80.2016.125

Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, appartamento vuoto a disposizione dei proprietari, prova degli sforzi fatti per vendere o cedere in locazione

14 dicembre 2016Italiano37 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1 è coniugato con RI

2, entrambi __________ presso la __________ a __________. Nel __________, RI 1

ha ricevuto in donazione dai suoi genitori il mappale n. __________ RFD di __________,

sui cui è ubicata una casa bifamiliare composta da due appartamenti. I donanti –

__________ (__________), deceduto il __________, e __________ (__________) – hanno

continuato ad avere a disposizione uno degli appartamenti, e meglio quello ubicato

al primo piano dell’immobile, gravato da un diritto di abitazione vita natural

durante a loro favore.

Fino al periodo fiscale

2010, i contribuenti sono stati tassati sul valore locativo relativo a un solo

appartamento (cfr. osservazioni del 15 luglio 2016 dell’Ufficio giuridico, p. 2;

replica del 29 luglio 2016 dei contribuenti, p. 1), segnatamente quello ubicato

al PT della casa bifamiliare. Nei periodi fiscali successivi (2011-2012-2013), i

contribuenti, con riferimento all’immobile di cui sopra, hanno indicato come

reddito fr. 6’000.– (corrispondente alla pigione annuale versata dalla __________

per l’affitto della cantina) e nulla riguardo al valore locativo del predetto appartamento.

Hanno inoltre domandato in deduzione diverse spese di gestione e manutenzione

immobili. L’RS 1, per gli anni 2011-2012-2013, ha concesso agli insorgenti un

valore locativo nullo riguardo al summenzionato appartamento. Ciononostante, ha

ammesso in deduzione spese di gestione e manutenzione immobili [fr. 10'428.–

(invece di fr. 20'019.–) per il 2011, fr. 8'540.– (come postulato) per il 2012

e fr. 9'055.– (come postulato) per il 2013)].

Nella dichiarazione

d’imposta 2014, i contribuenti hanno nuovamente attribuito all’appartamento di __________

un valore locativo pari a zero. Hanno inoltre indicato di non percepire più

alcun affitto (“sfitto dall’01.01.2014”) riguardo alla cantina concessa in

locazione alla summenzionata __________ ed hanno fatto valere spese di gestione

e manutenzione di immobili per un ammontare di complessivi fr. 8’791.–.

B. Notificando loro la

tassazione IC/IFD 2014, con decisione del 9 marzo 2016, l’RS 1, sia per l’IC,

sia per l’IFD, ha commisurato il valore locativo dell’immobile di __________ in

fr. 33'000.–, mentre per le spese di gestione e di manutenzione ha ammesso in

deduzione soltanto la somma forfettaria di fr. 6’600.–. Nella motivazione

allegata, l’autorità fiscale ha esposto quanto segue:

5.1 Il valore locativo delle abitazioni secondarie

corrisponde al valore di mercato delle pigioni della zona. L’agevolazione

fiscale prevista per le abitazioni primarie non può essere ammessa.

13.1 Spese

per acqua, fognatura, illuminazione, manutenzione giardino, riscaldamento,

portineria, sgombero neve, ecc. non deducibili salvo presentazione

del conteggio delle spese accessorie assunte dagli inquilini.

13.1 Deduzione

ammessa nella misura del 10 % per immobili fino a 10 anni e del 20 %

per immobili con più di 10 anni.

C. I contribuenti, per

il tramite del loro patrocinatore, hanno interposto reclamo contro le suddette

decisioni il 23 marzo 2016, chiedendo nuovamente di azzerare il valore locativo

e di ammettere in deduzione spese di manutenzione e gestione per fr. 8'791.–,

come indicato nella relativa dichiarazione fiscale. Hanno in particolare affermato

che un appartamento dell’abitazione bifamiliare di __________ sarebbe occupato

dalla madre di RI 1 (__________), la quale è al beneficio di un diritto di abitazione

vita natural durante, regolarmente iscritto a registro fondiario. Il secondo

appartamento sarebbe invece stato concesso in locazione dai contribuenti dapprima

a __________ e poi alla __________, “ad uso abitativo”, fino al mese di novembre

2010. Dal 2011 il citato appartamento sarebbe sfitto [“salvo una breve

parentesi durante la quale l’appartamento in questione è stato locato da un

cittadino __________” (cfr. scritto del 14 aprile 2016 dell’avv. RA 1 nell’incarto

fiscale 2014)], “vuoto, privo di arredamento e non più oggetto di grosse spese

di manutenzione”. Sempre dal 2011, i contribuenti avrebbero “tentato inutilmente

di porre in vendita e/o di affittare la casa bifamiliare in questione, senza

esito positivo, e ciò a causa del diritto di abitazione a favore della signora __________”.

A loro dire sarebbe dunque errata l’interpretazione dell’autorità fiscale,

nella misura in cui “aggiunge un valore locativo proprio al reddito dei contribuenti,

per un fittizio uso della casa di __________ quale abitazione secondaria”. Hanno

ritenuto errata anche la riduzione delle spese di gestione e manutenzione

attuata dall’autorità fiscale, non trattandosi a loro dire di un’abitazione

secondaria.

Durante l’udienza tenutasi

il 25 aprile 2016 dinanzi all’RS 1, le parti hanno riconfermato le proprie

argomentazioni.

D. L’Ufficio di

tassazione, con decisioni del 12 maggio 2016, ha respinto il reclamo, riconfermando

l’importo di fr. 33'000.– per il valore locativo e di fr. 6'600.– per le spese

di gestione e manutenzione immobili (sia per l’IC, sia per l’IFD), con la seguente

motivazione:

data 23.3.2016 è stato interposto tempestivo reclamo contro la decisione di

tassazione 2014, IC e IFD, del 9.3.2016.

contestazione vi erano:

- il

principio di imporre un valore locativo, determinato dall’UT in sfr. 33'000.-- sul

mapp. __________ di __________, per l’appartamento a disposizione del contri buente.

- la

mancata deduzione delle spese effettive documentate.

data 24.4.2016 (verbale) le parti si sono riconfermate nelle proprie posizioni.

Secondo

l’art. 20 LT e 21 LIFD, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare

il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a

disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un

usufrutto ottenuto a titolo gratuito.

Non

risultano esservi motivi pertinenti ed oggettivi per non dar seguito alle norme

citate.

Sulla

base di quanto precede, il principio di imporre il valore locativo, è confermato

come a decisione del 9.3.2016 IC e IFD.

Confermata

pure la deduzione forfettaria, come a decisione citata, in quanto più

favorevole rispetto alle spese effettive chieste in deduzione che sarebbero state

decurtate delle spese di gestione (riscaldamento, ecc.).

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2, sempre per il

tramite del loro patrocinatore, chiedono nuovamente l’azzeramento del valore

locativo inerente all’immobile di __________ e l’ammissione di fr. 8’791.– per spese

di gestione e manutenzione immobili, come già domandato in sede di

dichiarazione d’imposta e di reclamo.

Sostengono in particolare

che l’autorità fiscale partirebbe erroneamente dal “presupposto che il reddito

relativo al valore locativo proprio aggiunto al reddito dichiarato dai

ricorrenti per uno dei due appartamenti della casa bifamiliare, part. __________

RFD di __________, sia a disposizione per uso proprio dei coniugi”. Ribadiscono

di aver inutilmente tentato di affittare l’appartamento in questione dal 2011 rispettivamente

di vendere l’intera proprietà [“nessuno dei potenziali interessati, il cui

elenco è stato fornito all’UT di __________, è stato in grado di fornire le

dovute garanzie per il pagamento dell’affitto richiesto (inizialmente Fr.

2'700.-- mensili più spese successivamente diminuito a Fr. 2'450.-- mensili più

spese)”, rispettivamente a causa del diritto di abitazione vita natural durante

di cui beneficia la madre di RI 1, in quanto “i potenziali acquirenti hanno (…)

chiesto (…) di riscattare il diritto di abitazione, ottenendo sino a poco tempo

fa il netto rifiuto della signora __________”]. Ritengono che il valore

locativo accertato dall’autorità fiscale sarebbe in ogni caso “manifestamente eccessivo”.

F. Con le proprie

osservazioni del 15 luglio 2016, l’Ufficio giuridico della Divisione delle

contribuzioni chiede la reiezione del gravame, con contestuale conferma delle

decisioni impugnate. Sostiene (in estrema sintesi e) in particolare che gli

insorgenti non avrebbero comprovato concretamente né la loro reale intenzione

di vendere l’abitazione bifamiliare né il fatto che __________ “non avrebbe ancora

consentito alla cancellazione del suo diritto d’abitazione, circostanza che (…)

avrebbe precluso fino ad oggi tutte le opportunità di vendita dell’immobile”. Oltre

a ciò andrebbero considerati il tempo trascorso e la zona di prestigio, in cui

è ubicato l’immobile. A suo giudizio, non si giustificherebbe quindi “più il fatto

di non computare il valore locativo del fondo nei redditi dei contribuenti”.

Per quanto attiene al valore locativo pari a fr. 33'000.–, il predetto ufficio

afferma in particolare che tale somma si riferirebbe al reddito percepito dai

ricorrenti fino al mese di novembre 2010 per la locazione dell’appartamento

(fr. 2'750.– mensili), qualificabile come abitazione secondaria, sostenendo

parimenti che gli stessi non avrebbero corroborato la tesi secondo la quale

sarebbe possibile richiedere al massimo una pigione mensile di soli fr. 1'700.–

/ 1'800.–. Per quanto concerne invece le spese di gestione e di manutenzione

immobili, evidenzia che le spese effettive sarebbero addirittura minori rispetto

alla deduzione forfettaria concessa dall’autorità fiscale.

G. Con replica del 29

luglio 2016, gli insorgenti, sempre per il tramite del loro rappresentante,

contestano in sostanza le argomentazioni apportate dall’Ufficio giuridico,

producendo diversa documentazione a sostegno delle proprie asserzioni. Confermano

nuovamente la tesi secondo la quale “il valore locativo non dev’essere colpito

dall’imposta quando il proprietario non ha trovato un locatario o, nonostante

la messa in vendita dell’immobile, non ha trovato un acquirente”.

H. All’udienza del 24

ottobre 2016, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni

illustrandole ulteriormente.

Diritto

I. Valore locativo

1. 1.1.

Giusta l’art. 20 cpv. 1 LT

e 21 cpv. 1 LIFD, di identico tenore, è imponibile il reddito da sostanza immobiliare, segnatamente il valore

locativo di immobili o di parti di essi, che il contribuente ha a disposizione

per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto

ottenuto a titolo gratuito (lett. b).

1.2.

Secondo la giurisprudenza

del Tribunale federale l’uso proprio (“Eigengebrauch”) non è fiscalmente

rilevante, se un immobile non può essere utilizzato a causa di circostanze

esterne oggettive, come ad esempio se una casa di vacanza, priva di riscaldamento,

sia abitabile soltanto durante un certo periodo dell’anno (sentenza TF n.2C_1039/2015 del

28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.). Non è neppure imponibile il

valore locativo, nell’ipotesi in cui l’oggetto resta vuoto, poiché – nonostante

seri sforzi intrapresi – non può essere affittato oppure venduto (sentenza TF n.2C_1039/2015 del

28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.; sentenza TF n.2C_182/2015 del

3 novembre 2015, consid. 4.2; sentenza TF n.2C_773/2009 del 23 aprile

2010, consid. 2.2.1; DTF 72 I 223 consid. 3).

L’uso proprio assume

invece rilevanza fiscale, se il proprietario non abita, di fatto,

nell’immobile, ma si riserva tale diritto, senza però esercitarlo; in tal modo,

egli detiene comunque l’immobile, giacché potrebbe occuparlo in qualsiasi

momento (sentenza TF n.2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid.

3.3 e rif.; sentenza TF n.2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1).

Per l’imposizione del valore locativo non è decisivo domandarsi se l’immobile è

effettivamente utilizzato; è invece necessario chiedersi se lo stesso è a

disposizione per l’uso proprio e se sussiste dunque la facoltà di godimento

(sentenza TF n.2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid.

4.2).

1.3.

In una sentenza, l’Alta

Corte ha avuto modo di precisare che si può prescindere da un’imposizione

fiscale solo qualora sia comprovato che l’intenzione del contribuente di

vendere l’abitazione sia inequivocabile, sia messa in atto professionalmente, sia

chiaramente documentata e sia concreta (sentenza TF n.2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid.

2.2).

Nella fattispecie presa in

esame, il contribuente era proprietario di una villa, che sosteneva che non

fosse più abitata e solo parzialmente arredata per poter essere venduta; egli

avrebbe incaricato un amico mediatore di trovare un acquirente. L’amico in

questione avrebbe pubblicato la proposta su internet ed avrebbe mostrato

l’oggetto a diversi interessati, tuttavia senza successo. Il mediatore non

aveva tuttavia intrapreso sforzi particolari per trovare acquirenti e, d’altra

parte, il ricorrente aveva ammesso di non avere bisogno di liquidità e non

aveva escluso che la villa potesse in seguito essere abitata dalla figlia. Il

Tribunale federale ha così confermato l’imponibilità del valore locativo, avallando

il giudizio delle autorità cantonali, che avevano concluso che il ricorrente

aveva messo in vendita la casa con scarsa convinzione e che la sua

preoccupazione era di non pagare l’imposta sul valore locativo, mantenendo nel

contempo aperte tutte le opzioni (sentenza TF n.2C_773/2009

del 23 aprile 2010, consid. 2.2).

In un altro caso, recente, il

Tribunale federale ha addirittura confermato la decisione con cui l’autorità

cantonale aveva assoggettato all’imposta il valore locativo durante i due mesi

e mezzo trascorsi fra l’acquisto, da parte del contribuente, di una casa

d’abitazione ed il suo trasloco in questa nuova dimora. Tenuto conto del rigore

della giurisprudenza che riguarda l’imposizione del valore locativo, l’Alta

Corte ha ritenuto che il ricorrente avesse già dal momento dell’acquisto il

godimento della nuova abitazione e che potesse usarla, anche parzialmente, nel

lasso di tempo trascorso fino all’uscita dall’appartamento precedentemente occupato,

di cui era inquilino (sentenza TF n.2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid.

4.3).

In una sentenza del 28 aprile

2016, infine, la Suprema Corte è giunta alla stessa conclusione esaminando il

ricorso dei due proprietari di una casa bifamiliare, per la quale avevano

dichiarato il valore locativo del solo appartamento più piccolo, argomentando

che l’altro era rimasto vuoto dopo la morte, alla fine dell’anno precedente, di

colei che lo aveva abitato, cioè la madre dell’uno e suocera dell’altro

proprietario. L’autorità di tassazione aveva escluso che l’appartamento fosse

inabitabile e i ricorrenti non avevano provato di aver fatto seri sforzi in

vista di una sua locazione. In tal modo, si erano riservati il diritto di

utilizzare l’immobile essi stessi in ogni momento, pur non abitandolo effettivamente.

Essi avevano inoltre tenuto aperte tutte le opzioni (risanamento, ricostruzione

o nuova edificazione), senza dover rispettare un eventuale contratto di

locazione (sentenza TF n.2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.6).

1.4.

Tornando al caso concreto,

come visto, i ricorrenti contestano, per il periodo fiscale litigioso, la

sussistenza di un valore locativo imponibile riguardo all’appartamento ubicato

al PT della casa bifamiliare di cui al mappale n. __________ RFD di __________,

rimasto apparentemente sfitto dal mese di dicembre 2010. Sostengono di aver

tentato, infruttuosamente, dal 2011, di concederlo in locazione a terzi rispettivamente

di vendere l’intera abitazione bifamiliare (di proprietà di RI 1). A loro dire,

da un lato, i potenziali locatari non sarebbero stati in grado di fornire le

dovute garanzie per la pigione richiesta [fissata inizialmente in fr. 2'700.–

mensili (spese escluse), diminuita poi a fr. 2'450.– mensili (spese escluse)];

dall’altro, la mancata rinuncia al diritto di abitazione vita natural durante

da parte della madre di RI 1, gravante il secondo appartamento, avrebbe ostacolato

la vendita dell’intera proprietà.

A sostegno delle loro

argomentazioni, gli insorgenti hanno prodotto in particolare la seguente

documentazione:

copia di una lista, priva di data, intitolata “clienti interessati

alla locazione”, da cui emergono soltanto il nome, il cognome e l’indirizzo di quattro

persone singole e di una coppia (doc. F annesso al presente ricorso);

copia di due perizie datate 17 marzo 2008 e 26 gennaio 2012, dalle

quali risulta in particolare un valore commerciale della casa bifamiliare di

fr. 2'580'000.– rispettivamente di fr. 2'865'000.– [senza considerare il

diritto di abitazione vita natural durante a favore di __________ __________ (doc.

I annesso al presente ricorso)];

copia di un “mandato di vendita immobiliare” del 4 agosto 2011, attestante

che RI 1 ha conferito mandato alla __________ di vendere la casa bifamiliare a

un prezzo di fr. 2'750'000.– trattabili, fino al 31 dicembre 2011, con rinnovo

del contratto, salvo disdetta (doc. E annesso al presente ricorso);

copia di uno scritto del 22 luglio 2016, mediante il quale (tale)

__________ conferma di aver ricevuto dall’anno 2012 l’incarico da parte di RI 1

di occuparsi della vendita della casa bifamiliare di __________, di aver collaborato

anche con la “__________” e di essere stato contattato da quattro clienti interessati

all’oggetto, le cui trattative non sarebbero andate a buon fine, considerato

come l’appartamento al primo piano dell’abitazione bifamiliare era ancora

occupato dalla madre di RI 1 (doc. L annesso alla replica del 29 luglio 2016);

copia di un’e-mail del 31 gennaio 2012, da cui risulta che __________

e __________ (ndr. i quali figurano anche sulla lista di interessati per la locazione

dell’appartamento in questione) hanno trasmesso la loro offerta a __________

per l’acquisto della casa bifamiliare al prezzo di fr. 2'300'000.–, con però la

clausola di una pigione mensile di fr. 1'500.– da versare a loro favore da parte

di __________ come conduttrice (doc. M annesso alla replica del 29 luglio 2016);

copia della decisione supercautelare del 19 giugno 2015 dell’__________,

da cui risulta in particolare che __________, in applicazione dell’art. 426 CC,

è stata privata della libertà a scopo di assistenza e ricoverata presso una

casa di riposo con effetto immediato (doc. O annesso alla replica del 29 luglio

2016);

copia della risoluzione del 7 giugno 2016 dell’__________, mediante

la quale è stata revocata la summenzionata decisione supercautelare e da cui

emerge in particolare che __________ è degente in maniera permanente presso una

casa di cura ad __________ (doc. P annesso alla replica del 29 luglio 2016).

1.5.

Alla luce di quanto

sopra esposto, a giudizio di questa Corte, i ricorrenti non hanno sufficientemente

comprovato di aver intrapreso seri sforzi, come esatto dalla severa giurisprudenza

del Tribunale federale citata poc’anzi, per vendere l’intera abitazione (casa

bifamiliare) di __________ [di cui è proprietario RI 1 e su cui grava un

diritto di abitazione a favore di __________, madre di quest’ultimo], o per

cedere in locazione l’appartamento al PT, a loro disposizione, a terze persone.

Già il lungo tempo

trascorso dall’uscita dell’ultimo inquilino (fine 2010) e l’apparente

indecisione dei ricorrenti fra la vendita e la locazione rendono poco

plausibile l’esistenza di impedimenti oggettivi ad un’utilizzazione

dell’immobile, che implichi l’imposizione del suo valore locativo.

Gli insorgenti sostengono,

in primo luogo, di aver tentato, inutilmente, fin dal 2011, di vendere l’intera

casa bifamiliare (in cui è ubicato l’appartamento che gli stessi hanno, a loro

dire, anche contemporaneamente tentato, invano, di locare a terzi), a causa del

diritto di abitazione vita natural durante, di cui è beneficiaria __________. Ora,

appare pacifico che quest’ultima, stante anche la sua età avanzata, non avrebbe

verosimilmente rinunciato volontariamente al summenzionato diritto (cfr., nel

dettaglio, doc. O e doc. P annessi alla replica del 29 luglio 2016).

I ricorrenti sapevano

dunque a priori che proprio per questo motivo avrebbero verosimilmente

incontrato delle difficoltà nella vendita dell’intera abitazione. A prescindere

da ciò, le prove prodotte agli atti di cui si è detto sopra, non sono in ogni

modo sufficienti per dimostrare che gli insorgenti abbiano intrapreso seri

sforzi e che siano stati seriamente e concretamente intenzionati a vendere

l’intero immobile, in particolare anche con riferimento al periodo fiscale

litigioso. Il “mandato di vendita immobiliare” sottoscritto il 4 agosto 2011 dimostra

soltanto che RI 1 ha conferito mandato ad una società di vendere l’immobile a

un prezzo di fr. 2'750'000.– trattabili, fino al 31 dicembre 2011, con rinnovo

del contratto, salvo disdetta, e nulla di più. Lo scritto del 22 luglio 2016,

in cui __________ conferma di aver ricevuto dall’anno 2012 l’incarico da parte

di RI 1 di occuparsi della vendita della predetta casa, di aver collaborato

anche con la summenzionata società e di essere stato contattato da quattro clienti

interessati all’oggetto (le cui trattative non si sarebbero però concluse, a

causa dell’occupazione dell’appartamento ubicato al primo piano dalla madre di RI

1), non avvalora concretamente il fatto che siano stati effettivamente intrapresi

seri sforzi nella vendita dell’abitazione, anche e soprattutto per quanto

concerne il periodo fiscale litigioso. Tanto è vero che l’e-mail, prodotta in

copia in questa sede, da cui risulta che __________ hanno trasmesso la loro

offerta a __________ per l’acquisto della casa bifamiliare al prezzo di fr.

2'300'000.–, contenente la clausola di una pigione mensile di fr. 1'500.– da versare

a loro favore da parte della beneficiaria del diritto di abitazione, come

conduttrice, risale al 31 gennaio 2012 (doc. E, doc. L e doc. M annesso alla

replica del 29 luglio 2016).

Gli insorgenti sostengono,

in secondo luogo, di avere contemporaneamente e inutilmente tentato di concedere

in locazione a terze persone l’appartamento in questione, senza però dimostrare

e documentare concretamente questa loro intenzionalità. Una semplice lista,

verosimilmente allestita dagli stessi insorgenti, peraltro priva di data,

contenente un elenco di quattro persone e di una coppia, apparentemente

interessati alla locazione dell’appartamento, non è evidentemente idonea a

comprovare concretamente di aver intrapreso seri sforzi nel tentativo di concedere

in locazione un appartamento, ubicato in una zona prestigiosa, a potenziali

conduttori. Non può infine nemmeno soccorrere i ricorrenti la tesi secondo la

quale i potenziali locatari non sarebbero stati in grado di fornire le dovute

garanzie per il versamento della pigione richiesta (fissata inizialmente in fr.

2'700.– mensili oltre alle spese, diminuita poi a fr. 2'450.– mensili oltre

alle spese). A prescindere dal fatto che trattasi di una mera affermazione di

parte, che non è minimamente sostanziata e documentata, un’argomentazione di

tale portata non può corroborare un’inequivocabile, chiara e concreta

intenzione da parte degli insorgenti di locare un appartamento.

Va inoltre evidenziato che

i coniugi __________ affermano che “dopo aver trasferito nel 2002 il proprio

domicilio a __________ nella loro nuova abitazione coniugale, avevano affittato

l’appartamento di __________ dapprima, al signor __________ e successivamente

alla __________, e ciò fino al mese di novembre 2010”. Gli insorgenti, fino al

periodo fiscale 2010, sono stati tassati sul valore locativo in relazione al

summenzionato appartamento (cfr. osservazioni del 15 luglio 2016 dell’Ufficio

giuridico, p. 2; replica del 29 luglio 2016 dei contribuenti, p. 1). Nei

periodi fiscali successivi (2011-2012-2013), l’RS 1, sempre in relazione

all’appartamento a disposizione dei contribuenti, ha in particolare ammesso

un’entrata di fr. 6'000.--, per ciascun anno, a titolo di “affitti” [per la

cantina concessa in locazione alla __________ (ndr. ove entrambi i contribuenti

esercitano la propria attività lavorativa in qualità di __________)] e ha contestualmente

rinunciato all’imposizione del valore locativo per tutti e tre i periodi

fiscali (ovverossia da quando l’appartamento a disposizione degli insorgenti

era sfitto), dimostrandosi – stante la giurisprudenza dell’Alta Corte di cui al

consid. 1.3. della presente decisione – fin troppo generoso nei confronti dei

contribuenti. Dal 2011, come sostengono gli stessi insorgenti, l’appartamento

in questione, sarebbe vuoto e sfitto. Il medesimo – composto da tre locali,

cucina abitabile, tripli servizi, studio, pranzo all’aperto coperto, piscina (che

a dire dei ricorrenti sarebbe inagibile), due posti auto, cantina, lavanderia,

accesso diretto alla cantina, con una superficie abitabile di ca. 155 mq, e un

“affitto presumibile” pari a fr. 3'800.– mensili (stato 2012) – è situato al PT

di una casa bifamiliare, ubicata “in una posizione tranquilla a metà strada tra

il borgo e il delta” e “in zona pregiata di __________”(cfr., nel dettaglio,

doc. I annesso al presente ricorso). I ricorrenti non vi abitano, avendo il

proprio domicilio a __________, ma di fatto si sono riservati tale diritto,

senza però esercitarlo: gli stessi in tal modo detengono comunque

l’appartamento, considerato come potrebbero andare ad abitarci in qualsiasi

momento. Il medesimo, nonostante sia apparentemente sfitto dal 2011, è stato comunque

a disposizione dei ricorrenti per uso proprio e in ogni momento [“salvo una

breve parentesi durante la quale l’appartamento in questione è stato locato da

un cittadino __________” (cfr. scritto del 14 aprile 2016 dell’avv. RA 1

nell’incarto fiscale 2014)]. I contribuenti avrebbero dunque potuto usufruirne,

anche se di fatto non hanno esercitato questo diritto di godimento (eccetto per

quanto concerne la cantina che è stata concessa in locazione alla __________). Ciò

posto e considerati inoltre il lungo tempo trascorso da quando è sfitto (dal

2011) e le severe esigenze della giurisprudenza del Tribunale federale, per

il periodo fiscale litigioso, si giustifica senz’altro imporre il valore locativo per l’appartamento

a disposizione degli insorgenti di cui al mappale n. __________ RFD di __________,

come peraltro rettamente ritenuto dall’RS 1 e dall’Ufficio giuridico della

Divisione delle contribuzioni.

1.6.

Concludendo, gli

insorgenti non hanno portato la prova di aver intrapreso seri sforzi per

vendere o cedere in locazione l’appartamento litigioso. D’altronde, le loro

argomentazioni appaiono anche poco lineari, nella misura in cui, da un lato, sostengono

di aver cercato, fin dal 2011, di vendere la casa bifamiliare, pur sapendo che

la beneficiaria del diritto di abitazione non vi avrebbe mai rinunciato, e,

dall’altro, asseriscono di avere tentato contemporaneamente di concedere in

locazione lo stesso appartamento. A quest’ultimo riguardo, si può anche supporre

che persone eventualmente interessate alla locazione dell’appartamento vi rinuncerebbero,

se gli fosse prospettata una prossima vendita dell’immobile.

2. 2.1.

I ricorrenti ritengono che

il valore locativo accertato dall’autorità fiscale pari a fr. 33'000.– sarebbe “manifestamente

eccessivo”. Sostengono in particolare che, l’appartamento di quattro locali,

risalente agli anni ’60, è stato ampliato nel 1995, e che nella “migliore delle

ipotesi, oggi come oggi, è presumibile che per tale appartamento possa essere richiesto

un affitto di Fr. 1'700/1'800.-- mensili più spese, tenuto conto che la piscina

non è più agibile già da qualche anno, e che l’inquilino dovrebbe sobbarcarsi

le spese di manutenzione del giardino, oltre alle normali spese accessorie, tra

le quali i costi di riscaldamento, invero ingenti, poiché l’appartamento non è

interamente isolato. La parte edificata negli anni ’60 non è infatti stata

oggetto di ristrutturazione, per cui anche a livello di isolazioni vi sono

carenze notevoli. Tutto questo si può rilevare dalle perizie a suo tempo allestite

dall’Arch. __________”.

L’RS 1, come visto, aveva

al riguardo precisato quanto segue:

Il valore locativo delle abitazioni secondarie

corrisponde al valore di mercato delle pigioni della zona. L’agevolazione

fiscale prevista per le abitazioni primarie non può essere ammessa.

Nelle proprie osservazioni,

l’Ufficio giuridico della Divisione delle contribuzioni conferma la motivazione

espressa dall’autorità fiscale. Ritiene che non vi sarebbe alcun dubbio che

l’abitazione di __________ debba essere considerata come abitazione secondaria

e che il valore locativo debba corrispondere al valore di mercato, senza

ammettere alcuna riduzione [fr. 33'000.–, corrispondente al reddito percepito

dai contribuenti fino al mese di novembre 2010 per la locazione dell’appartamento

a loro disposizione (fr. 2'750.– mensili)]. Rileva parimenti che gli insorgenti

non avrebbero apportato alcuna prova attestante che, sulla base della

situazione attuale di mercato, si potrebbe richiedere una pigione di fr. 1'700.–

/ 1'800.– mensili.

2.2.

L’art. 21 cpv. 2 LIFD

precisa che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni

locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del

contribuente.

Il riferimento alle

condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il

valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa

tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il

canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I

152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF

52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).

Il Tribunale federale ha

stabilito che l’Amministrazione federale delle contribuzioni ha il dovere di

intervenire nella sua qualità di autorità di sorveglianza in materia di imposta

federale diretta quando in un cantone i valori locativi scendono al di sotto

della soglia del 70% del valore di mercato (Tribunale federale, 13 febbraio 1998, in RF 1998 p. 655 = ASA 67 p. 709).

2.3.

La legge

federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni

obbliga i cantoni ad assoggettare all’impo-sta sul reddito il valore locativo

(in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art.

7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità

di accertamento del valore locativo, lasciando in tal modo ai cantoni un certo

margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa

scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto

alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127

cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p.

152 ss.). L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del

valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al

principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).

2.4.

Per quanto qui di

interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto

della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito

al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il suo

calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.

Dal 1° gennaio 2009 è

entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al

capoverso 2 non è ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo

di vacanza.

La modifica è stata

proposta dal Consiglio di Stato nel quadro delle misure di risanamento dei

conti adottate con il preventivo 2009 ed è stata così motivata:

Nella misura in cui la residenza di vacanza resta a

disposizione del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma

piena. Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre

all'adozione di misure che promuovano l'accesso della proprietà di residenze

secondarie di vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze di

vacanza deve corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti

nell’ottica di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere

dimenticata la ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali devono

assumersi oneri di infrastrutture comunali senza importanti ricadute in termini

di gettito fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata tramite una

modifica dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a carico di

soggetti fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente,

contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che

una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori

cantone o all’estero.

(cfr. Messaggio del

Consiglio di Stato n. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009 e

obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).

2.5.

Sebbene i materiali

legislativi siano alquanto essenziali, dallo stralcio del messaggio governativo

poc’anzi citato si evince quale sia stata la ratio della modifica di

legge intervenuta a partire dal periodo fiscale 2009. Il Consiglio di Stato ha

infatti affermato che “il valore locativo delle residenze di vacanza deve

corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti nell’ottica

di favorire l’accesso alla proprietà”. Altrimenti detto, la definizione del

valore locativo nella misura del “60 - 70 per cento del valore di mercato delle

pigioni”, prevista dall’art. 20 cpv. 2 LT, è giustificata fra l’altro

dall’obiettivo della “promozione dell’accesso alla proprietà”. Quest’ultimo

obiettivo giustifica tuttavia una riduzione del valore locativo solo quando si

tratta di un’abitazione primaria.

In diverse

occasioni, il Tribunale federale ha confermato che il fatto di incoraggiare

fiscalmente la previdenza personale mediante l’accesso alla proprietà (art. 108

Cost.) costituisce una ragione plausibile per stabilire il valore locativo al di

sotto del valore di mercato delle pigioni (DTF 125 I 65 consid. 3c e

riferimenti citati).

La stessa

concezione costituzionale della promozione dell’accesso alla proprietà

dell’abitazione (art. 108 Cost.) non si estende all’accesso alla proprietà di residenze

secondarie, poiché ciò entrerebbe in conflitto con altri obiettivi costituzionali

ed in particolare quello dell’uso parsimonioso del suolo. In questo contesto,

un valore locativo ridotto per le abitazioni secondarie comporterebbe, dal

profilo della politica di pianificazione del territorio, l’incentivo a lasciare

le case secondarie vuote invece di cederle in locazione, rischiando di pagare

imposte più elevate. È per questa ragione che le abitazioni secondarie e quelle

di vacanza sono espressamente escluse dal campo di applicazione della Legge

federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d’abitazioni e

l’accesso alla loro proprietà (art. 2 cpv. 3 LCAP; RS 843; cfr. inoltre la

sentenza del Tribunale federale del 12 aprile 2006, in DTF 132 I 157 = StE 2006 A 21.11 n. 46 = RF 2006, p. 658 = RDAF 2007 II 10, con riferimento

a: Bericht zur Prüfung des Einsatzes des Steuerrechts für wohnungs- und

bodenpolitische Ziele [Expertenkommission Locher], Berna 1994, p. 8 e p. 44).

2.6.

Sebbene la

scelta del legislatore cantonale, di limitare il calcolo del valore locativo in

misura corrispondente al valore di mercato delle pigioni ai soli

immobili “utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza”, non sia probabilmente

la più felice, è indiscutibile che la stessa disciplina sia estesa a tutte le

abitazioni secondarie.

2.7.

Nel caso in

esame, l’appartamento a disposizione dei contribuenti, domiciliati a __________,

ubicato al PT della casa bifamiliare di cui al mappale n. __________ RFD di __________

è, alla luce delle considerazioni che precedono, indubbiamente qualificabile

come abitazione secondaria. Gli insorgenti avrebbero, in effetti, diritto

all’imposizione del valore locativo ridotto rispetto al valore di mercato delle

pigioni solo per quella casa o per quell’appartamento dove hanno il domicilio

fiscale (cfr. per analogia DTF 138 II 105, in particolare consid. 6.3.1, con riferimento al requisito dell’”uso personale” dell’abitazione,

ai fini del differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare in caso di

reinvestimento privato). Di conseguenza il valore locativo deve

essere calcolato applicando l’art. 20 cpv. 3 LT, senza la riduzione riconosciuta

ai proprietari di abitazioni primarie, come rettamente ha fatto l’autorità

fiscale, la quale ha commisurato il valore locativo dell’appartamento a

disposizione dei contribuenti in fr. 33'000.– (fr. 2'750.– mensili),

corrispondente al valore delle pigioni della zona e al reddito percepito dagli

insorgenti fino al mese di novembre 2010 per la sua locazione.

Giova al proposito

rilevare che dalla perizia del 26 gennaio 2012 allestita dall’arch. __________,

prodotta dagli stessi ricorrenti in questa sede, risulta in particolare che la

casa bifamiliare, ubicata “in una posizione tranquilla a metà strada tra il

borgo e il delta”, “in zona pregiata di __________”, “è costituita da un

edificio di due piani fuori terra e un piano interrato. Contiene due appartamenti,

uno al piano terreno completo di giardino e piscina, mentre il secondo è al

primo piano e si apre su ampie terrazze. Lo stabile è stato costruito negli

anni ’60 (casa rossa) ingrandendo una costruzione già presente. Nel 1995 è

stato ampliato l’appartamento del PT (casa bianca) e sono stati ricavati nuovi

spazi al piano interrato e nuove terrazze al 1° piano. La piscina (riscaldata)

risale a questo periodo”. “La parte originale è costruita con muri massicci in

cotto con spessore 35 cm (non isolati termicamente). La parte nuova è stata costruita

con mattoni cassero di cemento riempiti di polistirolo con un buon valore isolante”.

Per l’appartamento al PT (composto da tre locali, cucina abitabile, tripli

servizi, studio, pranzo all’aperto coperto, piscina, due posti auto, cantina,

lavanderia, accesso dalla cantina, superficie abitabile di ca. 155 m2), a

disposizione degli insorgenti, è stato stimato un “affitto presumibile” di fr.

3'800.– mensili (fr. 294.– al m2), stato 2012. Il perito ha al riguardo

precisato che l’appartamento “varrebbe di più ma a cifre alte anche la

clientela che può pagare certi affitti si assottiglia considerevolmente”. Emerge

inoltre che la piscina esterna è “Completamente Nuova e funzionante,

riscaldata” con un valore forfettario di fr. 120'000.– (ndr. la stessa frase è

però riportata anche nella perizia allestita nel 2008), mentre il giardino è

“di concezione semplice e lineare in modo da facilitare al massimo la

manutenzione. Anche il nuovo giardino pensile sopra l’autorimessa è facilmente

raggiungibile per la cura del prato” (cfr., nel dettaglio, doc. I annesso al presente

ricorso).

In queste circostanze, il

calcolo del valore locativo intrapreso dall’RS 1 [che ha preso in

considerazione il reddito mensile percepito dai contribuenti fino al mese di

novembre 2010 per la locazione dell’appartamento a loro disposizione (fr. 2'750.–)],

tenuto anche conto della ripartizione dell’onere della prova, per cui è a

carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono a escludere o a

ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493;

StE 1990 B 13.1. n. 8), non presta il fianco a critiche.

Considerandi

II. Spese di gestione e

manutenzione degli immobili

3.

3.1.

Secondo l’art. 32 cpv. 2

LIFD, di uguale tenore dell’art. 9 cpv. 3 LAID, il contribuente che possiede

immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione

di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le spese

d’amministrazione da parte di terzi.

Analoga disposizione

esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT non disciplina

espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione.

Malgrado i Cantoni

avessero tempo due anni dall’entrata in vigore della legge federale – vale a

dire entro inizio 2012 – per adeguare la loro legislazione alle disposizioni

federali (art. 72j cpv. 1 LAID), il legislatore ticinese non vi ha

tutt’ora provveduto. La Divisione delle contribuzioni ha nondimeno manifestato

la volontà di abolire la cosiddetta “prassi Dumont” già a decorrere dal 1°

gennaio 2010, come dimostra inequivocabilmente la nuova Circolare n. 7/2010 del

mese di aprile 2011.

3.2

Per costante

giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza

aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso

e ne mantengono la redditività (Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.

32.

LIFD, p. 219 s.; Känzig,

Direkte Bundessteuer, 2a ediz., Vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto

tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66).

3.3

Per facilitare il lavoro

sia dell’amministrazione fiscale sia dei contribuenti, invece della somma

effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il

contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal

Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge

tributaria del 18 ottobre 1994).

La deduzione complessiva

ammonta:

Ø al 10% del reddito lordo (pigioni o

valore locativo), se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile risale al

massimo a 10 anni prima;

Ø al 20% del reddito lordo (pigioni o

valore locativo) se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10

anni

(cfr. art. 2 cpv. 1

Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994, nella versione in

vigore dal 1° gennaio 2014).

3.4

Le spese di gestione di un

immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l’illuminazione e il

riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l’acqua potabile e

la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del

contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente,

alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su

una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come

si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e

riceve quale corrispettivo la pigione oltre all’indennizzo per i costi

accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel

quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di solito

compresi nel calcolo del valore locativo e il contribuente che abita la propria

casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la

sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15

luglio 2005, n.2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF

2005.

II 502 consid. 2.5).

3.5

Anche la Circolare della

Divisione cantonale delle contribuzioni dell’aprile 2011 distingue, nell’ambito

della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza privata

concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili

abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso

di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal

proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle

spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non

possono venire accollate all’inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione

e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr.

Circolare n. 7/2010, cifra 5.4).

Ma anche nel caso in cui

l’immobile è ceduto in locazione, le spese di gestione non dovrebbero figurare

fra le spese chieste in deduzione. Infatti, di regola non sono comprese nella pigione,

ma vengono pagate separatamente dagli inquilini. In caso contrario sarà

necessario chiedere al contribuente la presentazione del conteggio delle spese

accessorie accollate agli inquilini al fine di verificare quali costi siano

stati recuperati e quali siano rimasti a carico del proprietario.

3.6

In linea di principio non

sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore, climatizzazione,

disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione,

illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento

e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese

di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.2.3; inoltre art. 1

dell’Ordinanza del Consiglio federale del 24 agosto 1992).

3.7

Venendo

alla fattispecie in esame, nella dichiarazione d’imposta 2014, gli insorgenti hanno

fatto valere spese di gestione e manutenzione di immobili per complessivi fr.

8'791.– [di cui fr. 645.– per “acqua potabile e acqua industriale”, fr. 537.– per

“fognatura, spazzatura e depurazione”, fr. 645.– per “illuminazione e pulizia

scale e vani comuni app. / PT”, fr. 4'504.– per “riscaldamento”, fr. 1'192.– “Vodese ass.

stabile (contro gli incendi, contro i danni dell’acqua)” e fr. 1'268.– per “spese di

manutenzione”], riguardo al mappale n. __________ RFD di __________ (anno di

costruzione __________, riattazione __________).

L’autorità fiscale, dal

canto suo, sia per l’IC, sia per l’IFD, ha ammesso un importo forfettario di

fr. 6’600.– a titolo di spese di gestione e manutenzione immobili, essendo il

predetto importo più favorevole rispetto alle spese ammesse in deduzione (spese

di manutenzione e di assicurazione).

Va rilevato che le spese

non riconosciute dall’autorità di tassazione (acqua potabile e acqua

industriale, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale

e vani comuni, riscaldamento e acqua calda) rientrano indiscutibilmente fra

quelle di gestione, la cui deduzione, come visto sopra, è esclusa nel caso

dell’imposizione del valore locativo. Mentre l’importo complessivo delle altre

spese postulate in deduzione (assicurazione stabile e spese di manutenzione) è,

in effetti, minore rispetto all’importo forfettario, come rettamente osservato dall’RS

1.

Ne discende che anche in questo caso l’autorità fiscale è stata nuovamente

generosa nei confronti dei contribuenti.

3.8

A titolo abbondanziale si

evidenzia che il predetto ufficio, per gli anni fiscali precedenti (2011-2012-2013),

in relazione all’appartamento a disposizione dei contribuenti di cui al mappale

n. __________ RFD di __________, ha ammesso un’entrata per ciascun anno di fr.

6'000.-- a titolo di “affitti” (ndr. per la cantina concessa in locazione alla __________),

ha ridotto le spese di gestione e manutenzione immobili da fr. 20'019.– a fr.

10'428.– per il 2011, ha ammesso fr. 8'540.-- per il 2012 e fr. 9'055.-- per il

2013.

(come postulato dai contribuenti) a titolo di spese di gestione e manutenzione

immobili e ha infine rinunciato all’imposizione del valore locativo per tre

anni (segnatamente da quanto l’appartamento a disposizione degli insorgenti era

sfitto). L’autorità fiscale ha dunque ammesso in deduzione le spese di gestione

e manutenzione immobili per l’appartamento che non produceva però alcun reddito

imponibile, poiché era sfitto (dunque era né abitato né ceduto in locazione), eccetto

che per quanto concerne la locazione della cantina, le cui spese sono però minime.

L’autorità fiscale si è dimostrata anche in questo senso fin troppo generosa.

4.

Per tutti i motivi

che precedono, il ricorso è respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 1’080.–

sono a carico dei

ricorrenti.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La

segretaria: