80.2016.72

Deduzioni: spese di manutenzione e gestione immobiliare, spese condominiali, costi per riscaldamento e ascensore, necessità di distinguere costi di manutenzione e spese per abbonamenti

23 giugno 2016Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1, domiciliato a __________

(SG), è limitatamente assoggettato all’imposta nel Canton Ticino quale

proprietario di un appartamento a __________.

Notificandogli la

tassazione dell’imposta cantonale (IC) 2014, con decisione del 20 gennaio 2016,

l’RS 1 ha stabilito il valore locativo dell’appartamento in fr. 10'000.– ed ha

ammesso in deduzione spese di gestione e di manutenzione nella misura di fr.

2'000.–, importo corrispondente al forfait del 20% del reddito della sostanza

immobiliare.

B. Il contribuente ha

interposto reclamo contro la suddetta decisione, chiedendo la deduzione delle

spese immobiliari effettive, per un importo complessivo di fr. 5'813.–, così

composto: spese condominiali fr. 4'271.–, versamento al fondo di rinnovo fr.

1'383.–, assicurazione stabile fr. 159.–.

C. L’autorità fiscale ha

ammesso parzialmente il reclamo del contribuente, elevando la deduzione a fr.

2'818.–. Ha dapprima escluso la deduzione delle spese di manutenzione della

piscina, essendo quest’ultima esclusa dal calcolo del valore locativo. Fra le

altre spese condominiali, l’Ufficio di tassazione ha ritenuto deducibili solo

quelle di manutenzione dell’edificio, del lift, del riscaldamento e degli

apparecchi, come pure i premi assicurativi, escludendo per contro le spese di gestione.

Il totale ammontava in tal modo a fr. 1'171.85. A tale importo ha aggiunto il

versamento al fondo di rinnovo (fr. 1'383.–), i premi dell’assicurazione stabile

(fr. 159.–) e la tassa immobiliare comunale (fr. 104.–).

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, redatto in lingua tedesca e

successivamente tradotto in italiano, RI 1 postula nuovamente la deduzione di

tutte le spese condominiali secondo il rendiconto allestito

dall’amministratore.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre

le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione

da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza

aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso

e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.

32 LIFD, p. 219 s.; Känzig,

Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto

tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re

R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

1.2.

Per facilitare il lavoro

sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma

effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il

contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal

Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge

tributaria del 18 ottobre 1994).

La deduzione complessiva

ammonta:

Ø al 10% del reddito lordo (pigioni o

valore locativo), se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile risale al

massimo a 10 anni prima;

Ø al 20% del reddito lordo (pigioni o

valore locativo) se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile ha più di 10 anni

(cfr. art. 2 cpv. 1

Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994, nella versione in

vigore dal 1.1.2014).

Considerandi

2.

2.1.

Nella

fattispecie, l’Ufficio di tassazione ha ammesso la deduzione dei versamenti al

fondo di rinnovo condominiale (fr. 1'383.–) e dei premi dell’assicurazione stabile

(fr. 159.–), conformemente alla richiesta del contribuente. Non ha per contro riconosciuto

la deduzione di tutte le spese condominiali incluse nel rendiconto allestito

dall’amministratore (fr. 4'271.–), ritenendo che in parte si trattasse di costi

di gestione e non di manutenzione.

2.2

spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l’illuminazione

ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua

potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del

contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente,

alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su

una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come

si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e

riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi

accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel

quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di solito

compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che abita la

propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es.

la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e

dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15 luglio 2005,

n.2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502

consid. 2.5).

2.3

Anche

la Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011

distingue, nell’ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della

sostanza privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo)

e immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore

locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili

utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la

deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del

proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle

spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di

amministrazione (cfr. Circolare n. 7/2011, cifra 5.4).

linea di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua,

ascensore, climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura

e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del

giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia,

sgombero neve) e le spese di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3).

2.4

Venendo al caso in

discussione, fra le spese condominiali risultanti dal conteggio prodotto dal

ricorrente, l’Ufficio di tassazione ha escluso la deduzione dello stipendio del

custode, del materiale per la pulizia, delle spese per la manutenzione della

piscina e del giardino, dei costi per l’elettricità, il gasolio e l’acqua,

degli onorari per l’amministrazione e dei tributi pubblici. Ha per contro

ammesso le spese seguenti: manutenzione dell’edificio, manutenzione lift,

manutenzione riscaldamento, manutenzione apparecchi, assicurazioni. Per la

quota millesimale del contribuente, tali spese ammontano a fr. 1'172.–. Nella motivazione

della decisione, l’Ufficio di tassazione ha peraltro osservato che, dalle spese

di manutenzione del lift e del riscaldamento, “sarebbe da escludere l’eventuale

quota di abbonamento di servizio, revisione e controllo”; inoltre, che le spese

per assicurazioni sarebbero deducibili “sempreché riferite solo ai premi delle

assicurazioni stabili”.

2.5

Le spese non riconosciute

dall’autorità di tassazione rientrano indiscutibilmente fra quelle di gestione,

la cui deduzione è esclusa nel caso dell’imposizione del valore locativo. Pronunciandosi

in particolare sulla deducibilità delle tasse per l’acqua, per l’energia

elettrica e per lo smaltimento dei rifiuti, il Tribunale federale ha escluso

che sia giustificata una distinzione fra tassa di base e tassa per il consumo.

Secondo l’Alta Corte, è il legislatore stesso che, optando per una deduzione

complessiva delle spese di manutenzione degli immobili (cfr., per l’imposta

federale diretta, l’art. 32 cpv. 4 LIFD), ha manifestato di preferire un approccio

forfetario. Anche se la fatturazione propone una separazione delle tasse di

base da quelle per il consumo, ai fini della deduzione fiscale si procede

invece ad una valutazione uniforme. Non potendo essere considerate nella loro

totalità come spese per il conseguimento del reddito, esse costituiscono

pertanto spese per il mantenimento privato del contribuente e non sono dunque

deducibili. Il fatto che, dal punto di vista del diritto della locazione, tali

tasse possano essere messe a carico degli inquilini è stato considerato un

ulteriore indizio del loro carattere di spese di mantenimento (ASA 77 p. 161 =

StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 3).

Su tale aspetto, la

decisione appare di conseguenza ineccepibile.

Un distinguo si impone

tuttavia per i costi di manutenzione della piscina e del giardino, fra i quali

non è del tutto escluso che possano rientrare anche veri e propri costi di

manutenzione. Su questo aspetto si ritornerà in seguito.

2.6

Pur comprendendo le

esigenze di economia processuale, che avranno certamente guidato l’autorità di

tassazione nell’evasione del reclamo, dalla motivazione della decisione

impugnata appare tuttavia evidente l’incertezza in merito alla natura effettiva

dei costi ammessi in deduzione.

In effetti, la circolare 7/2010

della Divisione delle contribuzioni, nell’elenco contenuto nell’allegato sulla

distinta spese di miglioria e di gestione, indica come prima voce “Abbonamenti

per servizio revisione impianti”, menzionando esplicitamente l’Abbonamento ascensore

nel dettaglio esemplificativo e classificando univocamente tale costo come

spesa di gestione. La spesa viene pertanto classificata come spesa di gestione

e, come tale, non deducibile. Del resto, anche la giurisprudenza e la dottrina

in materia di contratto di locazione confermano che il costo dell’abbona-mento

per il servizio dell’ascensore, che si riferisce al controllo periodico

dell’impianto, rientra fra le tipiche spese accessorie secondo l’art. 257a

CO (cfr. anche la sentenza CDT n. 80.2011.15 del 30 novembre 2012).

In mancanza di una

distinta delle spese riassunte alle voci “Lift-Unterhalt” e “Heizungsunterhalt”,

non è possibile stabilire in quale misura si tratti di costi di gestione

piuttosto che di costi di manutenzione in senso stretto. È comunque praticamente

certo che, almeno in parte, le spese in questione siano riferite ad abbonamenti

e a revisioni periodiche degli impianti.

In mancanza di

documentazione più precisa, la decisione deve essere annullata. Gli atti sono

rinviati all’Ufficio di tassazione, perché, ricevuta dal ricorrente documentazione

dettagliata in merito ai singoli costi condominiali, adotti una nuova

decisione, ammettendo in deduzione esclusivamente i costi di manutenzione in

senso stretto, cioè quelli di riparazione degli impianti in discussione.

3.

3.1.

Come accennato, l’Ufficio

di tassazione, nella decisione impugnata, ha escluso la deduzione dei costi per

il giardino e per la piscina. Nel primo caso, li ha semplicemente considerati

spese di gestione; nel secondo ha argomentato che “per il subalterno piscina

non è calcolato un valore locativo aggiuntivo a quello dell’abitazione”, cosa

che escluderebbe la deducibilità di ogni costo.

3.2

Per quanto attiene in

particolare alle spese per la piscina, la loro deduzione è effettivamente

esclusa se il valore della piscina non si riflette sul valore locativo imposto

ai contribuenti (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Kommentar zum DBG, 2ª ediz., Zurigo 2009, n. 36 ad art. 32 LIFD, p. 517; nello

stesso senso Locher, Kommentar zum

DBG, Vol. I, Basilea/Therwil 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p. 789). Come pure

sottolineato dalla giurisprudenza di altri cantoni, i costi di manutenzione

dell’immobile devono sempre essere correlati con un reddito imponibile, anche

se la lettera della legge non lo esprime, con la conseguenza che i costi di

manutenzione della piscina (o del giardino) sono deducibili solo se essi sono

stati considerati nel calcolo del valore locativo (StE 1999 B 25.6 n. 33).

Nel caso in esame, dagli

atti a disposizione non è possibile verificare se effettivamente il valore

locativo dell’appartamento dei ricorrente sia stato calcolato escludendo la

piscina. Non sono infatti reperibili documenti dai quali risulti con quali

criteri sia stato determinato il reddito dell’immobile.

Di conseguenza, gli atti

sono rinviati all’Ufficio di tassazione, perché motivi la decisione su questo

aspetto. Qualora non dovesse essere confermata l’esclusione del valore della

piscina dal valore locativo, dovrà essere esaminata ogni singola spesa ad essa

relativa, ammettendo in deduzione i costi di manutenzione in senso stretto.

3.3

Quanto invece al giardino,

la prassi in vigore in altri cantoni (cfr. Merlino,

in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,

Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50)

prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:

- le

spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un

anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di

manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso

in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto ammesse in deduzione

secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;

- le

spese per la prima posa di piante o alberi o la prima costruzione di muri o recinzioni

costituiscono invece costi d’investi-mento immobiliare, la cui deduzione è

esclusa dall’art. 33 lett. d LT;

- infine,

le spese annuali ricorrenti per i lavori di pulizia, di potatura e manutenzione

del prato, come pure per la posa di piante di durata inferiore all’anno (come i

fiori), costituiscono costi per il mantenimento del contribuente e della sua

famiglia, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. a LT.

Su questo aspetto, la

decisione è troppo poco differenziata. Anche in questo caso, per escludere

l’esistenza di spese di manutenzione in senso stretto (cioè rientranti nella

prima categoria), occorre esaminare analiticamente le singole spese incluse nel

rendiconto dell’amministrazione.

4.

Visto l’esito del

ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. La decisione su reclamo del

24 febbraio 2016 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione

per una nuova decisione, dopo gli accertamenti indicati.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il segretario: