80.2014.327

Imposta sugli utili immobiliari: valore di acquisto, cessione di mobili inclusa nel prezzo, onere della prova

22 gennaio 2015Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico

dell’8 maggio 2000, iscritto a Registro fondiario l’indomani, RI 1 ha

acquistato dal padre __________ la quota di proprietà per piani n. __________

del fondo base n. __________ RFD di __________. Il prezzo era convenuto in fr.

200'000.– per l’appartamento e in fr. 20'000.– per la mobilia, secondo il punto

2 del rogito.

Il 25 settembre 2013, RI 1

ha venduto l’appartamento in questione a __________ al prezzo di fr. 420'000.–.

B. Notificando al

venditore la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del

27 dicembre 2013, l’RS 1 ha commisurato l’utile imponibile in fr. 122'907.– e

l’imposta dovuta in fr. 9'832.55. Oltre al valore di acquisto di fr. 200'000.–,

ha dedotto dal valore di alienazione le spese di miglioria (fr. 76'609.–), i

costi di acquisto (fr. 4'400.–) e le provvigioni (fr. 16'084.–).

C. Il contribuente ha

interposto reclamo contro tale decisione l’8 gennaio 2014, chiedendo di dedurre

quale valore di acquisto l’importo di fr. 220'000.–. A suo avviso, in tale

importo era sì compreso il prezzo di vendita dei mobili, ma questi ultimi erano

inclusi anche nel prezzo di vendita del successivo contratto.

L’Ufficio di tassazione ha

respinto il reclamo del contribuente, con decisione del 26 novembre 2014, nella

quale ha sottolineato che “dall’esame dei due atti notarili, acquisto e

vendita, appare pacifico che se nel primo il prezzo di fr. 220'000.– viene

chiaramente suddiviso in fr. 200'000.– per l’immobile e in fr. 20'000.– per la

mobilia, nel secondo non se ne fa alcuna menzione per cui a tutti gli effetti

il prezzo dell’immobile ammonta a fr. 420'000.–“. L’autorità fiscale ha

rilevato che anche l’Ufficio dei registri aveva considerato quale valore

dell’atto di compravendita dell’immobile quest’ultimo importo “per le emissioni

di sua competenza”, cioè per la tassa di iscrizione e per l’imposta di bollo.

Né poteva condurre ad una diversa soluzione, secondo l’Ufficio di tassazione,

la clausola contrattuale secondo cui l’immobile veniva venduto “nello stato di

fatto e di diritto in cui si trova, noto alle parti, con gli accessori e

pertinenze e con tutte le menzioni e le iscrizioni risultanti dai pubblici

registri”.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente il calcolo

dell’utile imponibile intrapreso dall’Ufficio di tassazione, sostenendo che sia

all’acquisto sia alla vendita sono stati ceduti i mobili e che pertanto il valore

di acquisto e quello di vendita devono essere stabiliti sulla stessa base.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si

configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è

stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

La contestazione concerne la

definizione del valore di acquisto dell’immobile, indicato dal ricorrente in

fr. 220'000.– e stabilito per contro dall’Ufficio di tassazione in fr.

200'000.–. Secondo il contribuente, infatti, sia nel prezzo di acquisto

risultante dal rogito sia in quello di vendita, sarebbe compreso il valore dei

mobili.

2.2

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento.

Il valore d'alienazione

non comprende i valori non immobiliari che possono esservi compresi. La

necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente dal

principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal

principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione

in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere

quali costi di investimento.

Valori non immobiliari

sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a determinate condizioni, i

progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad

effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della

proprietà fondiaria (p. es. si impegna a costruire una strada). La valutazione

di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base degli accordi

contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito un prezzo

complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla ripartizione del

prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 228 s.).

2.3

Questa Camera ha, per

esempio, negato la riduzione del valore di alienazione rispetto al prezzo

stabilito nell'atto pubblico, in seguito alla produzione di un contratto di

compravendita, secondo cui sarebbero stati venduti dei mobili situati

nell’appartamento alienato, in considerazione della forza probatoria dell’atto

pubblico, dal quale risultava che il prezzo pattuito si riferiva al solo immobile

(CDT n. 80.2000.081 del 4 luglio 2000 in re A. B.P.).

2.

2.1.

Tornando al caso in esame,

la decisione dell’Ufficio di tassazione è la sola coerente con il tenore dei

contratti di compravendita sottoscritti dal ricorrente, in un caso quale

acquirente e nell’altro quale venditore.

Mentre infatti nel primo

atto pubblico è stato espressamente distinto dal prezzo di vendita

dell’immobile (fr. 200'000.–) il prezzo di cessione di non meglio precisata

“mobilia”, nel secondo viene indicato il solo prezzo di vendita dell’immobile

(fr. 420'000.–).

Del resto, il ricorrente

non ha minimamente documentato l’esistenza di mobili, che avrebbe venduto

insieme all’appartamento.

2.2

Il riferimento proposto

dall’insorgente agli “accessori” e alle “pertinenze”, venduti insieme

all’immobile secondo una clausola dell’atto pubblico, non porta ad una diversa

conclusione, come pure ha ritenuto correttamente l’autorità resistente.

Infatti, secondo l'art.

642.

CC, "chi è proprietario di una cosa lo è di tutte le sue parti

costitutive", cioè tutto ciò che "si immedesima" con la cosa

e "non ne può essere separato senza distruggerla, alterarla o

deteriorarla". Le parti costitutive di un immobile condividono quindi

normalmente il destino giuridico - e dunque anche fiscale - del fondo.

Inoltre, per

l’art. 644 CC, ogni atto di disposizione di una cosa si estende, se non è

fatta eccezione, anche ai suoi accessori (cpv. 1), cioè a quelle cose

mobili che, secondo il concetto usuale del luogo o secondo la manifesta

intenzione del proprietario, sono durevolmente destinate all'uso, al godimento

od alla conservazione della cosa principale e che vi furono annesse, connesse

od altrimenti poste perché servissero alla medesima (cpv. 2).

Secondo la giurisprudenza

di questa Camera, si deve ritenere che siano compresi nel valore di alienazione

tutti quei beni mobili che presentano un nesso economico con l’immobile e che

si può presumere siano destinati al suo servizio per farne parte in modo

durevole, a prescindere dal fatto che, civilisticamente, siano qualificabili

come accessori o parti costitutive (cfr. Soldini/Pedroli,

op. cit., pp. 62-64). Sono così state considerate parti integranti di un

immobile, e hanno quindi rilevanza ai fini della determinazione dell'utile, i

pavimenti, la cucina americana, gli armadi a muro, la moquette, ma non gli

altri elementi dell'arredamento (CDT n. 213 del 14 luglio 1986, inedita; CDT n.

236.

del 29 luglio 1988, inedita).

2.3

Nel caso in esame, non è

noto a quali mobili si riferisse il contratto concluso dal ricorrente con il

padre nel 2000 né d’altronde vi sono indicazioni in merito alla cessione di

mobili all’acquirente, in occasione della successiva compravendita del 2013. Si

può tuttavia presumere che nel prezzo per la compravendita dell’appartamento in

quanto tale – cioè nell’importo di fr. 200'000.– per il primo contratto e di

fr. 420'000.– per il secondo – fossero inclusi anche quelle parti costitutive

e/o quegli accessori che usualmente vengono trasferiti insieme all’immobile,

cioè cucina, pavimenti, armadi a muro ecc. In mancanza di ogni altro elemento,

non si può per contro concludere, come vorrebbe il ricorrente, che nel prezzo

di vendita di fr. 420'000.– fosse inclusa anche la cessione di ulteriori

elementi dell’arredamento, che esulano dalla nozione di accessori.

3.

Il ricorso è

conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico

del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di cancelleria

di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

__________

Copia per conoscenza:

municipio di.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario: