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Deduzioni: spese di manutenzione immobiliare, finanziamento mediante fondo di rinnovo condominiale, mancata deduzione dei versamenti al fondo, rinvio degli atti per verifica

8 ottobre 2015Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. I coniugi RI 1 e RI 2

sono comproprietari, in ragione di un mezzo ciascuno, di un appartamento nel

comune di __________ (PPP n. __________ al fondo base n. __________), che funge

da loro abitazione.

Nella dichiarazione

fiscale 2014, i contribuenti attribuivano all’im-mobile un valore di stima di

fr. 138'380.– ed un valore locativo di fr. 10'218.–. Da quest’ultimo importo

chiedevano la deduzione di spese di manutenzione e gestione per complessivi fr.

6'179.–, così suddivisi: spese condominiali di fr. 4'736.– e altre spese individuali

di fr. 1'443.– (fr. 699.– per riparazione miscelatori cucina e bagno, fr.312.–

per riparazione finestra scorrevole balcone e fr. 432.– per riparazione rolladen).

B. Notificando ai contribuenti la tassazione IC/IFD

2014, con decisio-ne del 22 aprile 2015, l’Ufficio di tassazione di Locarno

commisurava il reddito imponibile in fr. 127'800.– per l’IC ed in fr. 134'800.–

per l’IFD.

Rispetto

alla dichiarazione presentata, l’autorità fiscale ammetteva in deduzione

spese di gestione e manutenzione nella limitata misura di fr. 3'811.–, sostenendo la non deducibilità delle spese per

acqua, fognatura, illuminazione, manutenzione giardino, riscaldamento,

portineria, sgombero neve eccetera, salvo presentazione del conteggio delle

spese accessorie assunte dagli inquilini.

C. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 22 aprile 2015,

nel quale lamentavano la mancata deduzione di tutte le spese invocate,

come da conteggio allegato. A loro avviso, anche le voci “spese generali” (Gemeinkosten) e “spese di manutenzione straordinaria”

(a.o. Unterhalt) rappresenterebbero dei

costi fiscalmente deducibili.

L’Ufficio

di tassazione, con decisione del 6 maggio 2015, accoglieva parzialmente il

gravame, aumentando a fr. 4'000.– le spese di manutenzione deducibili, con la

seguente motivazione:

(…)

a norma di legge, prassi e giurisprudenza sono deducibili le spese effettive di

manutenzione degli immobili che ne conservano il valore. Non tutte le spese

condominiali pagate sono deducibili poiché non solo tali.

Non

lo sono le spese di portineria (salario custode, appartamento, oneri sociali),

riscaldamento, elettricità, giardino, tasse varie, spese di amministrazione e

bancarie. Per la sostituzione di cucine la prassi ammette il costo solo nella

misura di 2/3. Il resto del costo è considerato di miglioria.

costi per il risanamento dell’ascensore, in parte pagati nel 2012 e il saldo

nel 2015 non sono di pertinenza dei costi 2014.

consegue che dai costi elencati dal reclamante (Fr. 6'318) sono stralciati o

ridotti quelli indicati sopra, non deducibili, ed ammessa una deduzione di Fr.

4'000 arrotondata.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2

postulano nuovamente la deduzione di tutte le spese di manutenzione

indicate nella dichiarazione, che correggono tuttavia in fr. 6'217.45 (a fronte dell’impor-to di fr. 6'316.78 rivendicato

in sede di reclamo). Con particolare riferimento al risanamento

dell’appartamento del custode, riducono infatti di un terzo i costi di sostituzione

della cucina.

E. Nelle

proprie osservazioni del 22 maggio 2015, l’autorità di tassazione propone di

ammettere in deduzione le seguenti spese di manutenzione: spese “condominiali”

di fr. 1'665.70, altre spese “individuali” di fr. 1'580.70, oltre ai versamenti

annuali al fondo di rinnovamento, ancora da quantificarsi.

Con replica del 2 giugno 2015, i coniugi si riconfermano

nella loro posizione, sostenendo in particolar modo la deducibilità

dell’ono-rario dell’amministrazione e dei costi di risanamento dell’apparta-mento

del custode.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l’art. 32 cpv. 2 LIFD, di uguale tenore dell’art. 9 cpv. 3 LAID, il contribuente

che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di

riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi di assicurazione e le

spese di amministrazione da parte di terzi.

Analoga

disposizione esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT non

disciplina espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione

(la Divisione delle contribuzioni ha in ogni caso manifestato la volontà di abolire

la cosiddetta “prassi Dumont” già a decorrere dal 1° gennaio 2010, come

dimostra la nuova Circolare n. 7/2010 del mese di aprile 2011).

1.2.

Sono

considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore

dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la

redditività (cfr. Agner/Jung/ Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.

32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte

Bundessteuer, 2a ediz., Vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario

ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.3.

Per facilitare il lavoro

sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma

effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il

contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal

Consiglio federale per l’imposta federale diretta e dal Consiglio di Stato per

l’imposta cantonale (art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT). La deduzione

complessiva ammonta:

al 10% del reddito lordo delle pigioni e/o del valore locativo,

se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni

prima;

al 20% del reddito lordo delle pigioni e/o del valore locativo

se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni

(cfr.

art. 2 cpv. 1 del regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art.

Considerandi

2.

cpv. 2 dell’ordinanza federale concernente la deduzione dei costi di immobili

del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto

1992).

2.

Nel caso in esame, i

ricorrenti fanno valere le seguenti spese di gestione e manutenzione immobiliari, corrispondenti alla loro quota parte delle spese condominiali del blocco B:

Descrizione

Blocco B (561‰)

Appartamento (18‰)

Manutenzioni e riparazioni correnti

fr. 5'282.75

fr. 169.50

Costi diversi e imprevisti

fr. 1'033.50

fr. 33.15

Onorario amministrazione

fr. 21'597.45

fr. 692.95

Spese amministrative straordinarie

fr. 4'303.80

fr. 138.10

Premi di assicurazione

fr. 11'005.20

fr. 353.10

Manutenzione straordinaria

fr. 5'642.45

fr. 181.05

Risanamento ascensori

fr. 71'000.–

fr. 2'278.10

Risanamento appartamento custode

fr. 24'646.50

fr. 790.80

Imposta immobiliare comunale

fr. 138.40

Riparazione miscelatori

fr. 698.70

Riparazione finestre

fr. 311.60

Riparazione rolladen

fr. 432.–

Totale

fr. 6'217.45

Come esposto in narrativa,

l’autorità di tassazione, nelle proprie osservazioni al gravame, propone le

seguenti deduzioni:

Descrizione

Blocco B (561‰)

Appartamento (18‰)

Manutenzioni e riparazioni correnti

fr. 5'282.75

fr. 169.50

Costi diversi e imprevisti

fr. 1'033.50

fr. 33.15

Onorario amministrazione

fr. 21'597.45

–

Spese amministrative straordinarie

fr. 4'303.80

fr. 138.10

Premi di assicurazione

fr. 11'005.20

fr. 353.10

Manutenzione straordinaria

fr. 5'642.45

fr. 181.05

Risanamento ascensori

fr. 71'000.–

–

Risanamento appartamento custode

fr. 24'646.50

fr. 790.80

Imposta immobiliare comunale

fr. 138.40

Riparazione miscelatori

fr. 698.70

Riparazione finestre

fr. 311.60

Riparazione rolladen

fr. 432.–

Totale

fr.3'246.40

In aggiunta all’importo di

fr. 3'246.40, l’autorità propone inoltre di riconoscere in deduzione i

versamenti al fondo di rinnovamento condominiale. Gli stessi non vengono

tuttavia quantificati, in mancanza di documentazione che ne comprovi l’effettivo

versamento e l’entità.

3.

3.1.

Nel caso della proprietà

per piani (PPP), i costi per la manutenzione dell’immobile sono sopportati da

persone diverse a seconda che si tratti di parti dello stabile che sono

riservate all’uso esclusivo di singoli condomini oppure di parti comuni.

Le spese per riparazioni e per la manutenzione delle parti di uso esclusivo gravano direttamente sul singolo

comproprietario (articoli 712a e 712b CC); quelle che invece riguardano parti

ed impianti comuni (per esempio il rinnovo della facciata o del tetto, i lavori

all’impianto di riscaldamento ecc.) sono di solito finanziate mediante

versamenti annuali al cosiddetto fondo di rinnovazione (art. 712m cpv. 1 cifra

5.

CC).

I versamenti al fondo di

rinnovamento rientrano, di regola, nel novero dei costi di manutenzione deducibili dal reddito (valore locativo, affitto), purché siano irrevocabilmente sottratti

ai condomini e possano essere impiegati solo per futuri costi di manutenzione, vale a dire di riparazione e di rinnovo (Agner/Jung/

Steinmann, op. cit., n. 6 ad art. 32 LIFD, p. 121; CDT n. 80.97.00086

dell’8 ottobre 1997 consid. 5.6.2.; inoltre Circolare n. 7/2010 cit., cifra 2.1).

Per quanto

concerne l’imposta federale diretta, è la stessa ordinanza del 24 agosto 1992 dell’AFC

sui costi di immobili (RS 642.116.2) ad affermare che sono deducibili quali

spese di manutenzione i versamenti al fondo di riparazione o di rinnovazione di una comunione di comproprietari, fintanto che detti mezzi sono

impiegati esclusivamente per coprire i costi di manutenzione degli impianti in

comune (art. 1 cpv. 1 lett. a cifra 2).

3.2

Come più volte ammesso

anche da questa Camera, la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento

dal reddito ordinario quali spese di manutenzione può essere ammessa senza attenderne

l’impiego, qualora il regolamento condominiale consenta o preveda versamenti al

fondo di rinnovamento unicamente a questo titolo e non anche per eventuali

interventi di miglioria. In questo contesto, l’autorità di tassazione potrà

esigere la presentazione del regolamento condominiale (cfr. CDT n. 80.2000.64

del 2 ottobre 2000 consid. 5.4).

3.3

Tornando al caso in esame,

come osservato dall’autorità di tassazione, non si conosce l’entità dei

versamenti effettuati nel corso dell’anno. Per stessa ammissione dei

ricorrenti, si sa però che il risanamento degli ascensori e dell’appartamento

del custode è stato interamente finanziato dal fondo di rinnovamento condominiale.

Tanto basta per negare la deduzione di tali spese, anche se rappresentano

tipici costi di manutenzione che, senza aumentare il valore

dell’immobile, ne preservano lo stato e ne mantengono la redditività.

Una loro deduzione si

giustificherebbe unicamente nel caso in cui l’autorità di tassazione avesse, negli

anni passati, negato la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovamento

condominiale. Non invece nel caso in cui i ricorrente avessero, nei precedenti

periodi fiscali, rinunciato a richiederne la deduzione o, più semplicemente,

non ne conoscevano la possibilità. A tale proposito, è qui appena il caso di

ricordare che l’autorità di tassazione non ha alcun obbligo di supplire alle

dimenticanze dei contribuenti (sentenza TF n.2A.438/2006 del 14 dicembre 2006,

in: RtiD I-2007 n. 13t, consid. 3.2), senza dimenticare infine che essa può

confidare nel fatto che la dichiarazione sia corretta e completa, per cui,

senza particolari motivi, non è nemmeno tenuta ad effettuare raffronti con gli

atti di altri contribuenti né a cercare documenti complementari nell’incarto fiscale.

3.4

Non vi è d’altra parte ragione per negare la deduzione dell’intero importo annuale versato al fondo di rinnovamento

condominiale (cfr. Circolare cit., distinta allegata cifra 20), di cui non si

conosce tuttavia ancora l’entità. Questa Camera considera quindi opportuno

retrocedere su questo punto gli atti all’Ufficio di tassazione, perché si

pronunci formalmente dopo aver richiesto ai contribuenti una copia del

regolamento condominiale e la documentazione bancaria a comprova degli effettivi

versamenti al fondo di rinnovamento. Tale soluzione è senz’altro rispettosa

della salvaguardia del doppio grado di giurisdizione, ancorché non debba essere

dimenticato che alla base di tale situazione sta, di fatto, l’incompleta

compilazione della dichiarazione d’imposta da parte dei ricorrenti.

4.

4.1.

Alcune considerazioni

possono nondimeno già essere anticipate in questa sede. Come ammesso

dall’autorità di tassazione, nelle proprie osservazioni al gravame, le spese

“individuali” di complessivi fr. 1'580.70 (imposta immobiliare comunale,

riparazione miscelatore, finestra scorrevole e rolladen) rientrano pacificamente

tra i costi di manutenzione fiscalmente deducibili (art. 32 cpv.

2.

LIFD; art. 31 cpv. 2 LT). Certamente deducibile è inoltre il premio

dell’assicurazione stabili, che i ricorrenti hanno debitamente comprovato

presentando una copia del contratto di assicurazione sottoscritto con la __________.

Più problematiche sono invece

quelle spese condominiali elencate nel conteggio allestito dall’amministrazione,

senza tuttavia essere accompagnate dalle necessarie fatture quietanziate o da

altri documenti giustificativi.

4.2

Se, effettivamente, le

voci “manutenzioni e riparazioni correnti”, “costi diversi e imprevisti” e

“manutenzioni straordinarie” sono generalmente finanziate dai singoli

condomini, senza far capo al fondo di rinnovazione, la prova della loro effettiva

natura e della loro entità incombeva in ogni caso ai contribuenti, in virtù

della regola generale prevista dall’art. 8 CC, secondo cui spetta all’autorità

fiscale dimostrare l’esistenza degli elementi che fondano o aumentano il carico

fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che

concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e

121.

II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8). In assenza di un elenco dettagliato,

la loro semplice qualifica di “manutenzioni e riparazioni

correnti”, “costi diversi e imprevisti” e “manutenzioni straordinarie” non ha

evidentemente alcun valore probatorio, così come non ce l’ha la lettera del 5

marzo 2015, che l’amministrazione ha indirizzato ai singoli condomini, elencando

gli importi da loro spesi a titolo di manutenzione,

amministrazione ed assicurazione.

Anche per questa ragione

appare opportuno retrocedere gli atti all’Ufficio di tassazione, affinché

accerti la loro entità e la loro reale natura di spese di manutenzione in senso

tecnico. Come noto, infatti, in caso di imposizione del valore locativo, vale a

dire di immobili utilizzati dal proprietario stesso, vengono ammesse in

deduzione unicamente le spese che, in caso di locazione, rimarrebbero a carico

del proprietario e non potrebbero venire accollate all’inquilino, vale a dire

delle spese di manutenzione in senso tecnico e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 5.4).

4.3

È quindi a giusta ragione

che l’autorità di tassazione, nelle proprie osservazioni al gravame, ha

proposto di stralciare la voce “onorario amministrazione”. Essa rappresenta,

infatti, una tipica spesa per il mantenimento del contribuente e della sua

famiglia, in quanto tale non deducibile dal valore locativo.

I ricorrenti, a sostegno

della sua deducibilità, richiamano la citata Circolare, secondo cui le spese di

amministrazione, per essere ammesse in deduzione, devono essere fatturate da

terzi ed essere sopportate effettivamente dal proprietario (cfr. Circolare

cit., cifra 4). Dimenticano tuttavia che in caso di valore locativo, se è

chiesta la deduzione delle spese effettive, si possono ammettere unicamente

quelle voci che rimangono, di regola, a carico del proprietario in caso di

locazione, e meglio le spese di manutenzione e assicurazione ma non di quelle

di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 5.4). La ragione

di questa distinzione è da ricercare nel fatto che il reddito della sostanza

del contribuente che abita personalmente la casa di cui è proprietario viene

calcolato perlopiù in base a una mera stima; se si consentisse al contribuente

che abita la propria casa di dedurre dei costi da un valore locativo

commisurato in modo tale da non comprenderli, questi sarebbe ingiustamente

avvantaggiato rispetto al proprietario che cede in locazione l’immobile che gli

appartiene e che di solito addebita ai propri inquilini le spese di amministrazione

e di gestione della casa (CDT n. 80.2000.64 del 2 ottobre 2000 consid. 5.6.1.).

4.4

Ci si potrebbe piuttosto

chiedere per quale ragione la voce “spese amministrative straordinarie” sia

stata ammessa in deduzione senza riserve. Al riguardo valgono infatti le

medesime argomentazioni esposte sopra, a meno che i contribuenti non comprovino

che le ore supplementari fatturate dall’amministrazione condominiale si

riferiscono direttamente a importanti lavori di manutenzione in senso tecnico,

quali potrebbero essere, nel caso di specie, i lavori di risanamento degli

ascensori e dell’appartamento del custode, per i quali l’amministrazione condominiale

potrebbe per esempio aver assunto la direzione lavori. In mancanza di un

qualsiasi indizio, a questa Camera non resta quindi che rinviare gli atti

all’autorità di tassazione, perché si pronunci nuovamente sulla loro deducibilità.

5.

Alla luce di tutte

le considerazioni esposte sopra, la decisione su reclamo qui impugnata è

annullata e gli atti rinviati all’autorità di tassazione, perché si pronunci

formalmente in merito alle spese di manutenzione deducibili dal valore locativo,

dopo aver esperito gli accertamenti indicati ai punti 3.3, 4.2 e 4.4.

Visto l’esito del gravame,

si rinuncia a prelevare tassa di giustizia e spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. La decisione su reclamo del 6 maggio 2015 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione di Locarno per ulteriori accertamenti e per nuova decisione in relazione alle spese di manutenzione deducibili dal valore locativo.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di __________.

Per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario: