80.2017.98

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, scioglimento di comproprietà fra fratelli, irrilevanza del valore indicato nel contratto, stima del valore venale dei fondi

9 ottobre 2018Italiano21 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 23 novembre 2012

il notaio avv. __________ rogava un atto di “scioglimento di comunione

ereditaria e di comproprietà, frazionamento, cessione immobiliare e rettifica

di confini” tra __________ e RI 1 (fratelli). Il pubblico istrumento

descriveva la situazione preliminare: RI 1 era unica proprietaria del mapp. __________

RFD __________. La comunione ereditaria (di seguito CE) composta da __________

e da RI 1 era proprietaria dei mapp. __________, __________ e __________ RFD __________.

__________ e RI 1 erano comproprietari del mapp. __________ RFD __________.

A seguito dell’atto

pubblico, le proprietà immobiliari venivano così ripartite: RI 1 cedeva al

fratello il mapp. __________ RFD __________ di cui era unica proprietaria. A

titolo di scioglimento della CE la sorella cedeva inoltre la propria spettanza

ereditaria sulla part. __________ RFD __________ al fratello (che veniva raggruppata

alla part. __________ RFD __________, divenendo un unico fondo). Inoltre a

titolo di scioglimento della Comunione ereditaria sulla part. __________ RFD __________,

__________ cedeva la sua quota parte in favore della sorella. Sempre per lo

scioglimento della CE, egli cedeva il mapp. __________ RFD __________ alla sorella.

B. Per quanto riguardava

la part. __________ RFD __________, il suddetto atto notarile prevedeva la

cessione da parte di RI 1 a __________ del mappale per fr. 494'000.-, importo

calcolato sulla scorta di un prezzo al metro quadrato fissato in fr. 1'000.-.

Il trapasso veniva iscritto a registro fondiario il 29 novembre 2012.

Il 31 marzo 2014 RI

1 per tramite della rappresentante RA 1 inoltrava il modulo per la

dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari indicando un valore di

alienazione di fr. 494'000.- e un valore di investimento di fr. 177.000.-. Veniva

indicato che si trattava di una permuta e veniva richiesto il differimento

dell’imposta ai sensi dell’art. 125 lett. a LT, siccome il valore

attribuito alla transazione nell’ambito della divisione era palesemente

inferiore al valore di mercato, ciò che configurava un contratto misto con

donazione. Si indicava anche come riferimento una sentenza di questa Camera (la

80.2008.105 del 3.3.2010).

C. Con decisione del 26

maggio 2012, l’Ufficio di tassazione di Lugano Città notificava alla

contribuente la decisione la tassazione d’imposta sugli utili immobiliari,

commisurando l’utile imponibile in fr. 317'000.- e l’imposta corrispondente in

fr. 12'680.-. La richiesta di differimento ai sensi dell’art. 125 lett. a LT

postulata da RI 1 veniva quindi respinta.

D. La contribuente,

rappresentata da RA 1, impugnava la suddetta decisione con reclamo del 25

giugno 2014 contestando che il passaggio di proprietà intervenuto costituisse

un negozio imponibile. Nel gravame veniva indicato che, se da un lato l’art.

124 lett. c LT dichiara imponibili in linea di principio tutti i casi di

scioglimento delle proprietà collettive, dall’altro, la lett. c

dell’art. 125 LT ne limiterebbe la portata introducendo due importanti eccezioni.

Lo scioglimento di proprietà collettive sfuggirebbe all’imposizione immediata

solo qualora avvenga “in natura e senza conguaglio in denaro”. Rimarrebbe

riservato il caso di un differimento per effetto dell’art. 125 lett. a

LT e di un’eventuale donazione, a seguito del quale il contribuente cede la

metà di un immobile in comproprietà alla sorella per un valore sostanzialmente

inferiore al valore di mercato. A sostegno della sua tesi la reclamante citava

la nuova giurisprudenza della CDT (cfr. sentenza CDT n. 80.2008.105), la quale

aveva analizzato i lavori parlamentari che avevano preceduto l’adozione

dell’art. 12 LAID ed in particolare il Messaggio del Consiglio federale del 25

maggio 1983, nel quale viene affermato che i negozi misti con donazione devono

dar luogo al differimento dell’imposizione. L’insorgente è dell’avviso che il

trasferimento in questione inglobi anche una donazione, visto la sproporzione

tra le prestazioni in causa. RI 1 ritiene, sulla base della perizia allestita

dall’arch. __________ che l’immobile abbia un valore venale compreso tra fr.

890’000.- e fr. 1'394’000.-. Secondo l’insorgente il valore della transazione

si distanzia dal valore di mercato di un importo nettamente superiore al

20/25%.

E. L’Ufficio di

tassazione di Lugano Città, con decisione su reclamo datata 27 marzo 2017,

respingeva il reclamo di RI 1 ritenendo che la richiesta di differimento per

contratto misto non potesse essere accolta con la seguente motivazione:

L’autorità fiscale ritiene che la richiesta di differimento

della transazione in oggetto, motivata come fattispecie di contratto misto con

donazione non possa essere accolta per i seguenti motivi. La giurisprudenza

citata non può essere applicata al caso specifico in quanto:

In nessun punto del rogito notarile

redatto appare il termine “donazione” ma a tutti gli effetti trattasi di

cessione immobiliare;

Per tutte le attribuzioni viene

stabilito un prezzo e le relative modalità di pagamento dello stesso

(compensazione con cessione altri fondi e/o conguaglio in denaro).

In particolare l’inserto D determina esattamente

la nuova attribuzione dei fondi secondo i valori attribuiti dai contribuenti

stessi. Dalla relativa tabella emerge il rapporto di debito / credito che nasce

dalla riattribuzioni dei fondi; la sproporzione viene soluta con un conguaglio

in denaro. Non emergono liberalità non compensate che possano far pensare ad

una donazione.

Non si tratta di attribuzione

(donazione) con conguagli nell’ambito di un anticipo ereditario.

- L’eventuale minor valore attribuito ai fondi rientra

nell’ambito della libera contrattazione fra le parti interessate, aspetto

tipico di tutti i contratti di compravendita.

F. Con tempestivo

ricorso del 26 aprile 2017, RI 1, per il tramite della rappresentante __________,

impugna la decisione su reclamo. Dopo aver ripercorso cronologicamente i fatti

a monte della decisione avversata, e la giurisprudenza che ritiene che si debba

applicare al caso di specie, la ricorrente ha indicato i motivi per i quali

ritenere che l’operazione immobiliare in questione dovesse avere anche il

carattere di donazione. L’insorgente indica che secondo il testo dell’art. 142

cpv. 1 LT sono sottoposte all’imposta di donazione tutte le liberalità e assegnazioni

tra vivi, devolute senza una corrispondente controprestazione. Elementi

costitutivi per ritenere una donazione sono: l’esistenza di un atto di

attribuzione, la sua gratuità e l’intenzione di effettuare una liberalità. La

ricorrente ritiene, appoggiandosi a fonti dottrinali, che si è in presenza di

un contratto misto con donazione allorquando in un negozio giuridico bilaterale

il prezzo pagato è inferiore al valore fiscale dei beni ceduti. RI 1 ritiene,

fondandosi sulla perizia allestita dall’arch. __________ agli atti, che il

valore dell’immobile si situi tra fr. 890'000.- e fr. 1'394'000.-. Il prezzo

pagato da __________ sarebbe pertanto di parecchio inferiore rispetto

all’importo del valore venale del fondo. Il valore della transazione si

distanzia dal valore di mercato di un importo nettamente superiore al 20-25%,

cioè a quanto richiesto dalla CDT per concedere il differimento

dell’imposizione dell’utile immobiliare. La stima del valore di mercato del

fondo effettuata dall’arch. __________ considererebbe il valore del terreno “in

base alle transazioni fatte nel 2011 in quella zona”. Tale considerazione si

giustifica per l’accessibilità del fondo in questione, per la vista aperta e

vista lago e per il traffico limitato della strada contigua. Nel caso in

disamina sarebbe anche data l’esistenza dell’“animus donandi”: lo

stesso, in relazione a rapporti di parentela sarebbe inoltre presunto (in

merito si citava la decisione 80.2000.00048 del 10.5.2000 della CDT). Secondo

l’insorgente, anche se l’animus donandi non è stato espressamente menzionato

nell’atto, nondimeno lo si potrebbe evincere anche solo dal fatto che la

transazione è avvenuta ad un prezzo inferiore a quello di acquisto

dell’immobile, noto alle parti che lo avevano comperato in comproprietà. La

ricorrente conclude pertanto postulando il differimento dell’imposizione, in

applicazione dell’art. 125 lett. a LT.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari,

il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento

della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di

investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Nella fattispecie, come

ricordato in narrativa, la ricorrente ha stipulato, in data 23 novembre 2012,

un contratto di frazionamento, cessione immobiliare e rettifica di confini, che

ha coinvolto diversi fondi appartenenti a lei, al fratello __________ e alla

comunione ereditaria composta da entrambi.

Esaminando il contenuto

del contratto in questione, ne emerge che lo stesso ha dato luogo a numerosi

trasferimenti di proprietà che rientrano nel campo d’applicazione dell’imposta

sugli utili immobiliari e precisamente:

RI 1 ha ceduto il mapp. n. __________ (494 mq) a __________;

RI 1 ha ceduto la quota ereditaria di ½ del mapp. n. __________

(415 mq) a __________;

__________ ha ceduto la quota di comproprietà di ½ del mapp. n. __________

(290 mq) a RI 1;

la comunione ereditaria formata da RI 1 e da __________ ha ceduto

una superficie di 1571 mq del mapp. n. __________ a RI 1;

RI 1 e da __________ ha ceduto una superficie di 1408 mq del

mapp. __________ a __________;

la comunione ereditaria formata da RI 1 e da __________ ha ceduto

la quota ereditaria di ½ del mapp. n. __________ (41 mq) a RI 1.

Nell’ambito dello scioglimento

della comunione ereditaria relativa al mapp. n. __________, poi, una superficie

complessiva di 170 mq è stata intavolata come comproprietà coattiva

appartenente per ½ alla nuova part. n. __________ e per ½ alla nuova part. n. __________.

Per quanto riguarda la

controprestazione per le rispettive cessioni immobiliari, il contratto prevede

che “il prezzo dei terreni viene pagato per compensazione, tenendo conto in particolare

delle reciproche attribuzioni dei fondi effettuate alle parti, sia nel contesto

dello scioglimento della Comunione ereditaria, sia nell’ambito dello

scioglimento della comproprietà”. Inoltre, a titolo di conguaglio, __________

si è impegnato a versare a RI 1 l’importo di fr. 380'000.- (contratto, clausola

n. 6).

2.2

La legge federale del 14

dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei

comuni (LAID; RS 642.14), all’art. 12 cpv. 3 lett. a, dispone che

l’imposizione è differita in caso di trapasso di proprietà in seguito a

successione (devoluzione, divisione, legato) a anticipo ereditario o donazione.

Nella legge cantonale, i

casi di differimento in questione sono ripresi in due lettere dell’art. 125

cpv. 1 LT. Per l’art. 125 cpv. 1 lett. a LT, è previsto il differimento

dell’imposizione in caso di trasferimento per successione, legato, donazione o

altro contratto soggetto all’imposta di successione o donazione. L’art. 125

cpv. 1 lett. c LT, invece, stabilisce il differimento nei casi:

di scioglimento delle comunioni ereditarie, indipendentemente dal

fatto che esso comporti o meno il versamento di conguagli in denaro;

di scioglimento di comproprietà e di proprietà comuni in cui vi è

mera divisione in natura priva di conguagli in denaro

(Soldini/Pedroli, op. cit., p. 122-123; inoltre sentenza CDT

n. 80.2000.00053 del 6 giugno 2000, in RDAT II-2000 n. 11t).

Ne consegue che il

trasferimento per donazione o per successione non è imponibile, come pure

beneficia del differimento dell’imposizione la divisione di una comunione

ereditaria. In altre parole, se la proprietà di un immobile è passata per

successione a diversi eredi, il successivo scioglimento della comunione ereditaria

è a sua volta al beneficio del differimento dell’imposizione dell’utile

immobiliare, anche nel caso in cui un solo coerede riprenda l’intero immobile.

Diverso è invece il caso

dell’immobile in comproprietà. L’eventuale scioglimento di quest’ultima forma

di proprietà collettiva sfugge all’imposizione immediata solo qualora avvenga

“in natura e senza conguaglio in denaro” (art. 125 lett. c LT). Se,

pertanto, un comproprietario acquista le quote di comproprietà degli altri

comproprietari, si verifica un trasferimento soggetto all’imposizione ex

art. 124 cpv. 2 lett. c LT.

2.3

Delle diverse cessioni

immobiliari intervenute, la maggior parte beneficiano del differimento

dell’imposizione secondo l’art. 125 lett. c LT, essendo qualificabili

come scioglimento della comunione ereditaria. Ne restano escluse unicamente le

seguenti alienazioni:

la cessione da parte di RI 1 del mapp. n. __________ (494 mq) a __________;

la cessione da parte di __________ della quota di comproprietà di

½ del mapp. n. __________ (290 mq) a RI 1.

Coerentemente con quanto

precede, l’Ufficio di tassazione ha assoggettato all’imposta sugli utili

immobiliari solo la cessione, da parte della contribuente, del mapp. n. __________

RFD di __________.

3.

3.1.

Nella fattispecie, è

litigioso il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari relativo

all’alienazione della part. n. __________ RFD __________ dalla ricorrente al fratello.

Mentre la contribuente sostiene che si sia trattato di un atto soggetto all’imposta

di donazione e come tale al beneficio del differimento dell’imposizione,

l’autorità fiscale ritiene per contro che la cessione in discussione abbia avuto

carattere oneroso e che il prezzo corrisponda al valore attribuito al fondo nel

contratto.

3.2

Il contenuto del

contratto, precedentemente evocato, dovrebbe essere sufficiente per escludere

che fra le parti siano state previste liberalità.

La tesi dell’insorgente si

fonda sulla premessa che con il contratto sia stato fissato un prezzo per la

cessione di ognuno dei fondi e che, per quanto concerne il mapp. n. __________,

da lei ceduto al fratello, questo valore ammontasse a fr. 494'000.-. Alla luce

di una perizia di parte, che ha attribuito a questo fondo un valore venale fra

fr. 890'000.- e fr. 1'394'000.-, la ricorrente ritiene di aver fatto beneficiare

l’acquirente di una liberalità, nella misura della differenza fra il valore venale

e il prezzo pattuito con il contratto. La conseguenza sarebbe il differimento

dell’imposizione, previsto per i trasferimenti immobiliari che avvengono per donazione.

Ora, è innegabile che il

contratto di “frazionamento, cessione immobiliare e rettifica di confini”,

concluso il 23 novembre 2012, abbia legato fra loro tutti i trasferimenti

intervenuti fra le parti e che possa essere considerato, nel suo insieme, come

una serie di permute immobiliari. In altre parole, la cessione di ogni immobile,

quota di comproprietà o spettanza ereditaria è stata compensata con un’altra

cessione di immobile, quota di comproprietà o spettanza ereditaria, cercando di

raggiungere un equilibrio fra i valori ceduti e quelli ricevuti. Per compensare

la differenza finale dei valori, è stato poi previsto il versamento del

conguaglio.

Questa conclusione si

impone non solo tenendo conto della natura reciproca dei trasferimenti

immobiliari, ma anche in considerazione del tenore del contratto, che

ripetutamente rileva come la controprestazione per una cessione sia costituita

dalla “compensazione” che avviene mediante altre cessioni. Ciò è quanto si

legge nella già menzionata clausola n. 6 (a pagina 8) del rogito. Ma la stessa

affermazione è ripetuta in altri punti del contratto ed in particolar modo nel

punto 1, che ha per oggetto proprio la cessione del mapp. n. __________ dalla

ricorrente al fratello, al cui proposito si asserisce che “Il prezzo viene

soluto per compensazione con le cessioni di altri fondi o parti di fondi

descritti qui appresso e con un conguaglio in denari, il tutto e meglio come

alla distinta al punto 6 (sei) che segue”.

C’è poi un ulteriore

elemento che fuga ogni residuo dubbio in merito al carattere oneroso del

contratto in discussione. Come accennato, sono solo due le alienazioni

imponibili, fra quelle previste dal contratto litigioso, per il fatto che non

comportano uno scioglimento della comunione ereditaria (v. supra,

consid. 2.3). Ora, l’altra è la cessione della quota di comproprietà di ½ del

mapp. n. __________ da __________ alla ricorrente. Anche l’alienante di questo

immobile ha impugnato la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili

immobiliari, sostenendo che l’acquirente avrebbe pagato un prezzo nettamente

inferiore rispetto al valore venale, con la conseguenza che egli avrebbe fatto

una donazione alla sorella. È arduo comprendere come si possa sostenere la tesi

di una donazione, quando entrambi i contraenti sono stati nel contempo donante

e donatario.

Ne consegue che,

contrariamente a quanto vorrebbe l’insorgente, la cessione della part. n. __________

non può essere esaminata isolatamente, facendo astrazione dalle altre alienazioni

intervenute nel contesto dello stesso atto.

3.3

L’art. 131 cpv. 1 LT

dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall’atto notarile o

dalla contrattazione.

Nel valore di alienazione

rientrano tutte le prestazioni effettuate dall’acquirente nei confronti

dell’alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e debbano

pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di

immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma

tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro;

tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è

il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la

concessione di diritti d’uso all’alienante, l’assunzione di obblighi

dell’alienante, la remissione di debiti a favore dell’alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 e

dottrina citata).

3.4

Tornando alla fattispecie litigiosa,

è indiscutibile che il valore di alienazione, che come detto è rappresentato

dall’insieme delle prestazioni effettuate dall’acquirente, corrisponda al

valore venale degli “altri fondi o parti di fondi”, che ognuno dei due

contraenti ha ricevuto dall’altro, a titolo di “compensazione” per quanto ceduto.

È vero che lo stesso punto

6.

dell’atto pubblico indica che “il valore dei terreni è computato in ragione

di fr. 1'000.- (mille) al metro quadrato per le particelle __________ (trecentoottantasette),

__________ (trecentoottantotto), __________ (quattrocentoundici), __________

(quattrocentododici) e __________ (novecentosessantasei) RFD __________” e che

“la part. __________ (centonovanta) RFD __________ (terreno a lago) viene computata

al prezzo forfettario di fr. 405'000.- (quattrocentocinquemila)”. Questa

indicazione non fa peraltro assurgere il “valore dei terreni” a valore di

alienazione, per il semplice fatto che la controprestazione effettiva per

ognuna delle cessioni intervenute è rappresentata dalla cessione di altri beni

immobiliari. Il valore di alienazione delle cessioni equivale pertanto al

valore venale dei beni immobiliari ricevuti da ognuno dei contraenti e non invece

al “valore dei terreni” che sarebbe stato “computato” ai fini della ripartizione

dei beni coinvolti nella trattativa. Come risulta dall’inserto D al rogito, il

“valore dei terreni” fissato nel contratto è stato impiegato per stabilire la

suddivisione dei fondi coinvolti nell’operazione e per determinare il

conguaglio. Ma non può essere considerato “prezzo di vendita” degli immobili,

per la semplice ragione che non vi è un prezzo, visto che il contratto non è

una compravendita bensì una permuta di fondi e parti di fondi.

3.5

Nell’insieme, ognuno dei

due contraenti ha ceduto beni per un valore pari a quello dei beni ricevuti,

con la differenza di 380'000 franchi, che corrisponde all’ammontare del

conguaglio versato da __________ alla ricorrente.

In queste circostanze, non

si vede come si possa ritenere che vi sia stata una donazione della ricorrente

al fratello. Non solo, infatti, al cospetto di un contratto che include ben sei

cessioni immobiliari diverse, l’eventuale esistenza di una liberalità deve ovviamente

essere stabilita tenendo conto dell’insieme delle prestazioni reciproche e non

isolandone una singola. Ma, soprattutto, il valore di alienazione deve essere

determinato considerando il valore venale dei beni ceduti in compensazione delle

cessioni imponibili e non un non meglio precisato “valore dei terreni”, indicato

nel contratto e considerato non attendibile dagli stessi contraenti.

Chiaramente, si tratta poi

di definire un valore di alienazione per la singola cessione imponibile. Ciò

può essere difficoltoso, se si considera che l’immobile o la parte di immobile

ceduta in compensazione per la singola alienazione non è identificata con precisione.

Per il fatto che le prestazioni reciproche sono equivalenti, considerando anche

il conguaglio versato da fratello alla ricorrente, si deve tuttavia ritenere

che il valore venale degli immobili ricevuti a titolo di controprestazione per

la singola cessione equivalga al valore venale dell’immobile per il quale deve

essere calcolata l’imposta sugli utili immobiliari. In altre parole, sapendo

che il contratto comprende l’alienazione di diversi oggetti e che i beni immobiliari

ricevuti dall’uno equivalgono a quelli ricevuti dall’altro, con un conguaglio

che ha proprio lo scopo di compensare la differenza, si deve concludere che la

controprestazione per la cessione di un immobile o di una parte di esso avrà un

valore pari al valore venale dell’immobile ceduto.

3.6

Nel nostro caso, si tratta

di commisurare il valore di alienazione relativo alla cessione della part. n. __________

RFD di __________. Stando al “valore dei terreni… computato” dalle parti

secondo il contratto, il prezzo ammonterebbe a 494'000 franchi, cioè a mille

franchi per 494 mq. Sennonché, come rilevato, questo importo non può essere

considerato il valore di alienazione del fondo in questione. La ricorrente, in

compensazione dell’alienazione di cui si tratta, ha invece ricevuto fondi e

parti di fondi per un valore equivalente, con un conguaglio in denaro. Il

valore di alienazione corrisponde pertanto al valore venale dello stesso mapp.

n. __________.

Ora, è la stessa

insorgente a sostenere che il valore venale del fondo in discussione era

nettamente superiore a 1'000 franchi al metro. Dalla perizia allegata al

ricorso si evince infatti che il solo valore del terreno, “in base alle

transazioni fatte nel 2011 in quella zona”, si situava tra i 1'750.- e i 1'850.-

fr. al mq. Come sottolineato nel ricorso, l’immobile nel suo complesso aveva un

valore compreso fra 890'000 franchi e 1'394'000 franchi. Di questo valore,

nettamente superiore ai mille franchi al metro indicati nel contratto, le parti

contraenti sarebbero state “coscienti entramb[e] sin dall’inizio” e ciò “a

maggior ragione” in considerazione del fatto “che __________, avendo in passato

rivestito la carica di sindaco del Comune in cui erano situati i terreni era

ben cosciente del valore al mq del terreno nella zona” (cfr. ricorso, pagina

6).

D’altra parte, la stessa

divaricazione fra il “valore dei terreni”, che sarebbe stato “computato” per

definire il conguaglio, e il valore venale al momento della stipulazione del

contratto si riscontra in relazione a tutti i fondi e le parti di fondi coinvolti

nella transazione. Per tutti, infatti, la perizia prodotta dall’insorgente

indica un valore nettamente superiore ai 1'000 franchi al metro.

3.7

Ne consegue che il valore

di alienazione è certamente superiore rispetto a quanto stabilito nella

decisione contestata.

L’autorità di tassazione

non ha tuttavia mai verificato il valore venale del fondo alienato. La perizia

prodotta con il ricorso è d’altra parte stata allestita su mandato della stessa

ricorrente e non è pertanto possibile verificare se il valore che ha stabilito,

che prevede peraltro un’ampia forchetta, sia del tutto oggettivo.

In queste circostanze, si

giustificano l’annullamento della decisione impugnata ed il rinvio degli atti

all’Ufficio di tassazione, perché adotti una nuova decisione, dopo aver

definito, in contraddittorio con la contribuente, il valore di alienazione

determinante per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari.

4.

Visto l’esito del

ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. La decisione su reclamo del

27 marzo 2017 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione,

perché determini nuovamente il valore di alienazione della part. n. __________

RFD di __________, tenendo conto del valore venale della stessa al momento

della transazione (23 novembre 2012).

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. art. 73 LAI Copia per conoscenza:

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La segretaria: