80.2014.148

Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, possesso durato oltre venti anni, deduzione del valore di stima vigente venti anni prima, non valore di stima attuale

29 luglio 2014Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1

è diventato proprietario del mapp. n. __________ RFD di __________ nel 1970,

per donazione.

Con atto

pubblico dell’11 novembre 2013, iscritto a Registro fondiario l’indomani, RI 1

ha venduto la part. n. __________ e la quota di un mezzo della comproprietà coattiva

part. n. __________ ai coniugi __________ e __________, al prezzo di fr.

1'350'000.–.

B. Nella

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore chiedeva la

deduzione dal valore di alienazione del valore di stima ufficiale attualmente

in vigore, cioè fr. 297'118.–.

Notificandogli

la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27

dicembre 2013, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 1'249'610.–. Quale

valore d’investimento aveva dedotto il valore di stima ufficiale in vigore

venti anni prima, corrispondente a fr. 100'390.–.

C. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 14 gennaio 2014,

chiedendo che nel calcolo dell’imponibile fosse dedotto il valore di stima “in

vigore dopo la revisione generale” e precisando che anche il notaio aveva

trattenuto l’imposta in base allo stesso calcolo.

L’Ufficio

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 maggio 2014. Secondo

l’autorità fiscale, “in virtù del fatto che la sostanza venduta è in proprietà

del contribuente da oltre 20 anni e che ai sensi di legge il valore deducibile

in mancanza del valore di investimento è il valore di stima vigente 20 anni fa,

la deduzione corretta è quella ammessa in prima istanza corrispondente ad un

valore di fr. 100'390.–“.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente

la deduzione dal valore di alienazione del valore di stima ufficiale

attualmente in vigore. Ribadisce che il notaio ha trattenuto l’imposta sulla

base dello stesso calcolo e si domanda che senso abbia imporgli la trattenuta a

garanzia del pagamento “se poi il relativo conteggio, stilato dal notaio

stesso, risultasse errato”. Osserva poi che, secondo l’articolo di legge citato

nella decisione impugnata, l’alienante “può chiedere” che sia applicato il

valore di stima vigente 20 anni prima, cosa che tuttavia egli non ha mai fatto.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Secondo

il ricorrente, nel calcolo dell’utile immobiliare imponibile dovrebbe essere

dedotto dal valore di alienazione il valore di stima ufficiale attualmente in

vigore.

pretesa del ricorrente si scontra tuttavia già con il tenore letterale

dell’art. 129 LT, che al primo capoverso stabilisce il principio secondo cui il

valore di investimento è il valore di acquisto aumentato dei costi di

investimento. La regola è pertanto che sia preso in considerazione il prezzo

pagato dal venditore per diventare proprietario dell’immobile poi alienato.

L’eccezione, prevista dal capoverso 2, vale solo per i casi in cui la proprietà

ha avuto una durata superiore a venti anni, nel qual caso l’alienante può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data.

Poiché il

ricorrente era proprietario da oltre 20 anni, aveva la scelta fra la deduzione

del valore di acquisto e la deduzione del valore di stima in vigore venti anni

prima. In nessun caso, è possibile dedurre il valore di stima attuale.

2.2

L’applicazione

del valore di stima in vigore al momento dell'alienazione imponibile sarebbe

del resto in contrasto con la natura stessa dell'imposta sugli utili immobiliari.

A tale

riguardo, infatti, il Tribunale federale ha affermato già nel 1969 che il

riferimento al valore di stima, al fine di determinare l'utile imponibile, non

è giustificato da motivi seri ed oggettivi, e conduce pertanto ad una disparità

di trattamento in contrasto con l'art. 4 della Costituzione allora in vigore (DTF

95.

I 130). Infatti, poiché l'imposta sugli utili immobiliari colpisce

l'incremento del valore solo al momento della realizzazione, il suo oggetto non

è il plusvalore come tale bensì l'utile realizzato. Ora, il valore di stima

ufficiale è perlopiù inferiore al valore di mercato; pertanto prendere in considerazione

come valore di investimento il valore di stima comporta, di

regola, per le alienazioni a breve termine, l'imposizione di un utile fittizio,

cioè molto più elevato di quello effettivo. Per contro, a lungo e lunghissimo

termine, la revisione periodica del valore ufficiale di stima comporta

l'effetto opposto, cioè una riduzione dell'utile nominale effettivo, per effetto

della compensazione del rincaro della moneta (v. anche Soldini/Pedroli, op. cit., p. 192).

Sulla

base delle considerazioni che precedono, l'art. 129 cpv. 2 LT stabilisce che,

in caso di proprietà di durata superiore a venti anni, ma solo su richiesta

dell'alienante, il valore di investimento può essere sostituito dal valore di

stima; non ci si riferirà peraltro all'ultimo valore di stima, bensì a quello

vigente venti anni prima.

La deroga

al principio generale, prevista dall'art. 129 cpv. 2 LT, va intesa quale agevolazione

di natura meramente processuale e, meglio, probatoria, giustificata dalla

particolarità della situazione: consente di determinare in modo schematico il

valore del precedente acquisto in quei casi in cui, data la lunga se non lunghissima

durata del possesso, risulterebbe oltremodo difficile rintracciare le pezze

giustificative relative ai costi di investimento (CDT

n. 80.2003.175 del 19 dicembre 2003, in RtiD I-2004 n. 11t consid.

6.2

e 6.3.; inoltre Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 193).

2.3

modalità di calcolo suggerita dal ricorrente sarebbe in contrasto non solo con

la Costituzione federale ma anche con la Legge federale del 14

dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei

Comuni (LAID; RS 642.14).

Per

l’art. 12 cpv. 1 LAID sono infatti imponibili gli utili da sostanza immobiliare

conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza

privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso,

sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo

d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).

Il Tribunale federale ha

sottolineato che la definizione dell’utile immobiliare imponibile proposta

dall’art. 12 cpv. 1 LAID si riallaccia al sistema generale dell’imposizione del

reddito globale netto ("Gesamtreineinkommensbesteuerung”), previsto

dall’art. 7 cpv. 1 LAID (cfr. p. es. la sentenza del 6 maggio 2013 n.2C_77/2013 e giurisprudenza citata). Il riferimento al

“valore di sostituzione” implica che i cantoni sono liberi – in caso di lunga

durata del possesso – di assoggettare all’imposta il guadagno effettivamente

conseguito o di prevedere un limite per il calcolo del guadagno imponibile; in

questa ipotesi il prezzo di acquisto viene sostituito da un altro valore (cfr.

Messaggio del 25 maggio 1983 del Consiglio federale a sostegno delle leggi federali

sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni e

sull’imposta federale diretta, in FF 1983 III p. 64). Il valore sostitutivo

deve concedere ai cantoni la possibilità di delimitare nel tempo la commisurazione

dell’utile immobiliare, nel caso di proprietà di lunga durata (cfr. la sentenza

del 6 maggio 2013 cit., consid. 5.2, con rifetimento a: Zwahlen, in: Zweifel/Athanas [a cura

di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, vol. I/1, 2a ediz.,

Basilea 2002, n. 56 ad art. 12 LAID).

Sempre

secondo l’Alta Corte, anche nel caso in cui la commisurazione dell’utile immobiliare

viene delimitata nel tempo, l’utile immobiliare deve restare la base di calcolo

effettiva: con il “valore sostitutivo” viene semplicemente introdotta una

finzione legale in merito al valore di investimento ad un determinato momento

stabilito dal legislatore cantonale. Il valore sostitutivo deve pertanto essere

inteso, dal profilo della legge sull’armonizzazione, quale nozione economica e

deve essere determinato in modo tale da esprimere quel valore che corrisponde

al valore di acquisto nel momento stabilito dalla legge. Ci si deve basare

allora sul principio della determinazione del valore venale (cfr. la sentenza

del 6 maggio 2013 cit., consid. 5.3).

2.4

Tornando

alla fattispecie in esame, è pertanto ineccepibile la decisione dell’Ufficio di

tassazione, che, in mancanza di un prezzo d’acquisto fatto valere dal

contribuente, ha calcolato l’utile immobiliare servendosi del valore di stima

in vigore venti anni prima.

Non si comprende in quale

modo la decisione dell’Ufficio di tassazione dovrebbe essere influenzata dal

calcolo che avrebbe intrapreso il notaio rogante, per stabilire l’importo della

garanzia. Secondo l’art. 253a cpv. 1 LT, infatti, l’ammontare

dell’importo che l’alienante deve versare allo Stato entro 30 giorni dal trasferimento

della proprietà non si calcola in base all’utile conseguito, ma corrisponde ad

una percentuale del valore di alienazione, che va dal 5% all’8%

a dipendenza della durata della proprietà. In altre parole, il notaio dovrebbe

aver calcolato l’importo della garanzia a partire dal prezzo di vendita degli

immobili. In ogni caso, si tratterebbe di un calcolo non vincolante per

l’autorità fiscale, in quanto il pagamento del deposito o la prestazione di una

garanzia sono liberatori per il terzo proprietario del pegno, ma non per il

debitore d’imposta (art. 253a cpv. 4 LT).

3.

Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese

processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 580.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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