80.2014.16

Deduzioni: sostanza immobiliare, considerazione del giardino e della piscina nel calcolo del valore locativo, rinvio degli atti all’Ufficio di tassazione, delimitazione delle spese di manutenzione in

14 marzo 2014Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1,

domiciliato __________, è limitatamente imponibile nel Canton Ticino quale

proprietario di sostanza immobiliare a __________

Notificandogli

la tassazione IC 2012, con decisione del 27 novembre 2013, l’RS 1 commisurava

il reddito imponibile in fr. 16’300.– e quello determinante per l’aliquota in

fr. 1'094’900.–. Dal valore locativo dell’abitazione di __________ (fr.

20’400.–), l’autorità fiscale aveva ammesso in deduzione spese di manutenzione

dell’immobile per fr. 3’060.–.

B. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 4 dicembre 2013,

nel quale chiedeva la deduzione delle spese condominiali, pari a fr. 7'151.30.

Con

decisione del 18 dicembre 2013, l’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo,

argomentando che, secondo legge e giurisprudenza, sono deducibili solo le spese

di manutenzione, mentre non lo sono le spese di portineria, giardino, piscina,

riscaldamento, elettricità, tasse e abbonamenti vari ecc. Aggiungeva inoltre

che, non essendo noto il dettaglio delle spese condominiali, non era possibile

determinare quali costi fossero deducibili, ragione per cui si giustificava la

conferma della deduzione globale di fr. 3'060.–.

C. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la

deduzione delle spese di manutenzione nella misura di fr. 7'151.30,

considerando le spese condominiali. Al ricorso, ha allegato la distinta delle

spese e la loro ripartizione.

L’Ufficio

di tassazione ha preso posizione sul ricorso, con osservazioni del 22 gennaio

2014, nelle quali ha proposto di ammettere la deduzione delle spese condominiali

nella misura di fr. 3’533.–, escludendo le spese di portineria, elettricità,

costi diversi (assemblea condomini, cena, tasse RF, costi revisori), costi ascensore

(eccetto riparazione), giardiniere.

L’insorgente

ha replicato, con scritto del 5 febbraio 2014, chiedendo di aggiungere i costi

di “manutenzione di spazi pubblici”, per la pulizia generale e l’illuminazione,

per il servizio ascensore, per la manutenzione del giardino, per la

manutenzione della piscina “a condizione che nella definizione incluso nel

valore locativo è stato preso in considerazione”.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre

le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione

da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza

aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso

e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.

32 LIFD, p. 219 s.; Känzig,

Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto

tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.2.

Per

facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti,

invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni

immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva,

stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento

della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

deduzione complessiva ammonta:

Ø al 15% del reddito lordo delle pigioni

o del valore locativo, se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile risale al

massimo a 10 anni prima;

Ø al 25% del reddito lordo delle pigioni

o del valore locativo se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile ha più di

10 anni

(cfr.

art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

Considerandi

2.

2.1.

Nella

fattispecie, con la decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha ammesso in

deduzione a titolo di spese di gestione e manutenzione immobiliari fr. 3’060.-.

Tale importo corrisponde a una deduzione complessiva pari al 15% del valore

locativo. L’Ufficio di tassazione ha concesso al contribuente la deduzione

forfetaria, poiché non conosceva il dettaglio delle spese condominiali pagate.

Esaminata

la documentazione allegata al ricorso, l’autorità fiscale ha proposto di

ammettere la deduzione delle spese condominiali nella misura di fr. 3'533.–,

escludendo in particolare le spese di gestione.

2.2

effetti le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la

pulizia, l'illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile

e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese

per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere

dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un

contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per cui

costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del

proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la

pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il

proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero

traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore

locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il

diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200

del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la

sentenza del Tribunale federale del 15 luglio 2005, n.2A.683/2004, in ASA 77

p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).

2.3

Anche la

Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza

privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e

immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore

locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili

utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la

deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del

proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle

spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare n. 7/2011, cifra 5.4).

In linea

di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore,

climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e

acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di

amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3).

2.4

ricorso il contribuente ha allegato per la prima volta la documentazione

completa delle spese condominiali pagate nel 2012. Questo il calcolo:

portineria fr. 73'455.75

energia

elettrica parti comuni fr. 13'750.25

assicurazioni fr. 28'428.00

amministrazione

fr. 28'206.35

costi

diversi fr. 3'166.70

manutenzione

e riparazioni fr. 4'673.20

ascensori fr. 12'911.10

giardino fr. 17'565.90

totale fr. 182'157.25

La parte

delle spese corrispondente alla quota millesimale del ricorrente (30.56‰) è dunque di fr. 5'566.73, cui si

aggiungono ancora la quota delle spese manutenzione del palazzo (fr. 56.60) e

del versamento al fondo di rinnovamento (fr. 1'528.–).

Mentre

non sono messe in discussione queste ultime spese, l’Ufficio di tassazione ha

invece ammesso solo in parte gli altri costi comuni e precisamente:

assicurazioni fr. 28'428.00

amministrazione

fr. 28'206.35

manutenzione

e riparazioni fr. 4'673.20

ascensori fr. 2’465.00

totale fr. 63’772.55

La quota

del ricorrente ammonta a fr. 1'949.–.

2.5

Se c’è

una contestazione da fare al calcolo proposto dall’Ufficio di tassazione è di

essere troppo generoso.

Infatti,

premesso che non sono deducibili per le ragioni già ricordate le spese per la

portineria, per l’elettricità e i cosiddetti “costi diversi” (in particolare

per il conteggio delle spese di riscaldamento e per le assemblee condominiali),

anche le spese per “manutenzione e riparazione”, ammesse senza eccezioni, sono

prevalentemente costi di gestione (acquisto di materiale per il custode).

Inoltre,

non si comprende come siano emerse spese di riparazione dell’ascensore per fr.

2'465.–, quando i costi di riparazione ammontano a soli fr. 886.85, essendo

tutte le altre spese di abbonamento.

A tale

proposito, questa Camera ha già avuto modo di stabilire che il costo

dell’abbonamento per il servizio dell’ascensore, che si riferisce al controllo

periodico dell’impianto, rientra fra le spese accessorie che in caso di

locazione vengono messe a carico dell’inquilino. Di conseguenza, si tratta di

una spesa di gestione immobiliare che non può essere dedotta dal reddito

imponibile di un contribuente che dichiara il valore locativo della propria

abitazione (sentenza CDT n. 80.2011.15 del 30 novembre 2012).

2.6

calcolo dei costi ammessi va dunque così rettificato, già ammettendo tutti i

costi definiti di “manutenzione e riparazione”:

assicurazioni fr. 28'428.00

amministrazione

fr. 28'206.35

manutenzione

e riparazioni fr. 4'673.20

ascensori fr. 886.85

totale fr. 62’194.40

La quota

del ricorrente ammonta a fr. 1’901.–. A tale importo si aggiugono poi le spese

di delle spese manutenzione del palazzo (fr. 56.60) e il versamento al fondo di

rinnovamento (fr. 1'528.–), per un totale di fr. 3’485.60.

3.

3.1.

Restano

poi litigiose le spese per la manutenzione del giardino e della piscina. Sia

nella decisione impugnata sia nelle osservazioni al ricorso, l’Ufficio di

tassazione ne esclude la deduzione, senza tuttavia motivare la sua tesi. Non si

comprende dunque se sia la natura delle spese in sé ad indurre a non

considerarle o se le stesse siano in linea di principio da escludere.

3.2

Le spese

di manutenzione per il giardino o per piscine, campi da gioco o da tennis ecc.

non sono dunque deducibili quando il valore del giardino o della piscina non si

riflette sul valore locativo (Richner/Frei/Kaufmann,

Kommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 34 ad art. 32 LIFD, pp. 435-436; nello

stesso senso Locher, Kommentar zum

DBG, 1a parte, Basilea/Therwil, 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p.

789).

Lo stesso

Tribunale federale ha avuto modo di negare che sia arbitrario dedurre quali

costi di manutenzione le spese di manutenzione del giardino solo se il giardino

stesso è stato effettivamente considerato nel calcolo del valore locativo

(Tribunale federale, 6 dicembre 1999, in StE 2001 B 25.6 n. 44).

conseguenza, il rifiuto di dedurre le spese di manutenzione del giardino e

della piscina è pienamente giustificato, quando il valore locativo è calcolato

escludendo il giardino rispettivamente la piscina.

3.3

Nel caso

in esame, in relazione all’appartamento, il ricorrente ha dichiarato un valore

locativo, poi confermato dall’autorità fiscale, pari a fr. 20’400.- .

Dagli

atti dell’Ufficio di tassazione non si evince come il valore locativo sia stato

calcolato. Non sono così ravvisabili sufficienti indicazioni che confermino che

nella fattispecie il valore di reddito è stato definito solo in base al valore

dell’abitazione, escludendo il terreno circostante e la piscina.

In simili circostanze, è

difficilmente verificabile se il giardino e la piscina siano stati considerati

nel calcolo del valore locativo o meno.

4.

4.1.

Per

potersi pronunciare in merito alla deducibilità delle spese relative al

giardino ed alla piscina occorre dunque risolvere prima la questione delle

modalità di calcolo del valore locativo.

Ciò non

significa ancora che se si dovesse arrivare alla conclusione che il calcolo di

quest’ultimo abbia tenuto conto anche del giardino e della piscina, tutte le

spese sostenute a tale riguardo potrebbero essere dedotte dal reddito dei

contribuenti. In tal caso, si devono esaminare nel dettaglio le singole spese

sostenute dai ricorrenti, per verificare se si tratti di costi assimilabili a

quelli di gestione – come tali non deducibili – oppure se rientrino nella

nozione di spese di manutenzione in senso tecnico.

4.2

Per

quanto concerne in particolar modo il giardino, la prassi in vigore in altri

cantoni (cfr. Merlino, in:

Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,

Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50)

prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:

- le

spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un

anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di

manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso

in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;

- le

spese per la prima posa di piante o alberi o la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi d’investi-mento immobiliare, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. d LT;

- infine,

le spese annuali ricorrenti per i lavori di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di piante di durata inferiore all’anno (come i fiori), costituiscono costi per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui

deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. a LT.

4.3

Nel

dettaglio delle spese condominiali figurano cinque fatture che concernono la

manutenzione del giardino: una per “vignette rifiuti” (fr. 259.20), una per “materiale

custode” (fr. 33.–) e due per le prestazioni di altrettanti giardinieri (__________,

fr. 10'000.–, e __________, fr. 18'000.–). Se, come è verosimile vista la cifra

tonda dei compensi, si tratta di lavori su abbonamento, le spese saranno

ascrivibili interamente alla terza categoria e non saranno pertanto deducibili.

Una volta

chiarito se il valore locativo tenga conto anche del giardino, spetterà comunque

al contribuente produrre le fatture dei giardinieri, per procedere ad una puntuale

verifica della natura degli interventi.

conseguenza, in relazione alle spese relative alla manutenzione del giardino,

la decisione impugnata deve essere annullata.

4.4

Lo stesso discorso vale

per la deducibilità dei costi relativi alla piscina.

Anche in questo caso,

dalla distinta delle spese condominiali prodotta dal ricorrente la maggior

parte dei costi è senz’altro costituita da spese di gestione (abbonamenti,

controlli, materiale per la pulizia ecc.).

dovesse tuttavia essere confermato che il calcolo del valore locativo abbia

tenuto conto anche della piscina, il contribuente potrà provare l’esistenza,

fra le spese sostenute, di costi di manutenzione in senso tecnico.

5.

decisione impugnata deve conseguentemente essere annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione che procederà ad una nuova verifica dei criteri di

calcolo del valore locativo e si pronuncerà nuovamente sulle deduzioni delle

spese di gestione e manutenzione. Visto l’esito del ricorso, non si prelevano

né tassa di giustizia né spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. La

decisione su reclamo del 18 dicembre 2013 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione di __________, perché adotti una nuova decisione,

dopo aver proceduto agli accertamenti indicati.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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