80.2015.173

Deduzioni: spese di manutenzione immobiliare, finanziamento mediante fondo di rinnovo condomi-niale, mancata deduzione dei versamenti al fondo, rinvio degli atti per verifica

29 dicembre 2015Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. I coniugi RI 1 e __________

sono comproprietari, in ragione di un mezzo ciascuno, di un appartamento a __________

(PPP n. __________ al mapp. __________ RFD di __________).

Nella dichiarazione

fiscale 2014, i contribuenti attribuivano all’immobile un valore locativo di

fr. 12'000.–. Da quest’ultimo importo chiedevano la deduzione di spese di

manutenzione e gestione per complessivi fr. 16'451.–, così composti:

- spese

di risanamento fr. 15'096.–

- assicurazione

combinata fr. 401.35

- manutenzione

diverse fr. 200.25

- acquisti

correnti fr. 54.85

- __________

assicurazioni fr. 528.80

- Imposta

immobiliare comunale fr. 170.–

B. Notificando al

contribuente la tassazione IC/IFD 2014, con decisione dell’8 luglio 2015,

l’Ufficio di tassazione commisurava il reddito imponibile in fr. 47'900.– per

l’IC ed in fr. 56'000.– per l’IFD.

Rispetto

alla dichiarazione presentata, l’autorità fiscale attribuiva all’immobile un

valore locativo di fr. 12'082.– e ammetteva in deduzione spese di

gestione e manutenzione nella limitata misura di fr. 2'417.–,

con la seguente motivazione:

È deducibile la quota annua

versata al fondo di rinnovamento, le spese effettuate nell’anno 2014 non

vengono ammesse in deduzione. Viene accordata la deduzione forfettaria del 20%.

C. Il contribuente

impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 3 agosto 2015, lamentando la

mancata deduzione delle spese effettive di gestione e manutenzione di fr.

16'451.–, così come indicate nella dichiarazione d’imposta. Il reclamante

sottolineava in particolar modo che l’autorità di tassazione, nel periodo fiscale

2008, gli aveva negato la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento

condominiale e che da allora aveva quindi rinunciato a farli valere.

L’Ufficio di tassazione,

con decisione del 19 agosto 2015, respingeva il reclamo, con la seguente

motivazione:

(…) a norma di legge e

giurisprudenza sono deducibili le spese effettive di manutenzione degli

immobili che ne conservano il valore. La giurisprudenza si è sviluppata nel

senso di accordare, tra i costi deducibili, il versamento annuale al fondo di

rinnovamento e non l’addebito dei costi effettivi a carico del fondo stesso.

consegue che l’addebito di Fr. 15'096, relativo alla quota dei costi di risanamento

pagati dal fondo nel 2014, non sono costi deducibili. Va inoltre rilevato che negli

ultimi anni, a partire almeno dal 2011, il contribuente ha sempre chiesto la

deduzione forfettaria dei costi di manutenzione (IC 25% e IFD 20%) che

corrisponde sostanzialmente al versamento annuale al fondo di rinnovamento.

Viene

di conseguenza confermata la deduzione globale del 20% a titolo di spese di

manutenzione dell’immobile.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione

di tutte le spese di manutenzione dichiarate di fr. 16'451.–, “rinviando alle

norme contenute nella circolare no. 7/2005 della Divisione delle contribuzioni”.

Il ricorrente ripropone le

argomentazioni sollevate in sede di reclamo, aggiungendo inoltre che la

soluzione proposta dall’autorità di tassazione dovrebbe comportare perlomeno

una deduzione di fr. 4'729.95, corrispondenti al versamento al fondo di

rinnovamento, alle spese di assicurazione, di manutenzione diversa e

all’imposta immobiliare comunale.

E. Nelle proprie

osservazioni del 16 settembre 2015, l’autorità fiscale propone l’accoglimento

parziale del ricorso, con la concessione dell’importo di fr. 4'729.95.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l’art. 32 cpv. 2 LIFD, di uguale tenore dell’art. 9 cpv. 3 LAID, il contribuente

che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di

riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi di assicurazione e le

spese di amministrazione da parte di terzi.

Analoga

disposizione esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT non

disciplina espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione

(la Divisione delle contribuzioni ha in ogni caso manifestato la volontà di abolire

la cosiddetta “prassi Dumont” già a decorrere dal 1° gennaio 2010, come

dimostra la nuova Circolare n. 7/2010 del mese di aprile 2011).

1.2.

Sono

considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore

dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la

redditività (cfr. Agner/Jung/ Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.

32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte

Bundessteuer, 2a ediz., Vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario

ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.3.

Per facilitare il lavoro

sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma

effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il

contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal

Consiglio federale per l’imposta federale diretta e dal Consiglio di Stato per

l’imposta cantonale (art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT). La deduzione

complessiva ammonta:

al 10% del reddito lordo delle pigioni e/o del valore locativo,

se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni

prima;

al 20% del reddito lordo delle pigioni e/o del valore locativo

se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni

(cfr.

art. 2 cpv. 1 del regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art.

Considerandi

2.

cpv. 2 dell’ordinanza federale concernente la deduzione dei costi di immobili

del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto

1992).

2.

2.1.

Nel caso della proprietà

per piani (PPP), i costi per la manutenzione dell’immobile sono sopportati da

persone diverse a seconda che si tratti di parti dello stabile che sono

riservate all’uso esclusivo di singoli condomini oppure di parti comuni.

Le spese per riparazioni e per la manutenzione delle parti di uso esclusivo gravano direttamente sul singolo

comproprietario (articoli 712a e 712b CC); quelle che invece riguardano parti

ed impianti comuni (per esempio il rinnovo della facciata o del tetto, i lavori

all’impianto di riscaldamento ecc.) sono di solito finanziate mediante

versamenti annuali al cosiddetto fondo di rinnovazione (art. 712m cpv. 1 cifra

5.

CC).

I versamenti al fondo di

rinnovamento rientrano, di regola, nel novero dei costi di manutenzione deducibili dal reddito (valore locativo, affitto), purché siano irrevocabilmente sottratti

ai condomini e possano essere impiegati solo per futuri costi di manutenzione, vale a dire di riparazione e di rinnovo (Agner/Jung/

Steinmann, op. cit., n. 6 ad art. 32 LIFD, p. 121; CDT n. 80.97.86

dell’8 ottobre 1997 consid. 5.6.2.; inoltre Circolare n. 7/2010 cit., cifra 2.1).

Per quanto

concerne l’imposta federale diretta, è la stessa ordinanza del 24 agosto 1992

dell’AFC sui costi di immobili (RS 642.116.2) ad affermare che sono deducibili

quali spese di manutenzione i versamenti al fondo di riparazione o di rinnovazione di una comunione di comproprietari, fintanto che detti mezzi sono

impiegati esclusivamente per coprire i costi di manutenzione degli impianti in

comune (art. 1 cpv. 1 lett. a cifra 2).

2.2

Come più volte ammesso

anche da questa Camera, la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento

dal reddito ordinario quali spese di manutenzione può essere ammessa senza attenderne

l’impiego, qualora il regolamento condominiale consenta o preveda versamenti al

fondo di rinnovamento unicamente a questo titolo e non anche per eventuali

interventi di miglioria. In questo contesto, l’autorità di tassazione potrà

esigere la presentazione del regolamento condominiale (cfr. CDT n. 80.2000.64

del 2 ottobre 2000 consid. 5.4).

Contrariamente a quanto

sostiene il ricorrente, la Circolare n. 7/2010 citata (ma anche la precedente

Circolare n. 7/2005) non prevede che i versamenti al fondo di rinnovamento

siano deducibili unicamente “al momento in cui si procede all’impiego delle

somme che vi sono state versate” (cfr. ricorso del 2 settembre 2015). Al

contrario, l’allegato alla Circolare n. 7/2010 sancisce espressamente la

deduzione di simili versamenti, perlomeno nella misura in cui sono irrevocabilmente

sottratti ai proprietari e destinati solo a spese di manutenzione (cfr. Circolare

cit., distinta allegata cifra 20).

2.3

Dal rendiconto allestito

dall’amministrazione condominiale, allegato alla dichiarazione d’imposta,

risulta che nel 2014 sono stati sostenuti lavori di risanamento per un totale

di fr. 150'959.–. Dedotto l’importo di fr. 7'950.– ricevuto a titolo di

sussidio per il risanamento del tetto, il saldo rimanente di fr. 143'009.– è

stato interamente finanziato con i mezzi del fondo di rinnovamento (cfr. scheda

contabile n. __________ dell’allegato rendiconto).

Tanto basterebbe per negare la deduzione di tali spese (la quota

parte dei coniugi __________, proprietari di 100 millesimi del fondo base, ammonta

a fr. 14'301.–), anche se di per sé rappresentano tipici costi di

manutenzione che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo

stato e ne mantengono la redditività. Questa Camera ha tuttavia già

avuto modo di sottolineare che una loro deduzione si giustificherebbe comunque

nel caso in cui l’autorità di tassazione avesse, negli anni precedenti, negato

la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento condominiale. Non invece

nel caso in cui i ricorrenti avessero rinunciato a richiederne la deduzione o,

più semplicemente, non ne conoscessero la possibilità. Questo sostanzialmente

perché l’autorità di tassazione non ha alcun obbligo di supplire alle dimenticanze

dei contribuenti (sentenza TF n.2A.438/2006 del 14 dicembre 2006, in: RtiD I-2007

n. 13t, consid. 3.2), senza dimenticare inoltre che essa può confidare nel

fatto che la dichiarazione sia corretta e completa, per cui, senza particolari

motivi, non è nemmeno tenuta ad effettuare raffronti con gli atti di altri contribuenti

né a cercare documenti complementari nell’incarto fiscale.

3.

3.1.

Nella dichiarazione

d’imposta, come visto, il ricorrente ha chiesto in deduzione, a titolo di spese

di manutenzione e gestione, l’importo di fr. 16'451.–, comprensivo tra l’altro

della sua quota parte di partecipazione ai costi di risanamento straordinari del

condominio, che quantifica erroneamente in fr. 15'096.–, omettendo di dedurre

il sussidio per la riparazione del tetto. L’autorità di tassazione, da parte

sua, gli ha concesso unicamente la deduzione forfettaria del 20% del valore locativo

(fr. 2'417.–), spiegando nella motivazione allegata che poteva essere dedotta

la sola quota annua versata al fondo di rinnovamento.

Con reclamo del 3 agosto

2015, il ricorrente ha contestato la decisione di tassazione, sottolineando in

particolar modo che nel periodo fiscale 2008 l’autorità gli aveva negato la

deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento condominiale e che da allora

aveva quindi rinunciato a farli valere. Malgrado l’espressa censura sollevata

dal ricorrente, con decisione su reclamo del 19 agosto 2015, l’autorità si è

limitata a rilevare di avere correttamente applicato la giurisprudenza, che “si

è sviluppata nel senso di accordare, tra i costi deducibili, il versamento

annuale al fondo di rinnovamento e non l’addebito dei costi effettivi a carico

del fondo stesso”.

3.2

Al di là del fatto che il

ricorrente ha versato al fondo di rinnovamento l’importo di fr. 4'000.–, mentre

l’autorità di tassazione gli ha riconosciuto unicamente la deduzione globale,

chiaramente inferiore, di fr. 2'417.–, la stessa non si è confrontata con la censura

su cui si fondava il reclamo, argomentando genericamente che “negli ultimi

anni, a partire almeno dal 2011, il contribuente ha sempre chiesto la deduzione

forfettaria dei costi di manutenzione (IC 25% e IFD 20%) che corrisponde

sostanzialmente al versamento annuale al fondo di rinnovamento”. Nelle osservazioni

al gravame, l’autorità ha infine parzialmente aderito alla domanda ivi

contenuta, ammettendo in deduzione l’importo di fr. 4'729.95 esposto dal

ricorrente in via subordinata. Non si è invece espressa sulla sua precedente

prassi, ed in particolare sul rimprovero di avere in passato negato la

deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento condominiale.

La motivazione della

decisione impugnata si palesa quindi contraria alle esigenze della legge

tributaria e del diritto costituzionale di essere sentito.

3.3

Si deve ricordare che,

adita dal contribuente con reclamo, l’autorità di tassazione prende la sua

decisione fondandosi sui risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 prima frase

LT; art. 135 cpv. 1 prima frase LIFD) e la decisione deve essere motivata (art.

208.

cpv. 2 LT e art. 135 cpv. 2 prima frase LIFD; Agner/Jung/ Steinmann, op. cit., p. 422).

Per giurisprudenza

costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: pertanto, di regola,

la sua violazione comporta l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada

vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a p.

138, 118 Ia 17 consid. 1a p. 18, 104 consid. c p. 109 con relativi riferimenti).

3.4

L’art. 29 Cost. fed.

impone alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle allegazioni delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli argomenti da queste

addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta sufficiente quando l’autorità

menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno spinta a decidere in un senso

piuttosto che nell’altro e pone quindi l’interessato nelle condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali possibilità d’impugnazione

presso un’istanza superiore (DTF 114 Ia 242 consid. 2, 112 Ia 109 consid. b e

rimandi, 111 Ia 1; inoltre STF del 5 dicembre 1990 in re A.W).

Per far ciò l’autorità giudicante non deve pronunciarsi necessariamente su

tutti gli argomenti e le eccezioni sollevati, ma può limitarsi a prendere posizione su quelli principali ed essenziali, atti a influire sulla decisione di merito (cfr. DTF 111

Ia 1, consid. 3a; DTF 107 Ia 248, consid. 3a; DTF 105 Ib 248/9, consid. 2a; DTF

101.

Ia 3; v. anche Imboden/Rhinow,

Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basilea 1986, vol. I, n. 85 B III a,

p. 535; Känzig/Behnisch, Direkte

Bundessteuer, 2a ediz.,

vol. III, Basilea 1992, p. 249).

3.5

La motivazione deve dunque consistere nell’esposizione della fattispecie ed in una motivazione giuridica, dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo della decisione: solo in tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di motivare il suo ricorso e l’autorità

di ricorso di sottoporre a verifica la decisione stessa (Känzig/Behnisch, op. cit., p. 249;

inoltre sentenza CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto 2003, in: RtiD I-2004 n.19t).

3.6

Limitandosi ad affermare

di avere correttamente applicato la giurisprudenza di questa Camera, l’autorità

di tassazione ha omesso di confrontarsi con le questioni sollevate con il

reclamo del contribuente. La semplice circostanza, peraltro ancora da verificare,

che la deduzione forfettaria dei costi di manutenzione richiesta negli ultimi

anni “corrisponde sostanzialmente al versamento annuale al fondo di

rinnovamento” non basta certo a sanare questo vizio di forma, la cui violazione comporta l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada vagliato se quest’ultimo,

nel merito, è corretto.

Anche nel rispetto del

doppio grado di giudizio previsto dalla legislazione tributaria, si giustifica

dunque l’annullamento della decisione su reclamo.

4.

La decisione impugnata deve pertanto essere annullata e gli atti devono essere rinviati all’Ufficio di

tassazione di Locarno perché adotti una nuova decisione motivata.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. La decisione su reclamo del

19 agosto 2015 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione

di Locarno, perché adotti una nuova decisione motivata.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario: