80.2015.113

Imposta sugli utili immobiliari: valore di acquisto, espropriazione di 23 mq di un fondo parzialmente edificato, ripartizione proporzionale del prezzo di acquisto di venti anni prima

15 gennaio 2016Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1, domiciliato a __________,

è proprietario della particella n. __________ RFD di __________. Al termine di

una procedura di espropriazione a favore dello Stato avente per oggetto inter

alia 23 mq di superficie non edificata del predetto fondo, la Sezione

amministrativa immobiliare ha liquidato all’espropriato in data 18 settembre

2014 un’indennità per la superficie espropriata pari a CHF 750.– al metro

quadro.

B. Con decisione di

tassazione sugli utili immobiliari di data 26 maggio 2015 relativa alla

cessione in parola, l’RS 1 ha stabilito quale valore d’acquisto, in deduzione

dall’indennità percepita, un prezzo di CHF 7'590.–, a fronte di un valore

d’acquisto dichiarato dal contribuente di CHF 930'000.–. Di conseguenza, ha

commisurato l’utile imponibile in CHF 9'510.– e l’imposta corrispondente in CHF

475.50.

C. Contro tale decisione

il contribuente ha interposto reclamo il 13 giugno 2015, sostenendo di avere

corrisposto all’acquisto un prezzo al metro quadro pari a CHF 925.– e non CHF

330.– al metro quadro come indicato nelle motivazioni della decisione di

tassazione. A sostegno della sua tesi, ha prodotto copia dell’istanza di

iscrizione della compravendita relativa alla particella in oggetto, dalla quale

si evince che nel 1991 egli aveva acquistato sia l’allora particella __________

RFD __________, sia la particella __________ RFD __________ (nel 1997 riunita

con la prima). La superficie complessiva delle due particelle ammontava nel

1991 a 1005 metri quadri, per i quali egli aveva pagato un prezzo complessivo,

e non differenziato quo a singola particella o natura dei subalterni, di

complessivi CHF 930'000.--.

D. L’Ufficio di tassazione

ha respinto il reclamo con decisione del 25 giugno 2015, confermando

interamente la propria decisione di tassazione, e rilevando che, in assenza nel

rogito di indicazioni relative al prezzo al metro quadro, il valore d’acquisto

doveva essere determinato in funzione dei valori di stima dei subalterni. Nella

fattispecie il valore di stima del fondo corrispondeva, al 17 gennaio 2009, a

complessivi CHF 290'600.–. Di questo importo, CHF 84'000.–, ovverosia il 30%

del valore di stima complessivo, si riferivano alla superficie non edificata.

Ne discendeva, a mente dell’Ufficio di tassazione, che al momento dell’acquisto

nel 1991 delle due superficie poi confluite nella nuova particella __________,

la componente del prezzo totale riferita a superficie non edificata

corrispondeva al 30% del prezzo di acquisto, cioé a CHF 279'000.–, pari ad un

prezzo al metro quadro per superficie non edificata di CHF 330.–.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 si aggrava contro la predetta

decisione dopo reclamo e ribadisce che il prezzo di acquisto fu definito nel

complesso per tutta la superficie compravenduta. Il ricorrente produce copia

del rogito d’acquisto e sostiene di avere sopportato ingenti costi di investimento

legati al rinnovo dell’edificio, ancorché non fatti valere nella procedura di

tassazione. Rileva che comunque i valori di stima utilizzati dall’Ufficio di tassazione

non sarebbero corretti, e conclude chiedendo la riforma della decisione di tassazione

in riconoscimento del valore d’acquisto da lui dichiarato pari a CHF 925.– al

metro quadro.

F. Con osservazioni

dell’8 luglio 2015 l’Ufficio circondariale di tassazione propone di respingere

il gravame, confermando la validità del suo operato e ribadendo le motivazioni

rese nella decisione impugnata. La Divisione delle Contribuzioni Ufficio

Giuridico non formula osservazioni.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di un’imposta

speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata.

Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in

considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta,

il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario

degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e

transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è

stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Nella fattispecie

controverso è il valore di acquisto da imputare alla superficie espropriata, che

ammonta a CHF 925.-- al metro quadro per il ricorrente ed invece a CHF 330.--

al metro quadro per l’Ufficio di tassazione.

L’insorgente sostiene che

economicamente il prezzo di compravendita al momento dell’acquisto nel 1991 fu

definito “in funzione” della superficie complessiva delle, allora, due

particelle acquistate, e pertanto senza “nessuna differenziazione in

funzione del tipo di terreno”. Per questa ragione sarebbe corretto dividere

il prezzo di acquisto per la superfice totale acquistata.

2.2

Per l’art. 130 LT il

valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza

di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri. Diversamente dalle leggi

di altri cantoni, la LT non fa riferimento al prezzo di acquisto iscritto a

Registro fondiario, ma considera tale criterio semplicemente sussidiario, per

il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassazione

(CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 199).

Secondo l’art. 137 LT, se

un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato

separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore

commerciale dei singoli immobili.

Il valore di acquisto

complessivo deve pertanto essere ripartito proporzionalmente al valore

commerciale dei singoli immobili o parti al momento dell’acquisto. A tal fine,

non basta naturalmente suddividere l’intero valore di acquisto fra i singoli

fondi, in base alla superficie di ciascuno di essi, poiché anche due fondi non

edificati hanno difficilmente un valore identico. Bisogna invece ricercare un

rapporto di valore oggettivo fra i diversi fondi (cfr. sentenza CDT n.

80.97.00020

del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t, consid. 6.4., con

riferimento a Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 305 s.).

2.3

Nel rispetto dei principi

appena enunciati, l’autorità di tassazione ha individuato un criterio oggettivo

per stabilire il valore di acquisto della superficie espropriata. Per far

questo, si è basata sul valore di stima ufficiale delle diverse componenti

dell’immobile al momento della riunione dei mapp. n. __________ e __________,

nel 1997. In quel momento, gli edifici avevano un valore complessivo di CHF

206'000.– mentre la superficie non edificata aveva un valore di CHF 84'600.–. La

proporzione fra il valore di stima del terreno e quello delle costruzioni era

pertanto la seguente: 30% terreno e 70% edifici. Applicando questa proporzione

al prezzo di acquisto dei mapp. __________ e __________, pagato dal ricorrente

nel 1991, il valore di acquisto della superficie non edificata ammonta a CHF

279'000.–, pari al 30% di CHF 930'000.–. Il valore metrico così ricavato (CHF

279'000 : 846 mq = CHF 330.– al mq) è stato poi riportato alla superficie espropriata

(CHF 330.– x 23 mq = CHF 7’590.–).

Il criterio adottato

dall’Ufficio di tassazione è molto semplice e si basa chiaramente sul

presupposto che la proporzione fra il valore di stima delle diverse componenti

dell’immobile al momento dell’acquisto dei fondi nel 1991 corrisponda alla

proporzione fra il valore di acquisto delle stesse componenti al momento della

riunione dei fondi nel 1997. Nonostante la evidente divergenza fra il prezzo di

acquisto del 1991 (CHF 930'000.–) ed il valore di stima del 1997 (CHF

290'000.–), non vi sono elementi che inducano a ritenere che il presupposto su

cui si è fondato l’Ufficio di tassazione sia in contrasto con la realtà. Del

resto, se si tiene conto delle dimensioni della superficie espropriata, una

certa semplificazione appare senz’altro giustificata. La modalità di calcolo

del valore di acquisto scelta dall’autorità resistente conduce comunque

certamente ad un esito più affidabile di quello proposto dal ricorrente, che

ignora totalmente l’evidente circostanza che il valore metrico del terreno non

edificato non può essere uguale a quello di un edificio.

2.4

A fronte della motivazione

della decisione impugnata, il ricorrente non si è d’altronde espresso sulle

ragioni per le quali i 23 metri quadri concretamente espropriati avrebbero

portato un valore aggiunto all’intera particella __________, tale da

parificare, già al momento dell’acquisto delle due preesistenti particelle, il

loro valore a quello delle parti di terreno costruite.

Per il rimanente, dal sol

fatto – peraltro non certamente inusuale – che l’atto di compravendita indichi

un prezzo complessivo per le due particelle, senza differenziare il prezzo a

dipendenza del genere di subalterni, il ricorrente non può ricavare nulla a

sostegno della sua tesi.

2.5

Sugli ulteriori argomenti

ricorsuali, il ricorrente stesso rileva di non avere fatto valere costi

d’investimento per rapporto alla superficie ceduta. Per quanto invece attiene

ai valori di stima indicati dal ricorrente, gli stessi si riferiscono al

3.9

, e non al 3.9.2009 come erroneamente indicato nel ricorso.

3.

Alla luce di quanto

precede, si deve concludere che il ricorso va respinto.

Visto l’esito del ricorso,

tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente,

soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 400.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 480.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario: