Imposta sugli utili immobiliari: alienazione economica, vendita di azioni di una società immobiliare, momento determinante per la qualifica, rinvio degli atti, riesame del contesto in cui si sono svolte le trattative

Incarto n.

80.2019.362

Lugano

29 maggio 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Mauro Mini, Raffaele

Guffi

segretaria

Mara

Regazzoni

parti

RI

1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 18 novembre 2019 contro la decisione del 24 ottobre 2019 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. La __________ SA (in

seguito __________), con sede a __________, è stata costituita l’11 luglio

1979, mediante apporto dell’attivo e del passivo della ditta individuale RI 1.

Lo scopo sociale consisteva nell’estrazione e nella lavorazione meccanica del

granito come pure nel commercio di graniti.

Con scritto del 13

dicembre 2013, RI 1 si è rivolto all’RS 1, prospettando la vendita delle azioni

della __________ e chiedendo conferma degli effetti fiscali indicati nella

lettera stessa ed in particolare la qualifica del guadagno conseguito come

utile in capitale privato. L’istante sosteneva, fra l’altro, che il reddito non

avrebbe dovuto sottostare all’imposta sugli utili immobiliari, per il fatto che

non si trattava dell’alienazione di quote di una società immobiliare. Infatti,

“è intenzione dei compratori di continuare, anche se con le opportune

modifiche, l’attività di __________”.

L’autorità di tassazione

ha risposto, con lettera del 21 gennaio 2014, confermando che le azioni erano

detenute nella sostanza privata del contribuente e, in particolare, che

l’operazione prospettata non avrebbe avuto “conseguenze fiscali ai fini

dell’imposta sugli utili immobiliari (TUI)”.

Con contratto del 12 marzo

2014, RI 1 ha venduto alla __________ di Biasca il 100% del pacchetto azionario

della __________ al prezzo di fr. 1'050'000.–.

B. Con decisione del 27

dicembre 2018, l’Ufficio di tassazione ha assoggettato la cessione delle azioni

all’imposta sugli utili immobiliari. L’utile imponibile è stato stabilito in

fr. 594'038.- e l’imposta dovuta, in funzione della durata della proprietà (35

anni 2 mesi e 11 giorni) e della corrispondente aliquota del 4%, in fr.

23’761.50.

C. RI 1 ha interposto

reclamo, il 18 gennaio 2019, contro la citata decisione, contestando, in primo

luogo, che la cessione del pacchetto azionario potesse essere assimilata alla

vendita di azioni di una società immobiliare e quindi assoggettata all’imposta

sugli utili immobiliari. Premesso che, per l’art. 124 cpv. 2 lett. h LT “sono

imponibili le alienazioni di azioni o di quote di società immobiliari, se nel

patrimonio hanno un valore preponderante di fondi”, il reclamante ha

sostenuto che la __________ era una società operativa e non immobiliare, come

si poteva evincere anche dalle 3 fotografie allegate al reclamo, in cui si

potevano notare, sul sedime della società, “delle attrezzature per il

trattamento dei resti dell’estrazione”. Come confermato dagli acquirenti,

la società era del resto tuttora operativa.

Il contribuente lamentava

anche una violazione del principio della buona fede, con riferimento allo

scambio di corrispondenza intercorso con l’Ufficio di tassazione prima della

vendita delle azioni. Nella lettera del 31 gennaio 2014, infatti, l’autorità di

tassazione aveva confermato che la cessione prevista non avrebbe avuto “neppure

conseguenze ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari”. Pertanto, a suo

avviso, “secondo il principio della buona fede, una conferma da parte

dell’autorità fiscale è vincolante se la fattispecie esposta dal contribuente

non subisce importanti modifiche”.

Infine, l’insorgente

contestava il calcolo dell’imponibile, nella misura in cui esso non “tiene

conto del fatto che il valore di stima di circa 20 anni fa dell’immobile

ammontava a fr. 820'470.-“.

D. Con decisione del 24

ottobre 2019, l’UT ha parzialmente accolto il reclamo del contribuente, con la

seguente motivazione

Una

società operativa proprietaria di un immobile, oggetto di trapasso dell’intero

pacchetto azionario è parificata di fatto ad una società immobiliare se

l’attività aziendale viene interrotta dopo la cessione o se non continua

l’attività precedente cambiando la destinazione degli immobili. Nel presente

caso, l’attività di lavorazione ed estrazione del granito ed il trattamento dei

suoi resti è cessata. Anche la società e la destinazione degli immobili sono

cambiati. Per questo motivo è confermata l’imposizione TUI secondo art. 124

cpv. 2 lett. h della LT, escludendo il differimento richiesto. Per contro, in

via subordinata, viene rivisto il calcolo dell’imponibile tenendo conto del

valore di stima in vigore 20 anni fa invece del valore di investimento (soluzione

più favorevole e come da richiesta). In questo caso il valore di stima di 20

anni prima sostituisce sia il valore di acquisto sia i costi di investimento

fino a quella data.

Di conseguenza, l’imponibile

è stato ridotto a fr. 329'568.- e l’imposta dovuta a fr. 13'182.70.-.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 censura nuovamente

l’assoggettamento all’imposta sugli utili immobiliari dell’operazione di

vendita del pacchetto azionario della __________ avvenuta il 12 marzo 2014. Allega

il bilancio del 30.09.2013 per dimostrare che, al momento della vendita, “la

società era operativa” e pertanto non svolgeva un’attività

preponderantemente di carattere immobiliare.

Nella fase successiva alla

vendita, il ricorrente aggiunge che lo scopo principale della società è rimasto

l’estrazione di pietre naturali, come testimoniano la domanda di costruzione (a

cui è stata fatta opposizione), inoltrata al Comune di __________, e le fatture

emesse dalla __________. A suo dire, la summenzionata domanda di costruzione

sarebbe dovuta alla volontà da parte dei nuovi azionisti di migliorare ed

ampliare l’attività di estrazione e frantumazione. Pertanto, secondo il

ricorrente “non si può ritenere che __________ sia una società immobiliare o

che la destinazione degli immobili sia completamente cambiata”.

L’insorgente torna poi a

lamentare una violazione del principio della buona fede, con riferimento alla

presa di posizione dell’UT prima della vendita in questione.

F. Nelle sue

osservazioni del 12 febbraio 2020, l’Ufficio giuridico della Divisione delle

contribuzioni chiede che il gravame venga respinto, in quanto il negozio in

questione si configurerebbe come una vendita di azioni soggetta all’imposizione

degli utili immobiliari. Il prezzo per la cessione del pacchetto azionario (fr.

1'050'000.-) sarebbe infatti rappresentato esclusivamente dal valore degli

immobili detenuti dalla società. Inoltre, nessun valore inerente al goodwill

legato all’attività aziendale sarebbe stato preso in considerazione nella

definizione del prezzo e, meno di un anno dopo la cessione, l’acquirente ha

presentato una domanda di costruzione per cambio di destinazione del fondo __________

RFD di __________.

Per quanto concerne la

presunta violazione del principio della buona fede, l’Ufficio giuridico reputa

che la descrizione della fattispecie esposta dal ricorrente all’UT non coincida

con la situazione fattuale verificatasi.

G. Nella sua replica

spontanea del 25 febbraio 2020, in relazione alla presunta assenza di goodwill,

il ricorrente argomenta che “non [gli] è chiaro il calcolo effettuato

dall’Ufficio giuridico che assegna le riserve occulte interamente all’immobile”.

In secondo luogo, non

ritiene che la fattispecie sottoposta in data 16.12.2013 all’UT abbia subito

modifiche, “salvo l’imprevisto dei tempi di attesa per l’approvazione della

domanda di costruzione per il miglioramento / ampliamento dell’attività”.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in

considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,

il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari –

Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di

procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione

e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

1.3.

Un

risultato economicamente corrispondente a quello dell'alienazione civilistica

di immobili si può conseguire mediante il trasferimento di azioni o quote di

una società per azioni o di una cooperativa proprietaria di un immobile. In un

simile caso, non vi è infatti alcun trasferimento dell'immobile dal punto di

vista del diritto civile, tale da dare luogo ad un'imposizione dell'utile

immobiliare. In tutti i cantoni si è tuttavia instaurata una prassi che

assimila la compravendita di quote di una società immobiliare all'alienazione

della proprietà fondiaria (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 101).

La

legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei

Comuni (LAID) prevede che siano assimilati a un’alienazione di fondi i

negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell’alienazione

sul potere di disporre di un fondo (art. 12 cpv. 2 lett. a). Consente

poi al legislatore cantonale di prevedere

l'imposizione del "trasferimento di partecipazioni a società immobiliari

facenti parte della sostanza privata" (art. 12 cpv. 2 lett. d), cioè di assoggettare all’imposta sugli

utili immobiliari anche la cessione di quote di partecipazione minoritarie, che

come tali non “producono i medesimi effetti dell’alienazione sul potere di

disporre di un fondo”.

Nel

diritto cantonale, per l'art. 124 cpv. 2 lett. h LT sono imponibili “le

alienazioni di azioni o di quote di società immobiliari o di altre società, se

nel patrimonio hanno un valore preponderante i fondi e le partecipazioni a

società immobiliari”.

2. 2.1.

Nel caso che ci occupa,

l’autorità di tassazione ha ravvisato nella vendita dell’intero pacchetto

azionario della __________ da parte del ricorrente un’alienazione economica di

beni immobiliari, in considerazione del fatto che la società ceduta non avrebbe

continuato l’attività dopo il cambio dell’azionariato. Sarebbe inoltre

intervenuto un cambio di destinazione degli immobili. La società sarebbe in tal

modo qualificabile come società immobiliare. Tesi contestata dal ricorrente,

secondo il quale egli avrebbe ceduto una società operativa, che continuerebbe

tuttora a svolgere la propria attività, pur avendola ampliata. La cessione

delle azioni costituirebbe pertanto un utile in capitale privato, esente da

imposta.

2.2.

Per definire il campo di

applicazione delle disposizioni del diritto cantonale, che prevedono

l’assoggettamento all’imposta sugli utili immobiliari delle cosiddette

alienazioni economiche, si deve tener conto della giurisprudenza del Tribunale

federale che concerne l’interpretazione dell’art. 12 cpv. 2 lett. a

LAID.

Questa disposizione ha lo

scopo di evitare palesi elusioni dell’imposizione dell’utile immobiliare e

prevede pertanto l’imposizione di quei negozi giuridici, con i quali viene

ceduto il potere di disporre di un immobile dal punto di vista economico, in

particolare mediante l’alienazione di diritti di partecipazione in società

immobiliari o mediante cessioni successive di diritti su immobili (sentenza del

TF 2C_1044/2014 del 26.11.2015 consid. 2.2.1, in RF 71/2016 p. 226 = RDAF 2016

Considerandi

II 275 e giurisprudenza citata).

2.3

Per quanto concerne, in

particolar modo, la definizione di società immobiliare, nella già citata

sentenza del 26.11.2015 (2C_1044/2014), la Suprema Corte ha ripercorso la

propria giurisprudenza in materia e ha stabilito alcuni limiti.

In primo luogo, ha

riconosciuto che la fattispecie dell’alienazione economica è definita in modo

meno preciso rispetto all’alienazione civilistica, essendo fondata su una

prospettiva economica (consid. 2.4). Non essendo pertanto possibile proporre

una definizione precisa del presupposto dell’imposizione, il rispetto del

principio di legalità (art. 127 cpv. 1 Cost.) impone, da un lato, di evitare

che all’autorità di tassazione sia lasciato un margine di manovra troppo ampio

e, dall’altro, che l’assoggettamento all’imposta sia prevedibile e rispettoso

della parità di trattamento (consid. 2.4.1 e giurisprudenza citata).

Un’interpretazione dell’art. 12 cpv. 2 lett. a LAID conforme alla

Costituzione implica pertanto una nozione restrittiva di alienazione economica.

Un’alienazione economica si ritiene assimilabile a una civilistica solo se

tutti i poteri sono trasferiti all’acquirente e manca ancora solo l’iscrizione

nel registro fondiario (consid. 2.4.2).

L’applicazione dell’art.

12.

cpv. 2 lett. a LAID presuppone un esame completo della fattispecie

concreta, non limitandosi all’interpretazione degli accordi contrattuali, ma

approfondendo gli ulteriori, concreti, moventi delle parti, che potrebbero

anche non essere chiaramente espressi nel contratto. In ogni caso, per

qualificare una società come società immobiliare o operativa, è necessario

basarsi non sulla volontà soggettiva dei contraenti, bensì su elementi

oggettivi. È a tal fine determinante la situazione al momento dell’alienazione

ed in particolar modo l’attività effettiva della società. Ci si fonda pertanto

sul momento in cui si verifica il trasferimento del potere di disporre ovvero

in cui vengono effettivamente esercitati i poteri legati alla proprietà

immobiliare (consid. 2.4.3 e giurisprudenza citata).

2.4

Secondo una consolidata

giurisprudenza, che risale al 1959, l’art. 12 cpv. 2 lett. a LAID non si

applica alle società operative, cioè quelle società per le quali la proprietà

fondiaria serve esclusivamente come base materiale per la produzione, il

commercio o qualsiasi altra attività operativa (sentenza del 26.11.2015 citata,

consid. 2.5). Infatti, quando vengono cedute le azioni di una società

operativa, gli effetti di tale vendita non si riducono al trasferimento del

potere di disporre sui fondi di proprietà della società; questo potere di

disporre è solo una conseguenza del ben più esteso dominio sull’intera impresa,

che l’acquirente ha ottenuto acquistando le azioni (consid. 2.5.1 e giurisprudenza

citata). Una società non si considera operativa solo quando la proprietà fondiaria

rappresenta una parte insignificante degli attivi della società, ma anche se circa

il 90% del bilancio dell’impresa è costituito da immobili, se tuttavia questi ultimi

costituiscono solo la base materiale per l’attività di imballaggio e

stoccaggio, svolta dalla società (consid. 2.5.2, con riferimento a DTF 104 Ia

251.

consid. 3a e 3b).

Secondo la costante

giurisprudenza del Tribunale federale, si verifica un’alienazione economica,

quando vengono vendute azioni di una società operativa, solo in casi

eccezionali e in presenza di circostanze straordinarie, come è avvenuto con la

vendita di una società che gestiva un albergo in un proprio immobile, laddove

tuttavia il compratore aveva deciso fin da subito di demolire l’edificio

esistente per sostituirlo con una nuova costruzione, destinata a ospitare una

banca, ragione per cui il prezzo di vendita delle azioni corrispondeva

esclusivamente o quasi al valore del terreno (consid. 2.5.3, con riferimento a

DTF 91 I 467 consid. 2).

2.5

Riassumendo, la

giurisprudenza del Tribunale federale presuppone che la società ceduta sia una

società immobiliare, cioè una società che già al momento della transazione

determinante sia qualificabile come società immobiliare. Se invece si tratta di

una società operativa, solo eccezionalmente e a precise condizioni si può

ravvisare un’alienazione economica (sentenza 26.11.2015 citata, consid. 3.3.1).

Per qualificare la società

come società immobiliare o operativa, si deve tener conto del punto di vista

del debitore dell’imposta, che nel caso dell’imposta sugli utili immobiliari è

l’alienante (v. anche Schwab, La

vente des actions de la société immobilière en droit fiscal suisse, Berna 2019,

n. 89, p. 34).

3.

3.1.

Tornando al caso in esame,

agli atti sono reperibili il bilancio e il conto economico al 30 settembre 2013,

dai quali emerge il quadro di una società ancora operativa. Il conto economico,

in particolare, presenta infatti le voci “acquisto graniti” per fr. 132’428.45,

“acquisto abrasivi lame ecc.” per fr. 19’619.96”, “subappalti” per fr.

22'179.05, “salari” per fr. 165’097.05 e “oneri sociali” per fr. 51'462.75. La

cifra d’affari ammonta a fr. 460’369.45 e l’utile a fr. 1’408.28. Quanto al bilancio,

il valore contabile degli attivi ammonta a fr. 836’580.25, mentre il valore

degli immobili è di fr. 550'000.–. Vi figura fra l’altro un utile riportato di

fr. 328’453.28.

3.2

Secondo l’autorità di

tassazione, dopo la cessione della società, “l’attività di lavorazione ed

estrazione del granito ed il trattamento dei suoi resti è cessata” (decisione

su reclamo del 24.10.2019).

Secondo il registro di

commercio, questo era lo scopo sociale della __________, quando azionista era

il ricorrente:

Estrazione

e lavorazione meccanica del granito; commercio di graniti.

Con la modifica degli

statuti del 10.11.2014, lo scopo è stato così definito:

L'estrazione,

la lavorazione, il commercio di pietre naturali, l'esecuzione di arginature,

l'esecuzione di lavori e opere forestali, di giardinaggio e ripristino

naturalistico, il trasporto, la gestione, la lavorazione e il riciclaggio di

scarti vegetali, materiali inerti e di rifiuti in genere, compresa la

realizzazione e la gestione di discariche e di impianti di trattamento,

l'esecuzione di scavi meccanici, movimenti di terra e del servizio invernale

per privati ed enti pubblici. La società può partecipare a imprese con scopo

analogo, prestare loro garanzie o concedere mutui, creare succursali sia in

Svizzera che all'estero, e acquistare, detenere ed alienare immobili.

È dunque vero che, dopo la

cessione della società, è sopravvenuta una modifica dello scopo sociale, ma non

risulta che l’attività di estrazione del granito sia cessata. L’attività della

società è stata piuttosto estesa ad altri ambiti. La __________ è del resto

tuttora iscritta nel Registro di commercio e la sua ragione sociale è sempre __________

SA.

3.3

Per quanto concerne

l’attività svolta dalla società dopo l’avvicendamento fra gli azionisti, va

innanzitutto rimarcato come, seppur in misura ridotta, l’attività della __________

sia proseguita effettivamente, come attestato dalle fatture prodotte dal ricorrente.

Nello specifico, quelle allegate al ricorso si riferiscono a importi per decine

di migliaia di franchi e non si avvicinano pertanto minimamente alla cifra

d’affari conseguita nel corso dell’anno 2013 (fr. 460'571.17 sino al 30

settembre 2013), per intendersi l’anno precedente alla vendita di __________.

Il ricorrente riconosce

peraltro che vi è stata una riduzione dell’attività, che viene ricondotta a un

procedimento giudiziario, scaturito dall’inoltro di una domanda di costruzione.

Il 23 marzo 2015 gli acquirenti della società hanno chiesto la licenza per

poter realizzare una “piazza per il riciclaggio e la valorizzazione di

materiali inerti”. Contro la licenza sono state tuttavia interposte

numerose opposizioni e poi ricorsi.

Dal conto economico del

2014.

si evince comunque una netta diminuzione della cifra d’affari, scesa da

fr. 671'800.85 a fr. 367'343.70, come pure dei costi per il personale, passati

da fr. 335'831.55 a fr. 157'827.35. Un ulteriore, sensibile, calo si è avuto

poi nei conti del 2015. L’attività si è dunque innegabilmente ridotta, dopo la

cessione.

L’esame del bilancio e del

conto economico solleva pertanto dubbi di un certo rilievo. Gli elementi

disponibili non consentono tuttavia di affermare, come ha fatto l’UT, nella sua

decisione su reclamo, e l’Ufficio giuridico della Divisione delle contribuzioni,

nelle sue osservazioni, che vi sia stata una cessazione dell’attività da parte

degli acquirenti. Non è d’altronde chiaro perché, come affermato dal

ricorrente, le opposizioni alla domanda di costruzione per lo sviluppo di una “piazza

per il riciclaggio e la valorizzazione di materiali inerti” abbia comportato

l’interruzione dell’attività di estrazione e lavorazione meccanica del granito

da parte di __________.

3.4

In relazione al prezzo

delle azioni cedute, la Divisione delle contribuzioni, nelle sue osservazioni,

sostiene che lo stesso sarebbe “rappresentato non soltanto in maniera

preponderante, ma addirittura esclusivamente dal valore degli immobili detenuti

dalla società”. Inoltre, “nessun valore inerente al goodwill legato

all’attività aziendale figura… né nel contratto di cessione né nel bilancio

della società”.

Il contratto di

compravendita di azioni al portatore del 12 marzo 2014, nel quale vengono menzionati

i beni immobiliari part. n. __________ e part. n. __________ a __________, non

specifica come l’importo di fr. 1'050'000.- sia stato definito. In merito al

prezzo si dice che è “stato determinato di comune accordo, previa

valutazione de bono et aequo di tutti gli elementi rilevanti a tal fine,

segnatamente alle risultanze contabili, compresi lo stato patrimoniale e i dati

degli esercizi passati e attualmente in corso, come pure del potenziale

sviluppo futuro ragionevolmente ipotizzabile della detta società”.

Per quanto sia verosimile

che le riserve occulte si riferiscano esclusivamente o quasi ai beni

immobiliari, il semplice fatto che il contratto di vendita non menzioni il goodwill

non è decisivo. Il goodwill è quella parte del prezzo di vendita, che

eccede il valore del patrimonio netto dell’impresa (che corrisponde a sua volta

alla differenza fra il valore complessivo di tutti gli attivi e i debiti), e

che trova la sua spiegazione nell’esistenza di valori patrimoniali che non

possono essere iscritti a bilancio, quali una redditività superiore alla media,

aspettative positive per il futuro, la rete di clienti, il know-how, la

reputazione dell'azienda, la qualità dei dipendenti e del management e un’organizzazione

efficiente. Il goodwill che è stato creato dall’impresa stessa, chiamato

anche goodwill originario, non può essere iscritto a bilancio. Ne

consegue che, nel caso in esame, il valore immateriale dell’avviamento della __________

non avrebbe potuto figurare nel bilancio della società ceduta. Tutt’al più ci

si poterebbe chiedere se il goodwill non potesse essere iscritto nel

bilancio della società acquisitrice. Ora, il goodwill scaturito dall’acquisizione

dell’impresa, detto goodwill derivativo, può essere iscritto quale

attivo (Neuhaus/Gerber, in: Honsell/Vogt/Watter

[a cura di], Basler Kommentar, Obligationenrecht II, 5a ediz.,

Basilea 2016, n. 48 ad art. 959° CO, p. 2550). Nel caso in cui vi è stata

l’acquisizione di partecipazioni (Share Deal), tuttavia, il goodwill

derivativo rientra nel prezzo di acquisto ed è pertanto parte integrante della

posta partecipazioni, sicché non viene iscritto separatamente, come avviene

invece nel caso in cui vi è stata l’assunzione dei attivi e passivi (Asset

Deal) (Neuhaus/Gerber, op.

cit., n. 49 ad art. 959a CO, p. 2550; v. anche HWP, Buchführung und

Rechnungslegung, Zurigo 2014, p. 176; Böckli,

OR-Rechnungslegung, 2a ediz., Zurigo 2019, n. 370, p. 97). Neppure

il bilancio della società che ha acquistato la partecipazione litigiosa

potrebbe di conseguenza fornire risposte in merito alla cessione del goodwill.

Anche la questione se il

prezzo di vendita della partecipazione sociale si riferisca esclusivamente al

valore dell’immobile merita, in queste circostanze, di essere approfondita.

3.5

Riassumendo, agli atti non

vi sono elementi sufficienti per comprovare che, al momento della cessione

della partecipazione nella __________, fosse una società immobiliare.

È vero che gli attivi

erano quasi esclusivamente immobiliari. Si è ricordato tuttavia che, secondo la

giurisprudenza del Tribunale federale, anche un’impresa con una netta

preponderanza di attivi immobiliari può essere considerata operativa, se gli

immobili costituiscono solo la base materiale per l’attività svolta dalla

società. D’altra parte, in casi eccezionali e in presenza di circostanze

straordinarie, l’Alta Corte ammette che possa verificarsi un’alienazione

economica anche con la vendita delle azioni di una società operativa, in

particolar modo quando il compratore aveva deciso già in precedenza di demolire

l’edificio esistente per sostituirlo con una nuova costruzione, ragione per cui

il prezzo di vendita delle azioni corrispondeva esclusivamente o quasi al

valore del terreno (v. supra, consid. 2.4 e giurisprudenza citata).

Un aspetto che appare

decisivo, per chiarire la fattispecie, è il contesto entro il quale si sono

svolte le trattative fra il contribuente e gli acquirenti della società. È noto

infatti che, all’inizio di luglio del 2014, il ricorrente ha informato i mass media

che la società aveva “chiuso i battenti” e che ; sito consultato il 30.4.2020).

Affermazioni che stridono chiaramente con quanto sostenuto nel ricorso in

esame.

Se fosse vero che,

nell’imminenza della vendita delle azioni, la società aveva licenziato tutto o

quasi tutto il suo personale, sarebbe difficile sostenere la tesi della

continuità dell’attività. A questo punto, verosimilmente la società acquirente

avrebbe effettivamente acquistato una società che non era più operativa o che

stava per non esserlo più. I compratori potrebbero peraltro anche aver voluto

riorientare l’attività dell’impresa.

Come visto, la

giurisprudenza della Suprema Corte esige un esame completo della fattispecie

concreta, non limitandosi all’interpretazione degli accordi contrattuali, ma

approfondendo gli ulteriori, concreti, moventi delle parti, che potrebbero

anche non essere chiaramente espressi nel contratto (v. supra, consid.

2.3

e giurisprudenza citata). Nel caso in discussione, per verificare ciò che i

contraenti perseguivano con la conclusione del contratto, deve essere anzitutto

verificata la tempistica dei licenziamenti del personale, soprattutto se

fossero intervenuti prima della sottoscrizione del negozio giuridico.

L’insorgente dovrà inoltre produrre ogni documento relativo allo svolgimento

della trattativa, compresi scambi di corrispondenza, da cui si possano evincere

le intenzioni dei compratori. Eventuali perizie, circa il valore degli

immobili, dovranno a loro volta essere prodotte. Indicazioni utili potrebbero

scaturire anche dalla domanda di costruzione, presentata dalla società

acquisitrice, e dai progetti alla stessa allegati. Anche in questo caso, sarà

significativo conoscere la cronologia dei fatti, per stabilire se i progetti in

questione abbiano preceduto il contratto di cessione delle azioni.

3.6

Alla luce delle

considerazioni che precedono, la decisione impugnata deve essere annullata e

gli atti rinviati all’autorità di tassazione, perché adotti una nuova

decisione, dopo gli accertamenti indicati.

4.

Il contribuente

lamenta anche una violazione del principio della buona fede da parte

dell’autorità fiscale. Dando seguito alla sua lettera del 16 dicembre 2013, l’UT

gli ha infatti confermato che ”la presente operazione non ha neppure

conseguenze ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari (TUI)”. L’autorità

fiscale ha tuttavia ritenuto di non essere vincolata a quanto affermato nella

presa di posizione citata, per il fatto che la situazione fattuale esistente al

momento della cessione delle azioni non corrispondeva più con la fattispecie

descritta dal contribuente nella lettera del 16 dicembre 2013. L’attività della

__________ non sarebbe infatti stata ripresa dalla società acquirente.

Perché ci si possa

pronunciare sulla questione della tutela dell’affidamento nella promessa fatta

dall’autorità fiscale, deve prima essere chiarita la fattispecie. Se l’autorità

di tassazione dovesse riconoscere che non vi è stata alcuna alienazione

economica, non vi sarebbe alcuna ragione di confrontarsi con il problema

evocato.

Non si entra pertanto nel

merito delle considerazioni che si riferiscono alla pretesa violazione del

principio della buona fede.

5.

Visto l’esito del

ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. La decisione su reclamo del

24 ottobre 2019 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione

per una nuova decisione, dopo gli accertamenti indicati.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI Copia per conoscenza:

-

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: