80.2018.60

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, vendita di favore alla figlia dell’azionista, prestazione valutabile in denaro, valore venale dei beni

7 dicembre 2018Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. La RI 1, è una

società avente come scopo sociale “l’acquisto di beni immobili tanto in

Svizzera quanto all'estero, nonché la loro vendita, costruzione, amministrazione

e gestione sotto qualsiasi forma; l'assunzione di partecipazioni in aziende e

società sotto qualsiasi forma costituite, nonché l'acquisto e la vendita di

azioni di società tanto svizzere che straniere. La società può inoltre

concludere contratti di finanziamento o garanzia o ogni altro negozio analogo,

tra cui concedere mutui e costituire pegni a favore di terzi” (cfr. estratto RC

aggiornato al 20 luglio 2017).

Il 16 settembre 1996, la RI

1 ha acquistato dalla massa fallimentare della __________ SA di __________ cinque

fogli di proprietà per piani (PPP) del fondo base n. __________ RFD di __________,

fra i quali le PPP __________, al prezzo di fr. 377'498.95, e __________, al

prezzo di fr. 377'470.85.

Il 18 febbraio 2010 la società

acquirente ha poi venduto le PPP __________ e __________ a __________, figlia

dell’azionista della società, al prezzo di rispettivamente fr. 347'443.– (PPP __________)

e fr. 348'857.– (PPP __________).

B. Presentando la

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, la società alienante ha

fatto valere spese di miglioria per complessivi fr. 113'732.– e spese di

acquisto e di vendita per fr. 29'785.–, indicando in tal modo di non avere conseguito

alcun utile con la vendita delle due quote condominiali.

Nella dichiarazione

d’imposta delle persone giuridiche per il periodo fiscale 2010, la società

contribuente ha indicato di aver conseguito un utile netto di fr. 1'461.–.

C. Con due decisioni del

26 novembre 2014, l’RS 1 (RS 1) ha notificato alla RI 1 le tassazioni

dell’imposta sugli utili immobiliari relative alla vendita delle due quote di

PPP. Al valore di alienazione dichiarato, ha tuttavia aggiunto “altri elementi

imponibili”, nella misura di fr. 274'729.– per la PPP __________ e fr.

268'624.– per la PPP __________. Considerato che la contrattazione era avvenuta

fra persone vicine, l’autorità di tassazione aveva infatti rettificato il

valore di alienazione “ad un importo ritenuto equo”. Aveva cioè ritenuto che il

valore venale delle unità condominiali vendute alla figlia dell’azionista

ammontasse complessivamente a fr. 1'239'654.–, anziché fr. 696'300.–.

Con decisione del 20

novembre 2014, l’autorità fiscale ha notificato alla RI 1 anche la tassazione

IC/IFD per il periodo fiscale 2010. All’utile netto dichiarato (fr. 1'461.–) ha

aggiunto l’adeguamento degli interessi passivi (fr. 37'526.–) e una prestazione

valutabile in denaro di fr. 543'354.–, corrispondente all’adeguamento del

valore della compravendita delle PPP __________ e __________ a __________. Per

l’IFD l’utile è stato pertanto commisurato in fr. 582'341.–, mentre per l’IC in

fr. 241'174.–, in seguito alla deduzione dell’utile assoggettato all’imposta

sugli utili immobiliari (fr. 341'167.–).

D. La società

contribuente ha impugnato tutte le decisioni menzionate, con due reclami all’RS

1, l’uno contro le tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari e l’altro

contro le tassazioni dell’IFD e dell’IC 2010.

In entrambi i gravami, la

reclamante ha sostenuto che il valore di investimento per entrambi gli

appartamenti ammontava a fr. 839'817.–, poiché al prezzo di acquisto (fr.

696'300.–) si dovevano aggiungere le migliorie (fr. 143'517.–). Il valore di

investimento di ognuno dei due oggetti ammontava di conseguenza a fr.

419'908.50. A suo avviso, il prezzo reale per ogni abitazione ammontava al massimo

a fr. 500'000.–, con la conseguenza che tutt’al più si giustificava una ripresa

di fr. 80'000.– per appartamento, per complessivi fr. 160'000.–.

E. L’RS 1 ha respinto i

reclami della contribuente, con decisioni, rispettivamente, del 15 febbraio

2018, per l’IC e l’IFD 2010, del 27 febbraio 2018, per l’imposta sugli utili

immobiliari relativa alla PPP __________, e del 27 marzo 2018, per l’imposta

sugli utili immobiliari relativa alla PPP __________.

L’autorità di tassazione

ha così illustrato i criteri in base ai quali aveva stabilito il valore venale

delle quote di PPP alienate dalla società reclamante:

Testo

Valore

‰

Ricostruzione 89‰

Compravendita 2009 […]

600'000.--

1'089'795.92

Compravendita nella zona (media)

700'000.--

1'297'916.67

Fattori relativi alle cartelle

ipotecarie

CIP __________ 530'000.-- 80%

CIP __________ 535'000.-- 80%

Totale

Media (diviso 3)

662'500.--

668'750.--

1'331'250.--

1'331'250.00

3'718'962.59

1'239'654.20

Valore alienazione ricostruito

1'239'654.00

Valore di alienazione rogitato

Prestazione valutabile in denaro

- 696’300.00

543'354.00

Suddivisione prestazione valutabile

in denaro sulle due PPP

Prestazione valutabile in denaro

543'354.00

PPP __________

274'729.00

PPP __________

628'624.00

F. Contro tali decisioni

la RI 1 ha interposto due ricorsi alla Camera di diritto tributario, il 21

marzo 2018.

L’insorgente ha

sostanzialmente riproposto gli argomenti già sottoposti all’RS 1 con i suoi

reclami, chiedendo di attribuire ad ognuno degli appartamenti venduti un valore

venale di fr. 500'000.– e di ridurre conseguentemente la ripresa a fr. 80'000.–

per ciascun appartamento. La ricorrente ha altresì negato che possa essere

determinante, per stabilire il valore venale delle unità condominiali vendute,

il riferimento al valore delle cartelle ipotecarie che le gravano, trattandosi

di cartelle cedute dal costruttore del condominio, che era fallito “perché il

finanziamento di allora era sproporzionato”.

G. Nelle sue

osservazioni del 9 maggio 2018, lRS 1 propone di respingere i ricorsi .

L’autorità resistente sottolinea

dapprima che la ricorrente avrebbe impugnato unicamente la decisione di

tassazione dell’utile immobiliare del 27 febbraio 2017, ma non anche quella

datata 27 marzo 2017, intimata il 21 marzo e recapitata il 22 marzo 2018.

Nel merito, ripropone i

criteri sui quali si è fondata per definire il valore venale delle quote di PPP

alienate e afferma che la metodologia di calcolo si è basata, in primo luogo,

sul raffronto con alienazioni avvenute tra terzi nella zona e, in secondo

luogo, sulla ricostruzione in base al valore delle cartelle ipotecarie.

L’RS 1 rileva inoltre di

aver chiesto all’Ufficio cantonale di stima, dopo l’inoltro dei reclami da

parte della contribuente, si procedere ad una stima degli appartamenti venduti.

La ricorrente non avrebbe tuttavia mai consentito all’autorità competente di

accedere ai locali da stimare, nonostante diversi inviti a collaborare. Secondo

l’autorità di tassazione dunque vi sarebbe stata una violazione dei doveri di

collaborazione della società contribuente, che avrebbe obbligato l’RS 1 a stimare

in altro modo il valore venale delle PPP __________ e __________.

Diritto

1. Ci si deve

confrontare in primo luogo con la questione della ricevibilità dei ricorsi.

L’RS 1, nelle sue

osservazioni del 9 maggio 2018, sostiene che la ricorrente avrebbe impugnato

solo una delle due decisioni su reclamo che concernono l’imposta sugli utili

immobiliari, cioè quella del 27 febbraio 2018, che concerne la vendita della

PPP __________. La decisione del 27 marzo 2018, relativa alla PPP __________,

non sarebbe per contro stata impugnata.

In effetti, ci si può

domandare come la società insorgente possa aver interposto ricorso il 21 marzo

2018 contro una decisione che, secondo la verifica intrapresa dall’autorità di

tassazione, le è stata notificata solo il 22 marzo 2018.

Va d’altra parte

sottolineato che nel ricorso viene fatto esplicito riferimento a due tassazioni

dell’imposta sugli utili immobiliari, a cominciare dall’intestazione del

gravame, che menziona due numeri di esazione: 8.2014.00488 e 8.2014.0487.

Se si considera che la

fattispecie, su cui si fondano le due decisioni in materia di imposta sugli

utili immobiliari ed anche quelle relative all’imposta cantonale e all’imposta

federale diretta, è una sola e concerne la vendita dei due appartamenti alla

figlia dell’azionista, è peraltro difficile pensare che la ricorrente possa

aver voluto impugnare solo una delle decisioni su reclamo che si riferiscono

all’imposta sugli utili immobiliari.

In una simile situazione,

il principio della buona fede imporrebbe di verificare con la ricorrente

l’intenzione di impugnare anche la decisione notificatale proprio il giorno

successivo a quello in cui sono stati interposti i ricorsi. La questione non

merita tuttavia di essere ulteriormente approfondita, per il fatto che i

ricorsi devono comunque essere respinti nel merito.

Considerandi

2.

2.1.

Nell’ambito

dell’imposizione degli utili immobiliari, il valore di alienazione è quello

risultante dall’atto notarile o dalla contrattazione (art. 131 cpv. 1 LT).

Eventuali prestazioni valutabili in denaro o apporti risultanti da

trasferimenti tra società e azionisti o persone vicine sono pure considerati

nella determinazione del valore di alienazione (art. 131 cpv. 2 LT).

Per quanto riguarda

l’imposta federale e cantonale sull’utile delle persone giuridiche, conformemente

agli art. 58 cpv. 1 LIFD e 67 cpv. 1 LT, costituiscono invece utile netto

imponibile tutti i prelevamenti fatti prima del calcolo del saldo del conto

profitti e perdite e non destinati alla copertura di spese riconosciute

dall’uso commerciale (lett. b), in particolare le distribuzioni palesi o

dissimulate di utili e le prestazioni a terzi non giustificate dall’uso

commerciale.

2.2

La dottrina ha così

riassunto la nozione di “distribuzione dissimulata di utili” che si può

ricavare dalla giurisprudenza del Tribunale federale (cfr. Cagianut/Höhn, Unternehmungssteuerrecht,

Berna 1986, p. 398 s.; Höhn/Waldburger,

Steuerrecht, 8a ediz., vol. I, Berna 1997, n. 82 al § 18, p. 456 s.;

Oberson, Droit fiscal suisse,

Basilea/Francoforte 1998, n. 28 ad § 10, p. 172; inoltre CDT n. 80.2000.00031

del 2 maggio 2000, in RDAT II-2000 n. 8t; sentenza TF 2C_798/2015 del

26.9

, consid. 2.1.):

una prestazione da parte della società, senza una corrispondente

controprestazione;

il fatto che la prestazione si traduca in un vantaggio per l’azionista o una persona a lui vicina, cioè che essa non sarebbe stata concessa ad un

terzo alle stesse condizioni;

il fatto che il menzionato carattere della prestazione (di avvantaggiare, cioè, un azionista rispetto ai terzi) sia riconoscibile da parte degli

organi societari.

2.3

Quali

prestazioni valutabili in denaro, qualificate pure come distribuzioni dissimulate

di utili (DTF 131 II 593 consid. 5.1), valgono anche le rinunce a determinati

proventi in favore dell’azionista o di una persona a lui vicina, con una corrispondente

riduzione, presso la società, dell’utile esposto nel conto economico. Questa

forma di prestazione valutabile in denaro viene definita con la nozione di

prelevamento anticipato dell’utile (Gewinnvorwegnahme; cfr. Bernardoni/Bortolotto, La fiscalità dell’azienda,

Mendrisio 2010, p. 432). Essa sussiste per l’appunto quando la società non

rivendica alcun diritto su introiti di sua competenza, che vengono così

incassati direttamente dall’azionista, rispettivamente quando quest’ultimo non

fornisce la controprestazione che la società esigerebbe da un terzo, ad esempio

la vendita di un bene del patrimonio sociale ad un prezzo di favore. La

differenza fra il valore che sarebbe stato possibile ottenere da un terzo e il

valore pattuito con l’azionista rappresenta una distribuzione mascherata di utile (Bernardoni/

Bortolotto, op. cit., p. 423; sentenza del Tribunale federale

2A.204/2006 del 22 giugno 2007, consid. 6; sentenza 2A.263/2003 del 19 novembre

2003, in: ASA 74 p. 660, consid. 2.2; sentenza 2A.602/2002 del 23 luglio 2003,

consid. 2, con riferimenti).

3.

3.1.

Nella fattispecie, la

ricorrente aveva acquistato dalla massa fallimentare della __________ di __________,

in data 16 settembre 1996, cinque quote di PPP, fra le quali le PPP __________

e __________, per complessivi fr. 1'885'217.20. Il prezzo di acquisto delle PPP

__________ e __________ ammontava, rispettivamente, a fr. 377'498.95 e a fr.

377'470.85.

In seguito, con atto

notarile del 18 febbraio 2010, l’insorgente ha venduto le PPP __________ e __________

a __________, per, rispettivamente, fr. 347'443.–, la prima, e fr. 348'857., la

seconda.

L’RS 1 ha ritenuto che il

prezzo di vendita pattuito fra le parti contraenti non fosse conforme al valore

di mercato degli oggetti alienati e che pertanto vi fosse stato un prelevamento

anticipato di utili dalla società contribuente, a favore della figlia

dell’azionista.

La società ricorrente non

contesta di aver erogato prestazioni valutabili in denaro, mediante una vendita

immobiliare a prezzi di favore. Ritiene tuttavia che la stima del valore

venale, su cui si fondano le decisioni impugnate, sia eccessiva.

3.2

Il fatto stesso che il

prezzo di vendita dei due appartamenti, pattuito nel 2010, fosse inferiore a

quello pagato dalla ricorrente per acquistare gli oggetti in questione, nel

1996, ha comprensibilmente indotto l’autorità fiscale ad approfondire la

questione, verificando l’attendibilità dei valori indicati.

Come indica nelle

osservazioni al ricorso, nel corso della procedura di reclamo l’RS 1 aveva

chiesto all’Ufficio cantonale di stima di procedere alla valutazione degli

appartamenti litigiosi. Nonostante ripetuti tentativi, l’Ufficio di stima non è

tuttavia riuscito ad ottenere dai rappresentanti della ricorrente la disponibilità

per fissare un sopralluogo. Da una nota interna (copia di un email), reperibile

negli atti dell’RS 1 e allegata alle osservazioni, si apprende che l’autorità

incaricata di procedere alla valutazione degli appartamenti ha sollecitato per

ben due anni e mezzo i diversi rappresentanti della società ricorrente,

ricevendo sempre risposte interlocutorie e dilatorie (“richiamerà”, “mi

aggiornerà” ecc.).

Sebbene nelle decisioni

impugnate l’autorità di tassazione non abbia fatto cenno alle difficoltà

incontrate dall’Ufficio di stima nell’esecuzione del mandato attribuitogli, la

questione è stata illustrata nelle osservazioni al ricorso, nelle quali alla

ricorrente è stata rimproverata una violazione dei suoi obblighi di collaborazione.

L’insorgente non ha preso posizione sulla questione evocata, pur avendo messo

in discussione, ancora nel ricorso, la valutazione intrapresa dall’autorità di

tassazione.

3.3

Nella decisione impugnata,

l’RS 1 ha dunque riconfermato il valore venale accertato nelle decisioni di

tassazione.

Per stabilire il valore

degli appartamenti alienati dalla società insorgente, l’autorità resistente ha

dapprima tenuto conto del prezzo di vendita di due appartamenti dello stesso

condominio, l’uno avvenuto nel 2009 e riferito ad un altro oggetto che

apparteneva alla stessa società (la PPP __________) e l’altro risalente al 2012

e relativo ad un appartamento di un altro proprietario. Nel primo caso, il

prezzo di vendita, per una quota di 49‰, è stato di fr. 600'000.–, mentre nel secondo

caso, per una quota di 48‰, è stato di fr. 700'000.–. Da qui l’attribuzione ai

due appartamenti di un valore di fr. 1'089'795.92, basandosi sulla prima alienazione,

e di fr. 1'297'916.67, fondandosi invece sulla seconda.

In secondo luogo, l’UTPG ha

ricostruito il valore venale degli appartamenti alienati, a partire dal valore

delle cartelle ipotecarie gravanti i due oggetti immobiliari. Sul presupposto

che un fondo possa essere ipotecato fino all’80% del suo valore venale, ha

stabilito in fr. 1'331'250.– il valore degli appartamenti, corrispondente ai

100/80 del valore delle cartelle (fr. 1'065'000.–).

Infine, il valore venale

ricostruito è scaturito dalla media dei tre importi risultanti dai calcoli

citati, cioè dei due valori stabiliti dal confronto con i prezzi di vendita

degli altri due appartamenti e dei 100/80 del valore delle cartelle ipotecarie:

1'089'795.92

+ 1'297'916.67 + 1'331'250.– = fr. 3'718’9962.59

3'718’9962.59 : 3 = fr. 1'239'654.–

La prestazione valutabile

in denaro della società ricorrente ammonta alla differenza fra il valore venale

degli appartamenti, così ricostruito, e il prezzo di vendita pattuito dai

contraenti:

1'239'654.– – 696'300.– = fr.

543'354.–

3.4

La ricostruzione del

valore venale degli appartamenti in questione si fonda su dati oggettivi. La

ricorrente, dal canto suo, si è limitata ad affermare che il valore reale

sarebbe di molto inferiore a quello accertato dall’RS 1 e che i fattori riguardanti

le cartelle ipotecarie non rivestirebbero nessun ruolo. Come già ricordato,

essa non ha per contro prestato la collaborazione richiesta perché si potesse disporre

di una valutazione dell’Ufficio cantonale di stima. Neppure ha prodotto una

perizia o dei dati relativi ad altre transazioni immobiliari avvenute nello stesso

condominio o nella zona in cui sorge.

In queste circostanze, il

valore venale ricostruito dall’RS 1 deve essere considerato attendibile.

La censura legata al

valore delle cartelle ipotecarie non impone una diversa conclusione. Secondo la

società insorgente, le cartelle ipotecarie appena citate proverrebbero da un

prestito dell’impresa costruttrice (Gruppo __________), che sarebbe poi fallita

proprio perché “il finanziamento di allora era sproporzionato”. I fatti

indicati dimostrano tutt’al più che, quando la ricorrente ha acquistato gli appartamenti

dalla massa fallimentare della __________ SA, ha potuto beneficiare di prezzi

favorevoli, proprio perché il precedente proprietario era fallito. Il fatto

che, quattordici anni dopo, abbia rivenduto gli oggetti acquistati, ad un

prezzo addirittura inferiore, si spiega unicamente con la vicinanza fra le

parti contraenti.

Il valore accertato dall’RS

1.

con le decisioni impugnate deve in tal modo essere confermato.

3.5

Come anticipato, la società

ricorrente non contesta di aver concesso una prestazione valutabile in denaro,

limitandosi a discuterne l’ammontare. In effetti, stabilita la sproporzione fra

valore venale e prezzo di vendita degli immobili, è chiaro che l’importo

ricostruito debba essere qualificato prelevamento anticipato di capitale, alla

luce del fatto che l’acquirente è la figlia dell’azionista della società.

L’RS 1 ha pertanto correttamente

proceduto, in primo luogo, ad aggiungere al valore di alienazione risultante

dall’atto pubblico il valore della prestazione valutabile in denaro, ai fini

del calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari, come previsto dall’art. 131

cpv. 2 LT.

L’autorità fiscale ha

inoltre ripreso la menzionata prestazione valutabile in denaro, nel quadro

della definizione dell’utile soggetto alle imposte cantonale e federale

sull’utile della RI 1. Nel caso dell’imposta cantonale sull’utile, la ripresa ammonta

a soli fr. 202’187.–, per il fatto che l’utile di fr. 341'167.– è stato assoggettato

all’imposta sugli utili immobiliari.

4.

Il ricorso è

respinto. La tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico della

ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 2’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 2’100.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presen Copia

per conoscenza:

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La segretaria: