80.2015.112

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, scioglimento di comproprietà fra coniugi che divorziano, impossibilità di accertare le prestazioni dell'acquirente, stima del valore venale

14 settembre 2015Italiano21 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico del

15 dicembre 2007, iscritto a registro fondiario il 21 dicembre 2007, RI 1 e

l’allora moglie __________, nata __________, acquistavano, in ragione di un

mezzo ciascuno, la quota di comproprietà di ⅓ del fondo base n. __________

RFD di __________, per il prezzo di fr. 75'000.–. Il successivo 10 marzo 2008

veniva costituita una proprietà per piani (PPP) comprendente tre unità. Ai coniugi

veniva assegnata la quota PPP n. __________, corrispondente a 351‰.

Per quanto ancora qui di

interesse, il 21 maggio 2008 i coniugi sottoscrivevano una convenzione

matrimoniale di separazione dei beni, sciogliendo così il precedente regime

della partecipazione agli acquisti.

B. Con sentenza del 24

gennaio 2014, il Pretore del Distretto di __________ dichiarava sciolto per

divorzio il matrimonio ed omologava la convenzione sulle conseguenze accessorie

del divorzio, sottoscritta dai coniugi il 4/11 dicembre 2013. Questa prevedeva,

tra le altre cose, quanto segue:

4. Scioglimento di comproprietà e liquidazione di

dare e di avere tra coniugi

(…) I coniugi, nell’ambito

della liquidazione dei loro rapporti di dare ed avere, assegnano la proprietà

esclusiva di tale immobile alla Signora __________, nata __________, la quale

verserà al Signor __________ l’importo di CHF 20'000.-- (ventimila) entro dieci

giorni lavorativi bancari dalla crescita in giudicato della sentenza di

divorzio.

La Signora __________ si

assumerà l’intero debito ipotecario esistente e pari a circa CHF 66'000.--,

liberando il Marito dall’obbligazione solidale nei confronti della Banca creditrice

ipotecaria.

Tutte le spese inerenti il

detto trapasso immobiliare saranno a carico dei Coniugi in ragione di metà

ciascuno; l’eventuale tassa sugli utili immobiliari sarà interamente a carico

del Marito.

Conseguentemente, i Coniugi

dichiarano di aver già provveduto a regolare in maniera completa e definitiva i

loro rapporti di dare ed avere, di essere definitivamente e compiutamente

tacitati, dandosi vicendevolmente atto che non sussiste più tra loro alcun

rapporto di dare ed avere e di non vantare più alcuna reciproca pretesa per

nessuna ragione, causa o titolo.

C. Nella dichiarazione

per l’imposta sugli utili immobiliari, RI 1 indicava un valore di alienazione

di fr. 53'000.– e un valore di investimento totale di fr. 51'913.–, così

composto: valore d’acquisto (fr. 37'500.–), costi di costruzione (fr. 13'413.–)

e costi di acquisto e vendita (fr. 1'000.–). L’utile imponibile veniva conseguentemente

calcolato in fr. 1'086.– e l’imposta dovuta in fr. 249.90.–.

D. Il 27 novembre 2014,

così richiesto dall’Ufficio di tassazione di Mendrisio, l’Ufficio cantonale di

stima allestiva un rapporto peritale per determinare il valore venale

dell’immobile. Ponderando il valore reale con il valore di reddito, l’autorità

di stima stabiliva il valore venale dell’appartamento in fr. 170'000.–.

Con successivi scritti del

3 dicembre 2014 e del 27 gennaio 2015, l’autorità di tassazione richiedeva al

contribuente il dettaglio e la documentazione dei costi di costruzione e

miglioria così

come dei costi di acquisto e/o di vendita indicati nella dichiarazione. Tali

richieste rimanevano inevase.

E. Notificandogli la

tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 febbraio 2015,

l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile immobiliare imponibile in fr. 47'500.–

e l’imposta dovuta in fr. 10'925.–.

Rispetto a quanto

dichiarato dal contribuente, l’autorità aveva in particolar modo rettificato in

fr. 85'000.– il valore di alienazione della quota di un mezzo dell’appartamento

(½ di fr. 170'000.–) e negato la deduzione dei costi di costruzione e di

acquisto rivendicati.

F. Il contribuente, rappresentato

dall’avv. RA 1, impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 18 marzo 2015,

nel quale contestava il valore di alienazione stabilito dall’Ufficio di tassazione

e la mancata deduzione dei costi di miglioria.

Il reclamante considerava

eccessiva e contraria all’art. 131 LT la perizia allestita dall’Ufficio

cantonale di stima, sottolineando di aver ceduto la sua quota di un mezzo

dell’immobile in cambio della ripresa del debito ipotecario (fr. 33'000.–) e

dell’ulteriore importo di fr. 20'000.–. Riteneva infine che l’estratto conto

della Banca __________ da lui presentato comprovasse sufficientemente i costi

di miglioria rivendicati in deduzione.

G. L’autorità di

tassazione, con lettera del 15 aprile 2015, ribadiva la correttezza del suo

operato, richiamando la giurisprudenza della Camera di diritto tributario in

tema di scioglimento del regime matrimoniale con assegnazione dell’immobile coniugale

ad un solo coniuge. In questi casi, in mancanza di un atto pubblico di

compravendita, occorre necessariamente allestire una perizia per determinare il

valore venale dell’immobile al momento della contrattazione. L’autorità

trasmetteva al contribuente una copia del rapporto peritale allestito dall’Ufficio

cantonale di stima, invitandolo a presentare le proprie osservazioni e/o una

controperizia. Rinnovava infine l’invito a voler produrre le fatture quietanzate

a comprova dei costi di miglioria richiesti in deduzione.

Il contribuente rispondeva

con lettera del 5 maggio 2015, sostenendo di non essere più in grado di

reperire le fatture in questione, ma di considerare comunque l’estratto

bancario ampiamente sufficiente. Contestava, d’altra parte, la necessità di

procedere ad una perizia immobiliare, ricordando di avere concordato il regime

matrimoniale della separazione dei beni e non quello ordinario della partecipazione

agli acquisti cui la giurisprudenza di questa Camera si riferisce. Concludeva

quindi che non vi erano gli estremi per procedere ad alcuna rivalutazione

dell’immobile “tanto più che allo stesso i coniugi hanno attribuito (valore di

contrattazione) un valore di Fr. 106'000. – già di per sé superiore a quello di

acquisto”.

H. L’Ufficio di

tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 25 giugno 2015, così

motivata:

(…) Dalla documentazione agli

atti il trapasso della quota di ½ dell’immobile di __________ è stata effettuata a

seguito del divorzio dei signori Maiorano (si rimanda alla doc agli atti) e

trattasi palesemente dello scioglimento del regime matrimoniale (sentenza pretura

distretto di __________, pagina 3, pto 3). Tale modo di procedere è

indipendente da qualsiasi regime matrimoniale adottato dalle parti.

(…) Va innanzitutto precisato

come spetta al contribuente presentare le fatture comprovanti le spese di

miglioria atte alla diminuzione del carico fiscale. La scrivente autorità non

può concedere le spese senza visionare le fatture, in quanto potrebbero anche

rientrare nelle spese di manutenzione e quindi non deducibili.

I. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello, RI 1, sempre

rappresentato dall’avv. RA 1, contesta nuovamente il calcolo dell’utile

imponibile intrapreso dall’Ufficio di tassazione.

Il ricorrente ribadisce

sostanzialmente quanto già eccepito in sede di reclamo reputando eccessiva e

contraria all’art. 131 LT la rivalutazione dell’immobile oggetto della

tassazione e sostenendo di aver sufficientemente comprovato, per mezzo

dell’estratto contro della Banca Raiffeisen, le spese sostenute quale investimento

deducibile.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l'im-

posta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura

come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

La prima censura sollevata

dal ricorrente concerne la definizione del valore di alienazione della quota di

comproprietà di un mezzo dell’appartamento di __________, da lui ceduta alla ex

moglie nell’ambito della procedura di divorzio. Mentre l’Ufficio di tassazione

ha considerato il valore venale stabilito dall’Ufficio cantonale di stima nel

suo rapporto peritale del 27 novembre 2014 (fr. 85'000.–, corrispondenti a un

mezzo di fr. 170'000.–), il ricorrente ritiene per contro che il valore di

alienazione sia costituito dalla ripresa del debito ipotecario (fr. 33'000.–,

corrispondenti a un mezzo di fr. 66'000.–) e dell’ulteriore importo di fr.

20'000.– versatogli dall’ex moglie.

2.2

L’art. 131

cpv. 1 LT dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall’atto

notarile o dalla contrattazione.

Nel valore

di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall’acquirente nei

confronti dell’alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di

immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma

tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro;

tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è

il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la

concessione di diritti d’uso all’alienante, l’assunzione di obblighi dell’alienante,

la remissione di debiti a favore dell’alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 e dottrina citata).

La legge tributaria pone,

dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento al valore risultante dall’atto notarile. All’atto pubblico la legge

attribuisce un’efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può

allora pretendere che per il calcolo dell’utile ci si fondi su tale valore;

tuttavia, l’autorità fiscale può provare che il prezzo indicato nel rogito non

corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà

sull’immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate altre prestazioni particolari.

Accanto al riferimento al

valore risultante dall’atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore

risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti che non sono

effettuati mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 210 e dottrina citata).

2.3

Per stabilire il valore di

alienazione, si tratta dunque di individuare l’insieme delle

prestazioni dell’acquirente nei confronti dell’alienante, che siano in relazione causale con l’alienazione imponibile.

Come esposto sopra, il

valore di alienazione è quello risultante dall’atto notarile oppure, in sua

mancanza, dalla contrattazione (art. 131 cpv. 1 LT). Se, tuttavia, le parti non

concordano il prezzo della cessione di un immobile occorre necessariamente allestire

una perizia per determinare il suo valore venale (Richner/ Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz, 3ª ediz., Zurigo 2013, n. 97 ad § 220, p. 1926). Dall’esame della

convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio risulta in particolare che

le parti, “nell’ambito della liquidazione dei loro rapporti di dare ed avere”, hanno

sciolto la comproprietà di __________, attribuendo la proprietà esclusiva

dell’immobile all’ex moglie, la quale si è a sua volta obbligata a versare al ricorrente

l’importo di fr. 20'000.– e ad assumersi l’intero debito ipotecario gravante

l’immobile (cfr. punto 4 della convenzione sulle conseguenze accessorie del

divorzio). Se la ripresa della metà del debito ipotecario, corrispondente all’importo

di fr. 33'000.–, rappresenta pacificamente una controprestazione per la

cessione della quota di comproprietà del ricorrente, qualche dubbio emerge invece

in relazione all’ulteriore importo di fr. 20'000.– da versare “entro dieci

giorni lavorativi bancari dalla crescita in giudicato della sentenza di

divorzio”. Esso sembrerebbe piuttosto rientrare nella liquidazione dell’insieme

dei rapporti di dare ed avere degli ex coniugi, tanto è vero che nel dispositivo

della sentenza di divorzio viene menzionata unicamente l’assunzione del debito

ipotecario quale controprestazione per l’acquisto della quota di un mezzo

dell’appartamento di __________ (cfr. punto 3 della sentenza di divorzio del 24

gennaio 2014). Si apprende inoltre dalla motivazione della stessa sentenza di

divorzio che le parti si erano preventivamente accordate per l’attribuzione al

ricorrente dell’abitazione coniugale, con l’arredo e le suppellettili, senza

dimenticare infine che lo stesso ricorrente si era pure riconosciuto debitore

nei confronti dell’ex moglie di un non meglio precisato importo di fr. 700.–.

Tutti gli elementi

descritti contribuiscono a rendere poco chiara la situazione economica degli ex

coniugi al momento del divorzio. È dunque impossibile ricostruire i calcoli che

hanno portato alla cessione della quota di comproprietà del ricorrente, ma è in

ogni caso più che probabile che il trasferimento dell’immobile si inserisca

nella più ampia liquidazione dei rapporti di dare ed avere fra ex coniugi. In

simili circostanze, nell’impossibilità di ricostruire le prestazioni

dell’acquirente in relazione causale con l’alienazione imponibile, una stima del valore venale dell’immobile di __________ si imponeva.

2.4

Il ricorrente contesta il

richiamo dell’autorità di tassazione alla giurisprudenza cantonale in tema di

scioglimento del regime matrimoniale con assegnazione dell’immobile ad un solo

coniuge, osservando che nel presente caso gli ex coniugi avevano ormai da tempo

sciolto il regime ordinario della partecipazione agli acquisti, sottoscrivendo

il 21 maggio 2008 una convenzione matrimoniale di separazione dei beni.

Premesso che non compete a questa Camera di valutare le basi su cui si fonda la

convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio né tanto meno la sentenza

di divorzio, le obiezioni del ricorrente in merito all’utilizzo del termine di

“liquidazione del regime matrimoniale” appaiono senz’altro giustificate. La

dottrina definisce infatti la separazione dei beni come un non-regime,

cioè come la negazione di un regime matrimoniale, poiché il matrimonio, durante

la separazione dei beni ed anche dopo il suo scioglimento, non ha alcun influsso

sul patrimonio dei coniugi. Anche lo scioglimento del “regime” della

separazione dei beni non dà luogo pertanto ad una vera e propria liquidazione,

poiché i patrimoni di marito e moglie restano separati e lo scioglimento non fa

sorgere alcuna pretesa di carattere patrimoniale, con una sola eccezione,

prevista dall’art. 251 CC. La divisione in questione non differisce da quella

che avverrebbe tra due persone non coniugate. L’unica particolarità, come

detto, è prevista dall’art. 251 CC, che contiene una disposizione analoga a

quella dell’art. 205 cpv. 2 CC, a proposito del regime della separazione agli

acquisti: se un bene è in comproprietà, il coniuge che provi di avere un

interesse preponderante può chiedere che tale bene gli sia attribuito per

intero contro compenso dell’altro coniuge (Pedroli,

Il divorzio tra diritto civile e diritto fiscale, in: RDAT I-1998, p. 528).

Indipendentemente dal regime

scelto dai coniugi, il coniuge che cede la sua quota di comproprietà all’altro

non può quindi sottrarsi al pagamento dell’imposta sugli utili immobiliari. Può

tutt’al più invocare il differimento dell’imposizione secondo l’art. 125 lett.

b LT, ma occorre in questi casi il consenso di entrambi i coniugi, che nella

presente fattispecie di tutta evidenza difetta (Soldini/

Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al

commentario degli articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 81). In conclusione, assodata

l’imponibilità del trapasso immobiliare e, come esposto sopra, l’impossibilità

di ricostruire il prezzo d’acquisto, non vi era nulla che si opponesse alla

determinazione del valore di alienazione per apprezzamento anche nella presente

fattispecie. La decisione dell’autorità di tassazione di interpellare l’Ufficio

cantonale di stima, richiedendogli una perizia sul valore venale dell’immobile

al momento del divorzio, non presta quindi il fianco a critiche.

2.5

Da parte sua, il

ricorrente si è opposto unicamente al principio stesso di una valutazione per

apprezzamento, senza muovere alcuna critica al calcolo operato dall’Ufficio

cantonale di stima e senza peraltro proporre una controperizia, espressamente richiestagli

dall’autorità di tassazione. In simili circostanze, a questa Camera non resta

che confermare in fr. 170'000.– il valore venale attribuito all’appartamento di

__________ al momento del trasferimento qui in discussione. Su questo punto, la

decisione impugnata, che ha stabilito in fr. 85'000.– il valore di alienazione

della quota di un mezzo del ricorrente (½ di fr. 170'000.–), deve

conseguentemente essere tutelata.

Si aggiunga, a titolo

abbondanziale, che per la differenza tra quanto stimato dall’autorità e quanto

dichiarato non poteva d’altronde entrare in linea di considerazione una

donazione da parte del ricorrente alla ex moglie, non essendo plausibile un animus

donandi nell’imminenza di una separazione.

3.

3.1.

La seconda censura

sollevata dal ricorrente concerne la mancata deduzione dei costi di miglioria

da lui rivendicati nella misura di fr. 13'413.– (½ di fr. 26'982.–). Mentre

l’autorità di tassazione ritiene di non potere concedere le spese in discussione

senza visionare le relative fatture, il ricorrente sostiene di averle sufficientemente

comprovate per mezzo dell’estratto conto della Banca __________.

3.2

Per l’art. 134 cpv. 1 LT,

sono considerati costi di investimento:

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di

iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a

un mediatore;

i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i

costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri

fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per

liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del

precedente acquisto.

3.3

Per quanto attiene, in

particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità

presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

È peraltro irrilevante che

la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore

corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del

valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo

effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili sono in primo

luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il

caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato;

vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

3.4

Non possono invece essere

fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge tributaria

prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare

privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante

giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza

aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso

e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p.

390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece

deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).

La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente

praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o

ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa

vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in

parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese

effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria. Per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata,

espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2010 dell’aprile

2011).

3.5

Tornando alla presente fattispecie,

come visto, il ricorrente sostiene di non essere più in possesso delle

necessarie pezze giustificative. Ritiene tuttavia di avere sufficientemente

comprovato i costi di miglioria rivendicati in deduzione per mezzo dell’estratto

conto della Banca __________.

In applicazione analogica

della regola generale prevista dall’art. 8 CC, l’onere della prova è ripartito

nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi

che fondano o aumentano l’onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la

prova di quei fatti che estinguono o diminuiscono il debito verso l’erario (CDT

n. 80.2012.196, del 7 maggio 2015, consid. 1.2 con rimandi). In via di

principio, la prova dei costi di miglioria spetta quindi ai contribuenti,

trattandosi di un fattore che concorre a diminuire l’onere fiscale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 250). Secondo

la giurisprudenza, la prova delle spese sostenute a tale titolo avviene di

regola mediante presentazione di fatture quietanzate o di altri documenti

giustificativi (decisione TF n.2C_811/2014 del 30 luglio 2015, consid. 4.3; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, op. cit.,

n. 20 ad § 221, p. 1967). Così come sostenuto dal ricorrente, l’estratto

bancario prodotto conferma effettivamente l’avvenuto pagamento delle fatture,

che per descrittivo e per periodo temporale sono verosimilmente riconducibili

all’immobile di __________. Il documento in discussione non prova tuttavia la

natura di tali interventi, che per descrittivo sembrano piuttosto rappresentare

delle tipiche spese di manutenzione, deducibili nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT). È il caso della fornitura e posa di finestre (cfr.

Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata cifra 18), dell’acquisto di

materiale per pavimenti (cfr. Circolare

citata, distinta allegata cifra 31), dell’acquisto di porte e maniglie (cfr. Circolare citata, distinta allegata cifra

37), della posa di una stufa a pellet (cfr. Circolare

citata, distinta allegata cifra 41; dal solo estratto bancario non è possibile

appurare se si tratti di un impianto completamente nuovo oppure di un vecchio

impianto sostituito), così come dei lavori di elettricista, in quanto non in relazione

con eventuali spese di miglioria (cfr. Circolare

citata, distinta allegata cifra 23). Per quanto concerne infine le spese di

fornitura e posa della nuova cucina, per un importo totale di fr. 8'570.–, le

stesse rappresentano pure dei tipici costi di manutenzione, che non sono in

alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile. Tuttavia, proprio

per tener conto del fatto che la sostituzione dell’arredo e degli

elettrodomestici avrà comportato un certo incremento di valore, la prassi delle

autorità fiscali considera spesa di miglioria un terzo del costo in questione

(cfr. Circolare citata, distinta

allegata cifra 13).

In conclusione, si

giustifica di accogliere solo parzialmente le richieste del ricorrente,

ammettendo in deduzione costi di miglioria per fr. 1'428.–, pari a un terzo

delle spese di fornitura e posa della nuova cucina a carico del ricorrente (½

di fr. 8'570.–). Del resto, sia detto per inciso, le argomentazioni di RI 1 non

appaiono atte a giustificare le lacune probatorie. Mal si capisce, in particolare,

come un lasso di tempo relativamente breve – i lavori di costruzione e di

miglioria sarebbero stati saldati durante l’anno 2008 e pertanto solo sei anni

prima della tassazione dell’utile immobiliare – o l’aver divorziato dall’allora

moglie, possano impossibilitarlo a produrre gli elementi probatori richiesti. A

maggior ragione considerando che, nell’intervallo temporale compreso tra la

prima richiesta di documenti dell’autorità di tassazione (3 dicembre 2014) e

l’avvio della presente procedura (26 giugno 2015), egli avrebbe facilmente

potuto procurarsi copia delle fatture direttamente dai fornitori e dagli

artigiani coinvolti nei lavori. Per le stesse ragioni esposte sopra, non

possono infine essere dedotti gli asseriti costi di acquisto, che il ricorrente

quantifica in fr. 1'000.–.

4.

Il ricorso è solo

parzialmente accolto, nel senso che vengono riconosciuti costi di costruzione e

miglioria nella limitata misura di fr. 1'428.–.

Tassa di giustizia

e spese processuali sono poste a carico del ricorrente nella misura della sua

soccombenza. Non si assegnano ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente

accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 25 giugno 2015 è riformata nel senso

che vengono riconosciuti costi di costruzione e miglioria per fr. 1'428.–.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 800.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 880.–

sono a carico del

ricorrente nella misura di ⅞ (fr. 770.–).

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di __________.

Per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario: