80.2017.219

Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, appartamento vuoto a disposizione del proprietario, trasferimento in un’altra casa “nella speranza di poter rientrare in futuro” nella prima

10 novembre 2017Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1 è

comproprietario, nella misura di ¼, del mapp. n. __________ RFD di __________. In

base agli accordi con gli altri comproprietari (la madre e la sorella), egli ha

diritto all’uso di uno dei tre appartamenti che compongono l’edificio.

Nella dichiarazione

d’imposta 2015, il contribuente ha indicato che la sua quota di comproprietà

non aveva prodotto alcun reddito (valore locativo: fr. 0.–).

B. Notificando ai

coniugi RI 1 e RI 2 la tassazione IC/IFD 2015, con decisione dell’8 marzo 2017,

l’RS 1 ha aggiunto ai proventi dichiarati un reddito immobiliare di fr.

15'533.–, con la seguente motivazione:

Imposizione

della quota parte del valore locativo del mappale __________ di __________ ed imposizione

di 1'200.– Fr incassati dagli affitti della __________.

C. I contribuenti hanno

impugnato la suddetta decisione, con reclamo del 20 marzo 2017, contestando

l’imposizione del valore locativo dell’appartamento di __________ e sostenendo

di abitare in un appartamento in locazione nello stesso comune. Per comprovare

il mancato utilizzo dell’abitazione, allegavano i conteggi del consumo di

energia elettrica.

Con scritto del 3 aprile

2017, l’Ufficio di tassazione si è rivolto ai reclamanti, invitandoli a

produrre le “prove a dimostrazione delle ricerche di un inquilino intraprese

nel 2015”.

L’autorità fiscale ha

respinto il reclamo, con decisione del 3 agosto 2017, così motivata:

L’Ufficio di tassazione non

può esimersi dall’imporre il valore locativo dell’appartamento di __________

siccome i contribuenti non documentano gli sforzi effettivamente intrapresi per

la ricerca di un inquilino. L’imposizione del valore locativo è perciò da

confermare come già discusso con il rappresentante Signor __________. Non si può

difatti concludere che l’appartamento non sia rimasto a loro disposizione per

uso proprio.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 contestano

nuovamente la decisione dell’Ufficio di tassazione di imporre il valore locativo

dell’appartamento di cui sono comproprietari. A loro avviso, il fatto che si

tratti di una comproprietà e non di una proprietà per piani rende “difficile

venderlo o affittarlo a terzi”. Inoltre, speravano di poter ritornare ad

abitarlo, “ma non è ancora stato possibile”. Abitando con la famiglia

nell’appartamento preso in locazione, escludono di usare i locali in

discussione per altri scopi (vacanze, hobby, ecc.), anche se ammettono di

avervi lasciato dei mobili, in vista di un rientro in futuro. Secondo gli

insorgenti sarebbe irrilevante la prova della ricerca di inquilini, richiesta

dal fisco.

E. Nelle sue

osservazioni del 6 settembre 2017, l’Ufficio di tassazione propone di

respingere il reclamo. Ricordato che, in base all’accordo fra i tre

comproprietari, ai ricorrenti è stato attribuito l’uso dell’appartamento

situato al secondo piano della casa, l’autorità fiscale afferma di non aver

“messo in dubbio il mancato utilizzo dell’appartamento da parte dei

contribuenti nel 2015”, rilevando che esso “è tuttavia restato a loro

disposizione”, non avendo gli insorgenti “effettivamente compiuto degli sforzi

per affittarlo”. Quanto ai “motivi di salute” che a detta dei ricorrenti gli

avrebbero impedito di abitare l’appartamento, sottolinea che gli stessi “non

sono conosciuti e non sono documentati”.

Diritto

1. 1.1.

Giusta l’art. 20 cpv. 1 LT

e 21 cpv. 1 LIFD, di identico tenore, è imponibile il reddito da sostanza immobiliare, segnatamente il valore

locativo di immobili o di parti di essi, che il contribuente ha a disposizione

per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto

ottenuto a titolo gratuito (lett. b).

1.2.

Secondo la giurisprudenza

del Tribunale federale l’uso proprio (“Eigengebrauch”) non è fiscalmente

rilevante, se un immobile non può essere utilizzato a causa di circostanze

esterne oggettive, come ad esempio se una casa di vacanza, priva di riscaldamento,

sia abitabile soltanto durante un certo periodo dell’anno (sentenza TF n.2C_1039/2015 del

28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.). Non è neppure imponibile il

valore locativo, nell’ipotesi in cui l’oggetto resta vuoto, poiché – nonostante

seri sforzi intrapresi – non può essere affittato oppure venduto (sentenza TF n.2C_1039/2015 del

28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.; sentenza TF n.2C_182/2015 del

3 novembre 2015, consid. 4.2; sentenza TF n.2C_773/2009 del 23 aprile

2010, consid. 2.2.1; DTF 72 I 223 consid. 3).

L’uso proprio assume

invece rilevanza fiscale, se il proprietario non abita, di fatto, nell’immobile,

ma si riserva tale diritto, senza però esercitarlo; in tal modo, egli detiene

comunque l’immobile, giacché potrebbe occuparlo in qualsiasi momento (sentenza

TF n.

2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.; sentenza TF n.

2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1). Per

l’imposizione del valore locativo non è decisivo domandarsi se l’immobile è

effettivamente utilizzato; è invece necessario chiedersi se lo stesso è a

disposizione per l’uso proprio e se sussiste dunque la facoltà di godimento

(sentenza TF n.2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid.

4.2).

1.3.

In una sentenza, l’Alta

Corte ha avuto modo di precisare che si può prescindere da un’imposizione

fiscale solo qualora sia comprovato che l’intenzione del contribuente di vendere

l’abitazione sia inequivocabile, sia messa in atto professionalmente, sia chiaramente

documentata e sia concreta (sentenza TF n.2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid.

2.2).

Nella fattispecie presa in

esame, il contribuente era proprietario di una villa, che sosteneva che non

fosse più abitata e solo parzialmente arredata per poter essere venduta; egli

avrebbe incaricato un amico mediatore di trovare un acquirente. L’amico in

questione avrebbe pubblicato la proposta su internet ed avrebbe mostrato l’oggetto

a diversi interessati, tuttavia senza successo. Il mediatore non aveva tuttavia

intrapreso sforzi particolari per trovare acquirenti e, d’altra parte, il

ricorrente aveva ammesso di non avere bisogno di liquidità e non aveva escluso

che la villa potesse in seguito essere abitata dalla figlia. Il Tribunale

federale ha così confermato l’imponibilità del valore locativo, avallando il

giudizio delle autorità cantonali, che avevano concluso che il ricorrente aveva

messo in vendita la casa con scarsa convinzione e che la sua preoccupazione era

di non pagare l’imposta sul valore locativo, mantenendo nel contempo aperte

tutte le opzioni (sentenza TF n.2C_773/2009 del 23 aprile 2010,

consid. 2.2).

In un altro caso, più recente,

il Tribunale federale ha addirittura confermato la decisione con cui l’autorità

cantonale aveva assoggettato all’imposta il valore locativo durante i due mesi

e mezzo trascorsi fra l’acquisto, da parte del contribuente, di una casa

d’abitazione ed il suo trasloco in questa nuova dimora. Tenuto conto del rigore

della giurisprudenza che riguarda l’imposizione del valore locativo, l’Alta

Corte ha ritenuto che il ricorrente avesse già dal momento dell’acquisto il

godimento della nuova abitazione e che potesse usarla, anche parzialmente, nel

lasso di tempo trascorso fino all’uscita dall’appartamento precedentemente

occupato, di cui era inquilino (sentenza TF n.2C_182/2015 del 3 novembre 2015,

consid. 4.3).

In una sentenza del 28 aprile

2016, infine, la Suprema Corte è giunta alla stessa conclusione esaminando il

ricorso dei due proprietari di una casa bifamiliare, per la quale avevano

dichiarato il valore locativo del solo appartamento più piccolo, argomentando

che l’altro era rimasto vuoto dopo la morte, alla fine dell’anno precedente, di

colei che lo aveva abitato, cioè la madre dell’uno e suocera dell’altro

proprietario. L’autorità di tassazione aveva escluso che l’appartamento fosse

inabitabile e i ricorrenti non avevano provato di aver fatto seri sforzi in

vista di una sua locazione. In tal modo, si erano riservati il diritto di

utilizzare l’immobile essi stessi in ogni momento, pur non abitandolo effettivamente.

Essi avevano inoltre tenuto aperte tutte le opzioni (risanamento, ricostruzione

o nuova edificazione), senza dover rispettare un eventuale contratto di

locazione (sentenza TF n.2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.6).

1.4.

Rifacendosi

alla citata giurisprudenza del Tribunale federale, questa Corte ha respinto il

ricorso di due contribuenti, proprietari di una casa bifamiliare, che non avevano

provato di avere intrapreso seri sforzi per vendere o cedere in locazione

l’appartamento gravato da un diritto di abitazione a favore della precedente proprietaria,

vuoto ormai da tre anni. La Camera di diritto tributario ha stabilito che

l’appartamento doveva pertanto essere considerato a loro disposizione e che doveva

loro essere imposto il valore locativo (sentenza CDT n. 80.2016.125/126 del 14

dicembre 2016 consid. 1, in RtiD I-2017 n. 4t).

2. 2.1.

Dagli atti risulta che il

mapp. n. __________ RFD di __________ appartiene in comproprietà per metà a __________

e per un quarto ciascuno ai suoi figli RI 1 e __________. In base agli accordi

fra i comproprietari, RI 1 ha diritto all’uso di uno dei tre appartamenti che

compongono l’edificio.

A partire dal mese di

luglio del 2013, RI 1 e la sua famiglia avrebbero lasciato l’appartamento in

questione e si sarebbero trasferiti in un altro appartamento, nello stesso

comune.

Secondo l’Ufficio di

tassazione, il valore locativo dell’appartamento situato nella casa di cui il

ricorrente è comproprietario dovrebbe essere assoggettato all’imposta sul

reddito, in considerazione del fatto che esso è comunque a disposizione sua e

della sua famiglia, come confermato anche dagli stessi insorgenti, che

ammettono di avervi lasciato dei mobili, “nella speranza di poter rientrare in

futuro”. I contribuenti non avrebbero del resto provato di aver cercato di

trovare degli inquilini.

Di diverso avviso i

ricorrenti, secondo i quali non si giustificherebbe l’imposizione del valore

locativo di un appartamento “per il solo fatto che rimanga a disposizione del

proprietario per un possibile futuro uso proprio”.

2.2.

Come si è già rilevato, la

giurisprudenza del Tribunale federale prevede che il valore locativo sia

imposto ogniqualvolta il contribuente abbia a disposizione per l’uso proprio l’immobile

e sussista dunque la facoltà di godimento, a prescindere dall’utilizzazione

effettiva dello stesso.

La decisione dell’Ufficio

di tassazione è pertanto conforme alla legge.

Anche ammettendo che

l’esistenza della comproprietà possa comportare qualche difficoltà in più per

cedere in locazione l’appartamento, se i ricorrenti avessero deciso di

rinunciare al godimento di quest’ultimo, avrebbero semplicemente potuto

chiedere lo scioglimento della comproprietà. Invece, essi stessi hanno ammesso

di essersi solo trasferiti temporaneamente in un'altra casa, “nella speranza di

poter rientrare in futuro” nell’abitazione di cui sono comproprietari.

Del resto, come ha

sottolineato l’Ufficio di tassazione nelle osservazioni al ricorso, sono gli

stessi insorgenti a riconoscere di utilizzare comunque l’appartamento, pur

abitando altrove, laddove affermano di avervi lasciato parte dell’arredamento.

In questa prospettiva, è irrilevante il fatto che il consumo di energia elettrica

sia irrisorio né è determinante la circostanza che l’appartamento in questione

non venga utilizzato per vacanze o per praticarvi degli hobby.

Non porta a diverse

conclusioni neppure la generica affermazione dei contribuenti, contenuta nel

ricorso, secondo cui l’appartamento non potrebbe essere abitato “per motivi di

salute”. Infatti, non viene allegato alcun documento che comprovi eventuali

problemi che possano rendere oggettivamente inabitabili i locali in

discussione.

2.3.

Nelle sue osservazioni,

l’Ufficio di tassazione rileva che il valore locativo è stato determinato con i

criteri previsti per l’abitazione primaria, cioè riconoscendo la riduzione del

30%.

In effetti, il valore

locativo avrebbe dovuto essere calcolato come per un’abitazione secondaria. Gli

insorgenti avrebbero, in effetti, diritto all’imposizione del valore locativo

ridotto rispetto al valore di mercato delle pigioni solo per quella casa o per

quell’appartamento dove hanno il domicilio fiscale (cfr. per analogia DTF 138

Considerandi

II 105, in particolare consid. 6.3.1, con riferimento al requisito dell’”uso

personale” dell’abitazione, ai fini del differimento dell’imposizione

dell’utile immobiliare in caso di reinvestimento privato). Di conseguenza

il valore locativo avrebbe dovuto essere calcolato applicando l’art. 20 cpv. 3

LT, senza la riduzione riconosciuta ai proprietari di abitazioni primarie (cfr.

anche la già menzionata sentenza CDT 80.2016.125 del 14 dicembre 2016 consid.

2).

L’eventuale adeguamento

del calcolo del reddito imponibile avrebbe effetti trascurabili sul debito

d’imposta dei ricorrenti, ragione per cui si può prescindere dalla modifica

della tassazione a loro svantaggio. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale,

peraltro, la reformatio in peius deve prevalere sull’eventuale

ritiro del ricorso soltanto nel caso in cui la decisione impugnata è

palesemente incompatibile con i principi giuridici applicabili e un adeguamento

si impone in seguito alla verifica della questione controversa (sentenza n.

2A.408/2002 del 13 febbraio 2004, in: ASA 75 p. 159).

3.

Il ricorso è

conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico

dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 400.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 480.–

sono a carico dei

ricorrenti.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La segretaria: