite in pegno le quote di comproprietà, infatti, sono state

sgravate le quote di PPP, che non esistevano più. Dunque, piuttosto che di

estensione, si potrebbe parlare tutt’al più di tra-sferimento di pegno.

Del resto, la stessa

autorità di tassazione nega che “il semplice riporto dal fondo base alle nuove

quote di PPP” sia imponibile, “poiché considerato quale parte integrante della

costituzione della PPP [v. art. 20 cpv. 1 lett. m) LBol]”. A parte il fatto che

l’RS 1 riconosce qui che vi è stata una costituzione di PPP, esente

dall’imposta ex art. 20 cpv. 1 lett. m LBol, e non quindi un

trasferimento di proprietà imponibile, non si comprende perché in seguito alla

costituzione delle nuove PPP vi sarebbe stato un “semplice riporto” dei pegni,

mentre invece lo scioglimento della PPP primitiva avrebbe comportato una “vera

operazione di estensione”.

Con l’atto pubblico dell’8

novembre 2013 non è intervenuta pertanto né una costituzione né un’estensione né

un aumento di pegni immobiliari, che sarebbe imponibile secondo l’art. 21 cpv.

2.

LBol.

4.8

La conclusione che precede

appare la più congruente anche con il combinato disposto degli articoli 22 cpv.

3.

e 9 lett. g LBol, secondo cui, anche per la determinazione del valore

degli istromenti, in caso di più stipulazioni contrattuali tra le stesse parti

e relative al medesimo oggetto, il valore viene imposto una sola volta. Se una

pattuizione complementare inerente al medesimo oggetto rappresenta un

incremento di valore rispetto a precedenti pattuizioni bollate, sarà imponibile

solo il valore aggiuntivo.

Nel caso in discussione, infatti,

la nuova “stipulazione” ha lo stesso oggetto dell’emissione delle cartelle

ipotecarie già avvenuta in precedenza. La sola differenza è che le cartelle

sono state ripartite fra le due nuove PPP che hanno sostituito la PPP preesistente.

5.

Nessuna delle

stipulazioni che sono oggetto dell’atto pubblico in questione è soggetta

all’imposta di bollo. L’insinuazione all’Archivio notarile di copie di istromenti

esenti dall’imposta di bollo è tuttavia soggetta a una tassa di archivio da fr.

30.

– a fr. 100.– (art. 20 cpv. 2 LBol).

Considerata la natura

dell’atto, appare senz’altro giustificata la riscossione di una tassa di

archivio di fr. 100.–.

6.

Il ricorso è

conseguentemente accolto. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese

processuali. Ai ricorrenti è riconosciuta un’indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 44 cpv. 4 e 45 LBol e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 3 aprile 2014 è riformata nel senso

che l’atto pubblico dell’8 novembre 2013 (n. 2717) del notaio avv. RA 1 è

soggetto unicamente ad una tassa di archivio di fr. 100.–.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

Ai ricorrenti è riconosciuta

un’indennità di fr. 1'000.– per ripetibili.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La

segretaria: