80.2015.97

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, assunzione dell'onere ipotecario da parte del compratore, presunzione legale dell'esattezza del valore rogato

14 settembre 2015Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico del

4 marzo 2013, iscritto a Registro fondiario il 5 aprile 2013, RI 1 e __________

vendevano a __________, già proprietario in ragione di un terzo, le rispettive

quote di comproprietà di un terzo ciascuno, della part. n. __________ RFD di __________

(__________).

Per

quanto concerne il prezzo, per la quota di un terzo ceduta da RI 1 a __________,

il contratto prevedeva quanto segue:

Il prezzo

della compravendita è determinato in CHF. 113'384.85 (centotredicimilatrecentoottantaquattro

e ottantacinque) ed è saldato come segue:

CHF. 80’788.35

(ottantamilasettecentoottantotto e trentacinque) vengono saldati mediante assunzione

del debito ipotecario garantito dalle seguenti cartelle ipotecarie gravanti il

fondo no. __________ (millecentotrentasette) RFD __________: cartella

ipotecaria in I. (primo) grado di CHF. 100'000.-(centomila), cartella

ipotecaria in II. (secondo) grado di CHF. 40'000.-(quarantamila) e cartella

ipotecaria in Ill. (terzo) grado di CHF. 22'500.-(ventiduemilacinquecento).

L'importo complessivo del debito valuta del 28 (ventotto) febbraio 2013

(duemilatredici) ammonta a CHF. 160'937.50 (centosessantamilanovecentotrentasette

e cinquanta) in capitale e CHF. 429.15 (quattrocentoventinove e quindici) in

interessi e CHF. 210.-(duecentodieci) in spese e bollo cantonale, come risulta

dalla dichiarazione della Banca __________ presentata dal notaio rogante alle

parti.

CHF.

32'596.50 (trantaduemilacinquecentonovantasei.cinquanta) sono da versare entro

15 (quindici) giorni lavorativi dalla rogazione del presente atto a favore del

conto clienti del notaio rogante (__________, __________, __________).

L'importo di CHF. 32’596.50 (trantaduennilacinquecentonovantasei.cinquanta) è composto

dalle spese sostenute dal signor __________, che risultano dall'elenco annesso.

B. Notificando al

venditore la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del

26 novembre 2013, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 27'097.–, pari

alla differenza fra il valore di alienazione (fr. 113'385.–), da una parte, e

la somma del valore d’acquisto (fr. 83'333.–) e dei costi di acquisto e di

vendita (fr. 2'955.–), dall’altra.

C. Il venditore

impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 17 dicembre 2013, limitandosi

a chiedere di essere convocato.

L’avv. __________,

rappresentante del contribuente che aveva funto da notaio in occasione della

conclusione del contratto di compravendita, con scritto del 30 marzo 2015, si

rivolgeva all’Ufficio di tassazione con le seguenti parole:

Egregio Signor __________,

In riferimento alla summenzionata

procedura le comunico che il signor __________ non ha intenzione di voler

confermare che il debito ipotecario, gravante il fondo venduto dai

comproprietari signori __________ e __________, è stato assunto dai venditori

in ragione di 1/3 ciascuno. Mi pare che, comunque, ciò sia evidente.

Le chiedo per mia diligenza,

di voler citare il signor __________ quale teste, oppure di informarlo per

scritto sulla fattispecie fiscale, e meglio, che tale procedura non ha nessun

influsso sulla compravendita avvenuta in data 4 marzo 2013.

Con la presente le comunico

anche che il mio mandato di rappresentanza dei signori __________ e __________

si conclude con la presente lettera.

D. Con

decisione del 27 aprile 2015, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo, con

la seguente motivazione:

Con

rogito nr. __________ dell'avv. __________ il contribuente ha venduto la sua

quota di un terzo della particella __________ di __________ al comproprietario

sig. __________ per il prezzo di fr. 113'385.-

tassazione utili immobiliari veniva emessa come ai dati forniti.

notifica è stata contestata con reclamo del 17.12.2013.

Nei

diversi colloqui avuti con l'avv. __________ egli sostiene che il prezzo di

vendita è sbagliato in quanto l'assunzione del debito è errata. (debito fr.

160'937.50 assunto dal compratore per la quota di un mezzo invece che in

ragione di un terzo).

Per

poter rettificare il prezzo di vendita stabilito nel rogito citato sopra stato

richiesto un atto aggiuntivo e la documentazione bancaria attestante l'ammontare

del debito e quali erano i debitori.

Con

lettera 30.03.2015 l'avv. __________ comunica che il compratore (__________)

non ha intenzione di sottoscrivere un atto aggiuntivo per la modifica del

prezzo. Senza tale documento l'ufficio tassazione non può far altro che

respingere il reclamo e confermare i dati della notifica di tassazione del

26.11.2013.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente il valore

di alienazione impiegato dall’autorità fiscale per il calcolo dell’utile immobiliare

imponibile. A suo avviso, il notaio avrebbe commesso un errore, in quanto “ha

calcolato erroneamente il resto del mutuo in un importo di CHF 160'937.50 al

signor __________ e a me per il 50%, anche se l’acquirente __________ era il

debitore”. Invece, avrebbe dovuto suddividere l’onere ipotecario in tre parti,

con la conseguenza che il valore di alienazione sarebbe stato di soli fr.

86'763.05. Il ricorrente ha allegato copia del contratto di mutuo ipotecario,

stipulato il 20 ottobre 2011, al momento dell’acquisto dell’immobile da parte

dei tre comproprietari.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è

stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Nella fattispecie, è

controverso il valore di alienazione. L’Ufficio di tassazione si è fondato

sull’importo indicato quale “prezzo della compravendita” nel contratto stipulato

fra le parti nella forma dell’atto pubblico. Dallo stesso risulta infatti un

prezzo di fr. 113'384.85. Tale importo, sempre secondo le indicazioni contenute

nel rogito, è stato stabilito tenendo conto dell’assunzione, da parte

dell’acquirente, degli oneri ipotecari gravanti sull’immobile ceduto, e della

rifusione delle spese sostenute dal venditore in base ad un elenco annesso al

contratto. Queste spese sono costituite essenzialmente da quanto pagato personalmente

dal venditore al momento dell’acquisizione dell’immobile in comproprietà, nel

2011.

Vi rientrano i mezzi propri impiegati e la quota parte delle spese di acquisto.

Il problema è tuttavia

rappresentato dall’assunzione del debito ipotecario. Secondo il calcolo

proposto dal contratto, l’acquirente avrebbe ripreso dai venditori l’intero

onere, pari a fr. 160'937.50 in capitale, importo cui si aggiungono fr. 429.15 di

interessi e fr. 210.- di spese e bollo cantonale. Il compratore avrebbe in tal

modo assunto da ognuno dei due venditori un debito ipotecario di fr. 80'788.35.

Questo calcolo è tuttavia

contestato dal ricorrente, secondo cui il debito sarebbe stato invece suddiviso

fra i tre comproprietari, con la conseguenza che il compratore avrebbe assunto

da ognuno dei venditori solo un terzo dell’onere ipotecario complessivo e non

la metà. Il “prezzo della compravendita” sarebbe stato allora inferiore a

quello indicato nell’atto pubblico e poi ripreso dall’autorità fiscale quale

valore di alienazione.

2.2

L’art. 131 cpv. 1 LT

dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o

dalla contrattazione.

Nel valore di alienazione

rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti

dell'alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e debbano

pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di

immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma

tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro;

tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è

il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la

concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi

dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 e dottrina

citata).

La legge tributaria pone,

dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il

riferimento al valore risultante dall'atto notarile. All'atto pubblico la legge

attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può

allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi su tale valore; tuttavia,

l'autorità fiscale può provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde

al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il

fatto che sono state convenute o effettuate altre prestazioni particolari.

Accanto al riferimento al

valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore

risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti che non sono effettuati

mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 210 e dottrina citata).

2.3

2.3.1

tesi del ricorrente è senz’altro plausibile ed è forse anche la più verosimile.

Egli ha peraltro prodotto copia del contratto di mutuo ipotecario, stipulato

nel 2011, al momento cioè dell’acquisto dell’immobile da parte dei tre

comproprietari. Dallo stesso risulta che debitori solidali erano tutti e tre

gli acquirenti.

2.3.2

Si è tuttavia già

ricordato che, secondo l’art. 9 cpv. 1 CC, i registri pubblici ed i pubblici

documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata

l'inesattezza del loro contenuto. Questa prova, secondo l’art. 9 cpv. 2 CC, non

è soggetta ad alcuna forma speciale. Dell’efficacia probatoria rafforzata,

prevista dall’art. 9 cpv. 1 CC, beneficiano in particolare gli atti pubblici

prescritti imperativamente dal diritto privato federale (p. es. art. 184 CC e

art. 216 cpv. 1 CO; Wolf, in:

Hausheer/Walter [a cura di], Berner Kommentar, vol. I/1, Einleitung,

2012, n. 8 s. ad art. 9 CC). Perché trovi applicazione l’art. 9 CCS è

necessario che l’atto pubblico sia stato stipulato almeno essenzialmente in

modo ineccepibile (Wolf, op. cit.,

N. 36). Fra i presupposti di validità rientra il consenso delle parti (Wolf, a.a.O., N. 38). La presunzione

legale dell’esattezza del documento non è inconfutabile (art. 9 cpv. 1 CC; cfr.

anche la sentenza del Tribunale federale n.2C_662/2013 del 2 dicembre 2013

consid. 3.4).

2.3.3

Ora, si è già rilevato

che, durante la procedura di reclamo, il notaio che ha rogato l’atto pubblico

ha proposto alle parti di modificare il prezzo di compravendita mediante un

atto aggiuntivo, scontrandosi tuttavia con l’opposizione dell’acquirente, il

quale, secondo lo stesso notaio, non ha avuto “intenzione di voler confermare

che il debito ipotecario, gravante il fondo venduto dai comproprietari signori __________

e __________, è stato assunto dai venditori in ragione di 1/3 ciascuno”.

In simili circostanze, non

si può ritenere che sia stata validamente confutata la presunzione legale, che

discende dall’art. 9 cpv. 1 CC. Se la parte acquirente, interpellata sulla

questione dallo stesso notaio, non ha confermato che, al momento della vendita

delle quote da parte dei due comproprietari, il debito era suddiviso in

proporzioni uguali fra i tre proprietari, esigenze di certezza del diritto impongono

di ritenere prevalente la superiore efficacia probatoria dell’atto pubblico.

D’altronde, l’unica prova offerta dal ricorrente è rappresentata dalla copia

del contratto di mutuo concluso al momento dell’acquisto dell’immobile da parte

dei tre comproprietari, nel 2011.

2.3.4

Si tenga anche conto della

circostanza che lo stesso acquirente avrebbe avuto interesse a confermare la

tesi del ricorrente. Egli infatti ha pagato la tassa di iscrizione ed il bollo

cantonale sull’atto pubblico, che saranno stati calcolati sul valore dell’atto

stesso. Anche l’onorario del notaio sarà verosimilmente stato stabilito sulla

base dello stesso valore.

Se, in queste circostanze,

il compratore si è rifiutato di confermare che il prezzo rogato non corrispondeva

a quello effettivamente concordato, non si vede come si possa discostarsi dal

valore indicato nel rogito.

2.4

Il prezzo di compravendita

indicato nell’atto pubblico del 4 marzo 2013 è stato pertanto correttamente

considerato valore di alienazione dall’Ufficio di tassazione, nel calcolo

dell’imposta sugli utili immobiliari.

3.

Visto l’esito del

ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico del

ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 1’100.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di.

Per

la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

presidente: Il segretario: