80.2017.41

Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, villa sul Lago di Lugano, confronto con reddito di un immobile simile nelle vicinanze, calcolo prudenziale

22 dicembre 2017Italiano29 min

Source ti.ch

Fatti

A. __________ è

domiciliato a __________, mentre la moglie RI 1, è domiciliata a __________,

con autorizzazione di soggiorno a __________ dal 1° gennaio 2010 (cfr. banca

dati MOVPOP che gestisce l’anagrafe della popolazione del Cantone Ticino). Nella

dichiarazione d’imposta per il periodo fiscale 2013, i coniugi hanno tra

l’altro chiesto la deduzione delle spese professionali per la moglie, di

professione __________, per complessivi fr. 70'134.–, di cui fr. 11'352.– per

spese di trasporto con il veicolo privato. I contribuenti hanno inoltre

attribuito alle due case di vacanza e all’abitazione primaria un valore locativo

di fr. 64'098.–.

B. Notificando ai

contribuenti la tassazione IC/IFD 2013, con decisione del 14 settembre 2016, l’RS

1 ha commisurato il reddito imponibile in fr. 125'800.– per l’IC e in fr.

157'700.– per l’IFD. Per quanto concerne il valore locativo ha aumentato

l’importo a fr. 75'052.–, precisando quanto segue:

I valori locativi delle due case di vacanza di __________

__________ e della casa primaria di __________ vengono così imposti:

Quota parte del valore

locativo part. __________ __________ fr. 1800.00

Quota parte del valore

locativo part. __________ __________ fr. 2000.00

Si osserva che in base alle

disposizioni vigenti il valore locativo delle case di vacanza non beneficia

delle riduzioni previste per le case primarie e pertanto il valore esposto

dovrebbe corrispondere al valore di mercato. Tenuto conto del confronto fatto

con le pigioni incassate al mappale __________ di __________ e della sua

posizione, la quota parte del valore locativo della particella __________ di __________,

in parte utilizzata dalla contribuente quale abitazione primaria, viene fissato

in fr. 24'000 lordi annui.

Per quanto attiene invece alle

spese professionali, per il veicolo privato della contribuente ha ridotto

l’importo da fr. 11'532.– a fr. 1'800.–, poiché ha riconosciuto unicamente la

deduzione del costo dell’abbonamento del mezzo pubblico di trasporto.

C. RI 1 ha impugnato la

suddetta decisione con reclamo del 28 settembre 2016, nel quale – per quanto

qui interessa – ha lamentato che sarebbe oggettivamente impossibile utilizzare

i mezzi pubblici in tempi utili in considerazione della distanza dei luoghi di

lavoro in cui sarebbe operativa quale dipendente ("__________, __________,

ecc."), della mancanza di una fermata del treno a __________ e degli orari

di lavoro ("mattino in una sede e pomeriggio in un’altra"). Per

quanto concerne il valore locativo, ha evidenziato che il valore corretto

sarebbe maggiore rispetto a quello citato nelle motivazioni, chiedendo delucidazioni

in merito e l’adeguamento dell’importo.

Con scritto del 22

novembre 2016 l’RS 1 ha precisato che la deduzione per veicolo privato non è

stata riconosciuta, considerato come la contribuente è domiciliata a __________,

ma ha un permesso di soggiorno a __________, che le sue attività sono state principalmente

svolte nel __________ e dunque si presume che per recarsi al luogo di lavoro

non abbia percorso quotidianamente la tratta __________. Ha quindi invitato la

contribuente (entro il 31 dicembre 2016) a "… documentare i km effettuati

nell’anno 2015 con il suo veicolo privato (esempio: riporto km indicato sui

servizi/controlli effettuati alla vettura)" e a "…confermarci che nei

giorni in cui svolgeva la sua attività lavorativa, il luogo di partenza (e di ritorno)

era sempre situato in via __________ a __________ ". Circa il valore locativo

del fondo no. __________ RFD di __________ (quota 50%) ha precisato che è stato

fissato in fr. 24'000.–, facendo una proporzione tra i metri cubi dello stabile

affittato a terzi (fondo no. __________) e i metri cubi della casa a sua disposizione.

Ha quindi invitato la contribuente (sempre entro il 31 dicembre 2016) a fornire

la superficie abitabile (m²) dello stabile affittato a terzi e la superficie abitabile

(m²) dell’immobile a disposizione della proprietaria, rispettivamente il numero

di locali di cui esso è composto.

L’RS 1 ha respinto il

reclamo, con decisione del 25 gennaio 2017, non avendo – tra l’altro – la

contribuente dato seguito alle richieste formulate dall’autorità fiscale. Delle

sue puntuali motivazioni si dirà, laddove necessario, in seguito.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente la mancata

deduzione delle spese per il veicolo privato di fr. 11'352.–. Sostiene in

particolare che, unitamente al marito, risiede prevalentemente a __________ nella

misura del 50% - 60%, che il Comune di __________ non aveva concesso a entrambi

il domicilio a __________, che per raggiungere le sedi lavorative (__________, __________,

__________, __________), essa non potrebbe fare capo unicamente ai mezzi di

trasporto pubblici e dunque sarebbe necessario far uso dell’autovettura

privata, allegando le fatture del garage con i chilometri percorsi e precisando

parimenti che, nel tempo libero, utilizza il veicolo del marito. Evidenzia

altresì che, anche partendo da __________, sarebbe impossibile raggiungere le

sedi di __________ e di __________ con i mezzi pubblici entro l’orario

richiesto. Per quanto concerne invece il calcolo del valore locativo evidenzia

che l’abitazione di __________ sarebbe un bene culturale protetto e il giardino

sarebbe una "Zona Parco", con costi di mantenimento molto onerosi e in

parte non deducibili fiscalmente. L’aumento del valore locativo sarebbe dunque

ingiustificato. Circa la definizione di "zona pregevole", rileva che lo

stabile è ubicato lungo una strada molto trafficata e rumorosa che porta al __________.

Afferma altresì che sarebbe pendente una domanda di costruzione al mappale

attiguo, la cui voluminosa costruzione farà diminuire il valore della loro abitazione.

E. Con scritto del 2

marzo 2017, l’RS 1 ha trasmesso gli incarti fiscali 2012 e 2013, senza formulare

osservazioni in merito al ricorso.

Diritto

I. Spese di trasporto

1. 1.1.

Sia secondo l’art. 25 cpv.

1 LT sia secondo l’art. 26 cpv. 1 LIFD, le spese professionali deducibili sono:

a) le

spese di trasporto necessarie dal domicilio al luogo di lavoro;

b) le

spese supplementari necessarie per pasti fuori domicilio o in caso di lavoro a

turni;

c) le

altre spese necessarie per l’esercizio della professione;

d) le

spese inerenti al perfezionamento e alla riqualificazione connessi con l’esercizio

dell’attività professionale.

1.2.

Le stesse sono precisate

dal decreto esecutivo concernente l’imposizione delle persone fisiche (quello

valido per il periodo fiscale 2013 qui in esame è del 19 dicembre 2012),

segnatamente dagli articoli 3 e seguenti, che concernono le spese di trasporto,

le spese supplementari di doppia economia domestica e le spese di alloggio.

Analoghe deduzioni sono previste, per l’imposta federale diretta,

dall’Ordinanza sulla deduzione delle spese professionali delle persone esercitanti

un’attività lucrativa dipendente, del 10 febbraio 1993 (cfr. articoli 5, 6 e 9)

e dalla relativa Appendice, aggiornata di periodo in periodo.

Come precisano

ulteriormente l’art. 3 del decreto esecutivo cantonale e l’art. 1

dell’Ordinanza del 10 febbraio 1993, le spese professionali deducibili sono,

più in generale, quelle necessarie al conseguimento del proprio reddito e in

rapporto di causalità diretta con quest’ultimo. E contrario, non sono

quindi deducibili a titolo di spese professionali le spese che eccedono il

necessario e che non sono in un nesso di causalità diretta con il conseguimento

del relativo reddito.

2. 2.1.

ricorrente ritiene di adempiere i requisiti per beneficiare della deduzione

delle spese per spostarsi verso i diversi luoghi di lavoro (__________, __________,

__________, __________) con il suo veicolo privato che quantifica in fr.

11'352.–. L’autorità fiscale, come visto, ha invece ammesso in deduzione

unicamente un importo di fr. 1'800.– a titolo di spese per l’abbonamento del mezzo

pubblico.

2.2.

Secondo

l’art. 4 del decreto esecutivo citato, sono considerate spese di trasporto

quelle causate al contribuente per trasferirsi dal luogo di domicilio a quello

in cui lavora. Le relative deduzioni sono così stabilite:

a) per l’uso di mezzi di trasporto pubblici: la spesa

effettiva;

b) […]

c) per l’uso di una motocicletta con targa di controllo

su fondo bianco o di un’automobile privata: le spese del mezzo pubblico

disponibile.

Eccezionalmente,

se nessun mezzo pubblico è a disposizione o se il contribuente non può

servirsene (es. infermità, distanza notevole dalla più vicina fermata, orario

sfavorevole, ecc.) è ammessa una deduzione fino a 40 cts. il km per le motociclette

con targa di controllo su fondo bianco e 70 cts. il km per le automobili

(limitatamente a percorrenze fino a 15'000 km) rispettivamente 65 cts. il km

(per la parte che eccede i 15'000 km).

Anche

per l’imposta federale diretta è deducibile la spesa effettiva del mezzo

pubblico per il trasporto dal luogo di domicilio a quello di lavoro (art. 5

cpv. 1 dell’Ordinanza del 10 febbraio 1993). Lo stesso vale in caso d’uso di un

veicolo privato (art. 5 cpv. 2 dell’Ordinanza del 10 febbraio 1993), a meno che

non sia disponibile un mezzo di trasporto pubblico o non sia ragionevole

pretendere che il contribuente ne faccia uso. In tal caso possono essere

dedotte le spese effettive secondo l’appendice dell’ordinanza, che viene

periodicamente aggiornata (art. 5 cpv. 3 Ordinanza del 10 febbraio 1993).

2.3.

La questione di sapere se

accordare la deduzione per l’uso dell’automobile o quella per l’uso dei mezzi

pubblici va in definitiva risolta secondo il criterio dell’idoneità:

l’uso del veicolo non deve apparire come una decisione di comodo ma risultare

la soluzione più adatta e ragionevole, quella basata sul buon senso. Così se si

può pretendere che il contribuente si serva dei mezzi pubblici anche se non c’è

diretta comunicazione fra i medesimi (ASA 41 p. 586) non si può tuttavia

obbligarlo a eccessivi cambiamenti di mezzo di trasporto (ASA 33 p. 276; cfr. Känzig, Direkte Bundessteuer, 2ª ediz.,

Vol. I, p. 682/83). Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, le spese

di trasporto con un veicolo privato sono considerate necessarie per

l’acquisizione del reddito solo se non si può ragionevolmente pretendere dal

contribuente che si serva di un mezzo pubblico. Ciò si verifica

in particolare se l’interessato è infermo o cagionevole, se la fermata del

mezzo pubblico è molto distante dal domicilio o dal luogo di lavoro oppure se

l’attività lucrativa inizia o termina ad orari incompatibili con l’orario dei

mezzi di trasporto pubblici o ancora se il contribuente dipende da un veicolo

per l’esercizio della professione (cfr. p. es. la sentenza del 9 luglio 2012 n.

2C_807/2011,

consid. 2.3.1 e giurisprudenza citata). A queste

condizioni, l’uso del mezzo privato appare necessario e i relativi costi sono

pertanto deducibili. Se per contro non sono adempiuti tali criteri, i costi che

eccedono quelli per l’uso del mezzo pubblico costituiscono spese per il mantenimento

personale, non deducibili (Koller,

Die

Verfassungsmässigkeit einer Beschränkung des Fahrkostenabzuges bei der direkten

Bundessteuer, in ASA 80 p. 761 ss., in particolare p. 782 s., con riferimento

alla sentenza del Tribunale federale del 12 maggio 2003 n.2P.254/2002, consid.

4.2).

2.4.

Tornando al caso in esame,

la ragione che ha convinto l’RS 1 a negare la deduzione delle spese di

trasferta con il veicolo privato per RI 1 è la mancanza di prove, come si

evince dalle spiegazioni proposte nella decisione impugnata:

Nel caso concreto, la richiesta dell’autorità fiscale

aveva appunto lo scopo di chiarire oltre ogni ragionevole dubbio se la

contribuente effettivamente si sobbarcava il tragitto __________ ogni giorno

lavorativo, oppure se durante la settimana soggiornava a __________ presso il

marito a poca distanza dai luoghi di lavoro. La seconda ipotesi sembra

chiaramente la più plausibile, sia dal punto di vista pratico che della

comodità. Non avendo dato risposta alla precisa richiesta in merito, non rimane

che confermare la decisione di prima istanza: le spese di trasporto (moglie)

sono quindi confermate in Fr. 1'800.

Secondo un consolidato

principio, nella procedura fiscale l’onere della prova è ripartito nel senso

che l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che

fondano o aumentano l’onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la

prova di quei fatti che estinguono o diminuiscono il debito verso l’erario (DTF

133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8). Spettava dunque

alla contribuente prendere posizione in merito allo scritto del 22 novembre

2016 dell’RS 1 e confermare se nei giorni in cui svolgeva la sua attività

lavorativa, il luogo di partenza e di ritorno per raggiungere i diversi luoghi

di lavoro era sempre __________, calcolando e documentando (nel limite del possibile)

i chilometri effettuati con il suo veicolo privato.

In questa sede, Ia

ricorrente afferma di risiedere, con il marito, prevalentemente a __________

(nella misura del 50% - 60% sull’arco dell’anno), di non poter utilizzare i

mezzi pubblici per raggiungere i luoghi di lavoro (__________, __________, __________

e __________), ciò anche nell’ipotesi in cui lei dovesse partire da __________

per raggiungere __________ e __________. A comprova delle sue argomentazioni,

ha prodotto due fatture del Garage __________, da cui si deduce che nel periodo

compreso tra il 15 aprile 2013 e il 17 marzo 2014, la sua autovettura privata

ha percorso 16'183 km, dunque circa 1'471 km al mese (16'183 km : 11 mesi),

sostenendo parimenti di non utilizzare il proprio veicolo durante il tempo

libero.

2.5.

Il domicilio principale è

il Comune in cui una persona risiede con l’intenzione di stabilirvisi durevolmente

per costituirvi il centro della propria vita in modo riconoscibile all’occhio

di terzi. Una persona può avere un solo domicilio principale. Il domicilio secondario

(Comune di soggiorno) è il Comune in cui una persona dimora per un determinato scopo

almeno per tre mesi consecutivi o per tre mesi sull’arco di un anno, senza

l’intenzione di stabilirvisi durevolmente; il Comune in cui una persona dimora

allo scopo di frequentarvi una scuola o in cui si trova l’istituto di educazione,

l’ospizio, la casa di cura o lo stabilimento penitenziario in cui essa è

collocata costituisce un Comune di soggiorno (art. 3 lett. c della LF del

23 giugno 2006 sull’armonizzazione dei registri degli abitanti e di altri

registri ufficiali di persone [LArRA; RS 431.02]).

In casu, la

ricorrente è domiciliata a __________, ma è parimenti in possesso di

un’autorizzazione di soggiorno a __________, comune in cui il marito ha il proprio

domicilio. La ricorrente, come visto, sostiene unicamente che "…io e mio marito

risiediamo prevalentemente a __________ (50/60% sull’arco dell’anno)…" e

il Comune di __________ "… all’epoca non ha in effetti concesso il

domicilio a entrambi a __________, ragion per cui si è giunti al compromesso di

portare il domicilio di mio marito a __________ ". Nella banca dati MOVPOP

che gestisce l’anagrafe della popolazione del Cantone Ticino, è stato indicato che

è sconosciuto il motivo dell’autorizzazione di soggiorno. È ad ogni modo (molto)

verosimile che alla ricorrente sia stato rilasciato il permesso di soggiorno

per motivi lavorativi, poiché nel periodo fiscale litigioso aveva esercitato la

propria attività lavorativa, oltre che a __________, prevalentemente a __________,

a __________ e a __________. Inoltre, si tratta del comune in cui è domiciliato

il marito.

2.6.

Nessuno mette in dubbio

che l’insorgente abbia compiuto frequenti trasferte fra i comuni di __________

e __________, in considerazione del fatto che in quest’ultimo ha a disposizione

un’abitazione di una certa importanza. È però altrettanto indiscutibile che

tutti gli spostamenti fra il comune di domicilio e il comune di soggiorno della

ricorrente costituiscono trasferte di natura privata, con la conseguenza che i

relativi costi rientrano fra le spese per il mantenimento del contribuente e

della sua famiglia, che come tali non possono essere dedotte dal reddito

imponibile (art. 33 lett. a LT; art. 34 lett. a LIFD).

Nelle circostanze descritte,

contrariamente a quanto pretende la contribuente, non si può ritenere che

quest’ultima intraprenda le trasferte per svolgere la sua attività lavorativa a

partire dal comune di domicilio. Proprio perché il suo luogo di “dimora”, pur

senza l’intenzione di stabilirvisi durevolmente, coincide con il domicilio del

marito, ed è anche nettamente più vicino alle sedi ove svolge la sua attività

(con la sola eccezione di __________), le trasferte quotidiane per recarsi ai citati

luoghi di lavoro devono essere considerate a partire dal comune di soggiorno (__________),

e non dal comune di domicilio (__________).

2.7.

Venendo al calcolo della

deduzione, la ricorrente non specifica quando (quali giorni? orari lavorativi? di

mattina e/o di pomeriggio?) e dove (__________, __________, __________ e __________)

ha esattamente esercitato la propria attività lavorativa nel 2013.

Dai certificati di salario

2013 si ha che RI 1 ha esercitato la sua attività lavorativa:

dal 1° gennaio 2013 al 31 dicembre 2013, a __________, presso lo

studio dentistico dr. __________, ove ha conseguito un reddito netto di fr. 14'342.–;

dal 1° gennaio 2013 al 30 giugno 2013, ad __________, presso lo

studio dentistico dr. __________, ove ha conseguito un reddito netto di fr.

3'683.–;

dal 1° gennaio 2013 al 31 dicembre 2013, a __________, presso lo

studio dentistico dr. __________, ove ha conseguito un reddito netto di fr.

36'777.–;

dal 1° gennaio 2013 al 31 dicembre 2013, per la Repubblica e

Cantone Ticino, ove ha conseguito un reddito netto di fr. 70'949.–.

Dalla consultazione dei siti

internet risulta unicamente che RI 1 è in questo periodo dentista scolastico

presso la scuola media di __________ (con indirizzo presso __________, __________)

e presso la Scuola elementare di __________ (con indirizzo presso __________).

Nella dichiarazione

d’imposta 2013 l’insorgente ha indicato di aver compiuto, dal 1° gennaio 2013

al 31 dicembre 2013:

12'800 km per il tragitto __________ [100 km al giorno (A/R) per

128 giorni];

2'250 km per il tragitto __________ [150 km al giorno (A/R) per

15 giorni];

1'260 km per il tragitto __________ [42 km al giorno (A/R) per 30

giorni].

2.8.

Ne consegue che, in base

alle suindicate informazioni e tenuto conto della ripartizione dell’onere della

prova, appare condivisibile la decisione dell’Ufficio di tassazione, che ha

ammesso in deduzione le spese corrispondenti all’abbonamento annuale per i

mezzi pubblici. La maggior parte dei giorni in cui ha lavorato nel corso del

periodo fiscale 2013 (128 su 173), infatti, la ricorrente è stata attiva nei

comuni di __________, __________ e __________, cioè nel raggio di pochissimi

chilometri dal luogo di soggiorno.

In simili circostanze, il

fatto che l’RS 1 abbia riconosciuto alla ricorrente unicamente la deduzione del

costo dell’abbonamento del mezzo pubblico di trasporto (fr. 1'800.–) a titolo

di spese di trasporto non presta il fianco a critiche.

Considerandi

II. Valore locativo

3.

3.1.

Secondo l’art. 20 cpv. 1 lett.

b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD, di identico tenore, è imponibile

il reddito da sostanza immobiliare, è imponibile quale

reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di

essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo

diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.

3.2

L’art. 21 cpv. 2 LIFD

precisa che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni

locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del

contribuente.

Il riferimento alle

condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il

valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa

tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il

canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I

152.

= ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF

52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).

Il Tribunale federale ha

stabilito che l’Amministrazione federale delle contribuzioni ha il dovere di

intervenire nella sua qualità di autorità di sorveglianza in materia di imposta

federale diretta quando in un cantone i valori locativi scendono al di sotto

della soglia del 70% del valore di mercato (Tribunale federale, 13 febbraio

1998, in RF 1998 p. 655 = ASA 67 p. 709).

3.3

La legge

federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni

obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo

(in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7

cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità

di accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione

alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al

valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se

non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF

125.

I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha

stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF

124.

I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del valore di mercato

rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio

costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).

3.4

Per quanto qui d’interesse,

l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto della

promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è

stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il

suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.

Dal 1° gennaio 2009 è

entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al

capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a

scopo di vacanza. La modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel

quadro delle misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo 2009 ed

è stata così motivata:

Nella misura in cui la residenza di vacanza resta a

disposizione del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma

piena. Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre

all'adozione di misure che promuovano l'accesso della proprietà di residenze

secondarie di vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze di

vacanza deve corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti

nell’ottica di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere

dimenticata la ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali devono assumersi

oneri di infrastrutture comunali senza importanti ricadute in termini di

gettito fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata tramite una

modifica dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a carico di

soggetti fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente,

contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che

una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori

cantone o all’estero.

(cfr. Messaggio del

Consiglio di Stato n. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009 e

obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).

4.

4.1.

Per quanto riguarda le

modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 2 del decreto

esecutivo del 19 dicembre 2012 concernente l’imposizione delle persone fisiche

valido per il periodo fiscale 2013 (RL 10.2.2.1.4), esso corrisponde al valore

di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima

posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde

mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri

elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore

di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).

4.2

In una sentenza di

principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n.

3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a

partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione

delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.

In primo luogo, il Canton

Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono

“accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili.

Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse

espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma

anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton

Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio

stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che

essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai

motivi di una decisione ma solo al dispositivo.

D’altra

parte, anche volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella

misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il

termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero

le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una

procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione

dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere

probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova

dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione.

Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei

ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel

Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima

ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito,

dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità

ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di

pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è

attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione

sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al

Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul

reddito è suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla

Camera di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un

reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata,

cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso

l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di

valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano

invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di

capitalizzazione e il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori

precisazioni.

A titolo abbondanziale,

questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che

il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel

quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70%

del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21

dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).

5.

5.1.

Tornando alla fattispecie

in esame, la ricorrente definisce ingiustificato l’aumento del valore locativo

in relazione all’immobile di __________ e argomenta che

…

l’abitazione in questione (Mappale __________ a __________) nel PR Comunale è

definita come bene culturale protetto e il giardino come Zona Parco. Ciò

comporta di riflesso un notevole dispendio finanziario per il loro

mantenimento. Parte dei costi per la manutenzione ordinaria, per esempio del

giardino, non sono detraibili dalle imposte nonostante, come detto, sia stato

decretato quale zona Parco, ….

Per quanto concerne la definizione di “zona pregevole” (…) sottolineo

che la casa è ubicata lungo la strada verso il casinò di __________ __________

e che di notte è forse la più trafficata e rumorosa del cantone. Inoltre è da

qualche anno che è pendente una domanda di costruzione al mappale attiguo, la

quale, una volta concessa la licenza di costruzione, farà inevitabilmente perdere

valore al nostro fondo, rispettivamente alla casa, visto il volume imponente

dell’immobile in progetto. Se da una parte condivido la volontà da parte del

Cantone di mantenere strutture artisticamente e architettonicamente degne di

nota, d’altra parte questi cambiamenti in merito alle tasse sulla sostanza,

tendono a rendere sempre più onerosa la manutenzione dell’oggetto fino a diventare

difficilmente gestibile, addirittura proibitiva.

5.2

Da parte sua, con lettera

del 22 novembre 2016, l’RS 1 ha informato la ricorrente che

… il valore locativo

dell’abitazione sita sul fondo __________ RFD di __________ (quota 50%) è stato

stabilito in fr. 24'000.–. Tale importo è stato calcolato eseguendo una

proporzione tra i metri cubi dello stabile affittato a terzi (fondo __________),

rispettivamente i metri cubi della casa a disposizione della proprietaria. Per

questi motivi, la preghiamo di volerci fornire le seguenti indicazioni

(correlate dalla relativa documentazione):

- Superficie

abitabile (metri quadrati) dello stabile affittato a terze persone;

- Superficie

abitabile (metri quadrati) dell’immobile a disposizione della proprietaria,

rispettivamente il numero di locali di cui esso è composto (nel caso fossero

più appartamenti, voglia per cortesia fare un’annotazione al riguardo).

documentazione dovrà esserci trasmessa entro il 31 dicembre 2016. . RI 1

non ha dato però seguito alla richiesta.

Nella decisione qui

impugnata, l’autorità fiscale ha in particolare richiamato il summenzionato

scritto e l’art. 20 cpv. 1 e 2 LT ed ha precisato quanto segue:

Nel caso in esame, la signora RI 1 è comproprietaria

nella misura del 50% del fondo __________ RFD di __________ e partecipa (sempre

con quota del 50%) alla CE __________ proprietaria del fondo __________ RFD di __________.

Il fondo __________ è a disposizione dei comproprietari ed è sito in riva al

lago; lo stabile locato a terze persone viene invece affittato a terze persone.

Le due proprietà sono in pratica divise unicamente dalla strada cantonale.

Paragonando le stesse si hanno i seguenti risultati:

Fondo

__________:

stima fabbricato principale: Fr. 700’000

metri cubi fabbricato principale: 2'992 metri cubi

superficie abitabile: sconosciuta

Fondo

__________:

stima fabbricati locati a terze persone: Fr. 643’000

metri cubi fabbricati locati a terze persone: 3'309 metri cubi

superficie abitabile: sconosciuta

pigioni incassate: Fr. 94’304

La richiesta dell’autorità fiscale era atta ad

ottenere delle informazioni più dettagliate riferite alle due proprietà, per

poi procedere con un paragone di mercato e stabilire un valore locativo equo e

consono ai disposti di legge attualmente in vigore. Non avendo ricevuto

risposta, l’ufficio di tassazione deve per forza di cosa procedere con i pochi

elementi a sua disposizione.

Paragone

utilizzando come parametri i metri cubi e la pigione (l’incognita x rappresenta

il presunto valore di mercato della proprietà sita sul fondo __________ di __________):

Fr.

94'304 : X = 3'309 metri cubi : 2'992 metri cubi

= (Fr. 94'304 * 2'992 metri cubi) / 3'309 metri cubi

= Fr. 85’296

Paragone utilizzando come parametri il valore di stima

e la pigione (l’incognita x rappresenta il presunto valore di mercato della

proprietà sita sul fondo __________ di __________):

Fr. 94'304 : X = 643'000 Fr. di stima : 700'000 Fr. di

stima

= (Fr. 94'304 * 700'000 Fr. di stima) / 643'000 Fr. di stima

= Fr. 102’663

Per

la sua quota del 50%, l’autorità fiscale ha imposto un valore locativo di Fr.

24'000. Trattandosi di un’abitazione primaria, è quindi stato considerato un

presunto valore di mercato di circa Fr. 72'000.– [(Fr. 72'000 * 60/70%) * 1/2 =

Fr. 24’000], il che appare sicuramente equo e consono ai disposti di legge indicati

in precedenza (art. 20 LT). Nello stabilire tale cifra, appare chiaro che i

dati calcolati sopra sono stati considerati in maniera del tutto prudenziale.

Con una semplice occhiata alle informazioni presenti in rete (google street),

si capisce subito che siamo in presenza di una bella villa situazione in una

zona pregevole.

5.3

L’autorità fiscale non ha

pertanto adottato il metodo (illegale) previsto dall’art. 2 del Decreto

esecutivo concernente l’imposizione delle persone fisiche, ma ha ricostruito il

valore locativo con un calcolo basato sul confronto con un immobile simile.

Come detto, l’RS 1, considerato

come la contribuente non avesse dato seguito alle informazioni richieste, ha

eseguito due calcoli ipotetici riguardo al valore locativo del fondo no. __________

RFD di __________ (quota 50%), facendo un confronto con i redditi relativi al

fondo no. __________ RFD di __________. Con il primo calcolo, basato sulla

volumetria dei due edifici, è stato raggiunto un presunto valore di reddito di

fr. 85'296.–, mentre con il secondo calcolo, basato sul valore di stima

ufficiale dei due immobili, il valore di mercato è risultato superiore (fr.

102'663.–). L’autorità fiscale, invece di fare una media tra i due importi

ipotetici (fr. 93'979.50), ha preso in considerazione, a titolo prudenziale, un

presunto valore di mercato nettamente inferiore a entrambi gli importi (fr.

72'000.–). Trattandosi di un’abitazione primaria, ha poi calcolato il 66,66%

del valore di mercato della pigione ipotetico (fr. 48'000.–) ed è giunta ad un

valore locativo di fr. 24'000.– (quota al 50%).

Si può dunque senz’altro

ritenere che, con un valore locativo di fr. 2'000.– mensili per un’abitazione (villa),

ubicata sulle rive del lago di __________ (ndr. il fondo no. __________ RFD di __________,

con cui è stato eseguito il confronto, non si trova nemmeno direttamente sul

lago) e con un giardino di grandi dimensioni, la ricorrente sia stata tassata

in maniera tutt’altro che penalizzante. Del resto è la stessa insorgente ad

ammettere che si è alla presenza di un "bene culturale protetto" e il

giardino è una "zona Parco" (cfr., al proposito, anche la fotografia

nell’incarto fiscale 2013). Per questi motivi, le asserzioni di RI 1, secondo cui

l’abitazione si troverebbe accanto ad una strada che forse è la più trafficata

e la più rumorosa del Cantone, e secondo cui il fondo e l’immobile sarebbero destinati

a perdere il loro valore, essendo pendente una domanda di costruzione avente

quale progetto un immobile imponente, non possono in ogni caso inficiare i

calcoli ipotetici effettuati dall’autorità fiscale.

In queste circostanze, il calcolo

del valore locativo intrapreso dall’RS 1, tenuto conto anche della ripartizione

dell’onere della prova, è certamente condivisibile.

6.

Il ricorso è

respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico di RI 1,

soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 700.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 780.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La segretaria: