80.2016.233

Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, migliorie, non sufficienti fotografia e planimetria, spese di vendita, forza probatoria dell’atto pubblico

16 novembre 2016Italiano18 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il

26.4.2002 veniva perfezionata la compravendita immobiliare relativa al mapp. __________

RFD __________. RI 1 RI 1 acquistava il surriferito fondo al prezzo di fr.

1'250'000.-.

B. Il 4.12.2015 RI 1 ha

venduto il mapp. __________ RFD __________ a __________, __________ e __________

(suoi figli) al costo di fr. 1'500'000.-. Il trapasso della proprietà veniva

iscritto a Registro fondiario il 16.12.2015.

C. Con dichiarazione per

l’imposta sugli utili immobiliari 23/25.2.2016, RI 1 indicava il valore di

alienazione in fr. 1'500'000.-, il valore d’investimento totale in fr. 1'428'484.-

(composto da fr. 1'250'000.- a titolo di valore d’acquisto; fr. 117'324.- a

titolo di costi di costruzione e di miglioria; fr. 61'160.- a titolo di costi

di acquisto e di vendita). Il contribuente commisurava l’utile imponibile

totale in fr. 71'516.- e l’imposta dovuta in fr. 5'721.-.

D. Il 26.2.2016

l’Ufficio di tassazione di __________ (di seguito UT) richiedeva della

documentazione complementare al contribuente per poter accertare i dati

fiscali. Gli atti venivano trasmessi da RI 1 nel corso del mese di aprile 2016.

E. Il 27.5.2016 l’UT non

riconosceva alcun costo di costruzione e di miglioria ed ammetteva unicamente

fr. 24'239.- a titolo di costi di acquisto e di vendita. L’utile imponibile

accertato veniva calcolato in fr. 225'761.-. La durata della proprietà era di

13 anni, 7 mesi e 1 giorno, l’aliquota d’imposta era dell’8% e l’imposta dovuta

di fr. 18'060.90. A motivazione della decisione l’UT stabiliva:

“Costi

di costruzione e di miglioria: - non ammessi in deduzione in quanto trattasi di

costi di manutenzione e/o di costi non documentati e/o di costi che non hanno

aumentato il valore dell’immobile e/o di costi per il mobilio, tutti costi che

non sono deducibili ai fini della tassa sugli utili immobiliari; - i costi

notarili sono già esposti alla cifra 230 (esposti in doppio). Costi di acquisto

e di vendita: - i costi relativi a cartelle ipotecarie non sono deducibili ai

fini della tassa sugli utili immobiliari; - i costi di vendita non sono ammessi

in deduzione in quanto gli stessi sono a carico degli acquirenti (vedi atto

notarile)”.

F. Con reclamo 27.6/22.7.2016

RI 1 insorgeva contro la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili

immobiliari. Il contribuente lamentava innanzitutto una carente motivazione

della decisione impugnata. Per quanto atteneva ai costi di costruzione e di miglioria

il reclamante riteneva come l’autorità avesse omesso di indicare le ragioni del

depennamento di ogni singola voce. In merito ai costi di vendita, l’insorgente

precisava che in realtà fossero stati da lui assunti e a comprova di ciò diceva

di aver allegato copia del bonifico di fr. 32'540.- (secondo quanto riportato

nella versione in italiano nel reclamo; in quella tedesca si rinviava ad una “Investitionsliste”

da lui allestita).

G. Il 25.8.2016 l’UT

emanava una decisione su reclamo con la seguente motivazione:

“Costi di costruzione e di miglioria:

__________, CHF 1'680.00;

__________, CHF 449.25, CHF 467.90, CHF 1'358.50, CHF 738.20, CHF 515.00, CHF

839.20, CHF 964.90, CHF 2'124.00, CHF 1'908.50, CHF 1'496.15 e CHF 906.00;

__________, CHF 633.75;

__________, CHF 377.30;

__________, CHF 826.00;

__________, CHF 2'872.90 e CHF 18'743.90;

- __________,

CHF 127.00;

__________, CHF 1'614.00;

__________, CHF 2'371.25, CHF 654.20, CHF 2'116.10, CHF 1'382.15, CHF 1'069.20,

CHF 2'493.70, CHF 1'568.15 e CHF 200.00;

__________, CHF 6'296.95;

- __________, CHF 1'911.60 e CHF 858.60;

non

sono ammessi in deduzione in quanto trattasi di costi di manutenzione, non

deducibili ai fini della tassa sugli utili immobiliari (vedi circolare No. 7

della Divisione delle contribuzioni).

spese di manutenzione sono deducibili nella tassazione ordinaria come spese

effettive o avvalendosi di una deduzione forfetaria. Il contribuente che non ha

richiesto in deduzione le spese effettive di manutenzione negli anni precedenti

non può pretendere la deduzione in ambito della tassa sugli utili immobiliari.

seguenti costi:

__________ CHF 12'000.--;

TV, CHF 7'850.00;

non

sono ammessi in deduzione in quanto non documentati.

fattura del Comune di __________ di CHF 100.00 non è ammessa in deduzione

poiché trattasi di un diniego di licenza edilizia, dunque di un costo che non

ha potuto aumentare il valore dell’immobile alienato.

fatture __________ per un totale di CHF 3'221.85 non sono ammesse in deduzione

poiché trattasi di costi per l’acquisto di mobilio, non deducibili ai fini

della tassa sugli utili immobiliari.

seguenti costi:

__________ di CHF 539.20 e CHF 529.00 non sono ammessi in deduzione poiché i

giustificativi presentati non riconducono a costi di costruzione o di miglioria,

e più precisamente il primo è illeggibile e il secondo è privo di qualsiasi

descrizione;

CHF 4'900.00 indicati nell’elenco dei costi con la data 01.01.2003 non sono

ammessi in deduzione poiché il giustificativo fornito non è una fattura

ufficiale (assenza di ragione sociale, data, ecc.).

Costi

di acquisto e di vendita:

come nella primaria decisione si ribadisce che i costi di vendita non sono

ammessi in deduzione poiché a carico degli acquirenti, secondo atto notarile.

Se sono stati comunque pagati dall’alienante, ciò rappresenta una donazione fra

le parti essendo padre degli acquirenti.

H. Con tempestivo

ricorso 26/27.9.2016 RI 1 impugna la decisione su reclamo dell’UT. L’insorgente

postula il riconoscimento quali costi di costruzione e di miglioria la fattura

della ditta __________ di fr. 12'000.- ed anche i costi TV di fr. 7'850.--limitatamente

a fr. 1'973.45. Per quanto di pertinenza dei costi di vendita di fr. 25'592.60

essi sarebbero, secondo la tesi dell’insorgente, da ammettere in quanto sostenuti

dall’alienante.

In particolare, per

riferimento ai costi della ditta __________ gli stessi si riferirebbero ad un

pontile costruito nel 2002: la fattura sarebbe irreperibile e la società non

esisterebbe più.

Tuttavia il pontile è

stato costruito ed avrebbe contribuito alla miglioria della proprietà. I costi

relativi alla TV sarebbero stati confermati su richiesta il 21.9.2016, poiché

le fatture originarie non erano più reperibili.

I costi di vendita del

mapp. __________ RFD __________ sarebbero stati da lui sostenuti. A seguito di

una svista tale obbligo non sarebbe stato verbalizzato nell’istromento

notarile: si tratterebbe di un accordo verbale “post rogito” valevole in quanto

avrebbe medesimo valore che una scrittura privata tra le parti. In particolare

sarebbe arbitrario qualificare come donazione il fatto di aver pagato le spese

di vendita dell’immobile. La donazione non corrisponderebbe inoltre all’intenzione

delle parti: la volontà era che RI 1 si facesse carico dei costi di vendita e

che li deducesse dalle tasse. Il contribuente chiede l’accoglimento del ricorso.

Diritto

1. 1.1.

L’imposta sugli utili

immobiliari ha come oggetto i guadagni ottenuti dal trasferimento di proprietà

di immobili o parti di esso, secondo il dettato dell’art. 123 LT.

Questo tributo rientra nella categoria delle imposte sul reddito, in

particolare è classificato quale imposta speciale poiché colpisce solo una

parte del reddito della persona assoggettata: gravando sull'immobile

trasferito, per il calcolo di questa imposta non entra in considerazione la

complessiva capacità contributiva del contribuente ed il tributo in esame si

configura conseguentemente come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari –

Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di

procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento, dove quest'ultimo si ottiene sommando il valore di acquisto ed i

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Si configura una situazione

particolare laddove l'alienante sia stato proprietario dell'immobile per più di

venti anni; in tal caso, l’ art. 129 cpv. 2 LT illustra che egli può chiedere

che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà

valga quale valore di investimento fino a tale data.

Considerandi

2.

2.1.

Per l’art. 130 LT il

valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza

di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT).

Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la legge ticinese non fa riferimento

al prezzo di acquisto iscritto a registro fondiario, ma considera tale criterio

semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo

accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997,

in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 199). Secondo l’art. 134 cpv. 1 LT, sono

invece considerati costi di investimento:

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di

iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a

un mediatore;

i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i

costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri

fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per

liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del

precedente acquisto.

2.2

Per

quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato,

cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o

di diritto.

peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento

di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato

all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente

all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili

sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per

misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non

edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

2.3

Non

possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

legge tributaria prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare

privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante

giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare

il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne

mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai

fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le

“spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art.

33.

lett. d LT).

3.

3.1.

Il contribuente contesta –

a livello di costi d’investimento deducibili – il mancato riconoscimento di

alcune spese che a suo dire avrebbero aumentato il valore del fondo alienato,

nonché i costi di vendita, da lui assunti, contrariamente a quanto stabilito

nell’istromento pubblico.

3.2

Costi d’investimento

Il ricorrente postula il

riconoscimento di fr. 12'000.- quali spese di costruzione e di miglioria

relativi all’edificazione di un molo avvenuta nel 2002. Dinanzi a questa Camera

presenta una documentazione fotografica ed un disegno planimetrico. Tuttavia

non produce alcuna fattura o giustificativo di pagamento, sostenendo come la

ditta __________ __________ – che si era occupata di tale opera – non esiste più.

3.3

Giusta

l'art. 200 LT, applicabile per analogia alla procedura di tassazione in materia di imposizione degli utili immobiliari (art. 213 LT), il contribuente deve fare

tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta: deve segnatamente

fornire, a domanda dell'autorità di tassazione, informazioni orali e scritte e

presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati.

Secondo

il Tribunale federale, il ricorrente che vuole ottenere una deduzione non può accontentarsi di affermare genericamente che ha avuto altre spese, ma deve

comprovare tale affermazione: se la legge impone al contribuente di documentare

in determinati modi le sue allegazioni, egli non può sottrarsi a questo

obbligo.

simili casi l'autorità di tassazione deve invece partire dal principio che i fatti addotti dal contribuente, ma non documentati, non sono presi in considerazione: prescindere da questa esigenza significherebbe infatti non già correggere una presunta

inesattezza ma sostituire l'obbligo posto a carico del contribuente di documentare

e provare determinati fatti con l'apprezzamento dell'autorità (sentenza del

Tribunale federale del 3 dicembre 1990 n.2A. 344/89, in RDAT II-1991; DTF 107

Ib 218).

ricordato, a questo proposito,

che, secondo un consolidato principio, è il contribuente ad avere l'onere della

prova per i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso

l'erario (sentenza del Tribunale federale del

14.

dicembre 2006 n.2A.438/2006 consid. 3.2; DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; sentenza 2A.209/2005 del

3.

novembre 2005, in: RtiD I-2006 n. 11t, consid. 4.1; Blumenstein/Locher,

System des schweizerischen Steuerrechts, 6a ed., Zurigo 2002, p.

416, con rinvii).

La prova dei costi

di investimento

spetta pertanto sempre all'alienante. La

mancata presentazione della relativa documentazione comporta il rifiuto della

deduzione dei costi d'investimento. L'autorità fiscale deve unicamente

limitarsi ad avvertire il contribuente che, in tal caso, le circostanze che

diminuiscono l'onere, segnatamente i costi d'investimento, non verranno prese

in considerazione (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 361 e giurisprudenza e dottrina citate).

3.4

Nel caso in disamina, già

con lettera 26.2.2016 il fisco aveva chiesto a RI 1 di voler presentare anche “copia delle fatture relative ai costi di costruzione e

di miglioria”.

Con risposta 14/19.4.2016

il contribuente procedeva a trasmettere la documentazione in suo possesso. In

merito alla costruzione del molo ed ai costi TV (satellite e ricevitore)

precisava di non essere stato in grado di reperire le relative fatture.

Orbene per quanto attiene

al molo, la presentazione di una fotografia e di un disegno planimetrico non

sono sufficienti – alla luce dell’art. 200 LT – per ammettere in deduzione

questo costo.

In effetti, in primo luogo

questa Camera non è in grado di stabilire – in assenza di un giustificativo

corretto (v. anche per esempio l’autorizzazione all’utilizzo del demanio

pubblico) – il momento esatto della posa del molo, che avrebbe anche potuto già

esistere prima. Anche per quanto attiene al costo del medesimo, risulta

pacifico che, con la sola produzione di una fotografia e di un disegno

planimetrico non è possibile poter quantificare il costo dell’opera.

Come detto, l’onere di

provare questo costo e la sua ampiezza competeva al contribuente: né in sede di

reclamo né in sede ricorsuale RI 1 è stato in misura di documentare questa

spesa, sicché in applicazione dell’art. 200 LT non può essere riconosciuta a

titolo di costo d’investimento.

3.5

3.5.1

Il ricorrente chiede che

gli vengano riconosciuti fr. 7'850.- per la posa di un ricevitore satellitare della

televisione. Dalla lettura degli atti da lui forniti all’Ufficio di tassazione,

ed in particolare da una lista allestita dal contribuente, si indica “01.01.2003:

TV Sat. Und Empfänger”. Non vi è tuttavia alcuna fattura o giustificativo

di pagamento che possa corroborare il costo di fr. 7'850.-

Al ricorso egli allega

copie di due fatture della ditta “__________” risalenti al 3.8.2010 ed al

18.10.2013

e dei rispettivi importi di fr. 1'684.- e fr. 289.45.

Dai documenti trasmessi si

evince quanto segue:

Fattura 18.10.2013

“Per nostre prestazioni tecniche e d’intervento come da vostri ordini

(...). Intervento del 16.07.2013: per collegamento e rimessa in funzione

apparecchiature Audio / Video da voi tolte durante lavori di ristrutturazione

vedi danno acqua in casa. (...). – TV UNIDINE allacciato e controllo di

funzionamento. – SAT Receiver collegato a TV + verifica funzionamento. NAD CD/

Receiver C-715 + Altoparlanti posizionati e ricollegati Test + prova di

funzionamento singole funzioni. (...). – SAT Receiver allacciato con TV +

verifica ricezione singoli canali (...).”

Fattura 3.8.2010

[interventi del 27 e 30.7.2010]

“Per fornitura e installazione come da vostri ordini presso vostra

proprietà – abitazione sita in via Cantonale in __________ (...) nuovo SAT –

Receiver e Accessorio + nuovo NADA CD-Receiver (...). (...). unità Prestazioni

Tecniche e d’intervento a Domicilio intervento per constatazione difetto guasto

vs. SAT/Receiver + sostituzione con nuova unità HD- Receiver (...). (...) unità

Prestazioni tecniche e d’intervento a Domicilio per allacciamento messa in

funzione nuovo NAD + collegamento con HD-Receiver per ricezione programmi Radio

da SAT + collaudo finale”.

3.5.2

Come si evince dal testo

delle due fatture, i costi sono relativi a lavori di manutenzione e di

sostituzione degli impianti già esistenti a seguito di un asserito danno acqua

(cfr. incipit fattura del 18.10.2013).

Dalla lettura

dell’allegato alla Circolare 7/2010 [valevole anche per il periodo fiscale

2010] relativa alle deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata

si può leggere che la sostituzione di impianti TV è considerata in misura

integrale quale spesa di manutenzione (cfr. punto 47 dell’Allegato).

Orbene, a prescindere dal

fatto che non è dato sapere se tali costi in definitiva siano già stati assunti

da parte di un’assicurazione (v. danno acqua) in ogni caso non potrebbero

essere riconosciuti quali spese di miglioria trattandosi in concreto della

sostituzione di impianti già esistenti. Pertanto tali costi non possono essere

dedotti quali costi d’investimento.

È chiaro che quanto

chiesto in deduzione da RI 1 - ossia la posa del ricevitore satellitare – non

corrisponde alle fatture da lui presentate in questa sede. Per l’installazione

asseritamente avvenuta nel 2003, secondo quanto da lui indicato, non esiste

alcun giustificativo, né alcuna fattura valevole. Motivo per cui trova applicazione

l’art. 200 LT secondo cui spetta al contribuente provare i fatti che concorrono

a ridurre il suo carico fiscale.

3.6

Costi acquisto /

vendita

3.6.1

Nel proprio allegato

ricorsuale RI 1 postula anche la deduzione dei costi di vendita dell’immobile,

sostenendo come, anche se in un primo tempo nell’istromento pubblico veniva

indicato che gli stessi sarebbero state assunti dagli acquirenti (in caso i

suoi figli), nel concreto li aveva corrisposti lui.

3.6.2

Agli atti vi è il rogito

notarile di compravendita del 4.12.2015 dal quale risulta – al punto 13 - come “Le

spese del presente atto ed ogni altra relativa sono a carico dei compratori”.

Ai sensi dell’art. 9 CC

vige una presunzione legale quo alla veridicità dei fatti attestati dagli atti

pubblici previsti dal diritto federale. Tale regola opera esclusivamente nel

diritto privato (Göksu, in:

Breitschmid/Rumo-Jungo [a cura di]: Handkommentar zum Schweizerischen

Privatrecht, 2a ed., Zurigo 2012, n. 1 ad art 9 CC, p. 57, e n. 18

ad art. 8 CC, p. 55). Tuttavia essa può acquisire analogo significato anche al

di fuori del diritto privato nell’ambito dell’applicazione di norme di diritto

pubblico, ove giustificato dalle circostanze (Wolf,

in: Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Berna 2012, Band I, n. 12

ad art. 9 CC, p. 1268 s. e nota 24 a piè di pagina; Lardelli, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch I, Basilea

2014, n. 5 ad art. 9 CC, p. 143; Mooser

in: Commentaire Romand, Code Civil I, Basilea 2010, n. 4 ad art. 9 CC e nota a

pié di pagina 7, p. 138). Per rapporto ad imposte sugli utili immobiliari, in

determinati casi, è stata ritenuta determinante la forza probatoria dell’atto

pubblico (sentenza CDT n. 80.2014.327 del 22 gennaio 2015, consid. 2.3;

sentenza TF 2C_817/2014 del 25 agosto 2015, consid. 3.2.4).

3.6.3

Per giustificare che il

pagamento dei costi di vendita siano stati da lui assunti, RI 1 produce una

copia della parcella notarile, intestata “Egregi Signori ____________________ __________

c/o RI 1”. Dalla stessa emergeva che il saldo di fr. 25'592.60 era stato corrisposto

il 9.12.2015.

3.6.4

Orbene, la copia della

parcella notarile non prova ancora che i costi legati alla vendita del mapp. __________

__________ siano stati da lui corrisposti, in assenza di giustificativi quali,

per esempio, un estratto di un bonifico bancario, una ricevuta di pagamento.

Ora, tenuto conto della

forza probatoria dell’atto pubblico, data dall’art. 9 CC e posto come il

ricorrente non abbia provato (nonostante incombesse a lui l’onere della prova

ex art. 200 LT) di aver corrisposto lui la somma versata a titolo di spese di

vendita, la somma richiesta in deduzione non può essere riconosciuta.

3.7

Ne consegue che non

possono essere dedotti i costi di investimento richiesti da RI 1 e da lui

ritenuti quali costi di costruzione e di vendita.

4.

Il ricorso è

respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico di RI 1,

soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 800.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 200.–

per un totale di fr. 1000.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La

segretaria: