80.2018.56

Procedura: reclamo, motivazione della decisione, determinazione del valore locativo di un appartamento, violazione del diritto di essere sentito

18 giugno 2018Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1 era proprietaria

di due immobili a __________: una quota di comproprietà di un mezzo del mapp.

n. __________, poi venduto e demolito il 29 novembre 2016, e la quota di PPP __________

sul fondo base part__________. Per quanto qui d’interesse, nella dichiarazione

d’imposta per il 2016, la contribuente attribuiva a quest’ultimo oggetto un

valore locativo di fr. 13'200.–, mentre indicava che il primo non aveva

prodotto alcun reddito.

B. Notificandole la

tassazione IC/IFD 2016, con decisione dell’11 gennaio 2018, l’Ufficio di

tassazione di Locarno (in seguito: UT), commisurava il reddito imponibile della

contribuente per l’IC in fr. 123'500 e la sostanza in fr. 0.–.

Il valore locativo dell’abitazione,

in particolare, era stabilito in fr. 17'512.–. Nella motivazione allegata,

l’autorità spiegava brevemente:

Valore locativo della propria abitazione o dei propri locali

rettificato, tenuto conto del valore dell’immobile e dei canoni locatizi della

zona.

C. La contribuente

impugnava la precitata decisione con reclamo del 24 gennaio 2018, nel quale

lamentava un ingiustificato aumento del valore locativo. Ritenendo che la

differenza rispetto a quanto dichiarato fosse riconducibile all’altro immobile

di sua proprietà, cioè il citato mapp. __________, rilevava che esso era sfitto

già nel 2015 e tale era rimasto fino alla demolizione.

D. Con

decisione del 21 febbraio 2018, l’UT accoglieva solo parzialmente il reclamo,

riducendo il valore locativo a fr. 17'500.–, con la seguente motivazione:

L’appartamento in questione è sito al 3. Piano ad è

composta da “disimpegno, lavanderia, 2 camere, cucina, pranzo-soggiorno,

bagno-wc, doccia-wc e terrazza”. La signora RI 1 può utilizzare un posteggio in

autorimessa (non è dato a sapersi se vi è a sua disposizione pure un posteggio

esterno).

data 20 novembre 2016 (DG 16824) è stato iscritto a registro fondiario un

diritto di compera a favore di __________ per il prezzo di Fr. 780'000.

L’autorità

fiscale ha proceduto all’imposizione di un valore locativo di Fr. 17'512

sulla scorta delle informazioni ora in suo possesso, che appaiono più

aggiornate di quelle che erano a sua disposizione in passato.

valore locativo imposto precedentemente (Fr. 13'000) era stato valutato in

modo del tutto prudenziale.

L’art.

20 LT indica che il valore locativo delle abitazioni primarie deve corrispondere

al 60-70 % del valore del mercato delle pigioni.

Nel

caso in esame, il reddito immobiliare imposto dall’autorità fiscale corrisponde

ad un’ipotetica pigione di circa Fr. 2'200 mensili, il che appare equo e

consono ai disposti di legge attualmente in vigore.

paragone di mercato effettuato dall’autorità fiscale ha portato al risultato

che per la proprietà in questione è possibile incassare una locazione annua di

circa 26'400 Fr.

Principio

di equivalenza rispetto agli altri condomini. Anche in questo caso, l’autorità

fiscale ha effettuato un controllo incrociato con gli altri condomini; senza

entrare nei singoli dettagli, si può affermare che se in passato c’è stato un

proprietario imposto in maniera “troppo blanda”, questa è stata la signora RI 1.

Con

l’imposizione di un valore locativo di Fr. 17'500 (arrotondamento) si ritiene

che questa “disparità” venga corretta.

reclamo viene quindi parzialmente accettato.”

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente il valore

locativo calcolato dall’UT. Ella lamenta una mancanza di trasparenza nella

decisione dell’autorità fiscale la quale, a suo dire, afferma apoditticamente e

senza precisare su quali dati si basa il suo calcolo, che dall’appartamento in

questione sarebbe possibile incassare una locazione annua di fr. 26'400.–.

RI 1 precisa inoltre che l’attuale proprietario dell’immobile, a partire dal 1°

marzo 2018, ha dato in locazione l’appartamento per fr. 1'600.– mensili,

pari a fr. 19'200.– annui. La ricorrente sostiene inoltre che sui

principali portali internet attivi sul mercato della locazione in Ticino, gli

appartamenti analoghi e siti nel raggio di 500 m da quello in oggetto vengono

offerti ad un canone di locazione compreso tra i fr. 17'160.– e i fr. 22'620.–

annui. Ritenendo quindi la decisione dell’UT priva di qualsivoglia

giustificazione, RI 1 chiede che venga imposto il medesimo valore locativo

degli anni precedenti e meglio fr. 13'200.–.

Diritto

1. 1.1.

Secondo l’art. 20 cpv. 1

lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD, di identico tenore, è imponibile

quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di

parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza

del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.

1.2.

L’art. 21 cpv. 2 LIFD

precisa che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni

locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del

contribuente.

Il riferimento alle

condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il

valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa

tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il

canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I

152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF

52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).

Il Tribunale federale ha

stabilito che l’Amministrazione federale delle contribuzioni ha il dovere di

intervenire nella sua qualità di autorità di sorveglianza in materia di imposta

federale diretta quando in un cantone i valori locativi scendono al di sotto

della soglia del 70% del valore di mercato (Tribunale federale, 13 febbraio

1998, in RF 1998 p. 655 = ASA 67 p. 709).

1.3.

La legge federale sull’armonizzazione

delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad

assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del

combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma

non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di accertamento,

lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione alla questione

in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato,

l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che

derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid.

2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha stabilito che il

valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145,

consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta

il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza

(art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).

1.4.

Per quanto qui d’interesse,

l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto della

promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è

stabilito al 60 - 70% del valore di mercato delle pigioni e che per il suo

calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.

Dal 1° gennaio 2009 è

entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al

capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a

scopo di vacanza.

Considerandi

2.

2.1.

Per quanto riguarda

le modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del decreto

esecutivo del 15 dicembre 2015 concernente l’imposizione delle persone fisiche

valido per il periodo fiscale 2016 (RL 10.2.2.1.4), esso corrisponde al valore

di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima

posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde

mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri

elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore

di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).

2.2

In una sentenza di

principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n.

3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a

partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione

delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.

In primo luogo, il Canton

Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono

“accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili.

Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse

espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma

anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton

Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio

stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che

essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che l’autorità

di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una

decisione ma solo al dispositivo.

D’altra parte, anche

volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui

accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per

impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le condizioni

perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una procedura di

reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione dell’imposta

sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere probatorio,

non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova dell’inesattezza

del valore locativo indicato nella decisione in questione. Quindi, si dovrebbe

stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei ricorsi contro il

valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel Canton Berna, in

cui l’autorità competente per l’accertamento della stima ufficiale, da una

parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito, dall’altra, è sempre l’autorità

di tassazione, in Ticino le competenti autorità ed i successivi rimedi

giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di pertinenza dell’Ufficio

stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è attribuito agli uffici

circondariali di tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile

dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di

espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito è

suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di

diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o

di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione

in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento

del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se

contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano invece ad

indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione e il

valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.

A titolo abbondanziale,

questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che

il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel

quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70%

del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT n. 80.2006.173

del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).

3.

3.1.

Nel caso in esame l’UT ha

determinato il valore locativo dell’immobile di RI 1 in fr. 17'512.– pari

al 66.3% del valore di mercato calcolato in fr. 26'400.–.

Il problema è che non è

dato sapere come sia stato accertato l’importo di fr. 26'400.–, definito

“valore di mercato”, né di conseguenza il valore locativo di fr. 17'512.–.

Nella motivazione della sentenza impugnata l’autorità fiscale sostiene che

questo importo sarebbe giustificato da delle non meglio precisate “informazioni

ora in suo possesso, che appaiono più aggiornate di quelle che erano a sua

disposizione in passato”. L’UT ritiene equa e consona ai disposti di legge vigenti

una pigione ipotetica di fr. 2'200.–, calcolata basandosi su di un

paragone di mercato in merito al quale non fornisce però alcun dettaglio. L’autorità

specifica solo di aver eseguito “un controllo incrociato con gli altri

condomini” il cui esito “senza entrare nei singoli dettagli” è che in passato RI

1.

è stata imposta in maniera troppo blanda.

Troppo poco. La

motivazione della decisione impugnata non rispetta le esigenze della legge

tributaria e del diritto costituzionale di essere sentito.

3.2

A quest’ultimo riguardo si

deve ricordare che adita dal contribuente con reclamo, l’autorità di tassazione

prende la sua decisione fondandosi sui risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv.

1.

prima frase LT) e la decisione deve essere motivata (art. 208 cpv. 2 LT; cfr. Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum

Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, p. 422). Per giurisprudenza

costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: pertanto, di regola,

la sua violazione comporta l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada

vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a;

118.

Ia 17 consid. 1a).

L’art. 29 Cost. fed.

impone alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle

allegazioni delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli

argomenti da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta

sufficiente quando l’autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno

spinta a decidere in un senso piuttosto che nell’altro e pone quindi l’interessato

nelle condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali

possibilità d’impugnazione presso un’istanza superiore (DTF 114 Ia 242 consid.

2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi).

Per far ciò l’autorità

giudicante non deve pronunciarsi necessariamente su tutti gli argomenti e le

eccezioni sollevati, ma può limitarsi a prendere posizione su quelli principali

ed essenziali, atti a influire sulla decisione di merito (DTF 111 Ia 1, cons.

3a; 107 Ia 248, cons. 3a; 105 Ib 248/9, cons. 2a; Imboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung,

Basilea 1986, Vol. I, n. 85 B III a, p. 535; Känzig/Behnisch,

Direkte Bundessteuer, 2ª ediz., Vol. III, Basilea 1992, p. 249). La motivazione

deve in altri termini consistere nell’esposizione della fattispecie ed in una motivazione

giuridica, dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo della decisione:

solo in tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di motivare il suo

ricorso e l’autorità di ricorso di sottoporre a verifica la decisione stessa (Känzig/Behnisch, op. cit., p. 249;

inoltre sentenza CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto 2003, in: RtiD I-2004 n.19t).

3.3

Tornando al caso in esame,

l’autorità fiscale avrebbe dovuto illustrare quali fossero le “informazioni ora

in suo possesso, che appaiono più aggiornate di quelle che erano a sua

disposizione in passato”.

L’UT avrebbe altresì

dovuto fornire ulteriori dettagli sul paragone di mercato che ritiene di aver

effettuato. A tal proposito, a ben vedere, se vi è agli atti un’analisi che

parrebbe essere attendibile – seppur comunque incompleta in quanto non si

conoscono le particolarità di ogni singolo caso (anno di costruzione, finiture,

standing, eccetera) – essa è piuttosto quella fornita dalla ricorrente la quale

ha fornito l’elenco delle offerte di locazione degli appartamenti di 3.5 e 4.5

locali in un raggio di 500 metri dall’appartamento in oggetto e ha dimostrato

che detti alloggi vengono affittati con un canone di locazione compreso tra i 17'160.–

e i 22'620.– annui. RI 1 ha altresì prodotto il nuovo contratto di locazione,

stipulato dal nuovo proprietario, concernente l’appartamento di cui si tratta,

il quale risulta essere stato locato per fr. 19'200.– annui, cifra ben

distante da quella calcolata dall’UT e che, se confermata, porterebbe a un

valore locativo in linea con quello da lei dichiarato (19'200 x 68.75% = 13'200).

Mal si vede pertanto come

la decisione dell’UT, il quale precisa finanche di non volere entrare nei

singoli dettagli dai controlli effettuati, possa conciliarsi con le esigenze

della legge tributaria riguardanti la motivazione delle decisioni.

4.

Alla luce delle

considerazioni che precedono, la decisione impugnata deve pertanto essere

annullata e gli atti rinviati all’UT perché riesamini la fattispecie e adotto

una nuova decisione motivata.

Visto l’esito del gravame,

non si prelevano tasse di giustizia e spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. La decisione su reclamo

dell’8 luglio 2015 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio

circondariale di tassazione di Locarno, perché adotti una nuova decisione

motivata.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

Copia per conoscenza:

municipio di

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

presidente: Il segretario: