Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, appartamento a disposizione del proprietario, mancata prova di domicilio altrove o ristrutturazione in corso

Incarti n.

80.2019.111

80.2019.112

Lugano

5 maggio 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Mauro Mini, Raffaele

Guffi

segretaria

Mara

Regazzoni

parti

RI

1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 18 marzo 2019 contro la decisione del 13 marzo 2019 in materia di IC e IFD

2017.

Fatti

Fatti

A. RI 1 è proprietaria

del mapp. n. __________ RFD di __________ sezione __________, che le è stato

donato il 13 luglio 2011 dalla madre __________, la quale si è riservata un

diritto di abitazione vita natural durante.

In merito a questo

immobile, nella dichiarazione d’imposta 2017, la contribuente dichiarava un

valore locativo per abitazione primaria di fr. 32'000.- nonché spese di

manutenzione per fr. 92'482.-. Dichiarava inoltre un reddito da attività

indipendente principale di fr. 0.- e un valore locativo di fr. 7'200.- per

un’abitazione secondaria nel comune di __________.

B. Notificando a RI 1 la

tassazione IC-IFD 2017, con decisione del 5 settembre 2018, l’RS 1 Mendrisio

(di seguito UT) aggiungeva ai proventi dichiarati un reddito da attività

indipendente principale di fr. 24'000.-, a causa del riscontro di

un’insufficienza di disponibilità finanziaria a fronte delle spese sostenute,

che non veniva giustificata dalla contribuente. Quanto alle spese di gestione e

manutenzione degli immobili, veniva riconosciuto in deduzione unicamente l’importo

di fr. 7'840.- rispetto quello di fr. 92'482.- dichiarato dalla ricorrente.

C. La contribuente

impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 12 settembre 2018, contestando

il reddito dell’attività lucrativa indipendente e affermando di aver ottenuto

il rimborso di un prestito fatto alla madre. Seguiva l’invio di copiosa

documentazione atta a comprovare la tesi della contribuente. In particolare,

con scritto del 10 gennaio 2019, la reclamante informava l’autorità fiscale

della rinuncia al diritto di abitazione da parte della madre, che si era

trasferita in una casa per anziani nel novembre del 2016, e del fatto di aver

“diviso la casa un monolocale (che uso io dove ho anche il domicilio) e casa e

giardino (che attualmente ho affittato). Da parte sua, precisava di vivere

“nella [sua] casetta in valle di __________”, dove tuttavia “non [le] danno il

domicilio per fuori zona”.

Al termine di un’audizione,

tenutasi il 27 febbraio 2019, l’UT e la contribuente sottoscrivevano un

verbale, con il quale definivano come segue gli aspetti litigiosi:

1. Attività

indipendente 2.1: dopo la discussione odierna, il reddito viene definito in fr.

0 in quanto la contribuente dichiara di aver utilizzato i capitali ricevuti a

saldo del prestito effettuato a __________. Questi soldi erano detenuti in casa

(da sommare nella dich. d’imposta 2016 ai valori dichiarati come numerario).

Inoltre,

la contribuente afferma che le spese quotidiane sono divise con il proprio

compagno.

NB: la

contribuente non poteva svolgere la propria attività indipendente in quanto

lavorando da casa ed essendo l’abitazione inagibile non avrebbe potuto svolgere

alcuna attività.

Considerandi

2.

Spese di

manutenzione: dopo la discussione odierna, viene rettificata la deduzione in

base alla suddivisione presentata e vengono concesse le spese di manutenzione

riferite all’abitazione principale, ovvero fr. 9'305.-.

In data 13 marzo 2019

veniva emessa la decisione di tassazione dopo reclamo conformemente a quanto

definito in sede di audizione.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta l’imposizione del

valore locativo dell’immobile sito a __________, argomentando che la proprietà

non sarebbe stata abitata durante l’anno 2017: la madre che vi abitava aveva

rinunciato al diritto di abitazione in suo favore e si era trasferita nel

novembre 2016 a __________ in __________; successivamente, durante l’anno 2017,

la casa era stata svuotata e ristrutturata per realizzare un monolocale per uso

proprio e il resto della casa con garage e giardino da affittare. La ricorrente

avrebbe continuato a vivere nella sua casa nel comune di __________.

Con osservazioni del 15

aprile 2019 la ricorrente riconferma le motivazioni alla base del ricorso.

Diritto

1.

1.1.

Giusta l’art. 20 cpv. 1 LT

e 21 cpv. 1 LIFD, di identico tenore, è imponibile il reddito da

sostanza immobiliare, segnatamente il valore locativo di immobili o di parti di

essi, che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo

diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito (lett. b).

1.2

Secondo la giurisprudenza

del Tribunale federale l’uso proprio (“Eigengebrauch”) non è fiscalmente

rilevante, se un immobile non può essere utilizzato a causa di circostanze

esterne oggettive, come ad esempio se una casa di vacanza, priva di

riscaldamento, sia abitabile soltanto durante un certo periodo dell’anno

(sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.). Non è

neppure imponibile il valore locativo, nell’ipotesi in cui l’oggetto resta

vuoto, poiché – nonostante seri sforzi intrapresi – non può essere affittato

oppure venduto (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 e

rif.; sentenza TF n. 2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid. 4.2; sentenza TF

n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1; DTF 72 I 223 consid. 3).

L’uso proprio assume

invece rilevanza fiscale, se il proprietario non abita, di fatto,

nell’immobile, ma si riserva tale diritto, senza però esercitarlo; in tal modo,

egli detiene comunque l’immobile, giacché potrebbe occuparlo in qualsiasi

momento (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.;

sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1). Per

l’imposizione del valore locativo non è decisivo domandarsi se l’immobile è

effettivamente utilizzato; è invece necessario chiedersi se lo stesso è a

disposizione per l’uso proprio e se sussiste dunque la facoltà di godimento

(sentenza TF n. 2C_182/2015 del 3 novembre 2015, consid. 4.2).

1.3

In una sentenza, l’Alta

Corte ha avuto modo di precisare che si può prescindere da un’imposizione

fiscale solo qualora sia comprovato che l’intenzione del contribuente di

vendere l’abitazione sia inequivocabile, sia messa in atto professionalmente,

sia chiaramente documentata e sia concreta (sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23

aprile 2010, consid. 2.2).

Nella fattispecie presa in

esame, il contribuente era proprietario di una villa, che sosteneva che non

fosse più abitata e solo parzialmente arredata per poter essere venduta; egli

avrebbe incaricato un amico mediatore di trovare un acquirente. L’amico in

questione avrebbe pubblicato la proposta su internet ed avrebbe mostrato

l’oggetto a diversi interessati, tuttavia senza successo. Il mediatore non

aveva tuttavia intrapreso sforzi particolari per trovare acquirenti e, d’altra

parte, il ricorrente aveva ammesso di non avere bisogno di liquidità e non

aveva escluso che la villa potesse in seguito essere abitata dalla figlia. Il

Tribunale federale ha così confermato l’imponibilità del valore locativo,

avallando il giudizio delle autorità cantonali, che avevano concluso che il

ricorrente aveva messo in vendita la casa con scarsa convinzione e che la sua

preoccupazione era di non pagare l’imposta sul valore locativo, mantenendo nel

contempo aperte tutte le opzioni (sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile

2010, consid. 2.2).

In un altro caso, più

recente, il Tribunale federale ha addirittura confermato la decisione con cui

l’autorità cantonale aveva assoggettato all’imposta il valore locativo durante

i due mesi e mezzo trascorsi fra l’acquisto, da parte del contribuente, di una

casa d’abitazione ed il suo trasloco in questa nuova dimora. Tenuto conto del

rigore della giurisprudenza che riguarda l’imposizione del valore locativo,

l’Alta Corte ha ritenuto che il ricorrente avesse già dal momento dell’acquisto

il godimento della nuova abitazione e che potesse usarla, anche parzialmente,

nel lasso di tempo trascorso fino all’uscita dall’appartamento precedentemente

occupato, di cui era inquilino (sentenza TF n. 2C_182/2015 del 3 novembre 2015,

consid. 4.3).

In una sentenza del 28

aprile 2016, infine, la Suprema Corte è giunta alla stessa conclusione

esaminando il ricorso dei due proprietari di una casa bifamiliare, per la quale

avevano dichiarato il valore locativo del solo appartamento più piccolo,

argomentando che l’altro era rimasto vuoto dopo la morte, alla fine dell’anno

precedente, di colei che lo aveva abitato, cioè la madre dell’uno e suocera

dell’altro proprietario. L’autorità di tassazione aveva escluso che

l’appartamento fosse inabitabile e i ricorrenti non avevano provato di aver

fatto seri sforzi in vista di una sua locazione. In tal modo, si erano

riservati il diritto di utilizzare l’immobile essi stessi in ogni momento, pur

non abitandolo effettivamente. Essi avevano inoltre tenuto aperte tutte le

opzioni (risanamento, ricostruzione o nuova edificazione), senza dover

rispettare un eventuale contratto di locazione (sentenza TF n. 2C_1039/2015 del

28.

aprile 2016, consid. 3.6).

In una sentenza del 29

luglio 2019, confermando la propria giurisprudenza, la Suprema Corte ha

affermato che il proprietario, che ha lasciato il suo immobile con l’intenzione

di venderlo immediatamente e che lo lascia vuoto per venderlo alle condizioni

più vantaggiose, è impossibilitato a riservarsene l’uso o a cederlo in

locazione. In tal caso, il valore locativo non è imponibile. Non basta tuttavia

che il proprietario abbia deciso di vendere l’immobile, perché venga meno il

valore locativo, ma deve essere accertato che egli viva altrove e che non lo

occupi più egli stesso (sentenza n. 2C_1087/2018, in RF 74/2019 p. 804).

1.4

Rifacendosi

alla citata giurisprudenza del Tribunale federale, questa Corte ha respinto il

ricorso di due contribuenti, proprietari di una casa bifamiliare, che non

avevano provato di avere intrapreso seri sforzi per vendere o cedere in

locazione l’appartamento gravato da un diritto di abitazione a favore della

precedente proprietaria, vuoto ormai da tre anni. La Camera di diritto

tributario ha stabilito che l’appartamento doveva pertanto essere considerato a

loro disposizione e che doveva loro essere imposto il valore locativo (sentenza

CDT n. 80.2016.125/126 del 14 dicembre 2016 consid. 1, in RtiD I-2017 n. 4t).

In un altro caso, la

Camera ha ritenuto giustificata l’imposizione del valore locativo di un

appartamento situato in una casa di cui il contribuente era comproprietario,

sebbene egli avesse trasferito il domicilio in un’altra casa, “nella speranza

di poter rientrare in futuro” nella prima abitazione (sentenza CDT n. 80.2017.219/220

del 10.11.2017).

2.

2.1.

Tornando al

caso in esame, va ricordato che la ricorrente risulta essere domiciliata in via

__________ a __________ fin dal 2001. Nella dichiarazione d’imposta 2017,

presentata il 30 aprile 2018, ha dichiarato il valore locativo dell’immobile di

__________, definito nell’apposito modulo 7 la sua “abitazione primaria”, e

dell’immobile di __________, che ha qualificato sua “abitazione secondaria”.

Allo stesso indirizzo mantiene il proprio domicilio civile la madre__________,

che ha tuttavia preso residenza a __________, presso la Casa __________, il 22

novembre 2016.

Solo nel

corso della procedura di reclamo, con scritto del 10 gennaio 2019, la

ricorrente ha affermato di non avere “soldi abbastanza” per potersi permettere

“una casa così grande” e di averla pertanto divisa, ricavandone un monolocale,

da lei usato, e una casa con giardino, “che attualmente h[a] affittato”.

Nel

prosieguo della stessa procedura contenziosa, la contribuente ha anche

illustrato la destinazione delle spese di manutenzione, che aveva fatto valere

con la dichiarazione d’imposta. Le stesse, che ammontavano complessivamente a

fr. 91'042.-, sono state attribuite, per la maggior parte (fr. 84'477.46) alla

costruzione del nuovo monolocale e, per il resto (fr. 9'304.95), al rinnovo

della casa esistente. La maggior parte dei costi in questione (fr. 6'500.-) si

riferiscono a lavori di pittura interna e esterna.

Per la prima

volta con il ricorso, la contribuente contesta l’imposizione del valore

locativo della casa di __________, adducendo che la stessa sarebbe stata

“svuotata” e “risistemata” nel 2017, “per poter affittarla”. Ha poi ribadito di

vivere nella sua “casetta in valle di __________”, dove “non [le] danno il

domicilio per fuori zona”.

2.2

Come si è

già rilevato, la giurisprudenza del Tribunale federale prevede che il valore

locativo sia imposto ogniqualvolta il contribuente abbia a disposizione l’immobile

per l’uso proprio e sussista dunque la facoltà di godimento, a prescindere

dall’utilizzazione effettiva dello stesso.

Non è

pertanto condivisibile l’affermazione della ricorrente, secondo la quale se

“una casa non è né abitata né affittata non si calcola un reddito”.

In base agli

elementi che emergono dagli atti a disposizione, in gran parte prodotti

dall’insorgente nel corso della procedura di reclamo, si deve ritenere che ella

avesse il godimento della casa di __________, durante il periodo fiscale

litigioso.

2.3

In primo

luogo, come già ricordato, vi aveva il proprio domicilio. È vero che

quest’ultimo non è stato trasferito neppure in seguito, quando, secondo le sue

affermazioni, avrebbe ceduto in locazione la maggior parte della casa. Ma,

proprio nel corso del periodo fiscale litigioso, è stato realizzato il nuovo

monolocale. A quest’ultimo riguardo, non è noto quando siano terminati i lavori

di costruzione e quando, in particolare, sia stata concessa l’abitabilità del

monolocale. È chiaro tuttavia che quest’ultimo non è semplicemente stato

ricavato dividendo l’appartamento esistente, ma è stato edificato ex novo,

sopraelevando lo stabile esistente. Agli atti è infatti presente una lettera

del 20 febbraio 2017 dell’arch. __________ all’Ufficio tecnico del Comune di __________,

con cui viene annunciata l’intenzione della proprietaria di procedere solo

“alla formazione del locale studio al primo piano che comporta la costruzione

della scala esterna di accesso al primo piano, la formazione del locale doccia

e la posa della combinazione cucina al primo piano”. Poiché la licenza edilizia

prevedeva “la sopraelevazione di un piano dell’intero stabile”, l’architetto

comunicava al Comune che questa sarebbe stata “eseguita in un secondo tempo a

data da stabilirsi”. In base alle fatture degli artigiani, le opere di

edificazione risalgono ai mesi estivi del 2017.

Alla luce di

quanto precede, si deve concludere che la ricorrente non può aver trasferito il

proprio domicilio nel monolocale prima della fine del 2017, visto che lo stesso

ancora non esisteva.

2.4

Neppure

trova riscontro negli atti l’affermazione dell’insorgente, secondo cui “il

resto della casa e del giardino non era abitabile per la dovuta

ristrutturazione”.

Si è già

rilevato come la maggior parte degli interventi fatti valere con la

dichiarazione d’imposta siano relativi alla costruzione del monolocale (fr.

84'477.46). Le spese per la ristrutturazione della casa esistente, per un

totale di fr. 9'304.95, consistono unicamente in opere di tinteggiatura per fr.

6'500.-, nell’acquisto di una lavastoviglie per fr. 1'393.-, in opere di

falegnameria per fr. 277.- e nella sostituzione di lamelle per fr. 924.50.

Mal si

comprende dunque come tali lavori, per i quali sarà stato necessario al massimo

qualche giorno lavorativo, possano aver reso inabitabile l’immobile in

questione per un anno intero. La stessa impresa di pittura aveva stimato, nel

suo preventivo del 7 aprile 2017, in circa otto giorni lavorativi la durata del

suo intervento, che comprendeva l’interno e l’esterno dell’edificio.

2.5

Come

precedentemente rilevato, un caso in cui il valore locativo non risulta

imponibile è quello in cui l’oggetto resta vuoto, poiché – nonostante seri

sforzi intrapresi – non può essere ceduto in locazione oppure venduto.

Nel caso in esame, la

ricorrente non produce alcun documento atto a comprovare la sua volontà di cedere

in locazione tali spazi nel periodo fiscale litigioso (p. es. inserzioni, lista

di clienti interessati alla locazione, mandato a un agente immobiliare ecc.).

Si ricorda, in questo

contesto, che, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, le regole

sulla ripartizione dell’onere della prova implicano che sia a carico del

contribuente l’onere di provare fatti che riducono l’ammontare del valore

locativo (sentenza n. 2C_1087/2018 del 29.7.2019 consid. 4.1 e giurisprudenza

citata).

Nella fattispecie, non è

stato prodotto alcun documento atto a giustificare la non imposizione del

valore locativo.

3.

Il ricorso è

conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico

della ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 600.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 680.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presen Copia

per conoscenza:

-

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: