80.2014.255

Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, ampliamento stabile, documentazione irreperibile, stima dei costi, rinvio degli atti

13 luglio 2015Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico del

29 giugno 2013, iscritto a Registro fondiario il 10 ottobre 2013, __________ e

la RI 1, composta dallo stesso __________ e da __________, hanno venduto ai

coniugi __________ e __________ la part. n. __________ RFD di __________, al

prezzo di fr. 680'000.–.

B. Con decisione del 28

luglio 2014, l’RS 1 ha notificato alle parti venditrici la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari, allestita d’ufficio per mancato inoltro

della dichiarazione. Dal valore di alienazione aveva dedotto il valore di

acquisto (fr. 480'000.–), commisurando in tal modo l’utile imponibile in fr.

200'000.–.

C. I contribuenti hanno interposto

reclamo contro la decisione in questione, in data 8 agosto 2014, chiedendo la

deduzione dei costi di miglioria sostenuti, che ammontavano a più di 200'000

franchi, con la conseguenza che l’utile imponibile si azzerava.

In seguito ad una

richiesta di documentazione dell’11 agosto 2014, i reclamanti hanno inviato

all’autorità fiscale delle fatture a comprova delle spese sostenute, precisando

tuttavia che non per tutti gli investimenti erano in grado di produrre i

giustificativi.

D. L’Ufficio di

tassazione ha accolto parzialmente il reclamo dei contribuenti e, con decisione

del 25 settembre 2015, ha ammesso costi di miglioria per fr. 44'883.–,

riducendo in tal modo l’utile imponibile a fr. 155'117.–. Una parte delle spese

elencate nel reclamo, secondo la motivazione, erano state considerate costi di

manutenzione, come tali non deducibili.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 e __________ postulano

nuovamente la deduzione di tutti i costi a loro avviso sostenuti, per un ammontare

che, sommato al prezzo di acquisto dell’immobile, eccede il ricavo della

vendita. Sottolineato che, a causa della morte nel 2009 dell’acquirente, che

era rispettivamente marito e padre dei ricorrenti, è divenuto impossibile

reperire tutti i giustificativi degli interventi risalenti agli anni fra il

1991 e il 2009, gli insorgenti fanno notare che nel 1994 la casa è stata

ampliata con l’edificazione di un soggiorno, per un investimento di fr.

116'000.–, come documentato da fotografie allegate.

F. La Camera di diritto

tributario, con lettera del 28 gennaio 2015, si è rivolta ai ricorrenti,

attribuendo loro un termine di trenta giorni per documentare i costi d’investimento

sostenuti, rivolgendosi al Comune di __________, per ottenere copia delle

domande di costruzione, o eventualmente alle imprese che si sono occupate dei

lavori.

I ricorrenti hanno

risposto, con lettera del 17 febbraio 2015, ribadendo le difficoltà incontrate

nel reperimento dei giustificativi e chiedendo una proroga del termine fino

alla fine di marzo del 2015. Hanno tuttavia prodotto la ricevuta di pagamento

dell’ing. __________, per l’allestimento della domanda di costruzione, e copia

della licenza edilizia rilasciata il 13 gennaio 2014 dal Comune di ____________________

per l’ampliamento dello stabile.

Nel termine concesso ai

ricorrenti con la proroga del 2 marzo 2015, nessuna ulteriore documentazione è

stata prodotta.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

Il tributo

sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul

reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una

speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile

trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità

contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se

l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per l’art. 134 cpv. 1 LT,

sono considerati costi di investimento:

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di

iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a

un mediatore;

i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i

costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri

fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per

liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del

precedente acquisto.

2.2

Per quanto attiene, in

particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità

presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

È peraltro irrilevante che

la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore

corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del

valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo

effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili sono in primo

luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il

caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato;

vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

2.3

Non possono invece essere

fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge tributaria

prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle

spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese

di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne

preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es.

RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).

3.

3.1.

Nel caso in esame, è

litigiosa la commisurazione dei costi d’investimento, in particolar modo quelli

relativi all’ampliamento che lo stabile ceduto avrebbe subìto nel 1994.

Secondo i ricorrenti,

l’intervento in discussione sarebbe costato 116'000 franchi, ma i giustficativi

sarebbero andati persi, in seguito alla scomparsa del proprietario che aveva

commissionato i lavori. Al ricorso sono state allegate delle fotografie dalle

quali risulta essere stato intrapreso un ampliamento della casa. In seguito

alla richiesta di documentazione indirizzata ai ricorrenti da questa Camera,

sono stati prodotti una ricevuta di pagamento dell’ing. Fritz Gysin, che ha

allestito la domanda di costruzione, e la copia della licenza edilizia

rilasciata dalle autorità comunali.

L’autorità fiscale ha per

contro negato la deduzione di tali spese, in quanto non provate.

3.2

Giusta l'art. 200 LT,

applicabile per analogia alla procedura di tassazione in materia di imposizione degli utili immobiliari (art. 213 LT), il contribuente deve fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta: deve segnatamente fornire, a domanda

dell'autorità di tassazione, informazioni orali e scritte e presentare libri

contabili, giustificativi e altri attestati.

Secondo il Tribunale

federale, il ricorrente che vuole ottenere una deduzione non può accontentarsi

di affermare genericamente che ha avuto altre spese, ma deve comprovare tale

affermazione: se la legge impone al contribuente di documentare in determinati

modi le sue allegazioni, egli non può sottrarsi a questo obbligo.

In simili casi l'autorità

di tassazione deve invece partire dal principio che i fatti addotti dal

contribuente, ma non documentati, non sono presi in considerazione: prescindere da questa esigenza significherebbe infatti non già correggere una presunta

inesattezza ma sostituire l'obbligo posto a carico del contribuente di documentare

e provare determinati fatti con l'apprezzamento dell'autorità (sentenza del

Tribunale federale del 3 dicembre 1990 n.2A. 344/89, in RDAT II-1991; DTF 107

Ib 218).

ricordato, a questo proposito, che, secondo un consolidato

principio, è il contribuente ad avere l'onere della prova per i fatti che

concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l'erario (sentenza del Tribunale federale del 14 dicembre 2006 n.2A.438/2006 consid. 3.2; DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; sentenza 2A.209/2005 del 3 novembre 2005,

in: RtiD I-2006 n. 11t, consid. 4.1; Blumenstein/Locher, System des

schweizerischen Steuerrechts, 6a ed., Zurigo 2002, p. 416, con rinvii).

prova dei costi di investimento spetta pertanto sempre all'alienante. La mancata

presentazione della relativa documentazione comporta il rifiuto della deduzione

dei costi d'investimento. L'autorità fiscale deve unicamente limitarsi ad

avvertire il contribuente che, in tal caso, le circostanze che diminuiscono

l'onere, segnatamente i costi d'investimento, non verranno prese in considerazione

(Soldini/Pedroli, op. cit., p. 361

e giurisprudenza e dottrina citate).

3.3

Venendo alla

fattispecie in esame, alla luce della documentazione pervenuta con il ricorso e

durante la successiva fase istruttoria, non è più in discussione il fatto in sé

che il defunto proprietario dell’immobile venduto abbia sostenuto delle spese

per l’ampliamento della casa. È per contro litigiosa la loro quantificazione.

La decisione

impugnata, che ha completamente ignorato i costi per l’ampliamento

dell’edificio, appare di conseguenza eccessivamente penalizzante per i

contribuenti.

3.4

Secondo l’art. 204 cpv. 2

LT, l’autorità di tassazione esegue la tassazione d’ufficio in base a una

valutazione coscienziosa, se il contribuente, nonostante diffida non soddisfa i

suoi obblighi procedurali oppure se gli elementi imponibili non possono essere

accertati esattamente per mancanza di documenti attendibili. Può tener conto di

coefficienti sperimentali, dell’evoluzione patrimoniale e del tenore di vita

del contribuente.

Secondo la

giurisprudenza del Tribunale federale, una tassazione d’ufficio può essere

intrapresa non solo se gli elementi imponibili non possono essere determinati

in modo preciso per mancanza di documentazione attendibile, ma anche quando la

situazione di fatto determinante ai fini della tassazione non può essere

accertata sebbene il contribuente non abbia violato alcun obbligo procedurale,

cioè quando l’incertezza in merito ai fatti ha altre cause (cfr. la sentenza

del 13 agosto 2003 n.2A.53/2003, in RF 59/2004 p. 310 = RDAF 2003 II 581,

consid. 4.1).

tassazione d’ufficio per mancanza di documentazione affidabile interviene in

particolare in caso di danni dell’acqua e del fuoco, di furto o di distruzione

o perdita di mezzi di prova dovuti ad altre cause, come pure per violazione

degli obblighi di collaborazione da parte di terzi (cfr. Fenners/Looser, Besonderheiten bei der Anfechtung der

Ermessensveranlagung, in AJP 2013 p. 33 ss., in particolare p. 34).

3.5

Tornando al caso in esame,

va dato atto all’autorità di tassazione che i ricorrenti non hanno prestato una

collaborazione esemplare, in particolare nella fase iniziale della procedura,

non inoltrando alcuna dichiarazione d’imposta. Praticamente, solo con il reclamo

hanno fatto valere i costi d’investimento, con la riserva che in parte non

erano peraltro in grado di produrre i giustificativi.

Vista la documentazione

prodotta nella procedura di ricorso, si giustifica dunque una stima dei costi

sostenuti in tale occasione.

Tenuto conto del fatto

che, per le ragioni esposte, l’Ufficio di tassazione non ha praticamente avuto

modo di esprimersi sulla questione dei costi legati all’ampliamento, appare

opportuno annullare la decisione impugnata e rinviargli gli atti, perché

proceda ad una stima degli stessi, sulla base della propria esperienza.

Indicazioni utili potrebbero certamente scaturire dalla documentazione annessa

alla domanda di costruzione, se l’autorità comunale ne fosse ancora in

possesso. Il Tribunale federale ha infatti già avuto modo di affermare che si

può considerare una “valutazione coscienziosa” dei costi di costruzione la

stima basata sulle indicazioni che figurano su una domanda di costruzione

(sentenza del 13 febbraio 2014 n.2C_683/2013 e 2C_684/2013, consid. 6.5).

4.

La decisione

impugnata è pertanto annullata e gli atti sono rinviati all’autorità di

tassazione per una nuova decisione.

Nonostante l’esito del

ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste a carico dei

ricorrenti, per il fatto che conformandosi agli obblighi che gli incombevano,

avrebbero potuto ottenere soddisfazione già nella procedura di tassazione o di

reclamo (art. 231 cpv. 3 LT).

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. La decisione su reclamo del

25 settembre 2014 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione

per una nuova decisione.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico dei

ricorrenti.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

__________

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario: