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Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, applicazione del valore di reddito stabilito dall’Ufficio cantonale di stima, prassi illegale, annullamento della decisione

20 giugno 2018Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

- RI 1 e __________ sono comproprietarie

in ragione di ½ ciascuna dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. __________

corrispondente a 268‰ del fondo base n. __________ RFD di __________;

- a seguito della

riattazione totale della PPP, risalente al 2010, l’Ufficio stima ha proceduto

all’aggiornamento particolare del valore di stima del fondo summenzionato in

data 5 novembre 2012;

- nelle dichiarazioni fiscali 2013 e 2014, RI 1 attribuiva alla sua quota parte di unità di PPP un valore locativo

di fr. 6’500.–;

- nelle decisioni di tassazione IC/IFD 2013 e 2014 dell’11 febbraio 2015 e del 23 dicembre 2015, l’RS 1__________ (per il

2013 è RS 1, mentre per il 2014 è RS 2) commisurava il reddito imponibile di RI

1, per quanto riguardava il 2013, in fr. 16’900.– per l’IC ed in fr. 20’500.–

per l’IFD, mentre per l’anno fiscale 2014, in fr. 17'200.– per l’IC ed in fr.

20'600.– per l’IFD;

- in entrambe le decisioni

di tassazione, il valore locativo della proprietà immobiliare della

contribuente era stato elevato a fr. 18’477.–, “tenuto conto del valore dell’immobile

e dei canoni locatizi normali della zona”;

- la contribuente impugnava

tempestivamente le suddette decisioni, con reclami, rispettivamente, del 18

febbraio 2015 e del 18 gennaio 2016, nei quali contestava fra l’altro la

commisurazione del valore locativo, non comprendendone l’ammontare;

- la reclamante, per quel

che riguardava il reclamo 2013, sosteneva che il valore locativo accertato

dall’Ufficio di tassazione non fosse equo e allegava un annuncio online

(tutti.ch) con cui veniva offerto in locazione un appartamento facente parte

della medesima PPP, per una pigione mensile di fr. 1’500.–;

- nel reclamo 2014

contestava nuovamente i dati accertati dall’Ufficio di tassazione, riferendosi

alla motivazione del reclamo precedente, all’epoca non ancora evaso;

- l’Ufficio di tassazione di

RS 1 respingeva il reclamo 2013 confermando la rettifica del valore locativo

con decisione del 3 agosto 2017, così motivata:

Il valore locativo, tenuto

conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza

professionale, è stabilito al 60-70% del valore di mercato delle pigioni e

pertanto il valore locativo imposto appare equo;

- analogamente, l’Ufficio di

tassazione di RS 2 respingeva il reclamo 2014 con decisione del 3 agosto 2017,

con la motivazione seguente:

Il valore locativo di immobili

o parte di essi, che il contribuente ha a disposizione per uso proprio o in

usufrutto, deve essere stabilito tenendo conto delle condizioni usuali e locali

e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.

In altre parole deve corrispondere all’affitto reperito sul mercato. Il

legislatore ticinese ha codificato il principio secondo cui il valore locativo

debba corrispondere di regola, al 60-70% del valore di mercato delle pigioni.

Nel

caso in esame, l’autorità di tassazione ritiene che il valore locativo di fr.

18'477.– corrisponde al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per

abitazioni dello stesso genere nella zona, di conseguenza viene deciso di respingere

il reclamo;

- con tempestivo ricorso

alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente la commisurazione del valore locativo, chiedendo che sia portato a fr. 12'318.67.–, importo corrispondente al

60% del valore di reddito pro quota (fr. 20'531.12);

- la ricorrente ritiene che

il valore locativo accertato dall’Ufficio di tassazione superi ampiamente il

60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per abitazioni dello stesso

genere nella zona e che “si scosta senza motivo, e dunque arbitrariamente, dal

valore di reddito determinato dall’Ufficio stime”, superando di molto gli

interessi ipotecari passivi e venendo pertanto meno allo scopo di promozione

dell’accesso alla proprietà immobiliare.

Diritto

- sebbene la decisione su

reclamo relativa all’imposta federale diretta 2013 sia stata notificata alla

ricorrente solo il 6 settembre 2017, il ricorso concerne anche tale tassazione;

- secondo gli articoli 20

cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD, è imponibile quale

reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di

essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo

diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito;

- le normative cantonale e

federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore

locativo;

- l’art. 21 cpv. 2 LIFD

precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle

condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente;

- il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato

reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche

delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I

152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF

52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41);

- quanto al diritto

cantonale, la legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei

Considerandi

cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito

il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a

e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità di accertamento del valore locativo, lasciando in tal modo ai

cantoni un certo margine;

- in relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di

mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non

quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I

65.

consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.);

- l’Alta Corte ha stabilito

che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I

145, consid. 4d p. 156), ma che tuttavia in ogni caso il 60% del valore di

mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.);

- nel diritto del Canton

Ticino, l’art. 20 cpv. 2 LT prevede che il valore locativo, tenuto conto della

promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, sia

stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni. Per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale;

- per quanto riguarda le

modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del decreto

esecutivo del 23 dicembre 2013 concernente l’imposizione delle persone fisiche

valido per il periodo fiscale 2014 (RL 10.2.2.1.1), esso corrisponde al valore

di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima

posizione (cpv. 1);

- il valore locativo delle

abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato

della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso

corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio

di stima nella decisione di stima (cpv. 2);

- in una sentenza di principio del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel

dettaglio la questione della legittimità della nuova prassi, già applicata nel

periodo fiscale 2006, in base ad una circolare della Divisione delle contribuzioni;

- in primo luogo, come

afferma l’art. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare

del 13 novembre 1996 (RL 10.2.9.1), l’accertamento ufficiale di stima concerne

“i valori della sostanza immobiliare”;

- l’art. 32 cpv. 1 LSt

precisa poi che l’autorità (cioè l’Ufficio stima; cfr. art. 16 cpv. 1 del

Regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza

immobiliare del 19 dicembre 1997 [RL 10.2.9.1.1]), tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati

d’accertamento e di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente

all’avviso di pubblicazione;

- dalla semplice lettura

delle disposizioni menzionate si evince chiaramente che oggetto della decisione dell’Ufficio stima è solo il valore di stima ufficiale degli immobili e non anche il valore

locativo degli stessi;

- è ben vero che la stessa

legge sulla stima ufficiale menziona anche il valore di reddito fra i fattori

che concorrono all’accertamento del valore di stima: tuttavia, dal tenore degli

articoli 16 e 18 LSt appare evidente che il valore di reddito viene accertato

esclusivamente ai fini del calcolo del valore di stima dell’immobile ed inoltre

che il valore di reddito è costituito dalla capitalizzazione del reddito lordo;

- questa Camera ha così

affermato che il ricorso alla valutazione ufficiale del valore locativo è

senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinazione del reddito di una casa d’abitazione, ma presuppone tuttavia che vi sia una procedura di

accertamento del valore locativo stesso, come avviene in altri cantoni: occorre

cioè che la decisione che scaturisce dalla procedura di stima ufficiale indichi

separatamente, nel dispositivo, il valore di stima ed il valore locativo e che

dalla motivazione della decisione sia possibile ricostruire le modalità di calcolo

di entrambi i valori;

- la Camera ha poi negato

che la circostanza secondo cui dalla decisione dell’Ufficio stima si possa

ricavare anche il valore di reddito significhi che questa decisione accerti

anche il valore locativo dell’immobile;

- a tale proposito, ha

ricordato che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo;

- nel caso delle decisioni dell’Ufficio stima, il dispositivo, che si trova sulla prima pagina della decisione, è

costituito dall’ac-certamento, del “valore globale di stima”, a sua volta

suddiviso fra i diversi edifici e terreni, mentre è solo nella “scheda di calcolo

della stima” che sono contenuti i dettagli relativi al valore metrico ed al

valore di reddito, come pure alla loro ponderazione ed alla ripartizione fra i singoli subalterni del valore di stima così ottenuto;

- la Camera ha quindi

escluso che nel Canton Ticino i valori locativi siano “accertati

individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili: il solo accertamento

individuale che viene intrapreso nell’ambito dell’apposita procedura ufficiale

concerne il valore di stima degli immobili;

- la sentenza in questione ha poi anche rilevato che le decisioni dell’Ufficio stima non adempiono i requisiti di

motivazione necessari a mettere i contribuenti in condizione di impugnarle con

cognizione di causa;

- non vi sono pertanto

neppure le condizioni perché la decisione di stima possa essere impugnata, per

quanto attiene all’accertamento del valore locativo, con reclamo contro la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito dinanzi all’Ufficio circondariale di tassazione;

- questa Camera ha pertanto

annullato la decisione impugnata, con la quale l’autorità di tassazione si era limitata a riprendere il valore di reddito risultante dalla decisione di stima, applicandovi un tasso del 90%;

- venendo al caso in esame,

si impone la stessa conclusione: infatti dagli atti si evince,

anche se non viene indicato espressamente dall’Ufficio di tassazione, che il

valore locativo è stato stabilito a partire dal valore di reddito accertato

dall’Ufficio stima;

- precisamente,

il valore di reddito ricavato dalla decisione di stima ammontava, per l’intero

immobile, a fr. 153'217.32.–, per l’appartamento della contribuente e della

madre (268‰), a fr. 41'062.– e, per la quota di comproprietà della ricorrente

(½), a fr. 20'531.–: l’Ufficio di tassazione ha stabilito il valore locativo nella

misura del 90% di quest’ultimo importo, cioè in fr. 18'477.–;

- anche in

questo caso, la decisione impugnata deve di conseguenza essere annullata e gli

atti rinviati all’autorità fiscale per una nuova decisione, basata su una

modalità di calcolo del valore locativo che sia rispettosa dei principi

stabiliti dalla Costituzione, dalla legge e dalla giurisprudenza;

- nemmeno le

conclusioni della ricorrente sono rispettose di tali principi, poiché si

fondano anch’esse sul valore di reddito del fondo quale base di calcolo del valore

locativo, e non possono pertanto essere seguite;

- visto l’esito

del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali,

mentre alla ricorrente è riconosciuta un’indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Le decisioni su reclamo del 3 agosto 2017 e 6 settembre 2017 sono annullate e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

Alla ricorrente è

riconosciuta un’indennità di fr. 200.– per ripetibili.

3. Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

PI 1

PI 2

Copia per conoscenza:

- municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La

segretaria: