80.2014.186

Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell’imposizione, reinvestimento nell’abitazione pri-maria, presupposti, abitazione primaria, cittadino italiano dimorante, arresti domiciliari in Italia

13 novembre 2014Italiano15 min

Fatti

A. Con

atto pubblico del 13 novembre 2007, __________ e __________ concedevano a RI 1,

cittadino italiano residente a __________ (I), un diritto di compera sulla

quota di proprietà per piani (PPP) n. __________ corrispondente a 94.500‰ del fondo base n. __________ RFD di __________.

Con l’esercizio del diritto e l’iscrizione al registro fondiario, il 30 aprile

2008 __________ diventava proprietario dell’appartamento sopra menzionato, al

prezzo di fr. 1'100'000.-.

Il 15

ottobre 2008 a RI 1 veniva rilasciato un permesso per stranieri di tipo “B”.

B. Nel corso

dell’anno 2009, RI 1, ex presidente del consiglio d’amministrazione della

società farmaceutica italiana __________, veniva accusato dalle autorità

giudiziarie italiane di bancarotta fraudolenta. Nel corso del procedimento, il

Giudice per le Indagini Preliminari del Tribunale di __________ (I) disponeva

per l’indagato la misura cautelare degli arresti domiciliari, eseguita presso l’abitazione

della oramai ex moglie __________ e del figlio a __________, dal 23 maggio al

19 giugno 2009.

C. Il 31 agosto 2011, con atto pubblico, la società __________ SA

concedeva al contribuente un diritto di compera sulla quota di PPP n. __________,

corrispondente a 129‰ del fondo

base n. __________ del RFD di __________. Essendo il termine per l’esercizio

del diritto di compera scaduto infruttuosamente, esso veniva prorogato con un

altro atto pubblico del 10 gennaio 2012. A seguito dell’esercizio del diritto di compera, il contribuente veniva iscritto al Registro fondiario in data 10

febbraio 2012 quale proprietario della suddetta PPP.

Precedentemente,

con atto iscritto al Registro fondiario il 30 dicembre 2011, RI 1 aveva venduto

a __________ l’appartamento di __________, al prezzo di fr. 1'600'000.-.

D. Il

26 aprile 2012, RI 1 allegava alla dichiarazione per l’imposta sugli utili

immobiliari relativa alla vendita dell’appartamento di Bissone, oltre ai

relativi giustificativi, uno scritto in cui chiedeva il differimento

dell’imposta.

L’autorità

di tassazione respingeva l’istanza con decisione del 26 giugno 2012, nella

quale negava il differimento d’imposta poiché, a detta di tale autorità,

“malgrado l’esistenza di un permesso di dimora, l’immobile di __________, di

proprietà del contribuente, non può essere considerato abitazione primaria”.

E. Il

contribuente interponeva reclamo contro suddetta decisione il 13 luglio 2012, affermando

che, a seguito di una dimenticanza, aveva omesso di notificare il cambiamento

di domicilio da __________ a __________, dimenticanza a cui aveva supplito,

come risultava dal certificato di residenza del comune di __________, allegato

al reclamo.

L’autorità

di tassazione, con decisione del 26 giugno 2014, negava nuovamente il

differimento dell’imposizione, ritenendo che:

Il reclamante ha ottenuto il permesso B

(dimorante) ed era stato assunto dall’Istituto assicurazione invalidità del

Cantone Ticino. A seguito di una vicenda giudiziaria, aperta nei suoi confronti

in Italia e risalente agli anni tra il 2008 e tutt’oggi, il Consiglio di Stato

ha deciso di sospendere il collaboratore dalla sua funzione di medico presso il

servizio regionale AI. Anche la decisione di rinnovo del permesso B è stata

sospesa. Nel corso dell’inchiesta, il reclamante è stato posto agli arresti

domiciliari nella sua residenza __________, provincia di __________ (Italia).

Per ottenere

il privilegio del differimento dell’imposizione della tassazione sugli utili

immobiliari occorre che siano adempiute tutte le condizioni di legge. Nel caso

in rassegna appare subito evidente come le abitazioni di __________ prima e __________

poi, non possano essere considerate primarie.

Le normative convenzionali stabilite con lo Stato Italiano permettono

di affermare, con certezza, come la residenza italiana sia preminente sul

concetto di domicilio fiscale nel Ticino dell’interessato, beneficiario di un

permesso B per svolgere un’attività retribuita.

Infatti,

dalla sua situazione personale, poc’anzi descritta, appare evidente come le sue

relazioni personali e il centro dei suoi interessi si situano in Italia anziché

in Ticino

F. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente

il differimento dell’imposta sugli utili immobiliari, contestando il mancato

riconoscimento delle abitazioni di __________ e __________ quali dimore

principali. Il ricorrente contesta in particolare che dalla circostanza che

egli sia stato agli arresti domiciliari dal 23 maggio al 19 giugno 2009 presso

l’abitazione della ex moglie si possa concludere che la casa di Bissone non

fosse sua abitazione primaria.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1

Per l’art. 125 lett. g

LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso di alienazione di

un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente

ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a condizione che il

ricavo sia destinato entro un termine di due anni all’acquisto o alla costruzione,

in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

La citata disposizione

della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3 lett. a

LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il

reinvestimento deve essere effettuato.

Il legislatore ha

introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata

di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari, nell’intento di evitare

casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire

il domicilio e vendere l’abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio

Federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al

contribuente, spesso per l’elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è

possibile acquistare nel nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore

e che l’assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può

nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 131).

La dottrina è concorde nel

considerare il motivo di differimento in esame come un’eccezione propria,

giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,

nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della

rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una

componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der

Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler, Die Grundstückegewinnsteuer des

Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo,

Die Liegenschatfsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo

1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso

di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op. cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia

inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità

della popolazione (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 132).

2.3

Le condizioni cui la legge

subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett. g

LT, sono le seguenti:

a) l’acquisto

di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e

quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione

personale;

b) l’uso

personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella

acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei

seguenti casi eccezionali:

l’esistenza di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto

nonostante sforzi per vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o

di salute), ma non invece considerazioni di carattere finanziario, quali il

rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare

l’incremento di valore;

la locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un

anno, in particolare quando già al momento dell’inizio della locazione è nota

la data della vendita, sicché si tratta di una semplice situazione transitoria;

in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata

dell’uso personale abbia comunque ecceduto quella della locazione;

c) deve

trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni

secondarie e di vacanza;

d) limite

temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione

dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa

addirittura precedere la vendita;

e) il

reinvestimento deve avvenire in Svizzera

(Soldini/Pedroli, op. cit., pp. 132-134 e

p. 137; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003,

p. 100).

3.

3.1.

Con la decisione impugnata,

l’Ufficio circondariale di tassazione di __________ ha negato il differimento

dell’imposizione, argomentando che le abitazioni acquistate dal contribuente

sul suolo ticinese non costituiscono la sua abitazione primaria.

3.2

In una

sentenza del 15 marzo 2012 (DTF 138 II 105 = RDAF 2012 II 252), il Tribunale

federale ha chiarito un dubbio che poteva sorgere leggendo il testo dell’art.

12.

cpv. 3 lett. e LAID. La disposizione della legge federale

sull’armonizzazione, infatti, subordina il differimento dell’imposizione, in caso di reinvestimento, alla

sola condizione che vi sia stata l’alienazione “di un’abitazione (casa

monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all’uso personale del

contribuente”. L’uso “personale” dell’abitazione non è tuttavia

necessariamente riconducibile alla sola abitazione primaria. Procedendo all'interpretazione storica dell'articolo della legge

federale, il Tribunale federale ha concluso che la nozione di abitazione che ha

servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente si

riferisce al domicilio principale, ad esclusione della residenza secondaria. Nella sua motivazione, l’Alta Corte ha anche sottolineato che i

legislatori cantonali avevano già provveduto a delimitare il campo d’applicazione

della disposizione. Fra questi il Canton Ticino, che ha formulato l’art. 125

lett. g LT introducendo la precisazione della natura dell’abitazione: “alienazione

di un’abitazione primaria (casa monofamiliare o appartamento)”.

3.3

Secondo

l'art. 6 cpv. 1 prima frase dell’Allegato I dell'Accordo tra la Confederazione

Svizzera e la Comunità europea, nonché i suoi Stati membri, sulla libera

circolazione delle persone (ALC; RS 0.142.112.681), il lavoratore dipendente

cittadino di una parte contraente che occupa un impiego di durata uguale o

superiore ad un anno al servizio di un datore di lavoro dello Stato ospitante

riceve una carta di soggiorno della durata di almeno 5 anni a decorrere dalla

data del rilascio, automaticamente rinnovabile per almeno 5 anni.

Dagli

atti si evince che RI 1 è arrivato in Svizzera, a __________, il 6 ottobre 2008

e che dal 15 ottobre 2008 gode di un permesso di dimora (B). Il permesso è

stato rinnovato il 15 ottobre 2013. Nel frattempo, il ricorrente si è trasferito

da __________ a __________, il 1° luglio 2012.

3.4

Contrariamente

a quanto sostiene nella decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha

evidentemente ritenuto che il ricorrente abbia il domicilio fiscale nel Canton

Ticino, quando lo ha assoggettato alle imposte sul reddito e sulla sostanza.

Infatti, le tassazioni personali del contribuente si fondano sul presupposto

che egli sia assoggettato illimitatamente in Svizzera, per l’imposta federale

diretta, e nel Canton Ticino, per l’imposta cantonale.

Secondo

il diritto fiscale svizzero e quello del Canton Ticino, in linea di principio,

la persona fisica è assoggettata all’imposta in modo illimitato nel luogo in

cui, secondo l’art. 3 cpv. 1 LIFD e l’art. 2 cpv. 1 LT, ha domicilio o dimora

fiscale in Svizzera.

Una

persona ha il domicilio fiscale, rispettivamente, in Svizzera, secondo

l’art. 3 cpv. 2 LIFD, e nel Canton Ticino, secondo l’art. 2 cpv. 2 LT, quando

vi risiede con l’intenzione di stabilirsi durevolmente o quando il diritto

federale ivi le conferisce uno speciale domicilio legale.

La dimora fiscale, in Svizzera (art. 3 cpv. 3 LIFD) e nel

Cantone (art. 2 cpv. 3 LT), è data quando una persona vi soggiorna senza

interruzioni apprezzabili:

a) almeno

30.

giorni esercitandovi un’attività lucrativa;

b) almeno 90 giorni senza esercitare un’attività lucrativa.

Per ciò che concerne le

imposte dirette IC/IFD 2011, il medesimo Ufficio di tassazione ha assoggettato il

contribuente illimitatamente, riconoscendo dunque che avesse il domicilio o

perlomeno la dimora fiscale a __________.

3.5

Nella

decisione impugnata, l’Ufficio di tassazione argomenta che “le normative convenzionali

stabilite con lo Stato italiano permettono di affermare, con certezza, come la

residenza italiana sia preminente sul concetto di domicilio fiscale nel Ticino

dell’interessato, beneficiario di un permesso B per svolgere un’attività

retribuita”.

Volendo

ammettere che il ricorrente sia considerato residente sia per l’Italia sia per

la Svizzera, troverebbero applicazione le regole contenute all’art. 4 par. 2 della

Convenzione del 9 marzo 1976 tra la Confederazione Svizzera e la Repubblica

italiana per evitare le doppie imposizioni e per regolare talune altre

questioni in materia di imposte sul reddito e sul patrimonio (CDI-I; RS

0.672.945

), che danno la preponderanza ai legami di un contribuente con

l’uno piuttosto che con l’altro Stato (cosiddette “tie breaker rules”).

Per il

fatto che l’autorità fiscale cantonale ha assoggettato illimitatamente il contribuente

alle imposte nel Cantone, si deve ritenere che abbia concluso che vi ha la residenza.

3.6

In queste

circostanze, è difficile comprendere come per l’imposta sugli utili immobiliari

non sia riconosciuto il domicilio (o la dimora) fiscale, che è invece ammesso quando

si tratta di imporre il reddito.

4.

4.1.

Per ciò

che concerne il tempo trascorso agli arresti domiciliari presso l’abitazione

della ex moglie, si rileva che né il diritto processuale svizzero né tantomeno

quello italiano prevedono la necessità di un domicilio sul territorio dello

Stato.

4.2

Secondo

il Codice di diritto processuale penale svizzero del 5 ottobre 2007 (CPP; RS

312.

), il giudice competente può ordinare, quale misura sostitutiva al

carcere, l’obbligo di dimorare e rimanere in un luogo o edificio determinato,

nonché il divieto di trattenersi in un luogo o edificio determinato (art. 237

cpv. 2 lett. c CPP).

nozione di arresti domiciliari del codice italiano è molto simile. Per l’art. 284 c. 1 del Codice di Procedura penale italiano, “con il

provvedimento che dispone gli arresti domiciliari, il giudice prescrive

all’imputato di non allontanarsi dalla propria abitazione o da altro luogo di

privata dimora ovvero da un luogo pubblico di cura o di assistenza ovvero, ove

istituita, da una casa famiglia protetta”. Ciò sta a significare che è

sufficiente che vi sia una dichiarazione di disponibilità di una persona disposta

ad accogliere l’imputato al proprio domicilio.

4.3

Quindi,

per quanto concerne il periodo di arresti domiciliari scontati dal contribuente

presso il domicilio dell’ex moglie a __________, considerato che la nozione di

“arresti domiciliari”, non implica la necessità di avere un domicilio sul suolo

italiano, la mera circostanza che il ricorrente sia stato agli arresti domiciliari

per meno di un mese nell’abitazione della ex moglie non basta certo ad

escludere il suo domicilio fiscale __________.

Anzi, la

circostanza che __________ abbia dovuto dichiarare di essere disposta ad

ospitare l’ex marito nella propria residenza (cfr. Ordinanza di sostituzione di

misura cautelare dell’Ufficio del Giudice delle Indagini Preliminari del 23

maggio 2009) induce piuttosto ad escludere che l’insorgente avesse un domicilio

in Italia.

5.

Dalle

considerazioni che precedono discende la conclusione che la decisione impugnata,

nella misura in cui ha negato il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare,

conseguito con la vendita dell’appartamento di __________, in mancanza del requisito

dell’abitazione primaria, è illegittima.

Sebbene

l’autorità di tassazione non si sia soffermata sull’adempimento delle altre

condizioni richieste dall’art. 125 lett. g LT, le stesse appaiono

adempiute. Infatti, il contribuente ha acquistato nel limite temporale di due anni

un’abitazione primaria sostitutiva, ad uso personale esclusivo, in Svizzera.

L’uso in questione è stato altresì durevole, per quanto concerne l’immobile

alienato, dal momento che l’acquisto è avvenuto il 30 aprile 2008 ed il

ricorrente è arrivato in Svizzera il 6 ottobre 2008. Fino al momento della

vendita, alla fine del 2011, l’appartamento risulta essere stato abitato dal

contribuente.

6.

Visto

l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese

processuali. Al ricorrente è riconosciuta un’indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 26 giugno 2014 è riformata nel senso

che è ammesso il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare conseguito

con la vendita della PPP n. __________ RFD di __________.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 800.– per ripetibili.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4.__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster