80.2014.45

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, tutte le prestazioni dell’acquirente in relazione causale con la cessione, assunzione di debito ipotecario

14 aprile 2014Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 4

agosto 2010, RI 1 ha promosso una causa di scioglimento di comproprietà nei

confronti di __________.

All’udienza

del 20 agosto 2013, dinanzi al Pretore del Distretto di __________, le parti

hanno raggiunto il seguente accordo:

viene sciolta la comproprietà in ragione di un

mezzo ciascuno sui mappali n. __________ e __________ RFP di __________;

i due fondi vengono attribuiti in proprietà

esclusiva a __________;

il debito ipotecario gravante entrambe le

particelle viene assunto integralmente da __________;

a conguaglio della parte spettante a RI 1, __________

gli verserà l’importo di fr. 310'000.–;

__________ concederà ad RI 1 un diritto di prelazione

sulla part. n. __________ RFP di __________.

Con

decreto del 5 settembre 2013, il Pretore ha omologato la transazione ed ha

stralciato la causa dai ruoli. Ha contestualmente ordinato all’Ufficiale del

registro fondiario di __________ di procedere alle iscrizioni ed annotazioni

necessarie.

B. Nella

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, RI 1 indicava quale valore

di alienazione l’importo di fr. 310'000.–; deducendo il valore di acquisto di

fr. 425'000.– e i costi di acquisto e di vendita di fr. 35'119.–, commisurava

la perdita in fr. 150'119.–.

C. Notificando

ad RI 1 la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla cessione

della quota di un mezzo dei mapp. n. __________ e __________ RFP di __________,

con decisione del 26 novembre 2013, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in

fr. 115'881.– e l’imposta corrispondente in fr. 6'952.85.

Nella

motivazione, argomentava che lo scioglimento della comproprietà di due beni

immobili costituiva un trasferimento imponibile al valore venale e che una

perizia giudiziaria aveva stabilito il valore delle part. n. __________ e __________,

rispettivamente, in fr. 820'000.– la prima e fr. 340'000.– la seconda. Di conseguenza,

il valore di alienazione della metà dei fondi ammontava a fr. 580'000.– (il 50%

di fr. 1'160'000.–).

D. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 26 novembre 2013,

contestando che il valore di alienazione fosse quello stabilito dall’Ufficio di

tassazione. A suo avviso, doveva per contro essere considerato unicamente

l’importo indicato nel verbale della Pretura del Distretto di __________, che

aveva stabilito il valore della contrattazione in fr. 310'000.–.

L’Ufficio

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 febbraio 2014, nella

quale rilevava che, in mancanza di un prezzo risultante dall’atto notarile, il

valore di alienazione equivale al valore venale del fondo ceduto, cioè nella

fattispecie a quello stabilito dalla perizia giudiziaria ordinata dal pretore.

Aggiungeva poi che il conguaglio di fr. 310'000.– era una modalità di pagamento

e non equivaleva al valore commerciale dei fondi ceduti.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede nuovamente

che il valore di alienazione sia ridotto a fr. 310'000.–. L’insorgente rievoca

dapprima la vertenza con la sorella, che lo ha condotto a promuovere l’azione

di scioglimento della comproprietà. In base alla perizia ordinata dal giudice,

quest’ultimo avrebbe così stabilito il prezzo.

Descrizione

Importo

Totale CHF

Valori secondo perizia

Valore mapp. __________

820'000.00

Valore mapp. __________

340'000.00

1'160’000

Debito ipoteca

./. saldo conto ipoteca al 31.8.2013

- 667'000.00

Conto corrente ipoteca

Saldo c/c ipoteca al 31.8.2013

0.00

+ conguagli spese accessorie __________

14'500.00

+ conguagli __________

9'200.00

+ affitti da incassare al 31.8.2013

28'388.70

+ prelevamenti __________

53'686.90

+ prelevamenti __________

8'849.00

114'624.60

Valore venale comproprietà

607'624.60

Prezzo di vendita quota 50%

303'812.30

L’importo

così calcolato sarebbe poi stato arrotondato a fr. 310'000.–.

Secondo

il ricorrente, l’Ufficio di tassazione non avrebbe tenuto conto del fatto che

la legge tributaria pone come primo criterio di determinazione del valore di

alienazione il riferimento al valore risultante dall’atto notarile, al quale la

legge attribuisce un’efficacia probatoria superiore.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

L’unica

contestazione del ricorrente concerne la defnizione del valore di alienazione

delle quote di comproprietà da lui cedute alla sorella nell’ambito della

divisione intervenuta nel corso del procedimento civile. Mentre l’Ufficio di

tassazione ha considerato il valore venale stabilito con la perizia

giudiziaria, il contribuente ritiene per contro che il valore di alienazione

sia costituito dal solo conguaglio versatole dalla sorella in base alla

transazione con cui si è conclusa la vertenza.

2.2

L’art. 131 cpv. 1 LT

dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o

dalla contrattazione.

Nel valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti dell'alienante,

purché siano in relazione causale con l'alienazione e debbano pertanto essere

qualificate come controprestazioni per il trasferimento di immobili o diritti

ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro; tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è il caso della permuta), cartevalori, crediti,

prestazioni accessorie, la concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 e dottrina

citata).

La legge

tributaria pone, dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento al valore risultante dall'atto notarile.

All'atto pubblico la legge attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CCS). Il contribuente può allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si

fondi su tale valore; tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo

indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento

della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate

altre prestazioni particolari.

Accanto

al riferimento al valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il

riferimento al valore risultante dalla contrattazione, per quei

trasferimenti che non sono effettuati mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 210 e

dottrina citata).

2.3

Per

stabilire il valore di alienazione, si tratta dunque di individuare tutte

le prestazioni dell'acquirente nei confronti dell'alienante, che siano in relazione causale con l'alienazione imponibile.

Basta esaminare il testo

dell’accordo transattivo sottoscritto all’udienza del 20 agosto 2013 per

rendersi conto che la controprestazione, per la cessione, da parte del

ricorrente, della quota di un mezzo dei due fondi in comproprietà con la

sorella, era costituita:

dall’assunzione integrale, da parte di __________, del debito

ipotecario gravante entrambe le particelle e

dal versamento, da parte sempre di __________, “a conguaglio

della parte spettante a RI 1 “, dell’importo di fr. 310'000.–.

controprestazione principale, secondo l’accordo delle parti, consisteva chiaramente

nell’assunzione della metà del debito ipotecario, che ammontava complessivamente,

secondo le indicazioni dello stesso ricorrente, a fr. 667'000.–. L’importo

pagato a contanti dalla sorella al contribuente è definito “conguaglio”,

proprio perché tiene conto della circostanza che l’assunzione del debito

ipotecario non è sufficiente a coprire l’intero valore delle quote di

comproprietà cedute.

Non

occorrono argomentazioni particolarmente convincenti per ritenere che, se i

fondi in discussione non fossero stati gravati da oneri ipotecari, l’insorgente

non si sarebbe accontentato di un importo di fr. 310'000.–, dopo aver appreso

dalle perizie giudiziarie che il valore delle sue quote di comproprietà

ammontava a fr. 580'000.–.

conguaglio non corrisponde esattamente alla differenza fra il valore della quota

ceduta e la metà dell’onere ipotecario. Ma, come risulta ancora dalle

indicazioni fornite dal ricorrente, l’importo è stato adeguato tenendo conto

del fatto che la sorella ha ripreso anche il conto corrente ipoteca, sul quale

vengono versate le pigioni pagate dagli inquilini.

2.4

consegue che la decisione impugnata, che ha commisurato il valore di alienazione

in fr. 580'000.– è ineccepibile, in quanto si fonda sulla volontà delle parti

contraenti, così come risulta dall’accordo transattivo da queste ultime

sottoscritto al termine della procedura giudiziaria promossa dal ricorrente.

3.

3.1.

Non si

comprende per quale ragione l’Ufficio di tassazione abbia adottato un’unica

decisione per la tassazione dell’utile relativo a due immobili diversi.

3.2

La legge

tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e

ceduti per un valore globale, il valore di alienazione sia ripartito proporzionalmente

al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1 LT). La durata

della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136 cpv. 2 LT).

Se fondi

diversi, che hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per

un prezzo globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo

fondo, occorre emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò

consente fra l’altro di stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al

momento del successivo trasferimento (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 302; cfr. anche p. es. la sentenza CDT n. 80.2007.104 del 31

ottobre 2008, consid. 4.2.).

3.3

Per

quanto è desumibile dagli atti, i mapp. n. __________ e __________ di __________,

per quanto confinanti fra loro, sono stati acquistati separatamente, il primo

il 29 gennaio 1998 e il secondo il 16 settembre 1997.

conseguenza, la decisione impugnata è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione, perché adotti due decisioni separate per l’imposizione

di ognuno dei fondi in questione.

4.

Visto

l’esito del ricorso, sostanzialmente sfavorevole al ricorrente, tassa di

giuszia e spese processuali sono poste a suo carico.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

§ La

decisione su reclamo del 26 febbraio 2014 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione, perché adotti due decisioni separate per

l’imposizione dell’utile immobiliare relativo, rispettivamente, al mapp. __________

e al mapp. n. __________ RFP di __________.__________

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 800.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 880.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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