80.2014.344

Cerca - Sentenze e decisioni - Repubblica e Cantone Ticino

1 giugno 2016Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico del

15 febbraio 2011, RI 1 e __________, comproprietari in ragione di un mezzo

ciascuno del mapp. n. __________ di __________, concedevano alla __________ SA

un diritto di compera avente per oggetto la quota di un terzo dell’immobile (una

quota di un sesto ciascuno), al prezzo di fr. 623'333.–. Esercitato il diritto,

il trapasso veniva iscritto a registro fondiario il 27 febbraio 2012.

B. Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, gli alienanti indicavano un valore di alienazione di

fr. 623'333.– e un valore di investimento totale di fr. 633'396.–, così

composto: valore d’acquisto (fr. 500'000.–), costi di costruzione (fr.

105'044.–) e costi di acquisto e vendita (fr. 28'352.–). L’utile imponibile

veniva conseguentemente calcolato in zero franchi.

C. Notificando ai

venditori la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con separate

decisioni del 26 settembre 2012, l’Ufficio di tassazione di Mendrisio commisurava

l’utile imponibile complessivo in fr. 113'348.– e l’imposta dovuta in fr. 34'004.40

(fr. 17'002.20 a carico di ciascun venditore).

Nelle motivazioni

allegate, l’autorità spiegava di avere riconosciuto costi di costruzione e di

miglioria nella limitata misura di fr. 1'600.– (fr. 534.– per ciascun

venditore, pari alla quota ceduta di ⅓), ritenuto che “i costi di

progettazione e le domande di costruzione non sono deducibili in quanto non

citati nel rogito quale parte integrante del prezzo di vendita” mentre “le

fatture postdatate emesse dai partecipanti all’operazione non possono trovare

riconoscimento fiscale”.

D. I contribuenti,

rappresentati dall’avv. RA 1, impugnavano le suddette decisioni, con reclamo

del 26 ottobre 2012, nel quale contestavano preliminarmente l’incompetenza

territoriale dell’Ufficio di tassazione di Mendrisio.

I contribuenti ribadivano

l’eccezione di incompetenza territoriale in sede di reclamo e di ricorso. Con

sentenza del 3 ottobre 2014 (inc. 80.2013.156/157), la Camera di diritto

tributario annullava le decisioni su reclamo del 23 maggio 2013 e trasmetteva

gli atti al competente Ufficio di tassazione di Bellinzona per nuove decisioni.

E. L’Ufficio di

tassazione di Bellinzona, con nuove decisioni su reclamo del 26 novembre 2014,

confermava in fr. 113'348.– l’utile imponibile ed in fr. 34'004.40 l’imposta dovuta

(fr. 17'002.20 a carico di ciascun venditore), con la seguente motivazione:

È confermata la decisione di

prima sede e, quindi, va ribadito come i costi di progettazione e le domande di

costruzione non siano deducibili siccome non citati nel rogito quali parte

integrante del prezzo di vendita. Va pure aggiunto che i costi per progetti

inutilizzati non possono trovare riconoscimento fiscale, tanto più che, da

informazioni assunte presso l’ufficio tecnico comunale di __________ in data

28.3.2013, una prima licenza edilizia, rilasciata il 22.10.2010, è scaduta e

una seconda domanda di costruzione per riconversione da centro fitness e snack

bar in postribolo non è stata accettata. Da evidenziare come quest’ultima

domanda abbia modificato sostanzialmente i progetti iniziali.

fatture postdatate emesse dai partecipanti dell’operazione non possono trovare

riconoscimento fiscale.

F. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 e __________, sempre

rappresentati dall’avv. RA 1, sottolineano che non soltanto le decisioni su reclamo

del 23 maggio 2013 erano viziate dall’incompetenza ratione loci

dell’Ufficio di tassazione di Mendrisio ma anche le prime decisioni del 26

settembre 2012, contestando all’Ufficio di tassazione di Bellinzona di averli

privati di un grado di giudizio.

I ricorrenti chiedono, nel

merito, che gli vengano riconosciuti i costi di costruzione e di miglioria

dichiarati, contestando in particolar modo la mancata deduzione dei costi di

progettazione. Lamentano infine di non essere a conoscenza delle informazioni che l’Ufficio di tassazione avrebbe raccolto presso l’Ufficio tecnico del comune di __________.

G. Nelle proprie

osservazioni del 9 gennaio 2015, l’autorità di tassazione propone di respingere

il gravame, richiamando una nota manoscritta e uno scritto di posta elettronica

dell’Ufficio tecnico comunale presenti nell’incarto fiscale.

Diritto

1. La prima censura sollevata

da RI 1 e __________ è d’ordine procedurale. I ricorrenti contestano all’Ufficio

di tassazione di Bellinzona di avergli notificato direttamente una decisione su

reclamo, privandoli così di un grado di giudizio di cui avevano diritto.

Considerandi

2.

2.1.

In materia di imposta

sugli utili immobiliari, l’art. 213 LT dispone che, in mancanza di norme particolari

siano applicabili per analogia le disposizioni della procedura ordinaria di

tassazione (art. 195-208).

Secondo l’art. 204 cpv. 1

LT, l’autorità di tassazione controlla la dichiarazione d’imposta e procede

alle indagini necessarie. Contro la decisione di tassazione il contribuente può

reclamare per scritto all’autorità di tassazione, entro trenta giorni dalla notificazione (art. 206 cpv. 1 LT). Il reclamo non ha effetto devolutivo. Suo scopo

è sostanzialmente quello di dare la possibilità al contribuente di esprimersi,

consentendo all’autorità di tassazione di riesaminare la prima decisione sulla

base di nuovi elementi (cfr. Locher,

Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Basilea 2015, n. 29

ad Einführung zu Art. 109 ff., p. 156).

Entro trenta giorni dalla

notifica della decisione su reclamo è infine dato ricorso alla Camera di

diritto tributario (art. 227 cpv. 1 LT). Con il ricorso possono essere fatti

valere tutti i vizi della decisione impugnata e della procedura anteriore (art.

227.

cpv. 3 LT). In virtù dell’effetto devolutivo della procedura ricorsuale, oggetto

dell’impugnativa può tuttavia essere soltanto la decisione su reclamo, mentre

la prima decisione di tassazione non può essere contestata separatamente (DTF

134.

II 142 consid. 1.4; cfr. anche Locher,

loc. cit.)

2.2

Nella fattispecie, come

esposto in narrativa, questa Camera ha annullato le precedenti decisioni su

reclamo del 23 maggio 2013 poiché viziate dall’incompetenza ratione loci

dell’Ufficio di tassazione di Mendrisio e inviato gli atti al competente

Ufficio di tassazione di Bellinzona per nuove decisioni. Dall’esame

dell’incarto fiscale risulta nondimeno che l’autorità di tassazione di Bellinzona

si era, di fatto, già occupata del reclamo interposto contro le prime decisioni

del 26 settembre 2012, tanto è vero che l’avv. RA 1 è stato convocato negli

uffici di Bellinzona il 6 maggio 2013, per un’audizione durante la quale ha

potuto esporre tutte le sue argomentazioni. Le successive decisioni su reclamo sono

state ancora evase dall’Ufficio di tassazione di Mendrisio unicamente “per ragioni

d’iscrizione iniziale della pratica TUI” (cfr. note manoscritte agli atti

dell’incarto fiscale), ciò che il rappresentante dei ricorrenti avrebbe

inizialmente compreso e accettato, salvo poi eccepire l’incompetenza

territoriale dell’autorità dinanzi a questa Camera.

In queste circostanze

appare difficile contestare all’Ufficio di tassazione di Bellinzona la mancata

emissione di una prima decisione di tassazione. Invocare un simile vizio

formale costituisce un evidente abuso di diritto, in contrasto con l’art. 2 cpv. 2 del Codice civile (CC). Nella misura in cui hanno

potuto portare a conoscenza sia dell’Ufficio di tassazione di Bellinzona sia dei

giudici cantonali gli elementi a sostegno delle loro tesi, i contribuenti non possono

certo lamentarsi di una violazione del principio del doppio grado di

giurisdizione che, come noto, assicura semplicemente un duplice esame della

controversia da parte di due diverse autorità. Senza dimenticare infine che la

garanzia costituzionale dell’art. 29a Cost. non impone di principio un doppio grado di giurisdizione a livello cantonale, ma unicamente la possibilità di sottoporre la

contestazione ad un’autorità giudiziaria di rango superiore, prima di

eventualmente adire il Tribunale federale.

Su questo punto il gravame

si rivela pertanto infondato e come tale va respinto.

3.

3.1.

La seconda censura

sollevata dai ricorrenti è d’ordine materiale. RI 1 e __________ chiedono che gli

vengano riconosciuti i costi di costruzione e di miglioria dichiarati,

lamentando in particolar modo la mancata deduzione dei costi di progettazione.

3.2

L’importo totale di fr.

105'044.– chiesto in deduzione a titolo di costi di costruzione e miglioria è

così composto:

Ditta

Data

Tipo di prestazione

Importo

Arch.

__________

7.4.2010

Allestimento domanda di costruzione del mapp. __________

fr. 15'500.–

Arch.

__________

23.10.2011

Allestimento variante di costruzione del mapp. __________

fr. 8'890.–

Arch.

__________

2.12.2010

Allestimento stima del mapp. __________

fr. 654.–

__________

30.6.2011

Sabbia normale

fr. 300.–

__________

7.7.2011

Sabbia normale

fr. 500.–

__________

9.3.2012

Lavori di sgombero, di manovalanza, di pulizia

esterna

fr. 21'400.–

__________

6.4.2012

Prestazioni diverse capannone Orion

fr. 45'000.–

__________

2.4.2012

Sviluppo offerte e sopralluoghi vari stabile Orion

fr. 12'000.–

__________

fr. 300.–

__________

fr. 500.–

Totale

fr. 105'044.–

L’importo

ammesso in deduzione dall’autorità di tassazione, di fr. 1'600.– (fr.

534.

– per ciascun ricorrente, corrispondente alla quota di ⅓ ceduta alla __________

SA), concerne le prestazioni di __________. L’autorità ha riconosciuto tutti e

quattro gli importi presentati dai contribuenti, palesando nei loro confronti una

certa generosità. Solo i primi due sono infatti accompagnati dai necessari

documenti giustificativi, mentre gli ultimi due sembrano piuttosto un’ingiustificata

replica dei primi due.

Non sono state invece riconosciute

le prestazioni dell’arch. __________, trattandosi di costi di progettazioni non

realizzate, così come le ulteriori fatture di __________, __________ e della __________

SA, trattandosi di prestazioni degli stessi partecipanti all’operazione

immobiliare, oltretutto posteriori all’alienazione del fondo (il diritto di

compera della quota di ⅓ è stato esercitato dalla __________ SA il 27 febbraio

2012).

4.

4.1.

La deduzione delle spese di progettazione (onorario dell’architetto e dell’ingegnere) è generalmente

considerata spesa di miglioria deducibile, quando la costruzione in questione è stata realizzata (RF 34/1979 p. 259; Guhl,

Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p.

225; CDT n. 338 del 22 novembre 1989, pubblicata in RDAT I-1992 p. 275). Lo

stesso dicasi di piani di costruzione relativi a un complesso di fondi e che ne

rendono possibile l'alienazione.

Non va dimenticato, a

questo riguardo, che la complessità della vigente legislazione edilizia induce sovente i proprietari di immobili a far allestire progetti di massima in

vista dell’ottenimento di una licenza preliminare oppure di un permesso di

costruzione che dimostri l’assenza di impedimenti di diritto pubblico all’esecuzione dei lavori previsti, accertando, rispettivamente, le principali condizioni di edificazione, nel caso della licenza preliminare, e la conformità della domanda al

diritto materiale, nel caso del permesso di costruzione (Scolari, Commentario della legge edilizia

del Cantone Ticino, Bellinzona 1976, p. 213 s., con riferimenti, nonché p.

271).

4.2

Più differenziata è la

questione della deducibilità dei costi di progetti non realizzati. In simili

casi occorre esaminare concretamente in che rapporto stanno con il progetto

definitivo e in quale misura hanno contribuito al suo allestimento. La progettazione di un immobile costituisce un procedimento globale che conduce al progetto maturo per la

realizzazione. Essa procede per stadi, ognuno dei quali comporta attività più o

meno funzionali rispetto al risultato finale e di conseguenza costi più o meno

elevati. Determinante è che i costi di progettazione si siano effettivamente

prodotti globalmente e che abbiano diminuito il guadagno del proprietario (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 259). La Camera

di diritto tributario ne ha ammesso la computabilità quali costi di investimento,

quando i costi di progettazione sono stati necessari, per documentare la

capacità edificatoria del fondo e quindi per conseguire il prezzo pattuito nel

rogito (RDAT I-1992 p. 275); l’ha invece negata in casi in cui è stato

accertato che il progetto realizzato differiva sostanzialmente da quello per

cui il contribuente aveva sostenuto le spese fatte valere, sicché il progetto

iniziale non aveva avuto alcun influsso sul prezzo di vendita (CDT n. 275 del

31.

ottobre 1991; CDT n. 270 del 12 dicembre 1994).

Questa Camera ha anche

negato che avesse diritto di far valere tutti i costi di progettazione un architetto che, in relazione alla casa venduta, aveva allestito due progetti alternativi,

uno in vista della demolizione della casa esistente ed uno finalizzato al suo

semplice ampliamento. Infatti, nel contratto di compravendita, si menzionava l’inclusione nel prezzo del solo progetto per l’ampliamento (RDAT I–1998 n. 12t p. 404 ss.).

Sempre

secondo la giurisprudenza cantonale, non rientra fra i costi di investimento deducibili dall’utile immobiliare la spesa per un progetto di costruzione non utilizzato dal venditore ma necessario, a suo dire, per dimostrare all’acquirente le possibilità

edificatorie del fondo. Il fatto, addotto dal contribuente, che in seguito a

un’alluvione l’autorità avesse contestato l’edificabilità di una parte del

fondo in questione, in considerazione della sua natura boschiva, non è stato

considerato sufficiente a giustificare una spesa di diverse decine di migliaia

di franchi per un progetto di costruzione. Sarebbe a tal fine stato sufficiente

il rapporto geologico preliminare pagato un paio di migliaia di franchi, che è

stato ammesso in deduzione dall’autorità fiscale (CDT n. 80.98.265 del 4

gennaio 1999, citata in Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al Commentario, Lugano, 2003, p. 165-166).

4.3

La computabilità, quale

costo di miglioria, della spesa per un progetto non utilizzato deve

considerarsi, come visto, eccezionale. E tale è il caso quando, al cospetto di

immobili di conformazione del tutto particolare (ad esempio rustici diroccati,

rovine), un progetto di massima serve a dimostrare l’edificabilità, di per sé non

evidente, di un determinato fondo o complesso di fondi (CDT n. 80.98.265 del 4

gennaio 1999 consid. 6.6.).

Altrettanto non si può

invece dire per la presente fattispecie. Sul mapp. __________, acquistato dai

ricorrenti nel corso del 2010, sorgeva già da anni uno stabile industriale. La licenza

edilizia del 22 ottobre 2010 aveva unicamente per oggetto la riconversione

dello stabile industriale in un centro fitness club con snack bar, mentre la successiva

variante del 28 gennaio 2013 (peraltro posteriore al trasferimento del fondo in

esame) il cambio di destinazione da stabile industriale a postribolo. Se si

aggiunge infine che le fatture prodotte dai ricorrenti, per un importo

complessivo di oltre fr. 25'000.–, sono alquanto generiche, riferendo unicamente

di una non meglio precisata “domanda di costruzione nel comune di __________ al

mappale __________” e di una successiva “domanda di costruzione come variante”,

la decisione impugnata non può che essere confermata. In queste condizioni

appare infatti ben poco plausibile che si possa spendere una simile somma per

un semplice cambio destinazione, senza dimenticare infine che il progetto

iniziale è stato modificato sostanzialmente dalla successiva variante del 28

gennaio 2013, peraltro inoltrata ben oltre il trasferimento del fondo in discussione.

Come sottolineato dai

ricorrenti, le informazioni contenute nella decisione impugnata sono state

raccolte dall’autorità di tassazione direttamente presso l’Ufficio tecnico del

comune di __________, senza coinvolgere le parti. La procedura, per quanto

discutibile, non è tuttavia ancora lesiva del loro diritto di essere sentiti,

ove si pensi appena che tali informazioni si limitano a una succinta

descrizione dello stato delle procedure amministrative ancora in corso e non

necessitavano quindi di una presa di posizione dei contribuenti né tanto meno della

richiesta di eventuali ulteriori chiarimenti.

4.4

Del tutto infondata è la

richiesta di poter dedurre le fatture di __________, __________ e della __________

SA, per un importo complessivo di fr. 78'400.–.

Non solo perché si tratta

di prestazioni degli stessi partecipanti all’operazione immobiliare, ma

soprattutto perché le relative fatture sono alquanto generiche e non viene

nemmeno comprovato l’effettivo pagamento tramite documentazione bancaria. Senza

dimenticare infine che le fatture sono tutte posteriori all’alienazione del

fondo in esame, mentre i costi di investimento deducibili sono solo quelli

sostenuti dall’alienante durante il possesso dell’immobile, vale a dire dal

momento dell’acquisto a quello della vendita (il diritto di compera della quota

di ⅓ è stato esercitato dalla __________ SA il 27 febbraio 2012).

5.

Alla luce di tutto

quanto precede, il ricorso è respinto.

Tassa di giustizia e spese

processuali sono poste a carico dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 800.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 880.–

sono a carico dei

ricorrenti.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario: