Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, applicazione del valore di reddito stabilito dall’Ufficio cantonale di stima, non sufficiente il riferimento a pigioni tratte da inserzioni su piattaforma online

Incarti n.

80.2018.276

80.2018.277

Lugano

5 maggio 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Mauro Mini, Raffaele

Guffi

segretaria

Cristiana

Balestra Gamboni, vicecancelliera

parti

RI

1

rappr.

da RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 14 dicembre 2018 contro la decisione del 14 novembre 2018 in materia di IC

e IFD 2017

Fatti

Fatti

A. Dall’11 giugno 2008, RI

1, domiciliata a __________, è proprietaria del mappale no. __________ RFD __________.

Sul fondo di 1'174 m2 sorgono un edificio abitativo di 121 m2

ed altri tre fabbricati (edifici accessori) per un totale di 73 m2.

Nella Dichiarazione

d’imposta delle persone fisiche IC/IFD 2017 (di seguito: DI 2017), presentata

il 24 aprile 2018, la contribuente dichiarava tra gli altri redditi un valore

locativo, al netto delle spese di manutenzione, di CHF 8'000.‑ (reddito

immobiliare lordo: CHF 10'000.‑). La sostanza immobiliare esposta

ammontava a CHF 526'685.‑ (v. Modulo 7, allegato alla DI 2017).

B. L’Ufficio

circondariale di tassazione di RS 1 (di seguito: UT RS 1) notificava alla

contribuente la tassazione IC/IFD 2017 con decisione datata 17 ottobre 2017. Rispetto

a quanto dichiarato dalla contribuente, ovvero CHF 10'000.‑,

l’autorità di tassazione accertava un valore locativo per l’abitazione

secondaria/di vacanza pari a CHF 32'241.‑. Le spese di gestione e di

manutenzione immobili erano state adattate di conseguenza a CHF 6'448.‑.

A supporto della propria decisione, l’autorità di tassazione sosteneva che “il

valore locativo delle abitazioni secondarie corrisponde al valore di mercato

delle pigioni della zona. L’agevolazione fiscale prevista per le abitazioni

primarie non può essere ammessa”. Di conseguenza, il reddito imponibile per

l’IC era stato accertato in CHF 91'200.‑ (dovuto d’imposta:

CHF 7'986.55) e per l’IFD in CHF 94'300.‑ (dovuto d’imposta:

CHF 2'497.80). Per la sola imposta cantonale, la sostanza imponibile era

stata stabilita in CHF 308'000.- (dovuto d’imposta: CHF 430.‑).

C. Con reclamo datato 19

ottobre 2018, la contribuente contestava il valore locativo attribuito alla sua

abitazione secondaria di __________ sostenendo che “tale valore risultava

essere di 10'000.‑ Fr, negli anni 2015 e 2016, mentre ora è stato portato

a 32'241 Fr. […]. Fino al 2014 essa era suddivisa in due appartamenti

affittati per un computo di 23'100 Fr quale valore locativo. Ritengo pertanto

ingiustificato l’aumento indicato nel Calcolo dell’imponibile”.

D. Il 14 novembre 2018,

l’UT Mendrisio decideva di respingere il reclamo e di confermare totalmente la sua

decisione di prima istanza sia per l’imposta cantonale sia per l’imposta

federale diretta. A motivo, adduceva che

“il reclamo verte contro

l’esposizione di un valore locativo pari a Fr. 32'241.‑ per

l’immobile di __________. Considerato come l’oggetto venga dalla contribuente

stessa indicato come casa di vacanza a suo esclusivo uso, la decisione di prima

sede appare però corretta.

Le vigenti disposizioni, in

particolare l’art. 20 della Legge Tributaria (LT) come pure le istruzioni per

la compilazione della dichiarazione fiscale 2017, pag 18, nonché una copiosa

giurisprudenza, indicano che in caso di immobile di vacanza non è prevista la

riduzione attribuibile alle residenze primarie. Nel caso in esame la

contribuente indica il mappale __________ di __________ quale casa di vacanza.

Trattandosi di un immobile composto da almeno due grandi appartamenti, ora

uniti in un unico, appare corretta l’esposizione, per casa di vacanza, del

valore locativo attribuito nella decisione di prima sede. L’importo di

Fr. 10'000.‑ accettato nei periodi fiscali precedenti risulta

palesemente basso e non corrispondente n[è] alla realtà dell’oggetto n[è] al

valore di reddito da stima.

Per il calcolo del valore

locativo di casa di vacanza si applica quanto segue: Valore di reddito da stima

Fr 25'077.‑ al 90% dà il valore locativo residenza primaria di

Fr. 22'569.‑. Trattandosi di residenza secondaria tale importo viene

diviso per 0.7 quindi Fr. 22'569:0.7=Fr. 32'241”.

E. Con il ricorso

presentato il 14 dicembre 2018, RI 1, rappresentata dall’avv. RA 1, si aggrava

contro la decisione di tassazione IC/IFD 2017 dopo reclamo notificatale il 14

novembre 2018. Contesta in particolare “la quantificazione del valore

locativo della sua abitazione secondaria/di vacanza stabilito dall’autorità di

tassazione in CHF 32'241.00”, sostenendo che la stessa ha “calcolato

il valore locativo figurativo facendo capo ad una schematica finzione

giuridica, laddove era invece facilmente reperibile un valore di pigione reale

massimo di mercato, e precisamente il valore corrispondente alla somma delle

pigioni pagate dagli inquilini (CHF 23'100.00) allorquando l’immobile era

interamente locato a terzi (l’ultima volta durante l’anno 2012) […]

Quest’ultimo valore rappresenta comunque un “massimo” siccome in realtà, e da

diversi anni, l’immobile è tornato alla sua funzione originaria di “casa unifamiliare”;

utilizzato esclusivamente quale abitazione secondaria (in proprio) dalla

Ricorrente (i.e. l’Immobile non è più locato a terzi), dovendosi così

concludere per un valore di mercato della pigione attuale certamente inferiore

a quello che poteva essere realizzato durante le locazioni a più inquilini”

(v. ric., p. 1 s.). Inoltre, a dire del rappresentante, la contribuente utilizzerebbe

unicamente il primo piano dello stabile (v. ric., p. 2, pto. 2.3.). Dopo aver

riassunto le circostanze relative alla locazione dell’immobile ed al successivo

ritorno ad un uso esclusivo e personale da parte della ricorrente ed essersi

confrontato con le disposizioni legislative attualmente in vigore ed alla

giurisprudenza che ne discende, il rappresentante della contribuente conclude

sostenendo che la motivazione addotta dall’autorità di tassazione nella sua

decisione “non fornisce tuttavia alcuna indicazione di termini di paragone

concreti e verificabili, idonei a giustificarla” e che risulterebbe

incomprensibile che “per il medesimo immobile nelle medesime condizioni”

si possa “giustificare una rivalutazione del valore locativo del 322%”

tra un periodo fiscale e quello successivo (v. ric., p. 4, pto. 5 s.). Conclude,

chiedendo che alla contribuente sia riconosciuto “un valore locativo

dell’abitazione secondaria/di vacanza […] coerente con un valore di

mercato reperibile, valore che in ogni caso non potrà superare i CHF 23'100.‑”,

corrispondenti all’importo delle pigioni percepite con l’ultima locazione

dell’immobile, avvenuta nel 2012, corroborandola con le cifre fornite

dall’Ufficio federale di statistica in materia di locazione (v. ric., pag. 4

s., pto. 5.3).

F. a.

Nelle sue osservazioni

al ricorso, l’RS 1 pur ammettendo che la modalità di calcolo del valore

locativo fosse già stata dichiarata illegale dalla giurisprudenza della Camera

di diritto tributario, pur concordando con la contribuente sul fatto che esista

un valore di mercato di riferimento di CHF 23'100.‑ che potrebbe

essere preso in considerazione per fissare il valore locativo dell’abitazione

secondaria per il 2017, ritiene però che

“[…] indicando un valore di

mercato dell’immobile in Fr. 23'100, la contribuente incorra in una

svista, dimenticando di prendere in considerazione la definizione del reddito

relativo a quello che viene definito “grottino” ma che in verità è un

appartamento a tutti gli effetti, di almeno 2.5. locali (tralasciando gli altri

spazi del pianterreno quali lavanderia, ecc.) Lo stesso appartamento era già in

uso al proprietario precedente (__________), che ne faceva uso durante i suoi

svariati soggiorni durante l’anno in Ticino, essendo al tempo pure gli altri

due appartamenti affittati a terzi. È da ritenere con verosimiglianza prossima

alla certezza che la contribuente stessa ne abbia fatto uso abitativo nel periodo

in cui gli altri due appartamenti erano locati a terzi.

Aggiungendo quindi agli auspicati

Fr. 23'100.‑ un affitto di mercato più che prudenziale di

Fr. 6'600.‑ franchi annui per l’appartamento al pianterreno, il

valore locativo per residenza secondaria dovrebbe assommare a Fr. 29'700.‑

(valore di mercato), non lontano quindi da quanto ritenuto dall’autorità

fiscale in prima sede e confermato in sede di reclamo e, soprattutto ben

lontano dai Fr. 10'000.‑ dichiarati e ritenuti congrui dalla

contribuente. Si tenga presente che stiamo parlando di un’abitazione su tre

piani, con 3 cucine (tra abitabili e non), almeno 4 bagni uno dei quali sia con

vasca che doccia, almeno 6 camere e almeno un ampio salone con camino, oltre a

parcheggi, lavanderia, ampio giardino/piazzale esterno, ecc.

A titolo di paragone: gli

affitti di riferimento per __________ (cf. www.tutti.ch sono di Fr. 1'850.‑ per 4.5 locali,

Fr. 650.‑ per 1.5. locali, Fr. 1'100.‑ per 3 locali, dati

rilevati il 19.12.2018)

In conclusione: riteniamo che

se da un lato sia lecito ritenere illegale il valore locativo confermato su

reclamo, per via della modalità di calcolo, sia altrettanto lecito e corretto

definire in almeno Fr. 29'000.‑ il valore locativo di residenza

secondaria, in modo da tener conto di tutte le componenti dell’immobile”.

b.

Il 10 gennaio 2019, nella

sua replica spontanea, il rappresentante della contribuente ribadisce le

conclusioni esposte con il ricorso. Contesta in particolare la “costruzione”

del valore di mercato della pigione di CHF 29'700.‑/annui proposta

dall’autorità di tassazione. Infatti,

“3.1. […] da un punto di vista

di metodo, la tesi dell’RS 1 ha carattere puramente aneddotico, richiamando

presunti “affitti di riferimento” estrapolati dal sito web tutti.ch, mentre la

tesi espressa nel ricorso (n. 5.3.) si fonda su valori che hanno dignità

statistica.

3.2. L’improponibilità del

paragone offerto dall’RS 1 è poi immediatamente evidente. L’immobile della

Ricorrente, è bene ricordarlo, è oggi una casa unifamiliare di vacanza, nata

come tale, che data del 1983. Non si tratta di un oggetto di reddito con

appartamenti nuovi o rinnovati, alcuni parzialmente o totalmente arredati, e

certamente non ricavati con approssimazione da una casa unifamiliare.

3.3 Secondo l’RS 1, la

Ricorrente dovrebbe poter locare l’immobile sul mercato a CHF 2'475/mese,

eventualità manifestamente non realistica, già a fronte dei disagi (evidenziati

nel ricorso) strutturali che affliggono l’immobile.

3.4. La Ricorrente

ha – infatti ‑ sempre fatto molta fatica a trovare

conduttori disposti ad adattarsi alla situazione in essere. Lo dimostra il

fatto che in 6 anni è riuscita a locare contemporaneamente i due “appartamenti”

solo nel 2012.

4. Per amor di precisione, si

evidenzia che la ricorrente ha dichiarato un valore locativo di CHF 8'000.00,

ma che ha poi “ritenuto congruo” un valore locativo di CHF 10'000.00 è stato lo

stesso RS 1.

c.

L’autorità di tassazione

non si è espressa su tali conclusioni.

Diritto

1. Il ricorso verte

sulla commisurazione del valore locativo dell’abitazione di vacanza della

contribuente. L’autorità di tassazione ha stabilito tale importo partendo

dapprima dal valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella

decisione di stima. Solo in un secondo tempo, in sede di osservazioni al

ricorso, l’RS 1 ha giustificato il suo operato fondandosi su presunti “affitti

di riferimento per __________” estrapolati dal sito internet www.tutti.ch. Da

parte sua, invece, la ricorrente in sede ricorsuale propone un valore di

mercato di CHF 23'100.‑, così come da ultime locazioni, quale valore

“massimo”. Nel ricorso sostiene inoltre la tesi di un valore di mercato

leggermente inferiore, che si attesta a CHF 22’824.‑, supportandola con

i dati ufficiali forniti dell’Ufficio federale di statistica, importo che si

avvicina di molto a quello richiesto per la locazione nel 2012 (cfr. ric., p.

5, pto. 5.3).

Considerandi

2.

2.1.

Secondo l’art. 20 cpv. 1

lett. b LT risp. art. 21 cpv. 1 lett. b LIFD, è imponibile quale

reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di

essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo

diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.

2.2

Le normative cantonale e

federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore

locativo. L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo viene

stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione

effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente. Il riferimento alle

condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il

valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa

tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il

canone di locazione massimo conseguibile (cfr. Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I

152.

= ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF

52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).

2.3

La legge federale

sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i

cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù

del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7 cpv. 1

LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di

accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione

alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al

valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se

non quelli che derivano dagli art. 8 cpv. 1 e art. 127 cpv. 2 Cost. fed. (cfr. DTF

125.

I 65, consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145, consid. 3 p. 152 ss). L’Alta Corte

ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato

(cfr. DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del valore

di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio

costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).

2.4

L’art. 20 cpv. 2 LT

precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla

proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60-70 per cento del

valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile

considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.

Dal 1° gennaio 2009 è

entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al

capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a

scopo di vacanza. La modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel

quadro delle misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo 2009 ed

è stata così motivata: nella misura in cui la residenza di vacanza resta a disposizione

del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma piena.

Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre all'adozione

di misure che promuovano l'accesso della proprietà di residenze secondarie di

vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze di vacanza deve

corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti nell’ottica

di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere dimenticata la

ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali devono assumersi oneri di

infrastrutture comunali senza importanti ricadute in termini di gettito

fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata tramite una modifica

dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a carico di soggetti

fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente,

contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che

una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori

cantone o all’estero (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato n. 6133 del 15

ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009 e obiettivo di bilancio 2011, par.

6.5.3).

3.

3.1.

Per quanto riguarda le

modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del Decreto

esecutivo concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo

fiscale 2017 del 30 novembre 2016 (di seguito: DE 2017), esso corrisponde al

valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima

posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde

mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri

elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore

di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).

3.2

Come afferma l’art. 1

della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre

1996.

(LSt; RL 215.600), l’accertamento ufficiale di stima concerne “i valori

della sostanza immobiliare”. L’art. 32 cpv. 1 LSt precisa poi che l’autorità

(cioè l’Ufficio stima; cfr. art. 16 cpv. 1 del Regolamento di applicazione

della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre

1997.

[RL 215.610]), tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima

relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e

di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di

pubblicazione. Dalla semplice lettura delle disposizioni menzionate si evince

chiaramente che oggetto della decisione dell’Ufficio stima è solo il valore di

stima ufficiale degli immobili e non anche il valore locativo degli stessi. È

ben vero che la stessa legge sulla stima ufficiale menziona anche il valore di

reddito fra i fattori che concorrono all’accertamento del valore di stima:

tuttavia, dal tenore degli articoli 16 e 18 LSt appare evidente che il valore

di reddito viene accertato esclusivamente ai fini del calcolo del valore di

stima dell’immobile ed inoltre che il valore di reddito è costituito dalla

capitalizzazione del reddito lordo (cfr. CDT, sentenza no. 80.2017.205 del 20

giugno 2018).

3.3

Questa Camera ha così

affermato che il ricorso alla valutazione ufficiale del valore locativo è

senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinazione del

reddito di una casa d’abitazione, ma presuppone tuttavia che vi sia una

procedura di accertamento del valore locativo stesso, come avviene in altri

cantoni: occorre cioè che la decisione che scaturisce dalla procedura di stima

ufficiale indichi separatamente, nel dispositivo, il valore di stima ed il

valore locativo e che dalla motivazione della decisione sia possibile

ricostruire le modalità di calcolo di entrambi i valori. La Camera ha infatti negato

che la circostanza secondo cui dalla decisione dell’Ufficio stima si possa

ricavare anche il valore di reddito significhi che questa decisione accerti

anche il valore locativo dell’immobile. A tale proposito, ha ricordato che

l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di

una decisione ma solo al dispositivo: nel caso delle decisioni dell’Ufficio

stima, il dispositivo, che si trova sulla prima pagina della decisione, è

costituito dall’accertamento del “valore globale di stima”, a sua volta

suddiviso fra i diversi edifici e terreni, mentre è solo nella “scheda di

calcolo della stima” che sono contenuti i dettagli relativi al valore metrico

ed al valore di reddito, come pure alla loro ponderazione ed alla ripartizione

fra i singoli subalterni del valore di stima così ottenuto. La Camera ha quindi

escluso che nel Canton Ticino i valori locativi siano “accertati

individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili: il solo

accertamento individuale che viene intrapreso nell’ambito dell’apposita

procedura ufficiale concerne il valore di stima degli immobili. La sentenza in

questione ha poi anche rilevato che le decisioni dell’Ufficio stima non adempiono

i requisiti di motivazione necessari a mettere i contribuenti nella condizione

di impugnarle con cognizione di causa; non vi sono pertanto neppure le

condizioni perché la decisione di stima possa essere impugnata, per quanto

attiene all’accertamento del valore locativo, con reclamo contro la decisione

di tassazione dell’imposta sul reddito dinanzi all’Ufficio circondariale di

tassazione (cfr. CDT, sentenza no.

80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t; sentenza no. 80.2016.282 dell’11 ottobre

2017, consid. 3.2). A titolo abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i

propri dubbi in merito alla circostanza che il valore di reddito ‑ ma

anche il 90% del valore di reddito ‑ accertato nel quadro della

procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70% del valore

medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT, sentenza no. 80.2006.173 del 21

dicembre 2006; sentenza no. 80.2007.18 del 9 marzo 2007).

4.

4.1.

Dagli atti dell’ufficio di

tassazione emerge che quest’ultimo ha stabilito il valore locativo

dell’immobile in discussione basandosi sul valore di reddito accertato dall’ufficio

cantonale di stima. Siccome però si tratta di un’abitazione secondaria, l’importo

così calcolato corrisponde ‑ secondo la prassi dell’autorità

fiscale cantonale ‑ al 70% del valore locativo di abitazioni

diverse da quella dove la contribuente ha il domicilio. Il valore locativo

viene quindi fissato nella misura dei 100/70 di questo importo, cioè nel caso

concreto a CHF 32’241.–. Nella decisione impugnata, l’autorità di

tassazione ha sostenuto che “trattandosi di un immobile composto da almeno

due grandi appartamenti, ora uniti in uno unico, appare corretta l’esposizione,

per casa di vacanza, del valore locativo attribuito nella decisione di prima

sede. L’importo di Fr. 10'000.- accertato nei periodi fiscali precedenti

risulta palesemente basso e non corrispondente n[è] alla realtà dell[’]oggetto

n[è] al valore di reddito da stima. Per il calcolo del valore locativo

di casa di vacanza si applica quanto segue: Valore di reddito da stima Fr

25'077.- al 90% dà il valore locativo residenza primaria di Fr. 22'569.-

[…] Trattandosi di residenza secondaria tale importo viene diviso per 0.7

quindi Fr. 22'569:0.7 = Fr. 32'241.-”.

Sia nel ricorso sia

nella replica spontanea, la stessa contribuente riconosce comunque che il

valore locativo accertato negli anni precedenti (ovvero, CHF 10'000.‑)

non riflette il valore di mercato, tanto è vero che propone quale valore

“massimo” l’importo di CHF 23'100.‑, corrispondente agli affitti

percepiti durante le ultime locazioni, sostenendo però che più fondato sarebbe

un valore di mercato pari a CHF 22'824.‑, ricavato dai dati

dell’Ufficio federale di statistica (v. ric., p. 5, pto. 5.3).

4.2

Riconosciuto di aver

applicato una prassi illegale per determinare il valore locativo

dell’abitazione secondaria della ricorrente, l’RS 1, nelle sue osservazioni al

ricorso, sostiene dapprima che la contribuente avrebbe dimenticato di

aggiungere ai CHF 23'100.‑, percepiti con l’ultima locazione

risalente al periodo fiscale 2012, il valore locativo di un terzo appartamento

di due locali e mezzo nel quale “con verosimiglianza prossima alla certezza”,

la contribuente ha abitato “nel periodo in cui gli altri due appartamenti

erano locati a terzi”.

Aggiungendo quindi l’importo

di CHF 6'600.‑, relativo al “grottino”, all’importo delle pigioni

percepite nel 2012, l’Ufficio conclude che “il valore locativo per residenza

secondaria dovrebbe assommare almeno a Fr. 29'700.- (valore di mercato), non

lontano quindi da quanto ritenuto dall’autorità fiscale in prima sede e

confermato in sede di reclamo”. Stabilendo che l’abitazione è “su tre

piani, con 3 cucine (tra abitabili e non), almeno 4 bagni uno dei quali sia con

vasca che doccia, almeno 6 camere e almeno un ampio salone con camino, oltre a

parcheggi, lavanderia, ampio giardino/piazzale esterno, ecc.”, l’autorità

di tassazione ritiene di poterlo paragonare ad altri immobili della zona di __________

posti in locazione sulla piattaforma www.tutti.ch,

giungendo alla conclusione che sia “lecito e corretto definire in almeno Fr.

29'000.- il valore locativo di residenza secondaria, in modo da tener conto di

tutte le componenti dell’immobile”.

4.3

Gli elementi forniti

dall’autorità di tassazione, con le sue osservazioni al ricorso, non consentono

tuttavia di avallare il metodo di calcolo proposto.

In primo luogo, dagli atti

a disposizione non si comprende come sia strutturato l’immobile abitativo, non

essendoci alcun piano di dettaglio (quelli allegati al ricorso sono difficilmente

leggibili; v. ric., all. 3), alcun documento o fotografia che attestino la

suddivisione della casa. Non è chiaro, in particolare, da quanti appartamenti

sia composto l’edificio principale.

In secondo luogo, deve

essere approfondita la questione del “grottino”, che secondo l’autorità fiscale

costituirebbe una terza unità abitativa, che era a disposizione dalla

ricorrente, quale abitazione secondaria, anche quando entrambi gli appartamenti

erano ceduti in locazione. Nella sua replica spontanea, l’insorgente non si è

infatti espressa su tale aspetto. Non è noto, in particolare, se a questo

appartamentino fosse stato attribuito un valore locativo, nei periodi fiscali

in cui i due appartamenti principali erano occupati da inquilini.

Poche indicazioni utili si

ricavano infine dalla ricostruzione del valore locativo a partire dagli “affitti

di riferimento per __________ (cfr. www.tutti.ch sono

di Fr. 1'850.- per 4.5 locali, Fr. 650 per 1.5 locali, Fr. 1'100.- per 3

locali, dati rilevati il 19.12.2018)”. Le indicazioni fornite sono troppo

generiche per poter fondare un calcolo del valore locativo attendibile.

4.4

Il lodevole tentativo dell’Ufficio

di tassazione di sanare con le proprie osservazioni al ricorso i vizi della decisione

impugnata non è sufficiente a dimostrare la fondatezza del calcolo del valore

locativo litigioso. Per questo motivo, la decisione di tassazione IC/IFD 2017

dopo reclamo del 14 novembre 2018 deve essere annullata. Gli atti sono rinviati

all’Ufficio circondariale di tassazione di RS 1 per una nuova decisione, dopo

gli ulteriori accertamenti indicati, che presuppongono la collaborazione della

ricorrente.

5.

Visto l’esito del

ricorso, non si prelevano né la tassa di giustizia né le spese processuali.

Alla ricorrente, rappresentata da un avvocato, è riconosciuta un’indennità a

titolo di ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione di tassazione IC/IFD 2017 dopo reclamo è annullata

e gli atti sono trasmessi all’Ufficio circondariale di tassazione di RS 1

perché adotti una nuova decisione ai sensi dei considerandi.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

Alla ricorrente è

riconosciuta un’indennità per ripetibili in ragione di CHF 600.-.

3. Contro il presen Copia

per conoscenza:

-

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: