80.2016.152

Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, possesso durato oltre venti anni, deduzione del valore di stima vigente venti anni prima, non valore determinato da una perizia privata

6 ottobre 2016Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. In data 27.11.2015

veniva costituito mediante rogito notarile un diritto di compera tra RI 1

(parte alienante) e __________ (parte acquirente) relativamente ai fondi __________,

__________, __________, __________, __________, __________, __________, __________,

__________ RFD __________ – __________. Il prezzo di compravendita veniva

fissato in fr. 405'000.-. Il diritto di compera aveva una durata sino al

31.3.2016. Il 14.3.2016 il notaio avv. __________ trasmetteva l’istanza di

iscrizione di esercizio del diritto di compera a Registro fondiario per tutti i

mappali. Il trapasso di proprietà veniva iscritto il 15.3.2016 per tutti i

fondi interessati.

B. Con dichiarazione per

l’imposta sugli utili immobiliari trasmessa dal rappresentante della

ricorrente, l’avv. __________, il 3/4.5.2016 la contribuente cifrava l’utile

imponibile totale in fr. 306'235.- calcolato deducendo dal prezzo di alienazione

di fr. 405'000.- il valore d’investimento totale di fr. 98'765.- (valore di

stima di 20 anni fa dei fondi venduti). L’imposta dovuta risultava essere di

fr. 12'249.40 (durata del possesso di oltre 30 anni).

C. Con decisione

27.5.2016 l’Ufficio di tassazione di __________ accertava un valore di

alienazione di fr. 405'000.-, il valore di stima di 20 anni fa di fr. 98'765.-,

ed un utile imponibile totale di fr. 306'235.-. L’aliquota era del 4% e

l’imposta dovuta ammontava a fr. 12'249.40.

D. Con reclamo

3/6.6.2016 RI 1 si aggravava contro la decisione di tassazione sugli utili

immobiliari. In particolare, la contribuente contestava il valore di stima immesso

nel valore d’investimento deducibile, precisando di aver mandatato nel 2002 un

architetto per effettuare una stima dell’immobile, risultata di fr. 492'610.-.

La stima dell’UT differirebbe sensibilmente da tale cifra. La reclamante

precisava inoltre di aver corrisposto l’importo di fr. 5'000.-

all’intermediario immobiliare che aveva reperito l’acquirente.

E. Con decisione su

reclamo 27.6.2016 l’Ufficio di tassazione aggiungeva al valore d’investimento

deducibile la somma di fr. 5'000.- a titolo di provvigioni versate, ma

manteneva il valore di stima di 20 anni fa, pari a fr. 98'765.-. L’imposta

dovuta veniva quantificata in fr. 12'049.40.

L’UT motivava la sua

decisione con la seguente argomentazione:

Il reclamante contesta l’importo di fr. 98'765.- pari

al valore di stima in vigore 20 anni or sono dedotto nel calcolo TUI (tra

l’altro dichiarazione TUI compilata dal rappresentante del reclamante ed

“imposta come ai dati forniti”). Il venditore sostiene che deducibile sarebbe

l’importo di fr. 492'610.- scaturito da una perizia del 2002 da lui fatta

esperire per stabilire un prezzo di vendita congruo. A norma dell’art. 129

della LT il valore di investimento deducibile è dato dal valore di acquisto

maggiorato dei costi di investimento; in caso di proprietà superiore ai 20 anni

il venditore può chiedere che gli venga dedotto il valore di stima in vigore 20

anni prima della vendita. Nel caso in esame, in mancanza di costo d’acquisto e

delle relative migliorie è stato chiesto ed ammesso il valore di stima in

vigore 20 anni fa come dalle risultanze del catasto. L’importo chiesto su

reclamo è il valore venale dei beni che non può essere preso in considerazione

quale costo d’investimento. Per quanto riguarda questa contestazione l’autorità

federale conferma quanto già indicato in sede di tassazione. La provvigione

documentata di fr. 5'000.- viene concessa come a richiesta.

F. Con ricorso

27/28.6.2016 RI 1 impugna la decisione di tassazione su reclamo, esponendo le

medesime argomentazioni già sollevate in precedenza. In particolare contesta,

nel valore d’investimento deducibile, la somma di fr. 98'765.- a titolo di valore

di stima dell’immobile. Allega al ricorso tutta una serie di documenti che

dimostrerebbero che il valore del bene immobiliare era ben superiore rispetto

al valore impiegato per il calcolo dell’imposta. Asserisce inoltre di non

comprendere per quali motivi è tenuta a pagare un’imposta così elevata tenuto

conto di come i fondi in questione appartenevano alla sua famiglia da più di

100 anni e che aveva ereditato in seguito della scomparsa di suoi parenti di

vario grado.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di

investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è

stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Deve anzitutto essere

rilevata una particolarità della tassazione dell’utile immobiliare contestata,

che rende necessario l’annullamento della relativa decisione.

La tassazione impugnata

concerne nove mappali, venduti dalla ricorrente con un unico atto e ad un

prezzo globale.

2.2

La legge tributaria

dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e ceduti per un

valore globale, il valore di alienazione sia ripartito proporzionalmente al

valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1 LT). La durata della

proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136 cpv. 2 LT).

Ora, è vero che nel

presente caso i nove immobili sono stati venduti dalla ricorrente con un unico

rogito ed il momento ed il prezzo d’acquisto sono irrilevanti, dal momento che

la venditrice beneficia del calcolo previsto dall’art. 129 cpv. 2 LT, ma si

tratta tuttavia di nove oggetti diversi.

Questa Camera ha già avuto

modo di affermare che, in considerazione della ratio dell’art. 136 LT, esso

deve trovare applicazione anche nel caso in cui diversi oggetti immobiliari

siano stati acquistati lo stesso giorno. Infatti, si tratta di una conseguenza

del carattere reale dell’imposta sugli utili immobiliari, che impone di determinare

separatamente l’utile conseguito, così come la durata del possesso, per ognuno

dei fondi alienati (RtiD II-2008 n.12t consid. 2; inoltre Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 296).

Se fondi diversi, che

hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per un prezzo

globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo fondo,

occorre emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò consente

fra l’altro di stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al momento

del successivo trasferimento (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 302).

2.3

Ne consegue che la

decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere rinviati

all’Ufficio di tassazione, perché emetta nove distinte tassazioni per ognuno

dei nove mappali venduti dalla ricorrente.

3.

3.1.

Le considerazioni che

precedono non impediscono tuttavia di pronunciarsi sulla questione sollevata dalla

ricorrente.

Secondo l’insorgente, nel

calcolo dell’utile immobiliare imponibile dovrebbe essere dedotto dal valore di

alienazione il valore di “stima” operato nel 2002 da un architetto, che aveva

valutato la proprietà in fr. 492'610.-. Con il ricorso, la contribuente ha prodotto

ulteriori documenti, con i quali vorrebbe dimostrare che gli immobili avevano

un valore superiore, rispetto a quello impiegato dall’Ufficio di tassazione per

il calcolo dell’imposta. Si tratta, in particolar modo, della decisione

relativa al valore di stima ufficiale attualmente in vigore e della polizza

dell’assicurazione contro gli incendi e i danni dell’acqua.

3.2

La pretesa della

ricorrente si scontra tuttavia già con il tenore letterale dell’art. 129 LT,

che al primo capoverso stabilisce il principio secondo cui il valore di investimento

è il valore di acquisto aumentato dei costi di investimento. La regola è pertanto

che sia preso in considerazione il prezzo pagato dal venditore per diventare

proprietario dell’immobile poi alienato. L’eccezione, prevista dal capoverso 2,

vale solo per i casi in cui la proprietà ha avuto una durata superiore a venti

anni, nel qual caso l’alienante può chiedere che il valore di stima vigente

venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di

investimento fino a tale data.

La ricorrente ha ereditato

i fondi qui alienati.

Nel caso di alienazione di

immobili il cui precedente trasferimento è stato oggetto di tassazione

differita secondo l’art. 125 lettere a),b), c), e) [tra le quali figura il

trasferimento per successione lett. a], per il valore di acquisto e la

durata della proprietà fa stato la situazione dell’ultimo trasferimento

imponibile (at. 128 cpv. 3 LT). La contribuente aveva la scelta fra la

deduzione del valore di acquisto e la deduzione del valore di stima in vigore

venti anni prima.

In nessun caso, è

possibile dedurre il valore di stima ufficiale attualmente in vigore né il

valore venale dell’immobile.

3.3

L’applicazione del valore

di stima in vigore al momento dell'alienazione imponibile sarebbe del resto in

contrasto con la natura stessa dell'imposta sugli utili immobiliari.

A tale riguardo, infatti,

il Tribunale federale ha affermato già nel 1969 che il riferimento al valore di

stima, al fine di determinare l'utile imponibile, non è giustificato da motivi

seri ed oggettivi, e conduce pertanto ad una disparità di trattamento in

contrasto con l'art. 4 della Costituzione allora in vigore (DTF 95 I 130). Infatti,

poiché l'imposta sugli utili immobiliari colpisce l'incremento del valore solo

al momento della realizzazione, il suo oggetto non è il plusvalore come tale bensì

l'utile realizzato. Ora, il valore di stima ufficiale è perlopiù inferiore al

valore di mercato; pertanto prendere in considerazione come valore di

investimento il valore di stima comporta, di regola, per le

alienazioni a breve termine, l'imposizione di un utile fittizio, cioè molto più

elevato di quello effettivo. Per contro, a lungo e lunghissimo termine, la revisione

periodica del valore ufficiale di stima comporta l'effetto opposto, cioè una

riduzione dell'utile nominale effettivo, per effetto della compensazione del

rincaro della moneta (v. anche Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 192).

Sulla base delle

considerazioni che precedono, l'art. 129 cpv. 2 LT stabilisce che, in caso di

proprietà di durata superiore a venti anni, ma solo su richiesta dell'alienante,

il valore di investimento può essere sostituito dal valore di stima; non ci si

riferirà peraltro all'ultimo valore di stima, bensì a quello vigente venti anni

prima.

La deroga al principio

generale, prevista dall'art. 129 cpv. 2 LT, va intesa quale agevolazione di

natura meramente processuale e, meglio, probatoria, giustificata dalla

particolarità della situazione: consente di determinare in modo schematico il

valore del precedente acquisto in quei casi in cui, data la lunga se non lunghissima

durata del possesso, risulterebbe oltremodo difficile rintracciare le pezze

giustificative relative ai costi di investimento (CDT

n. 80.2003.175 del 19 dicembre 2003, in RtiD I-2004 n. 11t consid.

6.2

e 6.3.; inoltre Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 193).

3.4

La modalità di calcolo suggerita dalla ricorrente sarebbe in contrasto

non solo con la Costituzione federale ma anche con la Legge federale del

14.

dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei

Comuni (LAID; RS 642.14).

Per l’art. 12 cpv. 1 LAID

sono infatti imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito

all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo

agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione

superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione,

più le spese).

Il Tribunale

federale ha sottolineato che la definizione dell’utile immobiliare imponibile

proposta dall’art. 12 cpv. 1 LAID si riallaccia al sistema generale

dell’imposizione del reddito globale netto ("Gesamtreineinkommensbesteuerung”),

previsto dall’art. 7 cpv. 1 LAID (cfr. p. es. la sentenza del 6 maggio 2013 n.2C_77/2013

e giurisprudenza citata). Il riferimento al “valore di

sostituzione” implica che i cantoni sono liberi – in caso di lunga durata del

possesso – di assoggettare all’imposta il guadagno effettivamente conseguito o

di prevedere un limite per il calcolo del guadagno imponibile; in questa

ipotesi il prezzo di acquisto viene sostituito da un altro valore (cfr.

Messaggio del 25 maggio 1983 del Consiglio federale a sostegno delle leggi

federali sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni e

sull’imposta federale diretta, in FF 1983 III p. 64). Il valore sostitutivo

deve concedere ai cantoni la possibilità di delimitare nel tempo la commisurazione

dell’utile immobiliare, nel caso di proprietà di lunga durata (cfr. la sentenza

del 6 maggio 2013 cit., consid. 5.2, con rifetimento a:

Zwahlen, in: Zweifel/Athanas [a

cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, vol. I/1, 2a ediz.,

Basilea 2002, n. 56 ad art. 12 LAID).

Sempre secondo l’Alta Corte, anche nel caso in cui la commisurazione

dell’utile immobiliare viene delimitata nel tempo, l’utile immobiliare deve

restare la base di calcolo effettiva: con il “valore sostitutivo” viene

semplicemente introdotta una finzione legale in merito al valore di investimento

ad un determinato momento stabilito dal legislatore cantonale. Il valore

sostitutivo deve pertanto essere inteso, dal profilo della legge

sull’armonizzazione, quale nozione economica e deve essere determinato in modo

tale da esprimere quel valore che corrisponde al valore di acquisto nel momento

stabilito dalla legge. Ci si deve basare allora sul principio della

determinazione del valore venale (cfr. la sentenza del 6 maggio 2013 cit., consid.

5.

3.5

Tornando alla fattispecie in esame, è pertanto ineccepibile la decisione

dell’Ufficio di tassazione, che, in mancanza di un prezzo d’acquisto fatto

valere dalla contribuente, ha calcolato l’utile immobiliare servendosi del

valore di stima in vigore venti anni prima.

3.6

In alcun

caso può essere seguita la tesi della ricorrente, di inserire quale valore

d’investimento deducibile la stima della casa operata nel 2002 da parte di un architetto.

In effetti, qualora la durata del possesso di un fondo sia stata di più di 20

anni, il contribuente ha la facoltà di prendere il valore di stima in vigore 20

anni prima come valore di investimento deducibile. Nel caso di specie, la

contribuente, per il tramite del suo rappresentante ha operato questa scelta.

D’altronde

sarebbe stato, da un lato, verosimilmente molto difficile reperire la documentazione

del precedente acquisto dei fondi, che, per stessa ammissione dell’insorgente

fanno parte del patrimonio famigliare da 100 anni, e, d’altro canto, il valore

d’acquisto sarebbe quasi certamente stato ancora inferiore alla cifra indicata

sia dal suo rappresentante nella dichiarazione di tassazione, sia poi accertata

dall’UT.

4.

Come

detto, la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere

rinviati all’Ufficio di tassazione per nuove decisioni, relative ai singoli

oggetti immobiliari. Nel calcolo dell’utile imponibile, l’autorità di

tassazione non potrà tuttavia ammettere in deduzione il valore di stima (ossia

il valore venale dei fondi) ritenuto dalla contribuente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. 1.1. La

decisione su reclamo del 27 giugno 2016 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione, perché adotti nove distinte decisioni di tassazione,

per ognuno dei fondi venduti.

1.2. Il

ricorso è respinto, nella misura in cui contesta la deduzione del valore

di stima ufficiale vigente 20 anni prima.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 50.–

per un totale di fr. 550.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La

segretaria: