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Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, provvigione, onere della prova, mancata produzione di contratto di mediazione e prove del versamento

1 settembre 2016Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1 e __________ __________,

il marito, e __________, __________ e __________, la moglie, del fondo base n. __________

RFD di __________, hanno concesso a __________ un diritto di compera su tutti

gli immobili in questione al prezzo di fr. 3'080'000.–.

Il diritto di compera è

stato esercitato da __________ e __________ ed il trapasso è stato iscritto a

Registro fondiario il 31 marzo 2014.

B. Nella dichiarazione

per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 6 ottobre 2014, i venditori

hanno indicato di aver conseguito un utile imponibile pari a CHF 282'669.–,

corrispondente ad un’imposta di CHF 16'960.15. Fra i costi hanno in particolar

modo fatto valere il pagamento di provvigioni pari a CHF 150'000.–, senza

tuttavia indicare il nome del preteso mediatore. Solo in data 25 novembre 2014

hanno prodotto una fattura della società __________ SA di __________ (GR).

C. Con decisione del 26

novembre 2015, l’RS 1 ha notificato a RI 1 la dell’imposta sugli utili

immobiliari, relativa alla vendita delle sue quote di PPP. Dal valore di

alienazione di CHF 2'530'804.–, stabilito in proporzione al valore di stima dei

beni ceduti, l’autorità fiscale aveva dedotto il valore di acquisto (CHF

1'328’894.–), costi di costruzione e miglioria (CHF 277'269.–) e costi di

acquisto e vendita (CHF 75'880.–). Aveva per contro negato la deduzione della

provvigione, argomentando che “il venditore o il compratore non può… far valere

provvigioni versate a sé stesso per sforzi intrapresi personalmente per la

vendita dell’immobile”. L’utile imponibile era pertanto stabilito in CHF

848'761.– e l’imposta corrispondente in CHF 50'925.65 (aliquota d’imposta 6%).

E. Il contribuente ha

interposto reclamo contro la suddetta decisione, in data 23 dicembre 2015,

sostenendo che l’autorità aveva a torto negato la deduzione della provvigione,

in quanto egli aveva fornito i documenti necessari a provare l’assenza di

identità tra committente e mediatore e che quindi “né il venditore né

l’acquirente intendono far valere provvigioni versate a sé medesimi”.

F. Successivamente, con

scritto del 9 giugno 2015, il contribuente è stato convocato dall’autorità di

tassazione per un’audizione ed è stato contestualmente invitato a presentare il

contratto di mediazione stipulato con la __________ SA e le prove del pagamento

della provvigione.

Nel corso dell’udienza, tenutasi

il 26 giugno 2015, è stata modificata la suddivisione del valore di alienazione

fra il ricorrente e la moglie. L’autorità fiscale ha poi ribadito che “la

provvigione di fr. 150'000.– non può essere concessa in mancanza della comprova

del pagamento”.

Con lettera del 23 luglio 2015,

il reclamante ha comunicato all’Ufficio di tassazione di mantenere il reclamo,

essendo la provvigione stata effettivamente pagata.

G. Con decisione del 26

agosto 2015, l’autorità di tassazione ha parzialmente accolto il reclamo,

riducendo il valore di alienazione a CHF 2'346'460.– e l’utile imponibile a CHF

668'009.–. Ha per contro confermato che non era deducibile la provvigione, per

il fatto che “in mancanza di una comprova ineccepibile dell’avvenuto

pagamento e di un contratto di intermediazione immobiliare, nessun costo può

essere concesso a questo titolo”.

H. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 ripropone la richiesta di poter

dedurre la provvigione litigiosa, sottolineando di aver adempiuto alla richiesta

di fornitura dei documenti necessari a comprovare l’esistenza e il pagamento

della stessa ed aggiungendo che, da quanto gli risulta, “al mediatore __________

SA è stato chiesto il pagamento dell’IVA sull’importo della provvigione precitata”.

Postula pertanto

che il totale dell’utile imponibile sia stabilito in CHF 518'009 e la relativa

imposta dovuta in CHF 31'080.55.

Diritto

1. 1.1.

L’imposta sugli utili

immobiliari ha come oggetto i guadagni ottenuti dal trasferimento di proprietà

di immobili o parti di esso, secondo il dettato dell’art. 123 LT.

Questo tributo rientra nella categoria delle imposte sul reddito, in

particolare è classificato quale imposta speciale poiché colpisce solo una

parte del reddito della persona assoggettata: gravando sull'immobile

trasferito, per il calcolo di questa imposta non entra in considerazione la

complessiva capacità contributiva del contribuente ed il tributo in esame si

configura conseguentemente come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari –

Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di

procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento,

dove quest'ultimo si ottiene sommando il valore di acquisto ed i costi di

investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Si configura una situazione particolare

laddove l'alienante sia stato proprietario dell'immobile per più di venti anni;

in tal caso, l’ art. 129 cpv. 2 LT illustra che egli può chiedere che il valore

di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale

valore di investimento fino a tale data.

Considerandi

2.

2.1.

Deve anzitutto essere rilevata una particolarità della tassazione dell’utile

immobiliare contestata, che rende necessario l’annullamento della relativa

decisione.

La tassazione contestata

concerne la cessione di dodici quote di proprietà per piani, vendute

globalmente dal ricorrente insieme ad altre tre quote appartenenti a sua

moglie, con un unico atto e ad un prezzo globale. Al momento dell’acquisto da

parte dell’insorgente e della moglie, non era ancora stata costituita la

proprietà per piani, sicché l’acquisto concerneva ancora un unico immobile.

2.2

Secondo l’art. 137 LT, se

un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato

separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore

commerciale dei singoli immobili. Nel campo di applicazione della norma in esame

rientrano tutti i casi che possono essere qualificati come “alienazioni

parziali”. Possono essere menzionate, in particolare, oltre al caso del

frazionamento di un fondo seguito dalla vendita delle singole parcelle,

l’alienazione di quote di un medesimo fondo (cessione di quote di comproprietà

o di proprietà per piani), di quote ideali di partecipazione a forme di

proprietà comune (comunioni ereditarie e, più in generale, indivisioni) o di

diritti di partecipazione a una società immobiliare nonché altre modalità di

alienazione, che la dottrina assimila ad alienazioni parziali, come l’aggravio

di un fondo mediante servitù di diritto privato o restrizioni imposte dal

diritto pubblico (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 308).

Per quanto attiene al

calcolo dell’utile immobiliare, la natura reale dell’imposta sugli utili

immobiliari comporta che ogni utile parziale sia tassato in modo distinto,

conformemente al principio dell’accertamento separato dell’utile. Il fatto che

le diverse parti vendute successivamente abbiano costituito originariamente

un’unità è irrilevante da un punto di vista fiscale, così come ininfluente è il

fatto che le diverse parti debbano essere vendute simultaneamente, come nella

fattispecie. In tutti i casi, al momento dell’alienazione, devono essere presi

in considerazione i costi di investimento e il valore di acquisto non

dell’intero fondo originario ma solo della singola parte trasferita (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 308-309).

2.3

Ne consegue che le

decisioni impugnate devono essere annullate e gli atti devono essere rinviati

all’Ufficio di tassazione, perché emetta dodici distinte tassazioni per ognuna

delle dodici quote di proprietà per piani vendute dal ricorrente. A tal fine, il

valore di acquisto dovrà essere ripartito proporzionalmente al valore

commerciale dei singoli immobili.

Inoltre, anche il valore

di alienazione dovrà essere ripartito “proporzionalmente al valore commerciale

dei singoli immobili” (art. 136 cpv. 1 LT), siccome nell’atto pubblico è stato

pattuito un prezzo globale. Dagli atti risulta tuttavia che l’Ufficio di

tassazione aveva già incaricato l’Ufficio cantonale di stima di procedere ad accertare

il valore venale dei singoli oggetti al 31 marzo 2014. L’esito della stima è

servito per ripartire il valore di alienazione fra i coniugi. Gli stessi dati

possono essere ora impiegati ai fini della tassazione degli utili immobiliari

relativi alle singole quote condominiali.

3.

3.1.

L’annullamento della

decisione impugnata non impedisce che sia esaminata la questione sollevata con

il ricorso, cioè la mancata deduzione della provvigione che il ricorrente

avrebbe pagato ad una società per la mediazione prestata.

Nel caso in esame è

litigiosa l’esistenza stessa della provvigione dichiarata dal contribuente.

Egli sostiene infatti di averla sufficientemente comprovata, astenendosi così

dal presentare documenti supplementari richiestigli espressamente in occasione

della convocazione all’audizione (09.06.2015).

3.2

Secondo l'art. 134 cpv. 1

LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi di acquisto

e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni

usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.

3.3

Il Tribunale federale ha

stabilito che le condizioni, cui la prassi in vigore nel Canton Zurigo

subordina il riconoscimento della deducibilità della provvigione pagata ad un

mediatore, sono conformi sia all’art. 12 della legge federale

sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) sia alla

disciplina legislativa federale del contratto di mediazione. Si tratta dei requisiti

che seguono:

conclusione di un contratto di mediazione civilisticamente valido

secondo l’art. 412 CO;

conclusione del contratto con una terza persona;

attività di indicazione o di interposizione del mediatore, che

conduce alla conclusione d’un contratto di compravendita;

pagamento dell’onorario dovuto;

limitazione della deduzione della provvigione alla misura usuale.

Se tali condizioni non

sono adempiute, non vi è alcun costo deducibile. Trattandosi di un elemento che

riduce l’onere fiscale del contribuente, la prova è a suo carico (sentenza del

Tribunale federale del 28 marzo 2008 n.2C_479/2007 consid. 2.2).

3.4

Come già precedentemente

accennato, in occasione della convocazione all’audizione che si è tenuta il 26

giugno 2015, l’autorità di tassazione aveva inutilmente sollecitato il

ricorrente a presentare all’udienza:

contratto d’intermediazione immobiliare con la __________ SA;

giustificativo bancario o postale a comprova del pagamento della

provvigione;

nel caso in cui la provvigione fosse stata pagata in contanti, il

giustificativo bancario o postale relativo al prelevamento e all’addebito del

conto.

L’insorgente non ha dato

seguito a tale invito.

3.5

Alla luce delle

considerazioni che precedono, la decisione impugnata appare ineccepibile.

In primo luogo, il

contribuente ha prodotto la fattura emessa dalla pretesa mediatrice non insieme

alla dichiarazione, nella quale neppure era indicato il nome del mediatore, ma

solo in un secondo tempo, quando ormai l’autorità di tassazione aveva adottato

la decisione di tassazione.

In ogni caso, la fattura in

questione è estremamente generica, non contenendo alcuna indicazione in merito

alle prestazioni che la società mediatrice avrebbe effettuato, in base al

contratto concluso con il ricorrente.

Nessun contratto di

mediazione è stato poi prodotto, nonostante sia stato ripetutamente richiesto

dall’autorità fiscale.

Ma soprattutto

l’insorgente non ha apportato alcuna prova dell’avvenuto versamento della

provvigione, che pure era stata più volte sollecitata dall’Ufficio di tassazione.

D’altronde, la pretesa

mediatrice, __________ SA, risulta occuparsi più di importazione ed

esportazione di alimentari che non di mediazioni immobiliari.

3.6

In queste circostanze, le

argomentazioni proposte con il ricorso sono ben lungi dal giustificare la

deduzione dei costi litigiosi.

Che l’avvenuto pagamento

della provvigione risulti “dai documenti che sono stati prodotti all’Ufficio

circondariale di tassazione” è un’affermazione smentita dai fatti appena

ricordati.

Quanto alla circostanza

che al ricorrente “risulti” che la __________ SA abbia pagato l’IVA sulla

provvigione percepita, si tratta evidentemente di un’affermazione di scarso

rilievo. Oltre infatti a non essere minimamente comprovato l’assoggettamento

della prestazione all’IVA, non se ne ricaverebbe comunque alcuna indicazione in

merito alla causale della prestazione ed in particolar modo al suo legame con

un contratto di mediazione stipulato con il ricorrente.

Desta infine qualche

perplessità la tesi secondo cui l’intera provvigione (CHF 150'000.–) dovrebbe

essere dedotta dalla quota di utile attribuita all’insorgente, “in quanto è il

sottoscritto che ha pagato questa provvigione e non l’altra venditrice __________”.

Essendovi stato un unico contratto di compravendita, con un prezzo globale per

tutti gli immobili venduti, si dovrebbe supporre che l’intervento di un

mediatore sia avvenuto nell’interesse di entrambi i venditori. In mancanza di

un contratto di mediazione, la questione non merita tuttavia di essere approfondita.

4.

Il ricorso è

conseguentemente respinto.

Tassa di giustizia e spese

processuali sono a carico del ricorrente, soccombente

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. 1.1. La

decisione su reclamo del 26 agosto 2015 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione, perché adotti dodici decisioni di tassazione, una

per ognuno degli immobili ceduti.

1.2. Per

quanto concerne la deduzione della provvigione, il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 800.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 880.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La

segretaria: