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Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, titolare di falegnameria, acquisto di terreni e edificazione di proprietà per piani, finanziamento di terzi

1 ottobre 2018Italiano27 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1, titolare della

ditta individuale __________, con sede a __________ (il cui scopo è la

fabbricazione e la vendita di mobili, serramenti, arredamenti interni e mobili

per cucine, la vendita di accessori per campeggio, coperture per camper e

roulotte) è, tra l’altro, proprietario del fondo no. __________ del RFD di __________

acquistato il 28 giugno 1990. Egli è parimenti proprietario del fondo attiguo no.

__________ del RFD di __________ ricevuto in donazione dal padre il 28 novembre

2011. Il 1° ottobre 2012 è stata costituita una proprietà per piani (PPP) sul

fondo no. __________ del RFD di __________. Trattasi di un fondo, pure attiguo

ai predetti mappali, che RI 1 aveva acquistato il 19 maggio 2003 dalla __________,

__________ (su cui vi era un edificio costruito "alla fine degli anni

settanta con destinazione ad uso commerciale"), e che egli, il 14 maggio

2012, ha donato alla moglie, nella misura della metà (cfr., nel dettaglio, gli

estratti del RFD di __________). Sul fondo no. __________ del RFD di __________

è stato costruito un edificio nuovo, denominato "__________", i cui

lavori sono iniziati nel mese di aprile 2012 e sono terminati nel mese di

dicembre 2013, suddiviso inizialmente in nove e poi in otto appartamenti in proprietà

per piani (PPP) (cfr. estratto del fondo no. 902 RFD di __________). Tre

appartamenti (suddivisi in quattro PPP) sono stati venduti (il 2 dicembre 2013,

il 9 dicembre 2014 e il 26 febbraio 2016), mentre quattro appartamenti sono

stati concessi in locazione (due adibiti a ufficio e due per uso personale). I

contribuenti, dal 1° gennaio 2014, abitano nell’appartamento no. 10 (cfr. banca

dati MOVPOP [che gestisce l’anagrafe della popolazione del Cantone Ticino]). I suindicati

fondi no. __________, no. __________ e no. __________ del RFD di __________

fanno parte del piano di quartiere __________, che può essere destinato a zona

residenziale, commerciale e artigianale; è esclusa la residenza al piano terra

(cfr., per altri dettagli, art. 60 NAPR del Comune di __________ dell’anno 2010).

B. Con decisioni del 22

giugno 2016, in materia d’imposta federale diretta 2013, l’RS 1 ha aggiunto ai

redditi dichiarati dai coniugi RI 2 e RI 1 fr. 450'862.– a titolo di "reddito

da attività indipendente principale del contribuente", con la seguente la

motivazione:

Aggiunta del reddito derivante dal commercio professionale

di immobili determinato nel seguente modo: -

Reddito attività indipendente 194'589 fr. -

Utile da vendita PPP __________ 467'338 fr.

./. interessi passivi su conto costruzioni 16'476 fr.

In materia d’imposta

federale diretta 2014, l’autorità fiscale ha invece aggiunto ai redditi

dichiarati dai contribuenti fr. 127'961.–, sempre a titolo di "reddito da

attività indipendente principale del contribuente", quale "Aggiunta

del reddito derivante dal commercio professionale di immobili (utile fr.

127'961)".

C. Con (un unico)

reclamo del 21 luglio 2016, i contribuenti, per il tramite della loro

rappresentante (la RA 1) hanno postulato di annullare le suddette decisioni di

tassazione, contestando, in estrema sintesi, l’esistenza di un’operazione immobiliare

(denominata "__________") qualificabile come commercio professionale

di immobili, poiché "gli immobili oggetto di cessione" apparterrebbero

alla loro sostanza privata.

D. Con distinte

decisioni su reclamo del 21 marzo 2018, l’autorità fiscale ha respinto il

gravame. Per l’IFD 2013, ha confermato l’imposizione dell’utile conseguito tramite

la vendita della PPP, foglio __________, del fondo no. __________ RFD di __________.

Per l’IFD 2014, ha confermato l’imposizione dell’utile conseguito tramite la

vendita della PPP, foglio __________, del fondo no. __________ RFD di __________.

Nelle (dettagliate) motivazioni allegate, l’RS 1 è giunto alla seguente

conclusione:

… Nel 2003 la __________ era intenzionata a disfarsi

del mappale __________, in quanto l’edificio esistente era praticamente da

demolire. Il contribuente, grazie alle sue conoscenze in materia, ha visto

l’opportunità di poter acquistare un terreno (confinante con il mappale __________

già di sua proprietà e con il mappale __________ di proprietà del padre; tutti

e tre facenti parte del Piano di Quartiere previsto dal Piano Regolatore di __________).

Dopo aver studiato a lungo e nei dettagli l’operazione, si è deciso a costruire

una nuova palazzina di appartamenti (dando così lavoro anche alla propria

ditta) con l’intenzione di venderne, in breve tempo, almeno una parte per poter

ammortizzare l’ingente debito bancario e anche per poter finanziare l’acquisto

di un appartamento nel Canton __________. Il quadro descritto consente di

ritenere che i ricorrenti non si siano limitati semplicemente ad amministrare

il loro patrimonio o ad approfittare di un’opportunità risultante da circostanze

fortuite, ma che essi abbiano sfruttato il mercato immobiliare alla stregua di

un professionista del settore, nell’intento di realizzare un profitto;

conclusione che comunque non deve avere dei connotati negativi e neppure vuole

essere equiparata a quella che viene comunemente definita speculazione

immobiliare. …

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 2 e RI 1, sempre per il

tramite della loro rappresentante, chiedono – in accoglimento del gravame – di

annullare le suindicate decisioni su reclamo e di ordinare all’RS 1 di "emettere

delle notifiche di tassazione conformi ai dati dichiarati dalla ricorrente",

contestando recisamente che l’operazione immobiliare in questione possa costituire

un commercio professionale d’immobili. Sostengono in particolare che RI 1 si

sarebbe visto costretto ad acquistare i fondi no. __________, no. __________ e

no. __________ del RFD di __________, raggruppati in una zona di pianificazione

denominata "__________", con "importanti limitazioni

edificatorie", allo scopo di "non correre il rischio di ritrovarsi

con un patrimonio di fatto svalutato". In tal modo, sarebbe stato

amministrato solamente il proprio patrimonio privato, dapprima con l’acquisto

dei tre fondi, e poi tramite l’edificazione del fondo no. __________, per

evitare "di subire una sicura perdita sulle due altre particelle",

vista anche l’impossibilità di concedere nuovamente in locazione lo stabile

"vetusto ed obsoleto" che era ivi ubicato e considerato inoltre che,

negli anni 2009-2013, sarebbe stato costruito un complesso immobiliare (con

locali commerciali) di fronte al fondo no. __________. La professione di

falegname di RI 1 lo avrebbe aiutato "ben poco" nella realizzazione

dell’operazione immobiliare, non avendo "una preparazione tecnica

specifica in campo immobiliare". Il nuovo stabile ubicato sul fondo no. __________

sarebbe stato edificato e suddiviso in PPP solamente per motivi famigliari e

per la pianificazione della successione. I mezzi propri apportati dai

ricorrenti nell’operazione immobiliare sarebbero pari al 36.23% del preventivo

complessivo. L’istituto bancario che ha concesso il credito avrebbe considerato

come mezzo proprio anche i lavori eseguiti dalla ditta individuale. Quo

all’acquisto dell’appartamento in __________ dell’8 dicembre 2016, il prezzo

sarebbe stato finanziato in parte con mezzi propri derivanti dalla vendita di

una roulotte e da risparmi. Nell’operazione immobiliare, la ditta individuale avrebbe

regolarmente fatturato la somma complessiva di fr. 282'000.– sull’arco di due

anni, tassata sul reddito aziendale.

F. Con scritto del 26

aprile 2018, l’autorità fiscale ha trasmesso i relativi incarti, senza

presentare osservazioni in merito al ricorso.

Diritto

1. 1.1.

Secondo l’art. 18 cpv. 1

LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale,

industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da

ogni altra attività lucrativa indipendente.

Pronunciandosi sulla

portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza

cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una

sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da

commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II

113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p.

385).

L’Alta Corte ha posto

l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile “la totalità

dei proventi, periodici e unici” e af-ferma pertanto il principio

dell’imposizione del reddito netto com-plessivo. Esenti sono invece, secondo

l’art. 16 cpv. 3 LIFD, solo gli utili in capitale “conseguiti nella

realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare quanto

vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si

limite-rebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e defini-scono

in particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per

il legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche

utili provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della

sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed

anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale,

anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria

impresa.

Ne consegue che

l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale

che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza

una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro,

oppure in seguito ad un’occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna

fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l’art. 18

LIFD permette di considerare un’attività che oltrepassa la semplice

amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.

1.2.

Va poi ricordato che

secondo la pluridecennale prassi del Tribu-nale federale, vi è commercio

professionale di immobili non ap-pena il contribuente svolga un’attività che

eccede la mera ammi-nistrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare

alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realiz-zare un

profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, p. 480 consid. c; cfr. anche

Schmidt, La recente giurisprudenza

del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di

commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della giornata

di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la

formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p. 14; Soldini, Il commercio professionale di immobili alla luce

della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge

tributaria, in RDAT I-1994 p. 385). In particolare, sono a tutt’oggi

considerati indizi di un’attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico

o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del possesso,

l’esistenza di legami tra tali operazioni e l’attività professionale del

contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie

o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l’uso di notevoli

crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (decisione

TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 3.4. e giurisprudenza ivi citata; decisione

TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008; decisione TF 2A.37/2004 del 25.3.2004 consid.

2.1.). Nel medesimo contesto, va anche menzionato l’uso effettivo di un bene e

il motivo della sua alienazione (decisione TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017

consid. 3.4. e giurisprudenza ivi citata; decisione TF 2C_228/2015 del 7 giugno

2016 consid. 6.3. e giurisprudenza ivi citata).

Ognuno di questi indizi

può – con altri, ma talvolta persino singolarmente – permettere di concludere

che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente ai sensi dell’art.

18 LIFD (decisione TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 3.5. e giurisprudenza

ivi citata; StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha poi avuto modo di

precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze concrete del

singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di un’attività

lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire un profitto

(StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).

1.3.

Vero è che questi sviluppi

giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente in relazione al

carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti dalla prassi

del Tribu-nale federale (Reich, in

Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol.

I/2a, 2ª ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD; Noël, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur

l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD; Oberson, Droit fiscal suisse, 3ª ediz.,

Basilea 2007, p. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come la

delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale

nel senso stretto che tutte le atti-vità “quasi professionali”, meno intense

che gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata

vieppiù problematica (Noël, op.

cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in

definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni

conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore

dell’attività lucrativa indipendente (Reich,

op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).

La questione a sapere se

una vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili,

mera amministrazione pa-trimoniale o occasione fortuita di transazione

immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle

circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione

esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al

momento della vendita (decisione TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 3.5.

e giurisprudenza ivi citata; decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri.,

p. 9). Così un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere

tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,

determinante, della vendita e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 p.

358).

1.4.

Il Tribunale federale ha

ricordato, a più riprese, che anche una sola operazione immobiliare può

costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara intenzione di

realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 N.4, RDAF 2005 II 37; DTF 125 II 113,

ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385; cfr. anche Noël,

op. cit. n. 18 ad art. 18 LIFD).

Considerandi

2.

Dagli atti, oltre a

quanto esposto, emerge in particolare quanto segue:

il 19 maggio 2003 RI 1 ha acquistato il fondo no. __________ RFD di

__________ dalla __________, __________, al prezzo di fr. 320'000.– (848 mq /

fr. 377.35 al mq), su cui era ubicato un edificio costruito "alla fine

degli anni settanta con destinazione ad uso commerciale", sprovvisto di

riscaldamento centralizzato, che nel suo insieme si presentava però "in

buono stato" e che "con qualche intervento riparatorio e di

miglioria" si poteva "portare ad un soddisfacente livello di funzionalità",

i cui costi complessivi sono stati preventivati da un perito incaricato da RI 1

in circa fr. 107'000.– (sopralluogo esperito il 31 marzo 2003 dall’arch. __________;

cfr., nel dettaglio, relazione tecnica del 9 aprile 2003, doc. X annesso al

presente ricorso);

il 9 febbraio 2011 vi è stato un frazionamento del fondo no. __________

RFD di __________, che è divenuto di 772 mq (espropriazione di 94 mq al prezzo

di fr. 450.– al mq);

il 21 giugno 2011 il Municipio del Comune di __________ ha

approvato il piano di quartiere __________ riguardo alla domanda di costruzione

del 21 febbraio 2011 presentata dai coniugi RI 2 e RI 1 ("elaborazione di

un piano di quartiere (__________) con contenuti abitativi e commerciali sui mappali

No. __________, __________ e __________ RFD di __________ in Via __________/Via

__________"; cfr., nel dettaglio, licenza edilizia [approvazione piano di

quartiere] del 21 giugno 2011 allegata al reclamo del 21 luglio 2016);

il 18 luglio 2011 il Municipio del Comune di __________ ha

concesso una licenza edilizia ai coniugi RI 2 e RI 1 in relazione alla domanda

di costruzione presentata il 22 febbraio 2011 avente quale oggetto una "Abitazione

plurifamiliare – edificio A / Piano di quartiere __________ e autorizzazione

per la posa di 3 sonde geotermiche a pompa di calore sui fondi particelle No. __________,

__________ e __________ RFD di __________ in __________". L’edificio A, ubicato

sul fondo no. __________, prevedeva alcuni spazi commerciali e appartamenti ("ogni

appartamento è pensato per poter ospitare persone della terza età"; cfr.

relazione tecnica - Domanda di costruzione - Edificio A - Piano Quartiere __________,

__________ e licenza edilizia del 18 luglio 2011, entrambi allegati al reclamo del

21.

luglio 2016);

il 19 aprile 2012 la __________ ha concesso un credito di fr.

3'145'000.– a favore dei ricorrenti, con la ripresa dell’ipoteca presso __________

e con il contestuale finanziamento dei lavori di costruzione di uno stabile

(che corrisponde all’edificio costruito sul fondo no. __________ RFD di __________)

su un costo di investimento totale quantificato in fr. 4'391’002.90 (cfr., nel

dettaglio, doc. XIV allegato al presente ricorso);

nel mese di aprile 2012 sono iniziati i lavori per la costruzione

dello stabile sul fondo no. __________ RFD di __________ (cfr. scritto dell’8

gennaio 2014 dell’RS 1 trasmesso ai contribuenti, incarto TUI);

il 14 maggio 2012 RI 1 ha donato, in ragione della metà, il fondo

no. __________ RFD di __________ alla moglie RI 2;

il 1° ottobre 2012 vi è stata la costituzione di PPP (dal foglio

PPP __________ fino al foglio PPP __________) sul fondo no. __________ RFD di __________;

nel mese di dicembre 2013 è stata terminata la costruzione dell’edificio

ubicato sul fondo no. __________ RFD di __________ con il rilascio dell’abitabilità

(cfr. scritto dell’8 gennaio 2014 dell’RS 1 trasmesso ai contribuenti, incarto

TUI);

durante (e anche dopo) l’edificazione dello stabile sono stati

pubblicati diversi annunci di vendita degli appartamenti su giornali e su siti

internet, tra cui figura (ancora oggi) il seguente annuncio:

"Per cortesia agenzia Immobiliari astenersi… ! Wir sprechen auch Deutsch… Informazioni, superfici

e prezzi per tutti gli appartamenti sul sito specifico ! Avanzamento

della costruzione: Gli

appartamenti sono ora visionabili. Finestre posate. __________

è un progetto multigenerazionale, privo di barriere architettoniche e con

servizi adatti alle esigenze specifiche di ogni inquilino. L’intento è quello di facilitare la mobilità e garantire ogni confort e qualità di vita a

tutti i suoi abitanti. __________ è un

concetto abitativo: prevede appartamenti

per il mantenimento "il più a lungo possibile" dell’autonomia motoria di

persone che si avvicinano alla terza età e di persone con handicap ma permette

nel contempo, la convivenza con famiglie giovani con o senza figli. __________ si trova a __________, nel sud del Canton

Ticino, nelle vicinanze del lago di __________ e di __________ del Monte __________

e del Monte __________ (__________) mete escursionistiche eccezionali per il

loro valore naturalistico. __________ offre appartamenti in vendita di standing

superiore. Oltre ad un monolocale, la residenza si compone di 2 ½ locali e 3 ½

locali, 5 ½ o addirittura 7 locali con balconi orientamenti (recte

orientati) diversamente per garantire una privacy adeguata. Esiste pure la

possibilità di acquistare due o tre appartamenti contigui da unire fino a 305

mq. Durante la costruzione esiste la possibilità d’apportare modifiche alle

finiture interne. Ogni appartamento può essere adattato alle diverse necessità

dell’utenza. __________ è rispettoso dell’ambiente e presta particolare

attenzione al risparmio energetico e alle energie rinnovabili (riscaldamento a

termopompa con sonde geotermiche e rinfrescamento dolce del pavimento in

estate, posa di pannelli fotovoltaici sul tetto). Nella costruzione sono

utilizzati materiali di qualità per una isolazione termica ed acustica ai

massimi livelli. La struttura degli appartamenti - al primo impatto - sembra

corrispondere a quello di molti altri edifici, ma nel dettaglio, si osservano

accorgimenti tecnici tali da garantire - per un lungo period

; cfr. anche la

documentazione inserita nell’incarto fiscale 2013);

dal 1° dicembre 2013 la __________, con sede a __________ (di cui

__________ è membro del CdA) ha preso in locazione l’appartamento no. 3,

corrispondente al foglio PPP __________ del fondo no. __________ RFD di __________,

adibito ad uso commerciale (ufficio e spazio espositivo);

il 2 dicembre 2013 i fogli PPP __________ e PPP __________ del

fondo no. __________ sono stati riuniti in un’unica quota (foglio PPP __________),

corrispondente a una quota di comproprietà di 197/1000 del fondo no. __________

RFD di __________, che lo stesso giorno è stata venduta dai contribuenti a __________

al prezzo di fr. 1'410'000.– (appartamento no. 7);

il 9 dicembre 2014 i contribuenti hanno venduto a __________ il

foglio PPP __________, corrispondente a una quota di comproprietà di 51/1000

del fondo no. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 372'000.– (appartamento

no. 2);

dal 1° ottobre 2015 la __________, ora __________, con sede a __________

(__________), di cui __________ è gerente, ha preso in locazione l’appartamento

no. 4, corrispondente al foglio PPP __________ del fondo no. __________ RFD di __________,

adibito ad uso commerciale (ufficio);

dal 1° gennaio 2016 __________ ha preso in locazione

l’appartamento no. __________, corrispondente al foglio PPP __________ del

fondo no. __________ RFD di __________, adibito ad uso personale (una persona);

dal 19 gennaio 2016 __________ ha preso in locazione

l’appartamento no. __________, corrispondente al foglio PPP __________ del

fondo no. __________ RFD di __________, adibito ad uso personale (una persona);

il 26 febbraio 2016 i contribuenti hanno venduto a __________ il

foglio PPP __________, corrispondente a una quota di comproprietà di 111/1000

del fondo no. __________ RFD di __________ (appartamento no. 1).

3.

3.1.

Nella fattispecie qui in

esame vi è una serie di indizi che, a giudizio di questa Camera, fondano

l’esistenza di un commercio a titolo professionale d’immobili imponibile

fiscalmente.

a. Esistenza di legami

tra l’operazione immobiliare e l’attività professionale del contribuente principale

Come esposto in narrativa,

RI 1, classe __________, è titolare della ditta individuale __________,

iscritta a registro di commercio il __________, il cui scopo è in particolare

la fabbricazione e la vendita di mobili, serramenti, arredamenti interni e

mobili per cucine. Dal sito internet della società emerge che nel 1980 RI 1 ha

iniziato l’apprendistato di falegname nella Svizzera tedesca. Dal __________ egli

faceva già parte dei "ranghi della ormai affermata __________", la

cui attività è stata avviata dal padre nel __________. Nel mese di ottobre __________,

lo stesso RI 1 ha assunto la direzione della società. La ditta, come si evince anche

dal suo scopo, realizza e vende prodotti su misura, quali cucine, tavoli,

scrivanie, finestre, gelosie, porte d’entrata, porte interne, facciate esterne).

In questa sede, RI 1 sostiene che la sua mansione di falegname non lo avrebbe

aiutato più di quel tanto nella realizzazione dell’operazione immobiliare in

questione (ndr. la costruzione di una palazzina, inizialmente suddivisa in nove

PPP, ubicata sul fondo no. __________ RFD di __________, con spazi commerciali

al pian terreno e diversi appartamenti), poiché la sua attività sarebbe

circoscritta. Evidenzia parimenti che l’istituto bancario che ha concesso il

credito di costruzione ha considerato i lavori eseguiti dalla ditta

sull’edificio nuovo quali mezzi propri.

Sennonché, contrariamente

a quanto affermano gli insorgenti, è indubbio che vi sia un forte legame tra

l’operazione immobiliare realizzata sul fondo no. __________ e l’attività

professionale (con pluriennale esperienza) di falegname, esercitata da RI 1 quale

titolare di una (solida) ditta di famiglia nel distretto di __________,

considerato come offre numerosi prodotti (anche su misura) in stretta

connessione con l’ambito immobiliare, in generale, e con il campo dell’edilizia

(la costruzione di edifici), in particolare (cfr., al proposito, il sito internet

della società; cfr. anche l’articolo apparso sul settimanale del __________ e __________

"__________" l’11 maggio 2012, pubblicato poche settimane dopo

l’avvio del cantiere:

Una vita in mezzo ai cantieri di case, ville, palazzi,

strutture pubbliche ha permesso al falegname RI 1 e alla moglie RI 2, di __________,

di capire che raramente l’abitazione è concepita sin dall’inizio, per essere

vissuta - in tutta comodità - anche quando gli anni si fanno avanti. E adesso

che, dopo una lunga riflessione i coniugi __________ hanno deciso di pensare al

loro futuro, accostando all’azienda artigianale l’investimento immobiliare,

ecco nascere nel molto popolato quartiere di __________ qualcosa di nuovo: un’abitazione

che va bene a tutti. ... “Oltre al mondo della costruzione - affermano i

coniugi __________ - abbiamo potuto conoscere, per ragioni famigliari, quello

delle case per anziani…Non abbiamo scoperto l’acqua calda. Semplicemente, ci

siamo dati da fare per mettere a punto soluzioni nuove, partendo dalle nostre

conoscenze …).

Tant’è

che il 19 aprile 2012, dopo il rilascio della licenza edilizia da parte del Municipio,

la __________ ha concesso un credito di costruzione agli insorgenti

dell’importo di fr. 3'145'000.–, avente quale scopo la "ripresa

dell’ipoteca attualmente presso __________ e contestuale finanziamento dei

lavori di costruzione di uno stabile situato a __________". I costi di

investimento quantificati in fr. 4'391'002.90 sono stati suddivisi in costi di

costruzione dell’importo di fr. 4'189'002.90, e nella "ripresa ipoteca su

terreno da __________" dell’ammontare di fr. 202'000.–. Il finanziamento è

stato suddiviso in fr. 510'000.– quali "lavori eseguiti in proprio",

fr. 311'659.20 quali "costi già pagati con mezzi propri", fr.

424'343.70 quali "mezzi propri da versare", fr. 202'000.– come

"ripresa ipoteca su terreno da __________" e fr. 2'943'000.– come

credito di costruzione. La messa a disposizione della manodopera e dei prodotti

finiti da parte della propria ditta individuale ha pertanto permesso ai

ricorrenti non solo di finanziare l’operazione immobiliare (la costruzione di una

palazzina di nove PPP con spazi commerciali e diversi appartamenti) come

capitale proprio, ma anche di procurarsi lavoro con un fatturato non indifferente.

b. Conoscenze professionali

proprie o di terzi

Come visto poc’anzi, in

primo luogo l’edificazione dello stabile "__________" è strettamente

legata alla professione esercitata da RI 1, nell’ambito del quale ha funto da

artigiano tramite la propria ditta individuale ben radicata sul territorio (di

cui egli è titolare dalla fine degli anni ottanta), su un fondo di cui egli era

già proprietario unitamente alla moglie nella misura di un mezzo ciascuno,

costituito in PPP già durante la costruzione della palazzina. In secondo luogo,

da ricerche eseguite su Internet, è parimenti emerso che il fratello di RI 1 (__________)

è (tra l’altro) presidente dell’Associazione __________. Trattasi di

un’associazione che "si occupa del fenomeno della longevità attiva e della

solidarietà intergenerazionale", che pone tra i suoi vari obiettivi la

promozione e il suggerimento di iniziative da permettere "alle persone di

vivere il più a lungo possibile la propria longevità attiva, anche attraverso

l’offerta di strutture e servizi che ne facilitino la realizzazione",

cercando di coinvolgere "sinergicamente i diversi attori che sono o

possono essere determinanti nell’agire (pianificazione del territorio,

promotori immobiliari, commercio, cu). Il 16 novembre 2012 la suddetta associazione

ha tenuto un convegno a __________, il cui tema era "__________?".

Nel materiale del convegno, scaricabile da internet (formato PDF), al capitolo

intitolato "Situazione nel Canton Ticino", vi sono due fotografie del

"__________" di __________: la prima fotografia rappresenta

l’edificio in costruzione (cantiere), davanti (ndr. il sito ora non esiste

più), un numero di telefono e la dicitura "vendesi appartamenti". La

seconda fotografia raffigura invece l’edificio terminato (ndr. stante la data

del convegno, si tratta verosimilmente di un rendering). Ne discende che

RI 1, nell’operazione immobiliare che qui ci occupa, ha potuto beneficiare non

solo della propria esperienza acquisita in seno alla ditta di famiglia, ma

anche trarre profitto dalle conoscenze professionali del fratello, attivo sia

in ambito finanziario e commerciale (stante in particolar modo lo scopo della

società __________, con sede __________, di cui quest’ultimo è presidente,

rispettivamente lo scopo della __________, __________, con sede a __________,

di cui egli è titolare, cfr. estratti del registro di commercio), sia in ambito

sociale/benefico (quest’ultimo, oltre ad essere presidente dell’Associazione __________,

è anche membro dell’Associazione __________ e dell’__________).

c. Uso di notevoli

crediti

Come detto, il 19 aprile

2012.

la __________ ha concesso un credito di costruzione di fr. 3'145'000.–,

calcolato su un costo di investimento complessivo di fr. 4'391’002.90, a favore

dei ricorrenti, con la ripresa dell’ipoteca presso __________ e con il contestuale

finanziamento dei lavori di costruzione dell’edificio sul fondo no. __________

RFD di __________. Si ha dunque che oltre il 70% dell’operazione immobiliare

(trattasi dell’edificazione di una palazzina con spazi commerciali al PT e

appartamenti, e non di una casa unifamiliare), è stata finanziata tramite

credito ipotecario erogato dal suddetto istituto bancario. Il finanziamento,

inoltre, è stato concesso tenendo conto dei seguenti importi: fr. 510'000.– quali

"lavori eseguiti in proprio", fr. 311'659.20 quali "costi già

pagati con mezzi propri" e fr. 424'343.70 quali "mezzi propri da

versare" (cfr. doc. XIV allegato al presente ricorso).

Per finanziare la

costruzione dell’edificio sono stati pertanto impiegati fondi di una certa

importanza concessi dall’istituto bancario. Va anche tenuto presente che il

capitale proprio è, come visto, anche costituito dalla messa a disposizione

della manodopera e dell’esecuzione tramite la ditta individuale di RI 1. Di

conseguenza, l’incasso delle relative fatture è inequivocabilmente in stretta

connessione con l’operazione immobiliare, in particolare con la vendita delle

PPP, come peraltro riconosciuto dagli stessi ricorrenti.

d. Costituzione della

PPP e edificazione dello stabile

Ulteriore indizio

di commercio professionale di immobili è l'espletazione di attività volte a

valorizzare il fondo (Soldini, op.

cit., p. 396 s.; Stocker, Die

steuerliche Abgrenzung der selbständigen Erwerbstätigkeit von der privaten

Vermögensverwaltung, Basilea 1992, p. 122 s.), per esempio, attrezzandolo a

fini urbanistici ed edificandolo (ASA 45 pag. 468), o creando singole unità

abitative e costituendo una proprietà per piani (DTF 104 Ib 170).

Nel caso in discussione,

come già sottolineato, l’insorgente ha acquistato un fondo già edificato, ha

promosso la procedura di adozione di un piano di quartiere, ha inoltrato una

domanda di costruzione, ha costituito la proprietà per piani e ha edificato una

nuova costruzione. Non si può negare che abbia in tal modo operato con criteri

professionali.

e. Reinvestimento dei

profitti in ulteriori operazioni immobiliari

I contribuenti, in sede di

reclamo, hanno ammesso che "il capitale proprio necessario all’operazione

è stato in buona parte costituito col ricavato delle vendite delle PPP no. __________

(Preambolo b), PPP no. __________ (Preambolo c) e PPP no. __________ (Preambolo

d)" del RFD di __________, iscritte a registro fondiario rispettivamente il

1° dicembre 2012, il 29 luglio 2011 e l’11 agosto 2010. Ne consegue che il

provento delle suddette vendite è stato investito nella costruzione dell’edificio

di __________. L’autorità fiscale, nella decisione impugnata, ha inoltre

evidenziato che nell’anno 2016 i contribuenti, dopo aver venduto il quarto

appartamento, ne hanno acquistato uno in __________ (__________). Gli

insorgenti sostengono che l’appartamento sarebbe stato acquistato, con rogito

dell’8 dicembre 2016, al prezzo di fr. 327'500.–, e finanziato con un’ipoteca

di fr. 240'000.–, mentre l’importo restante con mezzi propri (fr. 45'000.– proveniente

dalla vendita di una roulette e l’importo restante sarebbe stato "generato

dai risparmi"), senza però sostanziare e documentare la propria tesi.

Sia come sia, si può in

ogni caso ritenere che in casu vi sia stato un impiego prevalente dei

profitti nel finanziamento di altre operazioni immobiliari.

3.2

Già solo gli indizi sopra

indicati permettono di concludere che, con l’operazione immobiliare in causa, i

coniugi RI 2 e RI 1 abbiano oltrepassato i limiti della mera amministrazione

del loro patrimonio (sostanza privata) e abbiano sfruttato il mercato immobiliare

alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un

profitto. Ciò giustifica l’assoggettamento del relativo provento quale reddito

dell’attività lucrativa indipendente.

La tesi dei ricorrenti,

secondo cui si sarebbero visti costretti ad acquistare i fondi no. __________,

no. __________ e no. __________ del RFD di __________ raggruppati in una zona

edificatoria "__________" con "importanti limitazioni edificatorie",

allo scopo di "non correre il rischio di ritrovarsi con un patrimonio di

fatto svalutato"– alla luce di quanto sopra esposto – è e resta una mera argomentazione

di parte.

Le decisioni impugnate, peraltro

debitamente motivate dall’autorità fiscale, non prestano dunque il fianco a

critiche.

4.

Il ricorso è

respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico degli insorgenti,

soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 144 LIFD

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 2’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 2’100.–

sono a carico dei

ricorrenti.

3. Co

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La segretaria: