80.2016.115

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, cessione fra coniugi, divorzio, stima del valore venale dell’immobile ceduto

6 ottobre 2016Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 22.10.2014 il

Pretore di __________ – __________ dichiarava sciolto il matrimonio tra __________

Considerandi

e RI 1RI 1 ed omologava la convenzione sulle conseguenze accessorie sottoscritta

dalle parti il 13.8.2014. Al punto 2.2. del dispositivo della sentenza veniva

indicato come RI 1 cedeva a __________ la sua quota di comproprietà di ½ sul

fondo part. n. __________ RFD __________, foglio PPP __________. Questo

Dispositivo

dispositivo, una volta passata in giudicato la sentenza, costituiva valido

titolo, a richiesta di una parte, per il trapasso della proprietà a Registro

fondiario. Nella convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio le parti

stabilivano una liquidazione in favore di RI 1 di fr. 252'500.- [fr. 42'500.- mediante

ripresa della quota parte del debito ipotecario; fr. 210'000.- mediante versamento

di denaro]. L’iscrizione a Registro fondiario del trasferimento di proprietà

veniva effettuata il 16.12.2014.

B. Con dichiarazione 7/8.4.2015

per l’imposta sugli utili immobiliari la contribuente calcolava l’utile

imponibile totale in fr. 38'359.80 e l’imposta dovuta in fr. 1'917.99 (durata

della proprietà 24 anni e 10 mesi). In particolar modo RI 1 indicava un valore

di alienazione di fr. 252'000.-, un valore d’investimento deducibile di fr.

214'140.- [composto da fr. 180'000.- a titolo di valore d’acquisto, di fr.

30'540.- di costi di costruzione e di miglioria, di fr. 3'600.- di costi di

acquisto e di vendita], per un utile imponibile totale di fr. 38'359.-.

C. Con richiesta

8.4.2015 l’Ufficio di tassazione di __________ si rivolgeva all’Ufficio di

stima per determinare il valore venale della PPP __________ fondo mapp. __________

RFD __________ al 16.12.2014.

D. Con decisione

19.6.2015 l’UT modificava, in sede di accertamento dei dati, il prezzo di

alienazione dell’immobile ed il valore d’investimento deducibile indicati dalla

contribuente, con la seguente giustificazione:

Il prezzo di vendita viene rettificato in base alla

perizia esperita dall’ufficio stima il 18 maggio 2015 (quota parte del 50% x

500/1000 relativi alla PPP venduta). In caso di scioglimento del regime matrimoniale

il valore di alienazione è quello risultante dall’atto notarile o dalla

contrattazione. In mancanza, come nel caso in esame, di un rogito pubblico di

compravendita, la giurisprudenza precisa che il valore di alienazione è il

valore venale al momento della contrattazione. I costi di costruzione e di

miglioria come pure i costi di acquisto/vendita vengono rettificati in base

alla quota parte venduta.

In particolare l’UT

indicava il valore di alienazione in fr. 197'500.-, un valore d’investimento

deducibile di fr. 107'070.- [composto da fr. 90'000.- di valore d’acquisto, di

fr. 15'270.- di costi di costruzione e di miglioria, di fr. 1'800.- di costi

d’acquisto e di vendita] per un utile imponibile totale di fr. 90'430.- ed

un’imposta dovuta di fr. 4'521.50.

E. Con reclamo

26.6.2015/30.6.2015 RI 1 insorgeva contro la decisione di tassazione degli

utili immobiliari. Secondo la reclamante la contrattazione relativa alla

cessione dell’immobile era facilmente desumibile dalla convenzione sulle conseguenze

accessorie del divorzio, omologata dal Pretore. In tale convenzione veniva

espressamente indicato il prezzo di alienazione dell’immobile. La contribuente

annetteva al gravame tale documento a giustificazione del valore d’alienazione.

F. Con decisione su

reclamo 26.4.2016 l’utile imponibile veniva riconfermato da parte dell’UT in

fr. 90'430.- e l’imposta dovuta in fr. 4'521.50.

A motivazione della

decisione l’Autorità specificava:

L’assegnazione

della quota di ½ dell’immobile, PPP __________ fondo base __________ di __________

– __________, al signor __________ è avvenuto nell’ambito dello scioglimento

del regime matrimoniale (si rimanda alla sentenza della Pretura di __________ –

__________ del 22.10.2014). Il trapasso è stato iscritto a Ufficio Registri in

data 16.12.2014. Come già ben spiegato nella motivazione della decisione,

nell’ambito dello scioglimento del regime matrimoniale, il prezzo di vendita

del bene è quello risultante dall’atto notarile o dalla contrattazione. In

mancanza, come nel caso in esame, di un rogito pubblico di compravendita, la

giurisprudenza precisa che il valore di alienazione è pari al valore venale al

momento della contrattazione (art. 131 cpv. 1 LT – come pure sentenze __________

del 6.4.2000, __________ del 5.7.1999 e __________ del 14.0.2015). Per questo

motivo la scrivente autorità ha fatto esperire una perizia all’Ufficio cantonale

di Stima (perizia del 18.5.2015) il quale ha stabilito un valore venale per il

bene oggetto del trapasso per complessivi fr. 790'000.-. Dalla documentazione

agli atti il trapasso della quota di ½ della PPP di __________ è stata

effettuata a seguito del divorzio dei signori RI 1 e trattasi palesemente dello

scioglimento del regime matrimoniale (sentenza pretura, pagina 2., pto. 2.2.)

Tale modo di procedere è indipendente da qualsiasi regime matrimoniale adottato

dalle parti. Per i motivi di cui sopra, il reclamo viene interamente respinto e

la decisione di prima sede confermata”.

G. Con tempestivo ricorso

alla Camera di diritto tributario, RI 1 si riconferma nelle medesime allegazioni

proposte in sede di reclamo, censurando il valore di alienazione stabilito

dall’Autorità.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l'imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si

configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

2. 2.1.

La ricorrente censura il

mancato riconoscimento – da parte dell’Ufficio di tassazione – del valore di

alienazione dell’immobile, desumibile dalla convenzione sulle conseguenze

accessorie del divorzio, omologata dal Pretore.

2.2.

L’art. 131

cpv. 1 LT dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall’atto

notarile o dalla contrattazione.

Nel valore

di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall’acquirente nei

confronti dell’alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di

immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma

tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro;

tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è

il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la

concessione di diritti d’uso all’alienante, l’assunzione di obblighi dell’alienante,

la remissione di debiti a favore dell’alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 e dottrina citata).

La legge tributaria pone,

dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento al valore risultante dall’atto notarile. All’atto pubblico la legge

attribuisce un’efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può

allora pretendere che per il calcolo dell’utile ci si fondi su tale valore;

tuttavia, l’autorità fiscale può provare che il prezzo indicato nel rogito non

corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà

sull’immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate altre prestazioni particolari.

Accanto al riferimento al

valore risultante dall’atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore

risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti che non sono

effettuati mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 210 e dottrina citata).

2.3.

Per stabilire il valore di

alienazione, si tratta dunque di individuare l’insieme delle

prestazioni dell’acquirente nei confronti dell’alienante, che siano in relazione causale con l’alienazione imponibile.

Come esposto sopra, il

valore di alienazione è quello risultante dall’atto notarile oppure, in sua

mancanza, dalla contrattazione (art. 131 cpv. 1 LT). Se, tuttavia, le parti non

concordano il prezzo della cessione di un immobile occorre necessariamente allestire

una perizia per determinare il suo valore venale (Richner/ Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz, 3ª ediz., Zurigo 2013, n. 97 ad § 220, p. 1926).

2.4.

2.4.1.

Nel caso in disamina,

dalla convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio risulta che la

ricorrente ha ceduto all’ex marito la quota di comproprietà di un mezzo della

PPP __________ del fondo base __________ RFD __________ (__________) e che il

marito si è impegnato a pagare una liquidazione a favore di RI 1 di fr.

252'500.-, soluta tramite ripresa della quota-parte di debito ipotecario già a

carico della cedente, nonché versamento di fr. 210'000.- mediante versamento a

contanti.

Contrariamente a quanto

sostiene la ricorrente, non si tratta tuttavia di un contratto di compravendita

e la “liquidazione” pattuita dalle parti non costituisce pertanto il prezzo di

vendita della quota di comproprietà dell’immobile. Sebbene l’insorgente non

abbia prodotto l’intera convenzione ma solo la parte che concerne la cessione

dell’immobile e il versamento della liquidazione, si deve ritenere che con la

stessa i coniugi abbiano sciolto il regime dei beni e disciplinato tutti gli

aspetti economici legati al divorzio. È verosimile che vi siano stati diversi

crediti reciproci, in parte compensati e in parte scaturiti nella pattuizione

finale.

In questo contesto, va

ricordato che, se il trasferimento di un immobile si verifica nell’ambito dello

scioglimento del regime ordinario dei beni dei coniugi, il coniuge cedente

realizza un utile immobiliare, anche senza ricevere un corrispettivo in denaro:

in effetti, se egli abbandona la proprietà di un suo immobile per estinguere un

debito nei confronti del coniuge o quale contropartita del diritto di

quest’ultimo ad una parte dell’utile realizzato dall’unione dei coniugi, si

presuppone che egli gli dovesse a tale titolo un importo corrispondente al

valore dell’immobile al momento del divorzio (cfr. sentenza del Tribunale

federale del 29 ottobre 1997, in RDAF 54/1998 p. 159 ss. consid. 5a; cfr. anche

CDT n. 80.98.00210 del 15 ottobre 1998 in re R.B.).

L’UT – in assenza di

rogito notarile - ha proceduto ad affidare la valutazione del valore venale

dell’immobile al 16.12.2014 all’Ufficio stima (ossia il momento dell’iscrizione

a Registro fondiario). Con scritto 18.5.2015, l’Ufficio stima ha trasmesso

all’UT la propria perizia immobiliare quantificando in fr. 790'000.- il valore

della part. __________ RFD __________ (__________). Di questo fondo, sino allo

scioglimento del matrimonio, RI 1 e __________ erano comproprietari in ragione

di 500/1000. Della loro quota parte (la PPP __________), erano a loro volta comproprietari

in ragione di ½ ciascuno.

2.4.2.

La valutazione del valore

venale di fr. 790'000.- operata dall’Ufficio di stima è relativa all’intero

mapp. __________ RFD __________ (__________). Lo stesso è composto da due PPP:

la __________ e la __________. Con il divorzio RI 1 ha alienato ½ della PPP __________

all’ex coniuge.

Orbene, il valore di

alienazione, indicato dall’UT nella decisione, per metà della PPP __________ è

di ¼ del valore venale dell’intero mapp. __________ RFD __________ (__________)

(ossia fr. 790'000.-/4 = fr. 197'500.-).

Il valore di alienazione

indicato dall’UT è quindi addirittura inferiore a quello indicato dalla

contribuente, che ammonta a fr. 252'500.-.

La differenza tra l’utile

imponibile da lei indicato nella dichiarazione di tassazione sugli utili

immobiliari e quello calcolato dall’Autorità fiscale dipende quindi dalla

commisurazione del valore d’investimento deducibile. In effetti, l’UT ha correttamente

considerato ¼ degli importi indicati, trattandosi di alienazione di metà della

PPP __________ che costituisce 500/1000 del mapp. __________ __________ (__________),

ed ha stabilito il valore d’investimento totale in fr. 107'070.–. La

contribuente ha per contro dedotto la metà del valore di acquisto e dei costi

di investimento (fr. 214'141.–), come se la cessione avesse riguardato l’intera

unità condominiale e non solo la quota di comproprietà di un mezzo.

2.4.3.

Invero, nel proprio ricorso,

la ricorrente si è limitata a contestare unicamente il valore di alienazione,

senza entrare nel merito del calcolo operato dall’Ufficio di tassazione sulla

base della perizia immobiliare allestita da parte dell’Ufficio di stima. Non ha

in particolar modo contestato il calcolo del valore d’investimento.

Va comunque ricordato come

il valore d’investimento sia un fattore che concorre a ridurre l’onere fiscale.

Di principio, l’onere della prova per i fatti che permettono di stabilire tale

parametro incombe ai contribuenti (DTF 133 II 153 consid. 4.3.; sentenza TF

2C_288/2007 del 19.12.2007, consid. 5.2.).

Ritenuto come il valore di

alienazione indicato dall’UT sia inferiore rispetto a quello indicato dalla

contribuente e posto come quest’ultima non sia entrata nel merito del calcolo

allestito dall’autorità in punto al valore d’investimento deducibile – in dispregio

all’onere della prova – ne consegue che il ricorso deve essere respinto.

3. Il ricorso è

respinto. Tassa di giustizia e spese sono poste a carico della ricorrente,

soccombente.

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 600.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La

segretaria: