80.2014.174

Tariffa per le operazioni a registro fondiario: trasferimento immobiliare, riserva di diritto di abitazione a favore del venditore, inclusione del suo valore capitalizzato nel valore della contrattazi

30 marzo 2015Italiano21 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico del

17 febbraio 2014, iscritto a Registro fondiario l’indomani, RI 3 ha venduto ai

coniugi RI 1 e RI 2 la quota di proprietà per piani (PPP) n. __________,

corrispondente a 500‰ del fondo base n. __________ RFD di __________, oltre ai

mappali n. __________ e __________ RFD di __________.

Il prezzo è stato

stabilito a corpo in fr. 325'000.–, così calcolato:

fr. 3'317.–, pari al valore di stima ufficiale, per la part. n. __________

RFD __________;

fr. 1'185.–, pari al valore di stima ufficiale, per la part. n. __________

RFD __________;

fr. 320'498.– per la PPP n. __________ RFD __________.

Per quanto concerne

quest’ultimo immobile, dal suo valore stabilito in fr. 492'194.– le parti hanno

dedotto l’importo di fr. 171'696.–, quale controvalore del diritto di

abitazione, che il venditore si è riservato vita natural durante.

B. Il 19 febbraio 2014,

l’Ufficiale dei registri di Bellinzona ha comunicato ai contraenti di aver

rivalutato il valore dell’operazione a fr. 496’696.–, avvalendosi delle

competenze previste dall’art. 7 cpv. 4 della Legge sulle tariffe per le

operazioni nel Registro fondiario (LTRF; RL 4.1.3.1.2) ed ha pertanto posto a

loro carico un tributo di fr. 5'464.–.

C. I contribuenti hanno

interposto reclamo contro la suddetta decisione, sostenendo che il valore della

contrattazione era di fr. 325'000.– e corrispondeva a quanto pagato dagli

acquirenti per l’acquisto dell’appartamento gravato dal diritto di abitazione,

mentre non si giustificava l’aggiunta al prezzo del controvalore del diritto

stesso.

Il reclamo è stato

respinto dall’Ufficio dei registri con decisione del 5 marzo 2014, secondo cui

nella controprestazione pagata dagli acquirenti era compreso anche il valore

attribuito al diritto di abitazione.

D. I contraenti hanno impugnato

la decisione su reclamo dell’Ufficio dei registri con ricorso del 10 marzo 2014

al Dipartimento delle Istituzioni, contestando nuovamente l’aggiunta al prezzo

pattuito del valore del diritto di abitazione e sottolineando che “l’importo di

fr. 492'194.– è semmai il prezzo ipotizzato dell’appartamento non gravato da

diritto di abitazione”, mentre l’appartamento era stato venduto gravato da tale

diritto.

La RS 1 del __________ ha

respinto il ricorso con decisione del 12 giugno 2014. Ricordato che il valore

della contrattazione, che costituisce la base di calcolo del tributo, non

corrisponde necessariamente al prezzo indicato dalle parti, l’autorità

dipartimentale ha concluso che il valore reale dell’appartamento compravenduto

era evidentemente superiore al prezzo d’acquisto indicato, come risultava del resto

dallo stesso calcolo del prezzo contenuto nel contratto.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, RI 2 e RI 3 contestano

nuovamente il calcolo del tributo per l’iscrizione del trapasso a Registro fondiario.

Ribadiscono che gli acquirenti hanno comperato l’appartamento “già gravato dal

diritto di abitazione che RI 3 si era precedentemente riservato” e che per

trasparenza le parti avevano indicato come fossero giunte alla determinazione

del prezzo. Gli insorgenti contestano inoltre che sia in vigore una prassi

secondo cui, in caso di vendita di fondi gravati da usufrutto o diritto di

abitazione, al valore di contrattazione si aggiunge il controvalore di tale

diritto.

F. La Divisione della

giustizia ha preso posizione sul ricorso, con scritto dell’11 agosto 2014, nel

quale ha rilevato che presso l’Ufficio dei registri di __________ “non

risultano precedenti del tutto identici alla fattispecie oggetto di ricorso”,

che presenterebbe “una costruzione particolare (riserva di un diritto di

abitazione in favore del venditore prima che questi concluda il contratto di

vendita a terzi, senza peraltro alcun vincolo di parentela) con un’insolita

indicazione delle modalità di quantificazione e calcolo del prezzo di vendita

(valutazione del valore dell’immobile e incidenza del diritto di abitazione)”.

Diritto

1. 1.1.

L’art. 954 CC lascia ai

cantoni il diritto di decidere se prelevare delle tasse per le iscrizioni nel

Registro fondiario e se del caso di che ammontare. Si tratta però di tasse in

senso proprio. In effetti, nella misura in cui la contribuzione richiesta dal

Cantone supera l’importo che, secondo i principi sopraccitati, è esigibile

quale controprestazione per una simile operazione, essa non può più fondarsi

sull’art. 954 CC. Nondimeno, tale norma non limita la sovranità fiscale dei

cantoni; infatti, non vieta a quest’ultimi di prelevare un tributo misto,

risultante dalla combinazione di una tassa in senso proprio con un’imposta

destinata ad aumentare le entrate dell’erario (DTF 72 I 391 pag. 394 con

rinvii).

1.2.

Le tasse previste dalla

Legge sulle tariffe per le operazioni nel Registro fondiario (LTRF; RL

4.1.3.1.2) sono calcolate secondo una percentuale del valore dell’immobile e

crescono, in modo progressivo, con l’aumentare di quest’ultimo. Siccome gli

introiti complessivi provenienti da tale tributo superano notevolmente i costi

generati dalla tenuta del Registro fondiario, la contribuzione in questione è

un tributo misto: ricopre dunque contemporaneamente il carattere di una tassa e

di un’imposta (DTF 72 I 391 consid. 3; STF 13 aprile 1994 n.2C.2/1992, in RDAT II-1994 n. 16t; v. anche Blumenstein/Locher,

System des Steuerrechts, 5a ediz., Zurigo 1995, p. 7).

1.3.

Nella misura in cui questo

tributo si presenta come tassa amministrativa, deve rispettare il principio

dell’equivalenza e quello della copertura dei costi. Quest’ultimo vieta il

prelievo di tasse il cui ammontare totale supera la spesa complessiva causata

allo Stato dall’insieme del servizio istituito per adempire la funzione a

motivo della quale la prestazione ha potuto essere domandata.

Per quanto concerne la

tassa in esame va osservato che il Cantone Ticino è legittimato a stabilire la

propria tariffa in modo tale che gli introiti coprano le spese connesse con il

normale funzionamento del Registro fondiario. Esso non può invece calcolarle di

guisa che esse coprano anche i costi derivanti dall’impianto del registro: il

legislatore ticinese ha in effetti previsto di recuperare tali spese mediante

gli emolumenti stabiliti nella legge sul Registro fondiario, del 2 febbraio

1933 (cfr. DTF 72 I 391 p. 396 e ss. nonché art. 80 e 119 e seg. della legge

citata). Entro certi limiti, il Cantone è per contro libero di fissare delle

tasse progressive, in modo tale che gli emolumenti pagati per le operazioni più

importanti compensino l’insufficienza di quelli previsti per i casi in cui

l’interesse in causa è minimo e così da tenere conto della capacità economica

del contribuente a favore del quale avviene la prestazione (DTF 97 I 193

consid. 6 p. 204, 84 I 161 consid. 3 p. 165, 72 I 391 p. 395 e ss.). Nondimeno,

il principio dell’equivalenza impone che vi sia un rapporto ragionevole tra la

tassa richiesta e il valore della prestazione che, nel singolo caso, è fornita

al contribuente (DTF 109 Ia 308 consid. 5b p. 314, 101 Ib 462

consid. 3b p. 468; RDAT II-1994 n. 16t).

1.4.

Per la parte che eccede la

tassa amministrativa, il tributo disciplinato dalla LTRF si configura invece

come imposta indiretta, il cui oggetto è rappresentato dal trasferimento di un

fondo.

Esso rientra dunque nella

categoria delle imposte sui trasferimenti giuridici e si distingue pertanto

dall’imposta sugli utili immobiliari, la quale è invece un’imposta speciale sul

reddito; l’oggetto di quest’ultima non è infatti il trasferimento immobiliare

in quanto tale bensì l’utile realizzato in tale occasione, cioè la differenza

fra il prezzo conseguito con la vendita e le spese sostenute per l’acquisto e

il miglioramento del fondo (STF del 3 aprile 2000, in RDAT II-2000 n. 1t; Blumenstein/Locher, op.

cit., p. 180; Thomas, Les droits

de mutation, tesi, Tolochenaz 1991, pp. 29 e 31-33; Pfenninger, Die Grundsteuerfolgen von Unternehmensumstrukturierungen, tesi, Zurigo

1995, p. 49; Ruf, Handänderungsabgaberecht –

Kommentar zu den Artikeln 1-10 des bernischen Gesetzes betreffend die

Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben, Muri 1985, ad art. 1 n. 3).

Il tributo in questione

non costituisce dunque un’imposta speciale sul reddito, quanto piuttosto

un’imposta indiretta sul traffico giuridico (Rechtsverkehrssteuer)

intesa a colpire il trasferimento della proprietà immobiliare in quanto tale,

senza alcun riguardo alle cause giuridiche che lo hanno determinato. Quale

imposta di carattere reale non tiene conto della complessiva capacità economica

personale del contribuente; tuttavia, si fonda sul presupposto che un

trasferimento immobiliare sia indice di capacità contributiva sia del

compratore sia del venditore (Richner/Frei/

Kaufmann, Kommentar zum

harmonisierten Zürcher Steuergesetz – Kurzkommentar, Zurigo 1999, n. 2 ad §§

227-233, p. 1512).

1.5.

Mentre il diritto del

Cantone di prelevare una tassa per l’iscrizione a RF si fonda su di una riserva

a favore del diritto cantonale che è contenuta nel diritto civile federale

(art. 954 cpv. 1 CC), il diritto di prelevare un’imposta sul trasferimento

giuridico trova invece il suo fondamento nella competenza originaria del Cantone

di legiferare in materia di diritto pubblico (art. 6 CC; cfr. Ruf, op. cit., p. 262).

Considerandi

2.

2.1.

L’art. 5 cpv. 1 e 2 LTRF

prevede che:

1.

La tassa

proporzionale è calcolata in base al valore della contrattazione di cui è

chiesta l’iscrizione.

2.

Nel caso di iscrizioni di trapasso a titolo oneroso, di successione, di legato

o di donazione, il valore tassabile non è mai inferiore al valore ufficiale di

stima degli immobili trasferiti.

La formulazione del

suddetto articolo è quindi relativamente ampia dal momento che comprende ogni

trasferimento immobiliare, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito.

2.2

Circa la

determinazione del valore, l’art. 7 cpv. 1 LTRF dispone che l’Ufficio del

registro fondiario proceda alla determinazione del valore dell'operazione e

della tassa imponibile subito dopo aver accertato l'ammissibilità

dell'iscrizione e ne dia immediata comunicazione agli interessati. Per l’art. 7

cpv. 2 LTRF il valore dell'operazione è di regola quello risultante dall'atto

notarile o dal documento giustificativo per il trasferimento della proprietà.

L'Ufficio dei registri può chiedere documenti comprovanti il valore e fare

allestire perizie di stima (art. 7 cpv. 3 LTRF).

L’art. 7 cpv. 4 LTRF

consente all'Ufficio dei registri di stabilire d'ufficio il valore dell'operazione

quando il valore indicato dalle parti sia inferiore al valore reale; il valore

reale corrisponde al valore commerciale del fondo sul mercato immobiliare.

Il capoverso 4 dell’art. 7

LTRF, come il cpv. 2, è stato introdotto con legge del 17 dicembre 2008, in vigore dal 1° gennaio 2009. Secondo il messaggio governativo, con tale adeguamento si intendeva

“confermare la giurisprudenza e rendere più chiara la base legale che consente

all’ufficio dei registri di stabilire d’ufficio il valore dell’operazione

quando quello indicato dalle parti è inferiore al valore reale (sentenza del

Tribunale federale pubblicata in DTF 89 I 525; sentenza della Camera di diritto

tributario n. 80.2005.33)”. La norma mira inoltre “a fungere da deterrente per

scoraggiare le parti a indicare valori divergenti dal valore commerciale

dell’alienazione” (cfr. Messaggio n. 6133 del 15 ottobre 2008 del Consiglio di

Stato concernente il Preventivo 2009 e l’obiettivo di bilancio 2011, p. 69).

2.3

Effettivamente, già prima

della modifica legislativa in questione, il Tribunale federale aveva precisato

che il fatto che il previgente art. 5 cpv. 1 dell’abrogato Decreto legislativo

che stabiliva la tariffa per le operazioni nel RF (del 9 settembre 1941 e

successive modificazioni) facesse riferimento al «valore della contrattazione»

non implicava che determinante fosse il prezzo indicato nel contratto, giacché

«valore di contrattazione» non significa «prezzo di vendita», ma attiene al

valore dell’oggetto del contratto. Inoltre aveva espressamente escluso che il

calcolo della tassa secondo il valore commerciale fosse arbitrario (sentenza

del 18 ottobre 1963, in DTF 89 I 527 = ASA 33 p. 294; v. anche la sentenza del

18.

novembre 1996, in Rep. 1996 p. 55). Non occorreva pertanto provare l’esistenza

di una simulazione di prezzo, per potersi fondare sul valore di stima ufficiale

superiore (Ruf, op. cit., p. 183

s.). Anzi, la dottrina ritiene addirittura che sarebbe più consono alla natura

giuridica del tributo in questione calcolare l’imposta in base al valore venale

del fondo acquistato, piuttosto che in base alla controprestazione

dell’acquirente (Höhn/ Waldburger,

Steuerrecht, vol. I, 8a ediz., Berna/Stoccarda/ Vienna 1997, n. 13

al § 28, p. 753; v. anche le sentenze CDT n. 80.2005.33 del 18 aprile 2005, in RtiD II-2005 n. 1t; CDT n. 80.98.00114 del 28 luglio 1998, in RDAT I-1999 n. 1t; CDT n. 80.2000.00110 del 10 agosto 2000, in RDAT I-2001 n. 1t).

3.

3.1.

Nella fattispecie, RI 3 ha

venduto ai coniugi RI 1 e RI 2 un appartamento, cui è stato attribuito un

valore di fr. 492'194.–, al prezzo di fr. 320'498.–, in quanto il venditore si

è riservato un diritto di abitazione vita natural durante, il quale è stato

valutato in fr. 171'696.–.

Mentre l’autorità di

tassazione ha ritenuto che la concessione del diritto di abitazione, del valore

di fr. 171'696.– rappresenti una prestazione degli acquirenti, che si aggiunge

al prezzo pagato per l’acquisto dell’appartamento, le parti contraenti sono

invece dell’avviso che il contratto di compravendita abbia avuto per oggetto la

sola nuda proprietà dell’immobile, proprio perché il venditore si è riservato

il diritto d’abitazione.

3.2

Nell’ambito dell’imposta

sul reddito, se, con la vendita di un immobile, il venditore si riserva un

diritto di usufrutto o di abitazione, ci si fonda sull’idea che l’immobile non

viene trasferito al suo valore pieno senza oneri, con la conseguenza che

l’acquirente concederebbe il diritto di godimento a titolo oneroso, con compensazione

delle rispettive pretese. Al contrario, l’immobile viene trasferito già gravato

dal diritto reale ("deductio servitutis"; cfr.

le sentenze 2A.139/1999 del 9 giugno 2000, in: NStP 54/2000 p. 69, consid.

3c/bb con riferimenti;2A.535/2003 del 28 gennaio 2005, in ASA 76 p. 204, consid. 2.6;2A.232/2001 del 31 gennaio 2002, in RF 57/2002 p. 322, consid. 2c;2A.415/1998 del 9 febbraio 2000, in ASA 70 p. 581, consid. 3c/bb). Il beneficiario del diritto di

abitazione o di usufrutto deve pertanto dichiarare il valore locativo

dell’immobile, per tutta la durata della servitù secondo l’art. 21 cpv. 1 lett.

b LIFD.

Quando si

tratta di definire le modalità di calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari,

la giurisprudenza del Tribunale federale si fonda tuttavia su un punto di vista

diverso e ritiene che la concessione di un diritto di abitazione da parte

dell’acquirente debba essere considerato una “prestazione ulteriore” nei confronti

del venditore (sentenza del 23 gennaio 2002 n.2P.253/2001). La prassi delle

autorità fiscali nella maggior parte dei cantoni considera a sua volta il

valore dell’usufrutto o del diritto di abitazione, che il venditore si è

riservato sull’immobile venduto, come controprestazione per l’alienazione

dell’oggetto (cfr. Seiler,

Grundstückgewinnsteuerliche Folgen der Schenkung mit Nutzniessungsvorbehalt, in

ASA 80 p. 644 ss.; inoltre: Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, Kommentar zum

harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 3a ediz., Zurigo, 2013, § 220,

n. 40 ss., p. 1912 ss.).

3.3

Per quanto

concerne l’imposta sul trapasso di proprietà (corrispondente alla parte fiscale

della tassa di iscrizione prevista dal diritto cantonale ticinese), il

Tribunale federale si è confrontato, in una sentenza del 31 luglio 2006 (n.

2P.298/2005), con un caso grigionese. Un fondo era stato venduto a fr.

140'000.–, in quanto dal prezzo (fr. 350'000.–) era stato dedotto il valore capitalizzato

dell’usufrutto (fr. 210'000.–). Mentre l’autorità fiscale aveva calcolato

l’imposta sul valore comprensivo dell’usufrutto (fr. 350'000.–), il Tribunale

amministrativo cantonale aveva accolto il ricorso dell’acquirente ed aveva

deciso che la base di calcolo fosse costituita dalla differenza fra il prezzo

di vendita ed il valore dell’usufrutto, cioè dall’importo di fr. 140'000.–.

Adito dal

Comune di Mesocco mediante ricorso di diritto pubblico, il Tribunale federale

ha dapprima ritenuto sostenibile la tesi del ricorrente, secondo cui sarebbe

irrilevante che la prestazione dell’acquirente correlata al passaggio di

proprietà sia fornita mediante pagamento di un prezzo o sotto altre forme, come

la concessione di diritti d’uso o l’assunzione di oneri fiscali (consid. 4.2).

Ha poi rilevato che, in generale, nel senso del computo della tassa

aggiungendo il valore dell'usufrutto riservato al venditore si esprime peraltro

anche una parte non indifferente della dottrina (Schwarz, Die Handänderungssteuer im Kanton Graubünden, tesi

Zurigo 1985, p. 187; Rüegg-Peduzzi,

Die Handänderungssteuer in der Schweiz, tesi Zurigo 1989, p. 141; Thomas, Les droits de mutation, tesi

Losanna 1991, p. 220; Richner/Frei/ Kaufmann,

Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, n. 2 e 4 ad §

230.

e n. 36 ad § 220; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2a ed., Zurigo

2006, n. 40 ad § 220). Inoltre, lo stesso Tribunale amministrativo grigionese

sembrava applicare questo metodo di calcolo in riferimento all'imposta cantonale

sugli utili da sostanza immobiliare (consid. 4.3).

Menzionando un’ulteriore

opinione dottrinale, l’Alta Corte ha quindi osservato che non è tuttavia sbagliato

ritenere che, quando la servitù viene concessa sullo stesso fondo venduto, l'usufrutto

non rappresenti una controprestazione dell'acquirente, ma la costituzione

preliminare di un diritto reale limitato da parte del venditore su di un

proprio bene immobile. Anche in quest'ottica la transazione può allora venir

compresa unicamente come trapasso del fondo dedotta la servitù (cfr. la

sentenza citata del 31 luglio 2006, consid. 5.2, con

riferimento a: Ruf, Handänderungsabgaberecht

- Kommentar zu den Artikeln 1-10 des bernischen Gesetzes betreffend die

Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben, Muri 1985, n. 5 ad art. 7; Schöninger, Die Handänderungssteuer des

Kantons Basel-Stadt, tesi Basilea 1992, p. 68 s.).

Per

concludere, il Tribunale federale ha affermato che, per quanto opinabile, la

decisione del Tribunale amministrativo grigionese non risultava comunque

sprovvista d'ogni logica ed in particolare ha escluso che l'imposizione della

transazione così stabilita procedesse da un'interpretazione arbitraria della

legge fiscale del Comune di Mesocco (sentenza citata del 31 luglio 2006,

consid. 5.3).

Dal tenore degli argomenti

sviluppati nella motivazione della sentenza, non è difficile evincere una

maggior propensione verso la soluzione sostenuta dall’autorità ricorrente.

Tuttavia, tenuto conto dei limiti cui sottostava il potere cognitivo del

Tribunale federale, in un ricorso di diritto pubblico (secondo il diritto allora

in vigore), la sentenza della Corte cantonale è stata comunque considerata

legittima.

3.4

giurisprudenza del Tribunale federale in materia di imposta sul reddito non

implica semplicemente che anche nel calcolo dell’imposta sugli utili

immobiliari, come pure dell’imposta sui trasferimenti di proprietà, si debba

considerare quale valore di alienazione il solo prezzo pagato dall’acquirente

al venditore, senza aggiungere il valore della servitù che quest’ultimo si è

riservato. In particolar modo quando si tratta di calcolare l’utile

immobiliare, non si può ignorare la circostanza che, nel momento in cui il

venditore aveva a sua volta acquistato l’immobile, quest’ultimo non era ancora

gravato dall’usufrutto o dal diritto di abitazione. Non è dunque possibile

calcolare l’utile immobiliare deducendo dall’importo ricavato con la cessione

della sola nuda proprietà il prezzo pagato per l’acquisto della proprietà

ancora non gravata. Altrimenti, l’utile sarebbe ingiustificatamente diminuito.

Non solo: l’utile immobiliare, che in virtù di questo calcolo non sarebbe imposto,

verrebbe assoggettato all’imposta nel caso in cui l’acquirente dovesse in

seguito cedere l’immobile, ormai liberato della servitù. Infatti, a tale

momento, l’utile immobiliare sarebbe calcolato deducendo dal ricavo della

vendita dell’immobile (non più gravato) l’importo che il venditore aveva pagato

quando aveva acquistato l’immobile gravato dalla servitù. Si verificherebbe

cioè il trasferimento di un onere fiscale latente dal venditore che si riserva

l’usufrutto a quello che acquista la nuda proprietà. Di conseguenza, l’utile immobiliare

deve essere calcolato o aggiungendo al ricavo il valore capitalizzato della

servitù, dal quale potrà essere dedotto il prezzo di acquisto dell’immobile non

gravato (metodo lordo), oppure deducendo il valore capitalizzato della servitù

dal valore di acquisto, che potrà in tal caso essere contrapposto al prezzo

effettivamente pagato per la cessione della nuda proprietà (metodo netto; cfr. Locher, Einkommenssteuerrechtliche

Behandlung von Wohnrechten, Nutzniessungen und obligatorischen Nutzungsrechten

im privaten Bereich, in ZStP 2006 p. 15; inoltre Seiler, op. cit., p.651 s.).

3.5

Nella già

menzionata sentenza sul caso grigionese, il Tribunale federale ha sottolineato

l’analogia dei criteri di calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari e di

quella sul trapasso di proprietà (cfr. la sentenza citata del 31 luglio

2006, consid. 4.3, con riferimento alla sentenza del 1° novembre 1994, in ASA 64 p. 423, consid. 4b).

In una sentenza di poco

precedente, la stessa Alta Corte aveva in realtà rilevato che una prassi

sviluppata nell’applicazione di una delle due imposte in questione non può

sempre essere applicata semplicemente all’altra. L’imposta sui trasferimenti di

proprietà infatti concerne il trasferimento immobiliare in quanto tale;

contribuente è di solito il compratore. L’imposta sugli utili immobiliari è

invece un’imposta diretta, che colpisce il contribuente in considerazione della

sua capacità contributiva; il venditore paga l’imposta sull’utile realizzato (sentenza

del 17 ottobre 2005 n.2A.20/2005, in DTF 131 II 722, consid. 3.2).

Quest’ultima sentenza

suggerisce pertanto la conclusione che, quando si tratta del calcolo

dell’imposta sui trasferimenti di proprietà, ci si deve porre dal punto di

vista dell’acquirente e chiedersi che cosa abbia acquistato dal venditore.

Dal punto di vista

economico, la costituzione dell’usufrutto o del diritto di abitazione non

comporta una diminuzione del valore dell’immobile bensì una sua suddivisione

fra due soggetti. Al momento della costituzione, la servitù ha il suo valore

massimo, mentre il fondo gravato è temporaneamente svalutato. La ripartizione

dei valori iniziale non resta costante nel tempo, ma evolve continuamente: la

nuda proprietà tende con gli anni a riacquistare il suo valore pieno, mentre il

valore della servitù dimunisce progressivamente. Con più il valore del diritto

spettante all’usufruttuario diminuisce, più si reintegra il valore del diritto

del nudo proprietario, come se si trattasse di vasi comunicanti (Locher, Besteuerung von Rente und

rentenähnlichen Rechtsverhältnisse in der Schweiz, in SJZ

87/1991, p. 188 s.).

Poiché la durata della

servitù personale è limitata, e coincide al massimo con la vita

dell’usufruttuario, alla sua sua estinzione l’immobile ritornerà al suo pieno

valore.

L’acquirente di un

immobile gravato da un usufrutto o da un diritto di abitazione acquista dunque

una proprietà immobiliare, il cui valore è solo temporaneamente diminuito

dall’esistenza della servitù. Inoltre, il valore che la servitù ha il giorno

dell’acquisto del fondo inizierà a diminuire il giorno successivo ed andrà riducendosi

ogni giorno fino alla sua estinzione.

Di conseguenza, non si

giustifica un calcolo del tributo sul trasferimento di proprietà dell’immobile

basato sul valore della nuda proprietà proprio nel giorno in cui quest’ultima

ha il suo valore minimo.

3.6

D’altronde, in base alla

cosiddetta prassi del computo complessivo, in presenza di un contratto che ha

per oggetto la vendita di un terreno, il valore del trapasso viene stabilito

sommando al ricavo della vendita immobiliare l’onorario dovuto all’appaltatore

generale che si è obbligato a costruirvi un edificio (su questo tema p. es.: Varini, Il

computo complessivo in relazione alla tassa di iscrizione a Registro fondiario,

in RtiD I-2006 p. 549 ss.). In tal modo, si tiene conto del fatto che i

due contratti sono a tal punto legati fra loro che uno non sarebbe stato

concluso senza l’altro, sicché il negozio equivale nel suo complesso alla vendita

di un edificio terminato (cfr. p. es. DTF 131 II 722, consid. 3.1.1 e giurisprudenza

citata).

Analogamente, se ci si

pone dal punto di vista del compratore di un immobile gravato da un usufrutto o

da un diritto di abitazione, si deve ammettere che l’oggetto acquistato è un bene

il cui valore è solo temporaneamente diminuito dall’esistenza della servitù

personale da cui è gravato. L’aspettativa è chiaramente quella che quanto prima

il valore ritorni ad essere pieno, per effetto dell’estinzione del diritto dei

terzi.

Appare di conseguenza

giustificata la decisione dell’autorità dipartimentale, che ha calcolato il

valore della contrattazione, includendovi il valore capitalizzato del diritto

d’abitazione che il venditore si è riservato.

4.

ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico dei ricorrenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 40 cpv. 3 LTRF e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico dei

ricorrenti.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 82 ss LTF).

__________

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario: