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23 febbraio 2016Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. In data 18.7.2008 RI

1 e __________ (al tempo uniti in matrimonio – sciolto con sentenza pretorile

del 18.4.2013) acquistavano in ragione di metà ciascuno, dalla “__________” i

fogli PPP __________ e __________ del fondo base __________ RFD di __________

al prezzo di complessivi CHF 1'030'000.--. La compravendita veniva iscritta a

Registro fondiario il giorno 22.7.2008.

B. Gli immobili sopradescritti

venivano venduti il 25.11.2010 [iscritti a Registro fondiario il 1°.12.2010]

dai coniugi RI 1 e __________ ad __________ al prezzo di CHF 1'600'000.--.

C. Con decisione del 27.6.2011,

l’RS 1 notificava ai venditori la tassazione dell’imposta sugli utili

immobiliari relativa alla vendita delle due quote condominiali. Per quanto

attiene alla qui ricorrente, il fisco commisurava in CHF 217'792.-- l’utile

imponibile totale ed in CHF 63'159.70 l’imposta dovuta da quest’ultima

all’erario.

D. Con reclamo

21/22.7.2011 RI 1 si aggravava contro la decisione di tassazione sugli utili

immobiliari. L’insorgente spiegava come gli immobili compravenduti (i due fogli

di PPP) rappresentassero – per entrambi i coniugi – l’abitazione primaria.

L’intenzione di RI 1 era quella di acquistare e di farsi cedere dal marito __________

un altro appartamento nell’ambito della procedura di divorzio – trattasi della

PPP __________ fondo base __________ di __________, che avrebbe dovuto divenire

la sua abitazione primaria. La cessione di predetto immobile avrebbe dovuto essere

perfezionata entro 2 anni dalla compravendita dei fogli __________ e __________

del fondo base part. __________ RFD di __________. La reclamante postulava pertanto

il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare in applicazione

dell’art. 125 lit. g LT.

E. Con decisione

24.9.2015 l’Ufficio di tassazione di __________ respingeva il reclamo,

riconfermandosi nella precedente commisurazione d’imposta e quantificando

pertanto in CHF 63'159.70 l’imposta dovuta al fisco da __________.

A sostegno della propria

decisione, l’autorità fiscale precisava come la reclamante entro i due anni

previsti dalla legge (art. 125 lit. g LT) non avesse reinvestito i soldi

ricevuti a seguito della vendita degli immobili utilizzati come abitazione primaria

acquistandone una sostitutiva. Motivo per cui la decisione emessa il 27.6.2011

doveva trovare conferma integrale.

F. Mediante ricorso

22/23.10.2015 RI 1 insorge contro la decisione emessa dall’Ufficio di

tassazione.

La reclamante ha dapprima

riepilogato i fatti che hanno condotto all’emanazione della decisione di

tassazione sugli utili immobiliari. La stessa spiega che il 30.5.2012 è stata

sottoscritta la convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio tra lei e

l’ex coniuge __________ (che trasmette in allegato). Al punto “f” della

medesima, veniva stabilito come il marito fosse debitore nei confronti della

moglie di metà del prezzo di vendita degli immobili PPP ni. __________ e __________

RFD di __________, somma già incassata dall’ex marito.

Il 18.4.2013 è avvenuto il

divorzio (cfr. sentenza pretorile DM.__________). L’insorgente puntualizza come

al punto 2.6 della decisione in questione, venisse stabilito come le eventuali

imposte maturate sino al 31.12.2011 fossero assunte dall’ex marito __________.

A mente della ricorrente –

che nulla avrebbe ancora incassato dalla vendita degli immobili di __________ –

la decisione impugnata andrebbe annullata e l’imposta sugli utili immobiliari dovrebbe

essere indirizzata a __________, reale debitore della stessa, avendo egli

ricevuto la totalità del ricavo della compravendita.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

Il tributo

sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul

reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una

speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se

l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per l’art.

125.

lett. g LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso

di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha

servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a

condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni

all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva

adibita al medesimo scopo.

La citata

disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3

lett. a LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali

il reinvestimento deve essere effettuato (cfr. anche DTF 137 II 419 consid.

2.1

legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di

esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,

nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il

contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l’abitazione per

ragioni professionali. Il Consiglio Federale, nel Messaggio

sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per

l’elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel

nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che l’assenza di una tale

possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità

professionale (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 131).

La dottrina

è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come un’eccezione

propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,

nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della

rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una

componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der

Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler, Die Grundstückegewinnsteuer des

Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo,

Die Liegenschatfsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo

1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso

di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op. cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia

inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità

della popolazione (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 132).

2.2

condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù

dell'art. 125 lett. g LT, sono le seguenti:

a) l’acquisto di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo:

l’oggetto alienato e quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi

da abitazione personale;

b) l’uso personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata

e quella acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote,

se non nei seguenti casi eccezionali:

l’esistenza di motivi estrinseci (nessuna offerta

di acquisto nonostante sforzi per vendere, trasloco improvviso per ragioni

professionali o di salute), ma non invece considerazioni di carattere

finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o

per sfruttare l’incremento di valore;

la locazione con un contratto a termine di durata

inferiore ad un anno, in particolare quando già al momento dell’inizio della

locazione è nota la data della vendita, sicché si tratta di una semplice

situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera

l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia comunque ecceduto quella

della locazione;

c) deve trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento

per le abitazioni secondarie e di vacanza;

d) limite temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione

dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura

precedere la vendita;

e) il reinvestimento deve avvenire in Svizzera

(Soldini/Pedroli, op.

cit., pp. 132-134 e p. 137; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003,

p. 100).

2.3

2.3.1

L’art. 12 cpv. 3 lit. e

LAID dispone che l’imposizione dell’utile immobiliare sia differita in caso di

alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito

durevolmente e esclusivamente all’uso personale del contribuente, a condizione

che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all’acquisto o alla

costruzione in Svizzera di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

2.3.2

D’altra parte spetta ai

Cantoni determinare la durata del “congruo termine” in maniera autonoma. La

cognizione del Tribunale federale in questo ambito permane limitata

all’arbitrio (sentenza TF 2C_538/2014 del 9.2.2015 consid. 2.2.5).

2.3.3

Nella legge tributaria

ticinese, come visto, il legislatore ha fissato il “congruo termine” in 2 anni

all’art. 125 lit. g LT per procedere al reinvestimento.

Perché si possa essere

confrontati ad un reinvestimento occorre che vi sia una diretta relazione

temporale fra la vendita e l’acquisto. La legge ticinese, determina

espressamente il termine per il reinvestimento, commisurandolo in 2 anni (Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 133).

2.3.4

L’art. 132 LT [momento

determinante] stabilisce che quale data di trasferimento della proprietà,

rispettivamente di acquisto fa stato l’iscrizione a Registro fondiario; per le

contrattazioni non soggette ad iscrizione, la data della stipulazione

2.4

La LT stabilisce all’art.

127.

cpv. 1 che il debitore dell’imposta è l’alienante.

L’alienante è colui

che trasferisce a un terzo la proprietà di un fondo o i fondamentali poteri su

di un immobile.

Nei trasferimenti di

diritto civile, debitore è il proprietario iscritto nel registro fondiario.

Nell’ambito di una compravendita si tratta del venditore. La precisazione che

debitore dell’imposta è l’alienante chiarisce che non importa chi infine percepisca

l’utile; l’imposta è dovuta da chi pone in essere il trasferimento e non da chi

beneficia dell’utile. La giurisprudenza esclude che il debitore dell’imposta

possa sottrarsi al pagamento, adducendo che un terzo, o anche lo stesso acquirente,

si sia assunto contrattualmente l’obbligo di pagare (Soldini/Pedroli, op. cit., pp. 151 -

152).

Il capoverso 2 dell’art.

127.

sancisce come il coniuge e i figli sono imposti separatamente per gli utili

immobiliari da loro conseguiti.

È stato quindi

espressamente disciplinato il caso degli utili immobiliari conseguiti dal

coniuge e dai figli. La legge tributaria stabilisce infatti che essi sono

imposti separatamente (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 152).

3.

3.1.

Nel caso qui in esame si

ha che il 25.11.2010 __________ e __________ [parti venditrici] hanno alienato

mediante atto pubblico a __________ le PPP fol. n. __________ e __________

fondo base __________ RFD di __________ (__________) al prezzo di complessivi

CHF 1'600'000.--.

La compravendita è stata

iscritta a Registro fondiario il 1.12.2010.

Il 3.12.2010 __________ ha

acquistato a proprio nome la PPP __________ fondo base RFD __________ __________.

Il 30.5.2012 __________ e __________

hanno sottoscritto una convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio.

Nella premessa viene

indicato:

e) I

coniugi erano comproprietari, in ragione di un mezzo ciascuno dell’appartamento

coniugale PPP ni. __________ e __________, fondo base __________ (...) RFD di __________

– __________. L’appartamento è stato venduto il 1.12.2010, rogito no. 210 del

notaio __________, __________. Contestualmente alla vendita il marito ha acquistato

a proprio nome la PPP __________ (...), fondo base part. __________ (...) RFD di

__________, attuale residenza dei coniugi. (...).

Che a fronte della vendita di cui

alla lett. e) il marito è debitore nei confronti della moglie della metà del

prezzo di vendita dell’appartamento PPP ni. __________ e __________ RFD di __________,

da lui integralmente incassato, secondo accordi tra le parti.

Nella convenzione sopra

citata veniva anche fissato come i coniugi avrebbero poi presentato alla

Pretura di __________ una domanda di divorzio mediante richiesta comune.

In particolare al punto 3.1.

della predetta convenzione veniva pattuito:

marito cede alla moglie la PPP __________ (...) fondo base part. __________

(...) RFD di __________ ora intestata al marito. Il trapasso di proprietà a Registro

fondiario sarà chiesto producendo la sentenza di divorzio, cresciuta in

giudicato. (....). I coniugi chiedono il differimento dell’imposta sugli utili

immobiliari, a norma dell’art. 125 LT.

Con sentenza 18.4.2013 è

stato decretato sciolto per divorzio il matrimonio tra __________ e __________

ed è stata omologata la convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio.

Il 2.5.2013 è stato

iscritto il trapasso di proprietà della PPP __________ fondo base RFD __________

di __________ a nome della qui ricorrente sulla base della decisione di divorzio.

3.2

3.2.1

Nel suo ricorso, RI 1

censura il fatto che, a seguito della vendita delle PPP fol. n. __________ e __________

fondo base __________ RFD di __________ al prezzo di complessivi CHF

1'600'000.--, ella non avrebbe mai incassato metà del prezzo di compravendita,

a lei spettante. Sicché la tassa sugli utili immobiliari avrebbe dovuta essere

richiesta direttamente a __________, avendo egli incassato la totalità della

somma.

3.2.2

Orbene, come visto sopra,

l’imposta sugli utili immobiliari è di natura reale ed i coniugi vengono

imposti separatamente per effetto dell’art. 127 cpv. 2 LT.

Il differimento

dell’imposta viene concesso – nel lasso di tempo di due anni – a fronte del

reinvestimento in un’abitazione primaria.

Nel caso di specie si ha

che unicamente __________ – dopo la vendita dei sopra indicati immobili – ha

proceduto all’acquisto a proprio nome della PPP __________ fondo base RFD __________

di __________ [che poi è stata ceduta alla qui ricorrente a seguito dello scioglimento

del vincolo coniugale].

RI 1 non ha quindi

proceduto a reinvestire la parte a lei spettante pervenuta dalla vendita delle

PPP fol. n. __________ e __________ fondo base __________ RFD di __________ in

un’altra abitazione primaria entro il termine previsto di 2 anni.

La stessa ha unicamente

ricevuto la PPP __________ fondo base RFD __________ di __________, senza

quindi compiere un reinvestimento ai sensi dell’art. 125 lit. g LT.

Come visto, per legge

debitore dell’imposta è la stessa ricorrente per la parte che le sarebbe

spettata, ritenuto come debitore dell’imposta è – nei casi di compravendita – la

parte venditrice.

Ai fini fiscali, il

debitore è la parte venditrice, in casu sia __________ sia la qui

insorgente, ciascuno per la propria quota dell’utile.

4.

decisione dell’Ufficio di tassazione di __________ deve quindi essere confermata.

La tassa di giustizia e le

spese sono integralmente poste a carico della ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 1’000 .–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 200.–

per un totale di fr. 1’200.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

();

Copia per conoscenza:

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La

segretaria: