80.2014.192

Imposta sulla sostanza: valore di stima ufficiale, proprietà per piani, ampliamento con creazione di nuove unità, prassi dell’Ufficio di stima, rinvio degli atti per determinazione del valore di stima

20 maggio 2015Italiano23 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1 è

comproprietaria a far tempo dal 2 aprile 2012 (data dell’iscrizione a Registro

fondiario del trapasso di proprietà) del mapp. n. __________ RFD di __________,

in __________, che è un fondo costituito in proprietà per piani. La quota della

contribuente è intavolata come unità di PPP n. __________, corrispondente a 57‰.

Nella dichiarazione

fiscale 2013 la contribuente esponeva per l’immobile in questione un valore

fiscale di fr. 131’266 .- e un valore locativo (annuo) di fr. 6’900 .- .

B. Notificando alla

contribuente la tassazione IC 2013, con decisione del 28 maggio 2014, l’RS 1

commisurava il valore fiscale in fr. __________ e il valore locativo in __________

C. La contribuente

impugnava la suddetta decisione con reclamo del 17/18 luglio 2014, con il quale

contestava sostanzialmente il valore di stima attribuito alla sua unità di PPP.

Spiegava come non potesse essere ritenuta corretta la modifica del valore locativo

(annuo) pari a fr. 6'900.- rispetto al periodo fiscale 2012. Contestava inoltre

il fatto che fosse stata ammessa solo una deduzione forfetaria a titolo di

spese di gestione e manutenzione degli immobili pari al 15% del reddito lordo

dell’immobile, invece del 25%, considerato che l’immobile era stato costruito

nel 1999. Rilevava inoltre come l’immobile di __________ non potesse essere considerato

una residenza secondaria. Infine, sosteneva come non fossero state considerate

correttamente dall’Autorità fiscale le spese effettive di malattia pari a fr.

8'731.- .

D. Con

decisione datata 30 luglio 2014 l’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo

in relazione al valore di stima ufficiale dell’immobile di __________, alle

spese di manutenzione e alle spese di malattia. Modificava per contro la

decisione a svantaggio della reclamante in merito al valore locativo, che

elevava a fr. 15'800.–, con la seguente motivazione:

Reclamo deciso come a calcolo dell’imponibile: il

valore locativo dell’appartamento di __________, residenza primaria della

moglie, viene rettificato in Fr. 15.800.

L’importo

di Fr. 6'900, esposto in precedenza, si riferiva alla situazione dell’immobile

prima della ristrutturazione e non è corretto.

Pure

il valore ufficiale di stima dell’appartamento di __________ ammonta a Fr.

248'137 e non a Fr. 131'266, valore prima della ristrutturazione.

Spese

di manutenzione ammesse nella misura del 25%.

Le spese di malattia sono già state ammesse in Fr.

11'859 meno la franchigia del 5% del reddito netto.

E. RI 1 ha interposto

ricorso alla Camera di diritto tributario il 29 luglio 2014. Essendo il gravame

redatto in lingua tedesca, con scritto del 29 luglio 2014 questa Camera ha

attribuito alla ricorrente un termine perentorio di 15 giorni per riproporlo in

lingua italiana o per corredarlo da una traduzione in italiano.

Il 5 agosto 2014 la

contribuente ha pertanto inoltrato nuovamente ricorso in lingua italiana,

allegando la versione tedesca.

contribuente spiega in particolare che negli anni 2010/2011 sono stati aggiunti

ulteriori tre piani al condominio. Il 2 aprile 2013 l’Ufficio cantonale di

stima ha pertanto proceduto ad una nuova stima ufficiale dell’immobile, determinando

un nuovo valore globale pari a fr. 4'353'280.-. Tale valore è poi stato ripreso

dall’Ufficio di tassazione per determinare non solo la sostanza imponibile ma anche

il valore locativo dell’unità PPP n. __________ appartenente alla ricorrente. La

contribuente contesta però tale modo di procedere, in quanto la sua quota di

PPP non sarebbe stata oggetto di lavori di miglioria che ne abbiano aumentato

il valore. A suo dire, il rinnovo/la sostituzione del pavimento e della cucina vanno

considerati quali lavori di manutenzione indispensabili. Altri locali,

segnatamente il bagno, la doccia, le porte di tutte le camere, le finestre e

l’impianto di riscaldamento non hanno subito alcun intervento. Per questo

motivo la ricorrente ritiene sia ingiustificato che al suo immobile venga

attribuito, ad esempio, lo stesso valore dei due nuovi appartamenti al sesto

piano che hanno la medesima superficie (ossia una quota di 57‰).

F. L’Ufficio

circondariale di tassazione di Locarno ha presentato le seguenti osservazioni

al ricorso presentato dalla contribuente:

Valore di stima è stato esposto in

base alle risultanze del catasto

Considerandi

2.

Da accertamenti effettuati in

questa sede risulta che una PPP (Nr. __________ – 40‰) è affittata a terzi per

una pigione annua di Fr. 18'000.-

3.

la contribuente risulta

proprietaria della PPP __________, pari a una quota di 57‰.

G. Con scritto del 21

aprile 2015 il marito della contribuente, RI 2, ha fra l’altro comunicato a

questa Camera che la moglie è deceduta il 25 gennaio 2015 in seguito a malattia.

Diritto

I. Imposta sulla sostanza

1.

L’art. 41 cpv. 1 LT

stabilisce che sono imponibili tutti gli attivi mobiliari e immobiliari. La

sostanza è valutata al suo valore venale, riservate altre disposizioni (art. 41

cpv. 2 LT). Gli immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima

ufficiale (art. 42 cpv. 1 LT). Il concetto di immobile è quello del Codice

civile svizzero, art. 655 CC (art. 42 cpv. 2 LT). Ai sensi di questa normativa

sono considerati fondi i beni immobili, i diritti per sé stanti e permanenti

intavolati nel registro fondiario, le miniere e le quote di comproprietà di un

fondo.

2.

2.1.

La ricorrente è

comproprietaria del mapp. n. __________ RFD di __________, che è un fondo

costituito in proprietà per piani (PPP). La ricorrente è segnatamente

proprietaria di una quota di 57‰, che è intavolata a registro fondiario come

unità di PPP n. __________.

Negli anni 2010/2011 il

condominio è stato ampliato e ristrutturato. L’Ufficio cantonale di stima ha

pertanto determinato un nuovo valore di stima globale del fondo, che ammonta a

fr. 4'353'280.-. In proporzione alla quota millesimale, alla quota di

comproprietà della contribuente è stato attribuito un valore di stima ufficiale

di fr. 248'137.-. La ricorrente sostiene tuttavia che nel suo appartamento sono

stati eseguiti solo dei lavori di manutenzione, consistenti nella sostituzione

del pavimento e degli attrezzi da cucina, che sostanzialmente non hanno

aumentato il valore della sua proprietà. A causa del criterio di stima

adottato, all’unità di PPP di proprietà della ricorrente verrebbe pertanto

attribuito lo stesso valore degli appartamenti nuovi di ugual superficie, vale

a dire con la stessa quota di 57‰. Detto altrimenti, la ricorrente si vedrebbe

quindi imputare nel suo patrimonio una parte del valore degli appartamenti

nuovi.

2.2

Nel Canton Ticino, la

procedura di valutazione della sostanza immobiliare è indipendente da quella di

tassazione (cfr., al proposito, la sentenza del Tribunale federale n.2P.297/89

del 26 gennaio 1990, in RDAT 1990 n. 71). Il valore degli immobili determinante

ai fini fiscali è stabilito dalla legge sulla stima ufficiale della sostanza

immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt; RL 10.2.9.1). L’art. 26 LSt precisa che

il Consiglio di Stato è competente a decidere la revisione generale ed i

successivi aggiornamenti delle stime dei fondi: quale autorità preposta a tali

operazioni è designato l’Ufficio cantonale di stima (art. 27 LSt). Contro ogni

nuova determinazione o aggiornamento della stima è dato diritto di reclamo

(art. 34 LSt) e poi facoltà di ricorso al Tribunale d’espropriazione (art. 37 LSt).

Per quanto qui di interesse, l’art. 42 cpv. 1 LSt prescrive inoltre che il

Consiglio di Stato può fare procedere in ogni momento, su istanza di parte o

d’ufficio, a rettificare stime definitive che si rivelassero manifestamente

inattendibili.

2.3

Nel caso di specie, la

decisione dell’Ufficio cantonale di stima è cresciuta in giudicato

incontestata. Il ricorso non concerne però la stima complessiva in sé, bensì la

sua suddivisione fra le quote di comproprietà, rispettivamente la singola valutazione

della quota di comproprietà della ricorrente.

3.

3.1.

Nella sentenza 80.2009.36

del 2 giugno 2010 (in RtiD II-2010 n. 9t) questa Camera ha già avuto occasione

di esaminare la questione relativa alla procedura di valutazione della sostanza

immobiliare del Canton Ticino. Ha in particolare analizzato la prassi

dell’Ufficio cantonale di stima, cosi come la giurisprudenza e la dottrina in materia.

3.2

Per quanto concerne la

procedura di stima ufficiale, secondo l’art. 2 cpv. 2 LSt sono considerati

fondi ai sensi della legge stessa i beni immobili, i diritti per sé stanti e

permanenti intavolati nel registro fondiario, le miniere e le quote di comproprietà

di un fondo.

Il legislatore ha in tal

modo definito i fondi riprendendo la definizione del diritto civile, cioè

dall’art. 655 cpv. 2 CC (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato n. 4375 del 21

febbraio 1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale

della sostanza immobiliare, p. 17). L’art. 23 cpv. 1 dell’Ordinanza del 23 settembre

2011.

sul registro fondiario (ORF; RS 211.432.1), impone l’intavolazione di una

quota di comproprietà nel registro fondiario come fondo se è gravata ad un pegno

immobiliare o se è una proprietà per piani. In particolare, l’intavolazione delle

proprietà per piani avviene iscrivendo i dati nel foglio mastro relativo al

fondo base e aprendo per ogni unità di piano un foglio del libro mastro con la

descrizione dell’unità (art. 23 cpv. 2 ORF). L’art. 97 ORF precisa che la proprietà per piani è iscritta nel foglio del libro mastro del fondo

di base nella rubrica «Proprietà» (cpv. 1). L'iscrizione riporta (cpv. 2):

a. il numero del foglio d'ogni unità di piano;

b. la quota («quota di valore») di ciascuna unità di piano, indicata in

frazioni aventi un comune denominatore;

c. la designazione della proprietà come proprietà per piani con

l'abbreviazione «PPP»;

d. la data dell'iscrizione nel libro giornale;

e. l'indicazione dell'atto costitutivo;

f. il riferimento ai documenti giustificativi.

3.3

Dal messaggio del

Consiglio di Stato, allegato al disegno di legge relativo alla legge sulla

stima ufficiale, si apprende tuttavia che, sebbene la legge menzioni “ora anche

le quote di proprietà per piani (PPP), che sono veri e propri e che come tali

vanno stimati”, tuttavia “per motivi pratici i fabbricati relativi a PPP verranno

stimati nel loro complesso; i valori delle singole quote verranno poi calcolati

sulla base dei relativi millesimi di proprietà” (cfr. Messaggio cit., p. 17).

Nell’ambito della

procedura di stima ufficiale, la giurisprudenza competente ha già avuto

occasione di confrontarsi con la prassi dell’Ufficio cantonale, che deroga alla

lettera della legge. Il Tribunale di espropriazione sopracenerino, infatti, in

una sentenza del 7 aprile 2000 (RDAT II-2000 n. 59), l’ha ritenuta legittima. La Corte di merito ha osservato dapprima che il risultato pratico non si discosterebbe

sensibilmente da quello che si otterrebbe stimando le singole PPP, in quanto

queste ultime “dovrebbero concretamente rispecchiare, nel loro complesso, il valore

totale del fondo base”. Un altro argomento su cui si fonda la decisione in

esame è fondato sul tenore dell’art. 712h cpv. 2 n. 3 CC, secondo cui,

fra gli “oneri comuni” e le “spese dell’amministrazione comune” ai quali “i

comproprietari devono contribuire… proporzionalmente al valore delle loro

quote” rientrano anche “i contributi di diritto pubblico e le imposte dovuti

collettivamente dai comproprietari”. Tale disposizione del diritto condominiale

lascerebbe libero “il diritto cantonale… di ritenere quale oggetto fiscale il

fondo base preso nel suo insieme oppure le singole PPP”, con la conseguenza che

“se il diritto cantonale gode di una certa autonomia nel considerare quali

oggetti fiscali il fondo base oppure le singole PPP, a maggior ragione esso è

libero – ovviamente nel rispetto dei principi generali del diritto

amministrativo – di adottare il procedimento di stima che ritiene più opportuno”

(RDAT II-2000 n. 59 consid. 4.2).

3.4

Nell’evocata sentenza

questa Camera osservava come la motivazione della sentenza del Tribunale di

espropriazione sopracenerino sollevasse qualche perplessità.

Difatti,

in primo luogo, è senz’altro vero che il risultato della stima delle singole

PPP dovrebbe rispecchiare “nel loro complesso, il valore totale del fondo

base”. Ma, al contrario la suddivisione del valore totale fra le singole quote

in funzione dei millesimi non rispecchia necessariamente il valore di ogni

unità. Non si può infatti escludere che un singolo comproprietario abbia

apportato delle migliorie particolari al suo appartamento, incrementandone in

tal modo il valore rispetto alle altre quote ed anche nei confronti

dell’insieme della proprietà.

Più discutibile ancora è

l’argomento fondato sul tenore dell’art. 712h cpv. 2 n. 3 CC.

Quest’ultima disposizione si limita a stabilire che siano ripartite in proporzione

al valore delle rispettive quote, fra gli altri “oneri comuni”, anche “i contributi

di diritto pubblico e le imposte dovuti collettivamente dai comproprietari”. Il

presupposto per la ripartizione proporzionale delle imposte è dunque

chiaramente che queste siano dovute “collettivamente dai comproprietari”, cioè

che per il diritto pubblico cantonale o federale il debitore delle stesse sia

la comunione dei comproprietari e non il singolo condomino. Non a caso la

dottrina ha rilevato che l’imposizione collettiva dei comproprietari è in

contraddizione con l’essenza della proprietà per piani, che si fonda sul

presupposto che ogni quota di comproprietà sia un fondo a sé stante (cfr. Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar zum Schweizerischen

Privatrecht, Berna 1988, n. 60 ad art. 712h CC, p. 285). Nel caso delle

imposte, l’assoggettamento del fondo base sarebbe dunque l’eccezione, mentre

l’art. 712h cpv. 2 n. 3 CC manterrebbe un significato per altri

contributi di diritto pubblico, quali le tasse di allacciamento, per la

raccolta dei rifiuti, per l’illuminazione pubblica ecc. (cfr. Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 61 ad art.

712h CC, p. 285; Wermelinger, Das

Stockwerkeigentum, Zurigo 2004, n. 15-16 ad art. 712h CC, p. 294; Rey/Maetzke, Schweizerisches

Stockwerkeigentum, 3a ediz., Zurigo 2009, n. 554, p. 135). Nel caso

delle imposte dirette (sul reddito e sulla sostanza) in particolare, le quote

di comproprietà ed il relativo reddito vengono generalmente imposti presso il

singolo condomino (DTF 125 II 348 consid. 5b).

Non si vede pertanto come

dalla circostanza che il diritto condominiale preveda la ripartizione

proporzionale di quelle imposte che eccezionalmente dovessero colpire non il

singolo proprietario ma “collettivamente i comproprietari” si possa trarre la

conclusione che il cantone sia “libero… di adottare il procedimento di stima

che ritiene più opportuno”. Per quel che concerne le imposte federali e

cantonali, le stesse prevedono l’assoggettamento del singolo comproprietario,

compresa, come già visto, l’imposta immobiliare cantonale.

Ora, se la procedura di

stima ufficiale degli immobili è funzionale all’assoggettamento fiscale

cantonale, sembrerebbe logico attendersi che si conformi ai criteri di

assoggettamento stabiliti dalla legislazione tributaria. Se, cioè, le imposte

prevedono generalmente l’assoggettamento del singolo comproprietario e non

dell’insieme dei comproprietari, anche la stima dovrebbe avere per oggetto la

quota di comproprietà e non il fondo base.

3.5

Nella sentenza menzionata

questa Camera aveva pertanto rilevato come vi sia una prassi in materia di

stima delle proprietà per piani, che diverge in modo piuttosto evidente dal

tenore della normativa applicabile. Mentre la legge sulla stima attribuisce infatti

al comproprietario il diritto ad una valutazione distinta della propria quota

di comproprietà, la prassi dell’Ufficio di stima è invece quella di intraprendere

una valutazione complessiva, per poi procedere alla ripartizione del valore

così ricavato in funzione delle quote millesimali.

Questo Tribunale aveva,

alla luce della citata prassi, infine accolto il ricorso del

comproprietario/contribuente che non aveva impugnato la decisione dell’Ufficio

di stima. Un ricorso contro la stima di un fondo costituito in PPP è difatti

per costante giurisprudenza (RDAT II-2000 n. 59, consid. 1.2) ricevibile solo

se proposto dalla comunità dei proprietari (litisconsorzio necessario). Secondo

il Tribunale, poiché il contribuente non sarebbe verosimilmente stato

legittimato ad impugnare la decisione dell’autorità di stima, si giustificava

pertanto una nuova determinazione del valore di stima ufficiale della sua

quota.

4.

4.1.

Venendo al caso in esame,

il valore di stima del mappale n. __________ RFD di __________ è stato sottoposto

ad aggiornamento nel 2013, in seguito alla ristrutturazione e alla soprelevazione

dell’edificio avvenuti negli anni 2010/2011. Il valore di stima dell’edificio è

stato pertanto elevato a fr. 3'250'000.– e quello globale della proprietà

immobiliare a fr. 4'353'280.–. Alla quota della ricorrente (57‰) l’autorità

fiscale ha così attribuito un valore di stima di fr. 248’137.-. Anche il valore

locativo dell’immobile è stato ricalcolato in fr. 15'800.-. Come indicato

dall’Ufficio di tassazione nello scritto del 29 luglio 2014 ai contribuenti,

l’Ufficio di stima ha comunicato la nuova valutazione del fondo, come da

prassi, al solo amministratore.

4.2

Come evidenziato, il fondo

mappale n. __________ RFD di __________ è costituito in proprietà per piani

(art. 712a e segg. CC). La quota della contribuente è intavolata come

unità di PPP n. __________, corrispondente a 57/1000. La ricorrente ha acquistato

la sua quota di comproprietà nel 2012, quindi dopo la conclusione della

ristrutturazione e dell’ampliamento. Sennonché, come sostiene la contribuente

nel suo gravame, l’appartamento da lei acquistato non è stato oggetto di alcuna

ristrutturazione, ma sarebbero stati solamente sostituiti i pavimenti (“Fussböden”)

e gli apparecchi della cucina (“Kücheneinrichtungen”). A suo avviso, si

sarebbe trattato cioè di semplici lavori di manutenzione indispensabile e non di

migliorie. Altri locali, segnatamente il bagno, la doccia, le porte di tutte le

camere, le finestre e l’impianto di riscaldamento non sarebbero stati

sottoposti ad alcun intervento. Per questo motivo la ricorrente ritiene sostanzialmente

che l’aumento del valore di stima dell’insieme della proprietà sia condizionato

dalla sopraelevazione, con la quale sarebbero stati creati dei nuovi

appartamenti.

È presumibile che la

ristrutturazione ed a maggior ragione l’ampliamento di uno stabile con la

costruzione di nuovi appartamenti possano comportare una considerevole

discrepanza fra il valore delle nuove unità condominiali e le preesistenti

quote di comproprietà che non sono state oggetto di alcun intervento.

4.3

Questo Tribunale ha già

avuto modo di evidenziare nella sopraccitata sentenza del 2 giugno 2010 (RtiD

II-2010 n. 9t) come la prassi in materia di stima della proprietà per piani

diverga dalla normativa applicabile.

L’art. 2 cpv. 2 LSt

stabilisce infatti che sono considerati fondi i beni immobili, i diritti per sé

stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario, le miniere e le quote di

comproprietà di un fondo. La prassi dell’Ufficio stima prevede invece una valutazione

complessiva del fondo, per poi procedere alla ripartizione del valore ottenuto

in base alle quote millesimali.

Come precedentemente

evidenziato, la procedura di stima è indipendente da quella di tassazione.

Pertanto, anche volendo ammettere che la ricorrente avesse diritto ad una

valutazione separata della sua quota di comproprietà, avrebbe dovuto far valere

tale censura nell’ambito della procedura di stima. Contro la decisione di stima

avrebbe cioè dovuto interporre dapprima reclamo all’Ufficio stima (art. 34 LSt),

e poi ricorso al Tribunale di espropriazione (art. 37 LSt).

4.4

Si pone pertanto,

analogamente alla fattispecie di cui all’evocata sentenza di questa Camera del

2.

giugno 2010, anche qui il problema della legittimazione ricorsuale a

interporre reclamo contro la decisione di stima.

Il Tribunale di

espropriazione sopracenerino aveva affermato che, secondo invalsa

giurisprudenza dei Tribunali delle espropriazioni, il ricorso contro la stima

di un fondo costituito in PPP è ricevibile solo “se proposto congiuntamente da

tutti i condomini, per lo meno quando l’impugnativa verte sulla valutazione

delle parti comuni” (RDAT II-2000, n. 59 consid. 1.2). In una recente sentenza

il Tribunale di espropriazione ha confermato questa prassi, dichiarando

irricevibile il ricorso di un singolo condomino contro la decisione di stima,

non disponendo costui del requisito della legittimazione ricorsuale. I

comproprietari sono pertanto legittimati a contestare la stima solo

congiuntamente, ossia riuniti in litisconsorzio necessario (sentenza n. 40.2011.3

del 1° giugno 2012, consid. 6.3).

Ne consegue che, secondo

la costante prassi citata, la ricorrente, proprietaria dell’unità di PPP n. __________

del fondo base n. __________ RFD di __________, non sarebbe stata legittimata

ad impugnare da sola la decisione dell’Ufficio stima.

Tale decisione è stata

peraltro notificata solo all’amministratore del condominio, quale

rappresentante della comunione dei comproprietari (cfr. art. 8 LSt, art. 33 LSt,

art. 32 LSt in relazione con art. 23 RLStime, art. 25 RLSt). Per legge

l’amministratore della proprietà per piani rappresenta la comunione e i comproprietari

in tutti gli affari della comunione che gli competono per legge (art. 712t cpv.

1.

CC). Non può stare in giudizio se non è stato preventivamente autorizzato

dalla comunione dei comproprietari, salvo che si tratti di una procedura

sommaria o di casi urgenti, per i quali l’autorizzazione può essere ratificata

in seguito (art. 712t cpv. 2 CC; art. 712s cpv. 1 CC). Di regola, spetta

all’assemblea dei comproprietari decidere in tutti gli affari amministrativi

che non competono all’amministratore (art. 712m cpv. 1 cifra 1 CC).

In concreto, non è noto se

l’amministratore abbia poi notificato ad ogni singolo condomino la decisione di

stima, rispettivamente se egli non abbia convocato in un’assemblea

(straordinaria) tutti i comproprietari (art. 712n cpv. 1 LSt), per discutere

in merito all’eventuale impugnazione di tale decisione. Questa questione può

ciononostante essere lasciata aperta, poiché già per i motivi che precedono non

si può opporre alla ricorrente la res iudicata della decisione di stima.

4.5

Dispositivo

Per questi motivi, la

decisione impugnata deve essere annullata e gli atti devono essere rinviati

all’Ufficio di tassazione di Locarno, affinché, con la collaborazione

dell’Ufficio cantonale di stima, proceda a determinare il valore di stima

ufficiale della quota di comproprietà della ricorrente.

II. Imposta cantonale sul

reddito

5. 5.1.

Secondo l’ art. 20 cpv. 1

lett. b LT, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il

valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione

per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto

a titolo gratuito.

Per quanto qui di

interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto

della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è

stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il

suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.

Dal 1° gennaio 2009 è

entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al

capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a

scopo di vacanza.

5.2.

Per quanto attiene alle

modalità di determinazione del valore locativo dell’immobile, secondo l’art. 2

del Decreto esecutivo del 19 dicembre 2012 concernente l’imposizione delle

persone fisiche valido per il periodo fiscale 2013 (RL 10.2.2.1.4), il valore locativo

corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere

nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie

corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in

mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde di regola al

90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di

stima (cpv. 2).

5.3.

In una sentenza di principio

del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera

ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo

fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni,

concludendo per la sua illegalità.

In primo luogo, il Canton

Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono

“accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili.

Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse

espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma

anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton

Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio

stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che

essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che

l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di

una decisione ma solo al dispositivo.

D’altra parte, anche

volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui accerta

il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per impugnarla

dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le condizioni perché

tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una procedura di reclamo

prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione dell’imposta sul

reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere probatorio, non

si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova dell’inesattezza

del valore locativo indicato nella decisione in questione. Quindi, si dovrebbe

stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei ricorsi contro il valore

locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel Canton Berna, in cui

l’autorità competente per l’accertamento della stima ufficiale, da una parte, e

per la tassazione dell’imposta sul reddito, dall’altra, è sempre l’autorità di

tassazione, in Ticino le competenti autorità ed i successivi rimedi giuridici

non si identificano: la stima ufficiale è di pertinenza dell’Ufficio stima, mentre

l’accertamento dell’imposta sul reddito è attribuito agli uffici circondariali di

tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi

allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di espropriazione, mentre la

decisione di tassazione dell’imposta sul reddito è suscettibile di reclamo

all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di diritto tributario.

Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o di un ricorso,

dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui

l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento del valore

locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se contestarlo o

meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano invece ad indicare il reddito

(presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito

che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.

A titolo abbondanziale,

questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che

il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel

quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70%

del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21

dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).

5.4.

Nel caso in esame, l’autorità

di tassazione ha determinato il valore locativo della PPP n. __________ in fr.

15'800.-. Tale importo corrisponde al 90% del valore di reddito determinato

dall’Ufficio stima (fr. 17'571.-).

Ora, non solo il valore di

reddito, su cui si è basato l’Ufficio di tassazione per stabilire il valore

locativo, è condizionato dal calcolo del valore di stima ufficiale già

precedentemente messo in discussione. Anche ignorando tale questione, la modalità

di calcolo utilizzata dall’Autorità di tassazione per determinare il valore locativo

dell’immobile della ricorrente (fr. 15'800) è stata ripetutamente considerata

illegale (v. supra, consid. 5.3). Ne consegue che anche il risultato del

calcolo in questione è viziato dall’illegalità del criterio adottato a tal

fine.

Anche in relazione al

calcolo del valore locativo, la decisione impugnata è annullata. L’Autorità di

tassazione dovrà pertanto ricalcolare il valore locativo dell’immobile in modo

rispettoso della legge applicabile e dei principi costituzionali.

6. Il ricorso è

conseguentemente accolto.

Visto l’esisto del gravame

non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione di Locarno, perché accerti il valore locativo della

quota di PPP n. __________ del mapp. n. __________ RFD di __________ e, con la

collaborazione dell’Ufficio cantonale di stima, proceda a determinarne il valore

di stima ufficiale.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario: