80.2014.75

Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, costi di miglioria, non spese di sgombero locali, tinteggio, sostituzione di piastrelle e elettrodomestici, lamatura parquet, mera manutenzione

13 novembre 2014Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 22 aprile 2013 RI

1 aveva acquistato la proprietà per piani (PPP) n. 355 corrispondente ad una

quota di comproprietà di 19‰ del fondo base n. __________ RFD di __________, al

prezzo di fr. 245'000.-. Il trasferimento di proprietà era stato iscritto al

Registro fondiario il 16 maggio 2013.

Con rogito del 4 giugno

2013, iscritto al Registro fondiario il 10 giugno 2013, il proprietario vendeva

l’appartamento in questione al prezzo di fr. 285'000.-.

B. Inoltrando la

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore faceva valere

costi di miglioria per complessivi fr. 15'984.-. L’utile imponibile era

pertanto quantificato in fr. 2'926.-.

Questo il dettaglio dei

costi di miglioria chiesti in deduzione, risultanti da una fattura della __________:

Eseguito sgombero totale

dell’appartamento fr. 2'900.-

Eseguito

sgombero totale della cantina fr. 1'150.-

Verniciatura

pareti fr. 2'805.-

Verniciatura

porte fr. 1'350.-

Sistemazione

e sostituzione alcune prese e interruttori fr. 480.-

Montaggio

e fornitura placchette mancanti fr. 45.-

Controllo

e sistemazione mobili e elettrodomestici cucina fr. 1'200.-

Sostituito

piano vetroceramica fr. 920.-

Sostituzione

(fornitura e posa) porta carta, sapone,

bicchieri e cambiato tenda doccia fr. 580.-

Lamatura

parquet fr. 2'950.-

Riportato

mobilio nell’appartamento fr. 420.-

Totale fr.

14'800.-

IVA

8% fr.

1'184.-

C. Con decisione del 27

dicembre 2013 l’Ufficio di tassazione di _________ notificava al contribuente

la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari. L’utile conseguito era

commisurato in fr. 19'710.- e l’imposta corrispondente in fr. 6'110.10.

L’autorità fiscale non aveva ammesso alcuna spesa di miglioria in deduzione rilevando

che “i costi per la sistemazione generale dell’appartamento non possono essere

ammessi in quanto in base alla fattura presentata sono spese di manutenzione

ordinaria”.

D. Il contribuente

impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 15 gennaio 2014, in cui sottolineava che tutti i lavori compiuti avevano lo scopo di migliorare la “resa nella

vendita”, considerando che l’appartamento era già provvisto di tutti gli

elementi sostituiti e che i lavori intrapresi erano già stati eseguiti precedentemente

all’acquisto.

Con decisione del 26

gennaio 2014, l’autorità fiscale respingeva il reclamo. Nella motivazione

sottolineava che i costi fatti valere dal contribuente erano riconducibili alla

manutenzione dello stabile, dunque deducibili dal reddito nella tassazione

ordinaria.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente la mancata

deduzione dei costi che l’autorità fiscale ha considerato di manutenzione. Il

ricorrente argomenta che i lavori “di abbellimento” hanno permesso di

conseguire un utile maggiore e devono quindi essere qualificati migliorie. Il

contribuente conclude chiedendo che almeno la metà dell’importo totale di fr.

15'984.- venga ammessa in deduzione.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Considerandi

2.

2.1

Per l’art. 134 cpv. 1 LT,

sono considerati costi di investimento:

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di

iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a

un mediatore;

i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i

costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le

tasse di allacciamento;

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri

fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per

liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del

precedente acquisto.

2.2

Per quanto attiene, in

particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità

presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che

abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di

diritto.

È peraltro irrilevante che

la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore

corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del

valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo

effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili sono in primo

luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni,

prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino,

ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non

edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate

in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

2.3

Non possono invece essere

fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o

dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge tributaria

prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare

privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese

di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza

sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore

dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la

redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della

determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto,

di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).

La distinzione tra spese

di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile,

poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare

il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa vi sono

spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in parte a

salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal

proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte

carattere di miglioria.

Per ovviare a queste

difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in

simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra

spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare

n. 7/2010 dell’aprile 2011).

3.

3.1.

Il diritto tributario, a

differenza di quello edilizio, impone un esame analitico delle diverse attività

edificatorie, riferite alle singole componenti e installazioni dell’immobile (Merlino, in: Yersin/Noël [a cura di],

Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea, 2008, n. 30 ad art.

32.

LIFD, p. 485). Sotto il profilo economico, queste ultime rappresentano

infatti delle unità patrimoniali indipendenti l’una dall’altra, con una propria

durata di vita e un proprio valore d’uso (Locher,

Kommentar zum DBG, vol. I, Basilea/Therwil 2001, n. 18 ad art. 32 LIFD, p.

785). Solo un simile approccio individuale, basato su una valutazione oggettiva

e tecnica dei singoli interventi edificatori, permette di garantire l’effettiva

deduzione di tutte le spese di manutenzione sostenute nel periodo fiscale in esame,

siano esse necessarie a conservare l’uso di un immobile, a ripristinare una

perdita di valore accresciuta oppure ancora a sostituire infrastrutture con una

durata d’impiego limitata. Diversamente si finirebbe per compensare fra loro

aumenti e diminuzioni di valore delle singole unità patrimoniali, impendendo in

tal modo la detrazione di costi indissolubilmente legati ai proventi della

sostanza immobiliare, in chiaro contrasto con il principio stesso della

capacità contributiva (Zwahlen,

Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986,

p. 46; cfr. anche la recente sentenza CDT n. 80.2012.227/228 del 6 novembre 2013, in particolare consid. 2).

3.2

Venendo ai costi che

l’Ufficio di tassazione ha considerato di manutenzione, la decisione impugnata

merita piena conferma. Nessuno dei costi fatti valere nel ricorso può infatti

essere qualificato spesa di miglioria.

In effetti, è immediatamente evidente che, i costi

dello sgombero dell’appartamento e della cantina, nonché quelli risultanti

dall’operazione inversa una volta terminati i lavori, non possono essere

qualificati di miglioria.

A giusta ragione l’autorità di tassazione ha

escluso anche le opere di tinteggio, in quanto non in relazione con eventuali

spese di miglioria (aggiunta e trasformazione dell’immobile; cfr. Circolare n.

7/2010 citata, distinta allegata cifra 35).

La sistemazione e sostituzione di alcune prese ed

interruttori non può essere qualificata di costo di miglioria, ma si tratta di

una spesa di manutenzione, così come il montaggio e la fornitura di placchette

mancanti.

La Circolare 7/2010 (distinta allegata, cifra 7)

indica poi che i costi per la sostituzione di piastrelle, impianti sanitari e

dosatori (nella fattispecie, il ricorrente ha sostituito il porta carta,

sapone, bicchieri e la tenda della doccia) non sono deducibili quale costo di

miglioria poich.si tratta di spese di manutenzione.

Per quanto concerne la lamatura del parquet, la

Circolare 7/2010 (distinta allegata, cifra 31) precisa che tale costo rappresenta

una spesa di manutenzione.

Per quanto concerne la cucina, in particolare gli

elettrodomestici e il piano in vetroceramica, i costi per il loro controllo e

la loro sostituzione si considerano di manutenzione (Circolare 7/2010, distinta

allegata, cifra 14). In effetti, la deduzione quali spese di miglioria in tali

casi è accordata parzialmente solo se vi è sostituzione di preesistenti

impianti non fissi o vecchie combinazioni con nuove combinazioni di cucine (Circolare

7/2010, distinta allegata, cifra 13). I costi dovuti al controllo e la

sistemazione dei mobili sono chiaramente un costo di manutenzione, poiché la

miglioria implica la sostituzione.

4.

Alla luce delle

considerazioni che precedono, il ricorso è respinto. La tassa di giustizia e le

spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. __________

municipio di.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario: