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Decisione

80.2014.19

Deduzioni: spese di manutenzione e gestione immobiliare, valore locativo, conteggio delle spese condominiali, spese deducibili inferiori al forfait

14 marzo 2014Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1,

domiciliato a __________, è limitatamente imponibile nel Canton Ticino quale

proprietario di sostanza immobiliare a __________.

Notificandogli

la tassazione IC 2012, con decisione del 16 ottobre 2013, l’RS 1 commisurava il

reddito imponibile in fr. 9'100.– e quello determinante per l’aliquota in fr.

375'200.–. Dal valore locativo dell’abitazione di ____________________ (fr.

16'219.–), l’autorità fiscale aveva in particolare ammesso in deduzione spese

di manutenzione dell’immobile per fr. 5'510.–. Aveva inoltre stabilito in fr.

197'532.– il reddito da titoli e capitali.

B. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo dell’11 novembre

2013, nel quale chiedeva in particolar modo che il dividendo di 100'000 franchi

fosse imposto nella misura del 60% e contestava la mancata deduzione di tutte

le spese di manutenzione invocate.

L’Ufficio

di tassazione si rivolgeva al reclamante, con scritto del 20 novembre 2013,

invitandolo a trasmettergli copia della decisione di tassazione definitiva del

Cantone di domicilio completa di riparto intercantonale e il conteggio delle

spese di manutenzione con indicazione della chiave di riparto per le voci di

costo. Il contribuente rispondeva con lettera del 20 novembre 2013, cui

allegava documentazione.

C. Con

decisione del 18 dicembre 2013, l’Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente

il reclamo, commisurando il reddito imponibile in fr. 9'900.– e quello

determinante per l’aliquota in fr. 354'500.–, ma calcolando tuttavia l’imposta

con l’aliquota per coniugati.

Per

quanto concerne in particolare le spese di manutenzione dell’immobile, argomentava

che, in caso di uso proprio, potevano essere dedotte solo i costi di manutenzione,

i premi delle assicurazione sullo stabile e l’imposta immobiliare, esclusi invece

i costi di gestione. La deduzione delle spese di manutenzione effettive ammontava

di conseguenza a soli fr. 3'989.–, importo inferiore alla deduzione forfetaria

del 25%, che pertanto era ammessa in sua sostituzione (fr. 4'055.–).

L’Ufficio

di tassazione negava poi l’imposizione attenuata del dividendo, non essendo

stata provata “la natura del reddito quale partecipazione qualificata della

sostanza privata”.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula la deduzione

delle spese di manutenzione nella misura di fr. 5'292.–, considerando le spese

condominiali, con la sola esclusione di quelle per il riscaldamento,

l’elettricità, il custode, l’acqua e la manutenzione del giardino.

L’insorgente

ripropone inoltre la richiesta di imposizione attenuata del dividendo

versatogli dalla __________ AG.

L’Ufficio

di tassazione ha preso posizione sul ricorso, con osservazioni del 28 gennaio

2014, nelle quali ha proposto di ammettere la deduzione delle spese immobiliari

in fr. 6'312.– e di imporre il dividendo nella misura del 60% di fr. 197'284.–,

rettificando nel contempo il valore della partecipazione stessa, che ammontava

a fr. 1'252'634.–.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre

le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione

da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza

aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso

e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.

32 LIFD, p. 219 s.; Känzig,

Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto

tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.2.

Per

facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti,

invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni

immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva,

stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento

della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

La

deduzione complessiva ammonta:

Ø al 15% del reddito lordo delle pigioni

o del valore locativo, se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile risale al

massimo a 10 anni prima;

Ø al 25% del reddito lordo delle pigioni

o del valore locativo se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile ha più di

10 anni

(cfr.

art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

Considerandi

2.

2.1.

Nella

fattispecie, con la decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha ammesso in

deduzione a titolo di spese di gestione e manutenzione immobiliari fr. 4'055.-.

Tale importo corrisponde a una deduzione complessiva pari al 25% del valore

locativo. L’Ufficio di tassazione ha argomentato che nel caso in esame risulta

più favorevole al contribuente la concessione della deduzione forfetaria

piuttosto che quella per le spese effettive, poiché l’ammontare di quest’ultime

risulterebbe inferiore rispetto all’importo dedotto per le spese globali.

2.2

In

effetti le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la

pulizia, l'illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile

e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese

per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte

dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a

sua volta le trasferisce su una o più persone per cui costituiscono costi di

mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la pigione oltre

all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini

non sono di solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente

che abita la propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15

luglio 2005, n.2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF

2005.

II 502 consid. 2.5).

2.3

Anche la

Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza

privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e

immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore

locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili

utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la

deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del

proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle

spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare n. 7/2011, cifra 5.4).

In linea

di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore,

climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e

acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di

amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3).

2.4

La decisione

impugnata, considerata anche la scarsa documentazione prodotta dal ricorrente,

appare difficilmente censurabile.

La maggior

parte delle spese condominiali incluse nel conteggio prodotto dal ricorrente

rientra effettivamente fra i costi di gestione che non sono deducibili dal

valore locativo. È il caso delle spese per riscaldamento, elettricità,

portineria, acqua potabile, tassa di canalizzazione, disinfezione, manutenzione

giardino, onorario per l’amministratore condominiale e costi per materiale di

pulizia.

Resta

tutt’al più da esaminare il dettaglio delle spese di “manutenzione e

riparazione stabile” (fr. 7'000.–), “manutenzione e riparazione autorimesse”

(fr. 10'350.–), “manutenzione e riparazione straordinaria” (fr. 30'000.–), che

potrebbero essere ammesse in deduzione se si riferissero a riparazioni o ad

opere di rinnovo. Per venire incontro al contribuente, l’Ufficio di tassazione

le ha ammesse in deduzione tutte, senza esigere alcun dettaglio dei costi

sostenuti. Per economia di giudizio, la decisione può essere condivisa.

Possono

poi essere dedotti l’importo versato al fondo di rinnovamento (fr. 40'000.–) ed

il premio pagato all’assicurazione dello stabile (fr. 32'000.–).

La somma

di tutte le spese indicate ammonta a fr. 119'350.–. L’importo corrispondente

alla quota millesimale del ricorrente (17,413‰, secondo

un conteggio prodotto dal contribuente stesso) è di fr.

2'078.–.

A tale

importo sono state ancora aggiunte le spese di pittura (fatture __________) e

quelle per la riparazione del forno (fattura __________ SA), per complessivi

fr. 1’734.50.

Sommando

agli importi in questione ancora l’imposta immobiliare (fr. 176.–), si ottiene

l’ammontare di fr. 3'989.–, indicato nella decisione impugnata.

Poiché si

tratta di un importo inferiore a quello della deduzione forfetaria, l’autorità

fiscale ha ammesso quest’ultima (fr. 4'055.–).

2.5

La

decisione impugnata, su questo punto, è pertanto confermata.

3.

3.1.

L’insorgente

lamenta inoltre il mancato riconoscimento della riduzione della base imponibile

in relazione al dividendo versatogli dalla __________ AG.

3.2

Secondo

l’art. 17b cpv. 1 LT, i dividendi, le quote di

utili, le eccedenze di liquidazione come pure le prestazioni valutabili in denaro

provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società

cooperative e buoni di partecipazione, nonché gli utili conseguiti con

l’alienazione di tali diritti di partecipazione sono imponibili in ragione del

50.

per cento, dopo deduzione degli oneri imputabili, se questi diritti di partecipazione

rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società

di capitali o di una società cooperativa.

Per l’art. 19 cpv. 1bis LT, i dividendi, le quote di

utili, le eccedenze di liquidazione come pure le prestazioni valutabili in

denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società

cooperative e buoni di partecipazione (comprese le azioni gratuite, gli aumenti

gratuiti del valore nominale e simili) sono imponibili in ragione del 60 per

cento se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento

del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società

cooperativa.

3.3

Come

indicato nella decisione impugnata, spetta al contribuente che chiede

l’imposizione parziale del dividendo comprovare l’adempimento dei requisiti

legali. In particolare, deve precisare se si tratta di una partecipazione di

carattere privato o commerciale, perché in un caso si applica l’art. 17b

LT e nell’altro l’art. 19 cpv. 1bis LT. Deve poi dimostrare che la

partecipazione rappresenta almeno il 10% del capitale sociale.

Dal

questionario allegato alla dichiarazione fiscale presentata al fisco del

cantone di domicilio risulta che il ricorrente detiene una partecipazione di

carattere privato che rappresenta il 67,33% del capitale sociale della __________

AG.

Dalle

informazioni acquisite dall’Ufficio di tassazione e trasmesse alla Camera con

le osservazioni al ricorso si evince che il valore venale di ogni azione

ammontava al 31 dicembre 2012 a fr. 11'900.– e che il dividendo del 2012

ammontava a fr. 2'930.11 per azione. Di conseguenza, il valore imponibile della

partecipazione ammonta a fr. 801'227.– e il reddito lordo a fr. 197'284.–. Con

la riduzione prevista dall’art. 19 cpv. 1bis LT, il dividendo è

imponibile nella misura di fr. 118'370.–.

4.

Visto

l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono

parzialmente poste a carico del ricorrente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è parzialmente accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 18 dicembre 2013 è riformata nel senso

che:

·

il dividendo versato dalla __________ AG ridotto

a fr. 118'370.–;

·

il valore della partecipazione del ricorrente

nella __________ AG è elevato a fr. 801'227.–.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 600.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 680.–

sono a

carico del ricorrente nella misura di un mezzo (fr. 340.–).

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

a:

__________

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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