80.2015.77

Imposta sugli utili immobiliari: trasferimenti imponibili, scioglimento di diverse comproprietà fra madre e figlia, pagamento di conguaglio, differimento escluso

15 gennaio 2016Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1, nata il 9

febbraio 1934, domiciliata a Lugano, e la __________, nata il 28 dicembre 1962,

domiciliata a Canobbio, hanno sottoscritto con pubblico istromento di data 20

dicembre 2011 un “atto di permuta e compravendita immobiliare” ai sensi del

quale la madre ha ceduto alla figlia la propria quota di comproprietà A di 3/4

sulla particella __________ RFD __________, mentre la figlia ha ceduto alla madre

la propria quota di comproprietà B di 1/4 sulla particella __________ RFD __________.

Sulla scorta di una valutazione peritale dei fondi, le parti hanno

contestualmente convenuto un pagamento a conguaglio a favore di RI 1 di CHF

195'000.--, soluto per compensazione con un credito di pressoché pari importo,

vantato dalla figlia nei confronti della madre a dipendenza di un contratto di

divisione ereditaria inerente a beni del fu __________, marito, rispettivamente

padre delle contraenti. Essendo la madre a beneficio di una curatela di

rappresentanza ed amministrazione, con la figlia __________ quale curatrice,

l’atto in parola è stato sottoscritto da un curatore ad hoc ed

autorizzato dall’Autorità di vigilanza sulle tutele.

B. Nella successiva

dichiarazione d’imposta sugli utili immobiliari, RI 1 ha esposto per la quota

ceduta un valore di alienazione pari a zero. L’RS 1, con decisione 24 gennaio

2013, ha ripreso invece quale valore d’alienazione l’importo di CHF 285'000.--,

valore del fondo ceduto indicato nel rogito e basato su valutazione peritale,

considerando la permuta ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari come una

doppia compravendita imponibile ex art. 124 LT.

C. Contro tale decisione,

RI 1, rappresentata dalla curatrice e figlia __________, ha interposto reclamo

il 29 gennaio 2013, sostenendo che l’operazione in parola non era una permuta e

compravendita, bensì una divisione ereditaria relativa alla CE fu __________.

Il rogito sarebbe stato redatto quale permuta per rendere chiara alle Autorità

tutorie la transazione, basata su di un meccanismo di compensazione, ferma

restando – sempre a mente della reclamante – la sua neutralità fiscale ai fini

dell’imposta sugli utili immobiliari (cfr. reclamo 29 gennaio 2013, punti 1, 5,

6, 9 e 10).

D. L’Ufficio di tassazione

ha respinto tali argomenti con decisione su reclamo 26 marzo 2015, confermando

interamente la propria decisione di tassazione. Nelle motivazioni ha rilevato

che madre e figlia erano divenute comproprietarie dei fondi in oggetto in data

21 gennaio 2003 a seguito di trapasso di proprietà per successione in base ad

un atto di divisione ereditaria. L’Ufficio di tassazione, sottolineato che la

tassazione era stata conseguentemente differita ex art. 125 LT, ha

considerato pacifico, stanti i rapporti di proprietà esistenti alla data del

rogito, nonché il contenuto del rogito medesimo, l’assoggettamento all’imposta

sugli utili immobiliari.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 si aggrava contro la predetta

decisione dopo reclamo e ripropone gli identici argomenti già addotti con

reclamo.

F. Con osservazioni del

7 maggio 2015 l’Ufficio circondariale di tassazione propone di respingere il

gravame, confermando la validità del suo operato e ribadendo le motivazioni

rese nella decisione impugnata. La Divisione delle Contribuzioni Ufficio

Giuridico non formula osservazioni.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di un’imposta

speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata.

Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in

considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta,

il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario

degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e

transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è

stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Nella fattispecie la

ricorrente ritiene che i negozi giuridici sottoscritti con la figlia, rogati

per atto pubblico nel 2011 ed approvati dalle autorità tutorie, costituiscano

una divisione ereditaria non soggetta all’imposta sugli utili immobiliari.

Tale censura va quindi

analizzata dapprima per rapporto ai fatti, così come devono essere accertati

nel caso in esame. In seguito verranno analizzate le relative conseguenze

giuridiche.

2.2

2.2.1

Dal profilo fattuale si

rileva che al momento dell’atto pubblico del 20 dicembre 2011, madre e figlia

non detenevano in comunione ereditaria i fondi oggetto dell’atto. La particella

__________ RFD __________ era suddivisa in due quote di comproprietà, A e B, rispettivamente,

di tre quarti quella della ricorrente e di un quarto quella della figlia. La particella

__________ RFD __________ era pure suddivisa in due quote di comproprietà, A e

B, rispettivamente di tre quarti quella della ricorrente e di un quarto quella

della figlia.

La permuta e compravendita

avente chiaramente per oggetto tali fondi, con pagamento a conguaglio soluto

per compensazione nelle modalità stabilite nel rogito, è stata iscritta a

registro fondiario il 20 gennaio 2012. Il tutto previa ulteriore approvazione

delle autorità tutorie.

2.2.2

Ciò premesso, ai sensi

dell’art. 9 CC vige una presunzione legale quo alla veridicità dei fatti

attestati dagli atti pubblici previsti dal diritto federale. Tale regola opera

esclusivamente nel diritto privato (Göksu,

in: Breitschmid/Rumo-Jungo [a cura di]: Handkommentar zum Schweizerischen

Privatrecht, 2a ed., Zurigo 2012, n. 1 ad art 9 CC, p. 57, e n. 18

ad art. 8 CC, p. 55). Tuttavia essa può acquisire analogo significato anche al

di fuori del diritto privato nell’ambito dell’applicazione di norme di diritto

pubblico, ove giustificato dalle circostanze (Wolf,

in: Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Berna 2012, Band I, n. 12

ad art. 9 CC, p. 1268 s. e nota 24 a piè di pagina; Lardelli, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch I, Basilea

2014, n. 5 ad art. 9 CC, p. 143; Mooser

in: Commentaire Romand, Code Civil I, Basilea 2010, n. 4 ad art. 9 CC e nota a

pié di pagina 7, p. 138). Per rapporto ad imposte sugli utili immobiliari, in

determinati casi, è stata ritenuta determinante la forza probatoria dell’atto

pubblico (sentenza CDT n. 80.2014.327 del 22 gennaio 2015, consid. 2.3; sentenza

TF 2C_817/2014 del 25 agosto 2015, consid. 3.2.4).

2.2.3

Analogamente, appare nella

fattispecie giustificato ritenere comprovati i fatti indicati nell’atto

pubblico di “permuta e compravendita immobiliare” del 20 dicembre 2011,

approvato dalle Autorità tutorie ed iscritto a Registro Fondiario. A maggior

ragione se si considera che lo scritto 23 aprile 2015 dell’avv. __________,

prodotto dalla ricorrente in sede di ricorso, ulteriormente conferma i fatti

cosi come descritti nell’atto pubblico.

2.3

2.3.1

Alla luce di quanto

precede resta ora da valutare, per rapporto ai fatti accertati, se risulta

corretta l’impostazione data dall’autorità di tassazione, che ha considerato

l’operazione immobiliare in discussione come una permuta imponibile.

2.3.2

Secondo l'art. 124 cpv. 2

lett. b LT sono, in particolare, imponibili le permute. Infatti, la sola

differenza fra la vendita e la permuta è rappresentata dal fatto che, in

quest'ultimo caso, il prezzo non viene pagato in denaro ma del tutto o in parte

con un altro fondo in natura; in tal modo, entrambe le parti sono nel contempo

venditore e compratore (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 82).

Non è per contro

applicabile l’art. 125 lett. c LT, secondo cui l’imposizione degli utili

immobiliari è differita, fra l’altro, in caso di scioglimento delle comunioni

ereditarie come pure delle altre proprietà collettive, per queste ultime solo

quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro.

Deve dunque essere

sottolineato il fatto che la fattispecie di differimento dell'imposizione

rappresenta un'eccezione al principio dell'imponibilità dello scioglimento

delle proprietà collettive, affermato all'art. 124 LT. Vi sono cioè due importanti

limiti al predetto principio: in primo luogo, vi è differimento ogniqualvolta

la proprietà collettiva che viene sciolta si presenti sotto forma di comunione

ereditaria, a prescindere dal fatto che vi sia una semplice divisione in natura

oppure il versamento di un conguaglio; in secondo luogo, anche l'imposizione

dello scioglimento di tutte le altre forme di proprietà collettiva è differito

nel caso in cui vi sia una semplice “Realteilung”, senza cioè che vi sia

il trasferimento di una parte eccedente la quota di un contraente, con

conseguente versamento di un conguaglio in denaro o in altra forma (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 86).

2.3.3

Su tale base, questa

Camera ha già avuto occasione di stabilire che se, come nella fattispecie, due

persone sono comproprietarie di due distinti fondi, e stipulano un contratto

mediante il quale permutano le quote di comproprietà in modo tale da diventare

proprietarie esclusive ognuna di un immobile, la transazione deve essere

imposta come una permuta, cioè come una doppia compravendita avente per oggetto

le due quote di comproprietà dei fondi oggetto di permuta. Non può per contro

essere invocato il differimento dell'imposizione dell'utile immobiliare,

previsto dall'art. 125 lett. c LT, per il fatto che esso si riferisce

esclusivamente agli scioglimenti di proprietà collettive che avvengono in

natura, cioè in forma di divisione di un unico immobile fra i comproprietari

(RDAT II-2000 n. 11t; RtiD I-2009 n. 11t; decisione CDT n. 80.2013.121 del 1°

ottobre 2013, consid. 3.2; decisione CDT n. 80.2007.103 dell’8 settembre 2008,

consid. 2.2).

2.4

Discende da quanto precede

che l’Ufficio di tassazione ha applicato in modo ineccepibile i succitati

criteri sanciti da legge e giurisprudenza ai fatti accertati, assoggettando la

permuta e compravendita all’imposta sugli utili immobiliari.

Contrariamente alla tesi

ricorsuale, nella fattispecie non è stata sciolta alcuna comunione ereditaria.

La stessa era già stata sciolta nel 2003, prima delle cessioni sottoscritte nel

2011, essendo assodato che madre e figlia erano già comproprietarie dei due

fondi al momento della sottoscrizione dell’atto notarile di “permuta e

compravendita immobiliare”, approvato dalle autorità tutorie e regolarmente

iscritto a Registro fondiario.

A tale riguardo si

rammenta che il differimento dell’imposizione di proprietà collettive altre

rispetto a comunione ereditarie, è possibile solo in caso di divisioni in

natura prive di conguagli in denaro od in altra forma (Realteilung, cfr.

art. 125 lit. c LT). Nella fattispecie non è avvenuta una divisione in

natura, ma sono state invece espressamente pattuite compensazioni per la

cessione della quota di comproprietà della particella __________, segnatamente

una quota di comproprietà in un ulteriore fondo, ovvero sia la particella __________,

ed un conguaglio in denaro.

Conseguentemente, non

essendo qui stata realizzata una divisione in natura della particella __________,

ne discende che non opera il differimento dell’imposizione ex art. 125

lit. c LT per rapporto alla cessione della quota di comproprietà di tale

particella, con conseguente imposizione della sua cessione, da considerarsi

permuta ex art. 124 lit. b LT.

2.5

Altrettanto ineccepibile

risulta l’accertamento del valore di alienazione, quantificato in CHF 285'000.–

sulla scorta della valutazione indicata nell’atto pubblico, a sua volta facente

riferimento ad una perizia privata della ditta __________ di __________. La

ricorrente ha infatti percepito, a fronte della cessione della quota di

comproprietà A sulla particella __________ del valore di CHF 285'000.–, la

quota di comproprietà B sulla particella __________ dal valore di CHF 125'000.–

oltre ad un conguaglio (soluto per compensazione) di CHF 195'000.--, per un totale

quindi di CHF 320'000.--. Deducendo da tale importo il corrispettivo per la rinuncia

ai propri diritti di usufrutto sulle due particelle, quantificato in CHF

35'000.– (rogito 20 dicembre 2011, punto 3, pag. 4), corrispettivo non soggetto

ad imposta sugli utili immobiliari (Seiler,

Grundstückgewinnsteuerrechtliche Folgen der Schenkung mit

Nutzniessungsvorbehalt, in: ASA 80, p. 637 s, e giurisprudenza citata, cfr.

nota 19), risulta corretto il valore di alienazione di CHF 285'000.--

considerato dall’Ufficio di tassazione per rapporto al fondo ceduto.

3.

Alla luce di quanto

precede si deve concludere che il ricorso va respinto.

Visto l’esito del ricorso,

tassa di giustizia e spese processuali sono a carico della ricorrente,

soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 800.–

b. nelle spese di cancelleria

di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 880.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario: