80.2015.162

Imposta sugli utili immobiliari: alienazioni parziali, frazionamento di un fondo, ripartizione del valore di acquisto, impossibilità di compensare perdite e utili

3 giugno 2016Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico

dell’11 maggio 1994, __________ acquistava l’originario mapp. __________ di __________,

sul quale sorgeva una villa con grande parco, per il prezzo di fr. 2'375'000.–.

Negli anni successivi la proprietaria apportava diverse migliorie all’immobile,

investendo la somma totale di fr. 1'770'808.–.

B. __________ decedeva

il 12 febbraio 2007, lasciando quali eredi RI 1, RI 2, RI 3 e RI 4, i quali

sarebbero poi diventati comproprietari dell’originario mapp. __________ per

divisione ereditaria.

Con atto pubblico dell’11

maggio 2012 concedevano a __________ e __________ un diritto di compera cedibile

sul citato immobile, dopo averlo preventivamente frazionato in otto nuovi

mappali, per il prezzo complessivo di fr. 4'200'000.–. Nel contratto di

costituzione del diritto di compera veniva specificato, al punto 4, che lo

stesso doveva essere esercitato “contemporaneamente su tutti i lotti”.

C. Il termine per

esercitare il diritto di compera, inizialmente previsto per il 31 maggio 2013,

veniva prorogato più volte. Con atto pubblico del 30 gennaio 2014, le parti stipulavano

una modifica del diritto di compera, predisponendo una rettifica dei confini

che di fatto riduceva a sette i nuovi mappali. Il prezzo di acquisto totale di

fr. 4'200'000.– veniva conseguentemente così suddiviso:

mapp. __________ fr.

400'000.–;

mapp. __________ fr.

580'000.–;

mapp. __________ fr.

652'000.–;

mapp. __________ fr.

600'000.–;

mapp. __________ fr.

747'000.–;

mapp. __________ fr.

665'000.–;

mapp. __________ fr.

556'000.–.

D. Il diritto di compera

veniva esercitato il 7 marzo 2014, data di iscrizione a registro fondiario, da __________

e __________ (mapp. __________, __________, __________, __________ e __________)

e da __________ (mapp. __________ e __________).

Gli alienanti, rappresentati

dall’avv. RA 1, presentavano una sola dichiarazione per l’imposta sugli utili

immobiliari. L’utile imponibile veniva calcolato in fr. 64'192.– e l’imposta

dovuta dai comproprietari in fr. 3'851.50.

E. L’Ufficio di

tassazione di Lugano Campagna, con separate decisioni del 26 maggio 2015,

notificava agli alienanti una tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari

per ciascun mappale venduto.

L’utile imponibile e

l’imposta dovuta erano i seguenti:

Part. n.

Utile imponibile

Imposta

218’693

13'121.60

360’208

21'612.50

401’690

24'101.40

402’961

24'177.65

Dal valore di alienazione

delle singole parcelle, secondo il contratto di costituzione del diritto di

compera, l’autorità di tassazione aveva dedotto il valore di investimento,

stabilito in base alla suddivisione del prezzo di acquisto dell’immobile nel

1994. Mentre il valore di acquisto del terreno (stabilito in fr. 400 al mq) era

considerato nel calcolo del valore di acquisto di tutte le particelle, il valore

di acquisto della casa (fr. 1'257'600.–) e, soprattutto, i costi di miglioria

di quest’ultima (fr. 1'726'090.–) erano attribuiti ai soli fondi sui quali la

casa in questione sorgeva (cioè i mapp. n. __________, __________, __________, __________).

Per tre fondi, il valore di investimento risultava in tal modo nettamente

superiore al valore di alienazione, con la conseguenza che, invece di un utile,

emergeva una perdita.

F. I contribuenti,

nuovamente rappresentati dall’avv. RA 1, impugnavano le suddette decisioni con

reclamo del 25 giugno 2015, sostenendo che le singole vendite dovevano essere

considerate “come un’unica transazione immobiliare”, in virtù dell’obbligo per

i beneficiari di esercitare il diritto di compera “contemporaneamente su tutti

i lotti”.

G. L’autorità di

tassazione, con separate decisioni del 27 luglio 2015, respingeva il reclamo, osservando

tra l’altro che l’Ufficio dei registri aveva ritenuto l’esistenza di sette

singoli trapassi di proprietà e considerando la suddivisione allestita come

l’unica via percorribile per poter calcolare l’utile imponibile da attribuire

ad ogni singola particella.

H. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, RI 2, RI 3 e RI 4 chiedono

nuovamente che il trapasso dei sette lotti venga considerato, ai fini

dell’imposta sugli utili immobiliari, come un unico trasferimento.

I ricorrenti ripropongono

le censure sollevate in sede di reclamo, richiamando in particolare l’obbligo

“di esercitare i 7 diritti di compera in simultanea”. Concludono quindi chiedendo

che dal valore di alienazione complessivo di fr. 4'350'000.– venga dedotto il

valore di investimento totale di fr. 4'245'808.–, per un utile imponibile di

fr. 104'192.– e un’imposta dovuta di fr. 6'251.50.

I. Nelle proprie

osservazioni del 20 agosto 2015, l’Ufficio di tassazione riconferma

integralmente le motivazioni espresse nelle decisioni su reclamo.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per l’art. 130 LT il

valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza

di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT).

Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la legge ticinese non fa riferimento

al prezzo di acquisto iscritto a registro fondiario, ma considera tale criterio

semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo

accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo

1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 199). Secondo l’art. 134 cpv. 1 LT, sono

invece considerati costi di investimento:

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di

iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a

un mediatore;

i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i

costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri

fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo

da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente

acquisto.

2.2

Nel caso di specie, i

ricorrenti non contestano i singoli calcoli dell’autorità di tassazione.

Ritengono tuttavia che il trapasso dei sette lotti vada considerato come un

unico trasferimento imponibile nel senso dell’art. 124 cpv. 1 LT e conseguentemente

assoggettato ad un’unica imposta sugli utili immobiliari.

3.

3.1.

Secondo l’art. 137 LT, se

un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato

separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore

commerciale dei singoli immobili. Nel campo di applicazione della norma in esame

rientrano tutti i casi che possono essere qualificati come “alienazioni

parziali”. Possono essere menzionate, in particolare, oltre al caso del

frazionamento di un fondo seguito dalla vendita delle singole parcelle,

l’alienazione di quote di un medesimo fondo (cessione di quote di comproprietà

o di proprietà per piani), di quote ideali di partecipazione a forme di

proprietà comune (comunioni ereditarie e, più in generale, indivisioni) o di

diritti di partecipazione a una società immobiliare nonché altre modalità di

alienazione, che la dottrina assimila ad alienazioni parziali, come l’aggravio di

un fondo mediante servitù di diritto privato o restrizioni imposte dal diritto

pubblico (Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 308).

3.2

Il presente caso

rappresenta una tipica alienazione parziale nel senso dell’art. 137 LT. Come

esposto in narrativa, gli alienanti hanno frazionato l’originario mapp. __________

di __________ e contestualmente concesso un diritto di compera cedibile sui

lotti così ottenuti. Diritto di compera che è stato più volte prorogato ed

infine esercitato da persone diverse: __________ e __________ per i mapp. __________,

__________, __________ e __________; __________ per i mapp. __________ e __________

e __________ per il mapp. __________.

Contrariamente a quanto

sostenuto nel gravame, poco importa invece se il contratto prevedeva l’obbligo

di esercitarlo “contemporaneamente su tutti i lotti”. Per quanto attiene al

calcolo dell’utile immobiliare, la natura reale dell’imposta sugli utili immobiliari

comporta che ogni utile parziale sia tassato in modo distinto, conformemente al

principio dell’accertamento separato dell’utile. Il fatto che le diverse parti

vendute successivamente abbiano costituito originariamente un’unità è

irrilevante da un punto di vista fiscale, così come ininfluente è il fatto che

le diverse parti debbano essere vendute simultaneamente, come nella

fattispecie. In tutti i casi, al momento dell’alienazione, devono essere presi

in considerazione i costi di investimento e il valore di acquisto non

dell’intero fondo originario ma solo della singola parte trasferita (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 308-309).

3.3

Diversamente da quanto

previsto dalla legislazione di altri cantoni, la legge tributaria ticinese non

ammette del resto la compensazione delle perdite e degli utili in caso di

vendita di fondi parcellati.

A tale riguardo, l’art. 12

della Legge federale del 14 dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte

dirette dei cantoni e dei comuni (LAID; RS 642.14) non disciplina la questione

della compensazione delle perdite nell’ambito dell’imposta sugli utili immobiliari.

La dottrina dominante ritiene addirittura che una simile compensazione,

nell’ambito di un imposta reale come l’imposta sugli utili immobiliari, sarebbe

in contrasto con la sua natura. Ciononostante, il Tribunale federale ha ammesso

che siano compatibili con il diritto federale dell’armonizzazione le disposizioni

cantonali che ammettono, in determinati casi, fra i quali quello della vendita

di un fondo frazionato, una deduzione delle perdite dagli utili (cfr. la

sentenza del 9 aprile 2009 n.2C_799/2008 consid. 3.3 e dottrina e

giurisprudenza citate).

In queste circostanze, il

fatto che, nella fattispecie in esame, le perdite riportate con tre alienazioni

non possano essere compensate con gli utili conseguiti con le altre vendite

imponibili dipende da una scelta del legislatore, che non può essere messa in

discussione dall’autorità giudiziaria.

3.4

La decisione dell’Ufficio

di tassazione di assoggettare all’imposta sugli utili immobiliari ogni singolo

mappale merita pertanto piena conferma.

Il calcolo dei singoli

utili imponibili, come anticipato sopra, non è invece contestato dai ricorrenti

e non vi è d’altronde nessun motivo per discostarsene.

4.

Il ricorso è

conseguentemente respinto.

Tassa di giustizia e spese

processuali sono poste a carico, in solido, dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 1'500.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 1'580.–

sono a carico dei

ricorrenti.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario: