Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, prezzo di vendita pagato dopo il trasferimento della proprietà, riduzione, interessi remuneratori sul capitale non ancora versato Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell’imposizione, reinvestimento aziendale, facoltà dell’acquirente

Incarto n.

80.2019.366

Lugano

5 maggio 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Mauro Mini, Raffaele

Guffi

segretaria

Cristiana

Balestra Gamboni, vicecancelliera

parti

RI

1

rappr.

da: RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 22 novembre 2019 contro la decisione del 24 ottobre 2019 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A.

a.

Dall’estratto del Registro

di commercio del Canton Ticino, si evince che la RI 1 SA è attiva nell’ambito

dello “acquisto, della vendita, dell'importazione, dell'esportazione, del

commercio di merci, con particolare attenzione alle macchine ed alle

attrezzature di qualsiasi genere, in particolare nel campo dell'edilizia, del

genio civile, dell'industria, compresa l'assistenza, la programmazione, la

manutenzione, la riparazione, la fabbricazione, la trasformazione,

l'assemblaggio di ogni e qualsiasi merce o prodotto e la sua successiva

commercializzazione; l'acquisto, la vendita, la gestione di immobili. Può

assumere rappresentanze, nonché partecipare ad imprese similari” (v.

estratto Registro di commercio del Canton Ticino, ultima consultazione: 30

gennaio 2020).

b.

Il 28 giugno 2017, la RI 1

SA ha venduto alla __________ SA il mapp. n. __________ RFD __________, dove ‑ dopo

averne rettificato i confini – la __________ SA avrebbe dovuto

edificare uno stabile commerciale, come a domanda di costruzione presentata il

28 aprile/2 maggio 2017. Il prezzo della compravendita era stato fissato in

CHF 4'900'000.‑, di cui CHF 3'650'000.‑ versati entro 20

giorni dal momento della firma del rogito, mentre i restanti CHF 1'250'000.‑

sarebbero stati corrisposti alla RI 1 SA entro il 20 gennaio 2019, secondo le modalità

concordate tra le parti in un accordo precedente. Da quest’ultimo risultava

infatti che i restanti CHF 1'250'000.‑ avrebbero dovuto essere

soluti

·

“o mediante il versamento di

CHF 1'250'000.‑ su un conto […]

·

o mediante la cessione di una o

più PPP che saranno costituite sullo stabile commerciale che verrà edificato

sul fondo compravenduto […] al prezzo di CHF 587.‑ al m3

[…] per un valore complessivo di CHF 1'250'000.‑; l’ubicazione della

o delle PPP è situata a scelta in una delle due estremità della nuova

costruzione […] Si definisce il costo per unità di posteggio interrato di

CHF 35'000.‑ per un massimo di 6 posti; le parti si riservano di

definire eventuali conguagli per la differenza dei parametri sopra indicati”

Inoltre,

“Entro 60 giorni dalla

crescita in giudicato della licenza edilizia […] la __________ SA dovrà

comunicare per iscritto alla RI 1 SA se intende optare per la soluzione 1.1

(pagamento di CHF 1'250'000.‑) o per la soluzione 1.2 (cessione di

una o più PPP per un valore di CHF 1'250'000.‑)”.

B.

a.

Il 18 ottobre 2017, la RI

1 SA, per il tramite della RA 1, presentava la dichiarazione per l’imposta

sugli utili immobiliari, dichiarando un utile imponibile totale di

CHF 3'056’618.‑, corrispondente a un’imposta di CHF 122'264.72.

Per determinare l’utile imponibile, la ricorrente deduceva dal prezzo di

alienazione di CHF 3'650'000.‑ il valore di acquisto del fondo

(CHF 468'740.‑), i costi di costruzione e di miglioria, i costi di

acquisto e di vendita per un importo complessivo pari a CHF 55'950.‑.

Inoltre, faceva valere delle perdite di gestione per CHF 68'692.‑.

b.

Con decisione del 27

novembre 2017, RS 1 (di seguito: RS 1) notificava alla venditrice la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in CHF 4'431'260.‑

e l’imposta dovuta in CHF 177'250.40. Rispetto alla dichiarazione

presentata, aveva in particolar modo preso in considerazione un valore di

alienazione di CHF 4'900'000.‑ (anziché CHF 3'650'000.‑).

A sostegno della sua decisione, l’RS 1 adduceva che

Il prezzo di vendita è

stabilito sulla base del rogito e dell’accordo del 28 giugno 2017.

C. Il 18 dicembre 2017, la

RI 1 SA per il tramite della RA 1 presentava tempestivo reclamo contro questa

decisione. Lamentava che non fosse stato ammesso il differimento dell’imposta

richiesto. A suo dire, si trattava di un “reinvestimento in un capannone per

un ammontare di CHF 1'250'000”, per il quale “la società

[aveva] registrato in contabilità un accantonamento, dove ha riportato le

riserve occulte sciolte sul terreno alienato. L’accantonamento sarà riportato

sul nuovo investimento”.

D. Con decisione del 24

ottobre 2019, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo, con la seguente

motivazione:

A norma degli articoli 73 cpv.

1 LT, 64 cpv. 1 LIFD in caso di sostituzione di immobilizzi necessari

all’azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi

se questi beni sono parimenti necessari all’azienda e sono situati in Svizzera

[…]

Sono necessari all’azienda gli

immobilizzi che servono direttamente all’esercizio;

L’istromento notarile datato

28 giugno 2017 firmato dalle parti al punto 7 definisce le modalità di

pagamento o meglio:

“Il contratto

di compravendita riporta come la __________ SA ha facoltà di pagare il saldo

del prezzo di vendita alla RI 1 SA o mediante versamento di CHF 1'250'000.‑

o tramite cessione di una o più PPP”.

Il potere decisionale è quindi

nelle mani dell’acquirente e non del venditore.

[…] la vendita del terreno al

mapp. __________ RFD in __________ alienato alla __________ SA non può

beneficiare del differimento a norma dell’art. 125 lett. f LT.

E. Con tempestivo ricorso

alla Camera di diritto tributario, la RI 1 SA, sempre rappresentata dalla RA 1

SA, sostiene che la parcella alienata

“era

utilizzata [a] scopi operativi e misti dalla contribuente, in quanto

quest’ultima aveva [e] [h]a tuttora necessità di utilizzo del sedime. Onde

per cui la contribuente si è vista, per necessità, ad allestire un contratto di

locazione con il nuovo proprietario quale zona deposito per il periodo

intercorso tra il rogito e la crescita in giudicato della licenza edilizia e

successiva edificazione”.

Inoltre,

“il differimento pattuito tra le parti, come si evince

dagli accordi tra le parti è dovut[o] a fattori quali la crescita in

giudicato della licenza edilizia entro il 30 dicembre 2023 […] la volontà della

contribuente e i fatti economici effettivi manifestano una chiara volontà nel

reinvestire in un oggetto sostitutivo. L’investimento previsto è di

CHF 1'250'000, e può avvenire o tramite cessione di una PPP da parte

dell’acquirente, o tramite investimento altrove a ricezione del saldo del

prezzo […] la volontà e il senso economico dell’operazione è il reinvestimento

immobiliare”

F. Nelle sue

osservazione del 20 dicembre 2019, l’RS 1 rileva dapprima che i ricavi della

società ricorrente provengono dal noleggio di gru, dalla locazione di immobili

e dalla messa a disposizione di personale. Sostiene che “il differimento per

reinvestimento non possa essere ammesso ritenuto che il potere decisionale è

nelle mani dell’acquirente, la spettabile __________ SA, secondo il contratto

di compravendita del 28 giugno 2017” e, di conseguenza, la ricorrente non abbia

alcun diritto di disporre. Per l’RS 1 ‑ benché affermi di non

sapere di preciso quale PPP sarà assegnata alla ricorrente – la RI 1

SA si troverà “nel bel mezzo di un nuovo complesso edilizio commerciale […]”,

con la conseguenza che “sia la destinazione finale dell’immobile che la PPP

assegnata al termine dei lavori di edificazione non sia adeguata per ammassare

grossi volumi e grandi lunghezze quali sono inerti, gru e rimorchi, comunque

vecchi di 30 anni e quindi probabilmente inutilizzabili. L’attività di noleggio

delle gru […] è in costante diminuzione e non è redditizia. La

ricorrente non investe più in tale settore da molto tempo”. Conclude facendo

notare che “l’operazione così descritta sia una compravendita immobiliare

estranea allo scopo economico e sociale della ricorrente [e che] il

ricavato della vendita immobiliare, registrato nei ricavi della ricorrente, è

stato quasi interamente girato alla madre sotto forma di credito verso

l’azionista”.

Diritto

1. Il ricorso verte sul

diritto della società insorgente al differimento dell’imposizione dell’utile

immobiliare, per reinvestimento aziendale. Secondo la ricorrente, infatti, una

parte del ricavo della vendita dell’immobile alienato sarebbe destinata

all’acquisto di un bene sostitutivo. Sebbene non sia chiaro se si tratti di una

domanda subordinata, la contribuente sembra contestare anche il calcolo

dell’utile immobiliare. Argomenta infatti che, se l’edificazione prevista sul

fondo alienato dovesse essere impedita dal mancato rilascio della licenza

edilizia, l’acquirente avrebbe il diritto di non pagare il saldo residuo del

prezzo (CHF 1'250'000.–), cosa che implicherebbe una riduzione del valore

di alienazione.

Per ragioni di

sistematica, deve dapprima essere esaminato questo secondo aspetto. Se il

valore di alienazione dovesse essere ridotto di CHF 1'250'000.–, non

entrerebbe in considerazione infatti il differimento dell’imposizione, che

concerne proprio tale importo.

Considerandi

2.

2.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella

categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta

generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del

reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava

sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità

contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come

imposta reale (cfr. Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari ‑ Commentario degli

articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e

transitorie, Lugano 1996, p. 59 s.).

2.2

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT; 129 cpv. 1 LT). Tuttavia, se

l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

2.3

Ai

sensi dell’art. 131 cpv. 1 LT, il valore di alienazione è quello risultante

dall’atto notarile o dalla contrattazione. Eventuali prestazioni valutabili in

denaro o apporti risultanti da trasferimenti tra società e azionisti o persone

vicine sono considerati nella determinazione del valore di alienazione (art.

131.

cpv. 2 LT). La legge tributaria pone, come primo criterio di determinazione

del valore di alienazione, il riferimento al valore risultante dall'atto

notarile. All'atto pubblico la legge attribuisce un’efficacia probatoria

superiore ‑ una presunzione legale della correttezza del prezzo

stabilito ‑ fintanto che non è dimostrata l’inesattezza del suo

contenuto (art. 9 CC; CDT, sentenza no. 80.2015.97 del 14 settembre 2015,

consid. 2.3.2; v. anche Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3a ed.,

Zurigo 2013, § 220, n. 16 ss). Il contribuente può allora pretendere che per il

calcolo dell'utile ci si fondi su tale valore; tuttavia, l'autorità fiscale può

provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito

per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state

convenute o effettuate altre prestazioni particolari.

Accanto

al riferimento al valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il

riferimento al valore risultante dalla contrattazione, per quei

trasferimenti che non sono effettuati mediante atto pubblico (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 210 e

dottrina citata).

2.4

Nel caso in esame, come si

evince dall’istromento notarile n. __________ redatto il __________ 2017 dal

notaio __________, la ricorrente e la __________ SA avevano convenuto la

compravendita del mappale no. __________ RFD __________ al prezzo totale di CHF 4'900'000.‑.

Tuttavia, il pagamento del prezzo sarebbe avvenuto in due tempi: CHF 3'650'000.‑

sarebbero dovuti essere versati entro 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto

di compravendita (v. rogito n. __________, fol. 8 n. 7a) mentre i restanti

CHF 1'250'000.‑, a saldo del prezzo pattuito, avrebbero dovuto

essere pagati entro il 20 gennaio 2019 (v. rogito, fol. 8 n. 7b) con modalità

concordate separatamente tra le parti. Dagli atti non si evince se nel

frattempo la __________ SA abbia saldato l’intero prezzo di vendita alla RI 1

SA entro il termine stabilito, ovvero entro il 20 gennaio 2019 (v. rogito, fol.

8.

n. 7b).

2.5

Dagli atti risulta anche

che il giorno precedente la firma del rogito, la RI 1 SA e la __________ SA si

erano accordate affinché CHF 1'250'000.‑ fossero pagati o per il

tramite di un versamento bancario o per il tramite della cessione di una o più

PPP che la __________ SA avrebbe dovuto edificare sul mappale compravenduto, la

cui domanda di costruzione era già stata inoltrata a fine aprile 2017. Ad oggi,

il fondo no. __________ RFD __________ non è ancora stato edificato poiché la

licenza edilizia non è ancora stata rilasciata (v. ric., all. 2 e 3). Nell’accordo

vi è anche un’altra clausola, per cui se la licenza edilizia “non fosse

cresciuta in giudicato entro il 30 dicembre 2023, la __________ SA sarà

liberata dall’obbligo di versare il saldo del prezzo di CHF 1'250'000.‑”

e la ricorrente potrà riacquistare il fondo compravenduto per

CHF 3'650'000.‑ (v. p. 3 s., pto. 8).

2.6

Da notare come rogito e

accordo non siano tra di loro congruenti. Tuttavia, ex

lege, il primo criterio di determinazione del valore di alienazione si

riferisce al valore risultante dall'atto notarile poiché all'atto pubblico

la legge attribuisce un’efficacia probatoria superiore, fintanto che non è

dimostrata l’inesattezza del suo contenuto (art. 9 CC; v. anche Kommentar zum

Zürcher Steuergesetz, 3a ed., Zurigo 2013, § 220, n. 16 ss). Nella

fattispecie è quindi corretto riferirsi al prezzo di vendita concordato tra le

parti e stabilito nell’istromento notarile.

Non

trova comunque riscontro, né nell’atto pubblico né nell’accordo separato, la

tesi sostenuta nel ricorso, secondo cui “qualora non si concretizzasse

l’operazione, per motivi di non rilascio della licenza edilizia, fatto per cui

l’acquirente si prevale a non pagare il prezzo, si evincerà una diminuzione del

prezzo di alienazione”. Per una simile evenienza, come già ricordato,

l’accordo separato fra i contraenti prevede sì che l’acquirente sia liberata

dall’obbligo di versare il saldo del prezzo di CHF 1'250'000.–, ma riconosce

alla venditrice il diritto di riacquistare il fondo venduto allo stesso prezzo

per cui lo aveva venduto, cioè CHF 3'650'000.–. Non si verificherebbe

pertanto alcuna “diminuzione del prezzo di alienazione”, a meno che non sia

proprio la venditrice a volerlo, rinunciando ad esercitare il diritto di

riacquisto.

3.

3.1.

Come visto, il valore di

alienazione è quello risultante dall’atto notarile. Sennonché al momento

determinante per l’imposizione dell’utile immobiliare, il prezzo convenuto non

era stato corrisposto alla ricorrente nella sua totalità poiché soggetto a (almeno)

due condizioni sospensive che ne dilazionavano il pagamento nel tempo. Ci si

chiede quindi se il valore di alienazione ex

art. 131 cpv. 1 LT corrisponda

esattamente al valore stabilito nel rogito, dato che al momento della cessione

del fondo il pagamento dell’importo di CHF 1'250'000.‑ non era

ancora stato eseguito ma solo pattuito.

3.2

Nel valore di alienazione

rientrano tutte le prestazioni effettuate dall’acquirente nei confronti

dell’alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e debbano

pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di

immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma

tale controprestazione. Di regola, le modalità di pagamento sono ininfluenti.

Non importa quindi che il prezzo venga soluto in una sola volta o ratealmente

mediante prestazioni periodiche. Una prestazione deve, di regola, essere

considerata effettuata se perviene effettivamente all’alienante, vale a

dire se viene di fatto realizzata. Non devono quindi essere incluse nella

determinazione del valore di alienazione le prestazioni divenute irrecuperabili

(cfr. Soldini/Pedroli, op. cit.,

p. 209 ad

art. 131 LT).

Nella fattispecie, la

ricorrente dispone di una pretesa certa al pagamento di CHF 1'250'000.‑

da parte dell’acquirente, in contanti o “in natura”: la sua controprestazione

non è quindi irrecuperabile.

3.3

Per

stabilire il valore di alienazione per il diritto fiscale, si tratta dunque di

individuare tutte le prestazioni dell'acquirente nei confronti dell'alienante,

che siano in relazione causale con l'alienazione imponibile. Il differimento

del pagamento successivamente al trasferimento della proprietà di immobili

provoca una diminuzione del prezzo di acquisto (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 229 ad

art. 131 LT; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar

zum Zürcher Steuergesetz, 3a ed., Zurigo 2013, § 220, n. 88 ss; TF,

sentenza del 1° novembre 1994, in: ASA 64 (1994) 423 ss, consid. 4f). Se, al

momento del trasferimento immobiliare, l’acquirente riceve la proprietà

del fondo, senza che allo stesso tempo sia obbligato a pagare (interamente) il

prezzo di acquisto, allora il valore di alienazione non corrisponde al suo

valore nominale bensì al prezzo d’acquisto diminuito degli interessi

remuneratori calcolati sul capitale non ancora versato. Economicamente,

infatti, l’alienante riceve solo una parte della prestazione che gli spetta, mentre

sull’altra ha un’aspettativa ferma. Il mancato pagamento del prezzo totale di

vendita al momento del trasferimento della proprietà deve quindi essere rimunerato:

se le parti ne hanno previsto il pagamento, gli interessi rappresentano un reddito

della sostanza immobiliare, che sottostà all’imposta sul reddito o sull’utile

del venditore (cfr. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

op. cit., § 220, n. 88 ss; StE 1987 ZH B 24.1 Nr. 1, consid. 1b).

Nell’ambito

dell’imposta sugli utili immobiliari, dottrina e giurisprudenza sono unanimi

nel ritenere determinante il concetto economico di utile. Il punto di partenza

è dato dal valore nominale della prestazione. Ad essa sono aggiunti eventuali

acconti oppure specularmente si considera la diminuzione dell’utile immobiliare

(Erlösminderung) causata per esempio dal

differimento del pagamento del prezzo di vendita successivamente al momento del

trasferimento della proprietà, come avvenuto nella fattispecie (cfr. Richner, in: Koller [a cura di], Der

Grundstückkauf, 3a ed., Berna 2017, p. 519 s., n. 109 ss; StE 1987

ZH B 24.1 Nr. 1).

3.4

Ne consegue che la

decisione impugnata, che ha commisurato il valore di alienazione in CHF 4'900'000.‑,

deve essere annullata. L’RS 1 dovrà adottare una nuova decisione di tassazione

dopo reclamo tenendo conto della diminuzione del prezzo di vendita dovuta al

differimento del pagamento di CHF 1'250'000.‑ di oltre due anni

rispetto al momento del trasferimento della proprietà immobiliare, avvenuto il 28

luglio 2017. Siccome le parti non hanno previsto il pagamento di interessi su

tale importo, il valore di alienazione dovrà essere ridotto, calcolando gli

interessi in base alle condizioni di mercato.

4.

4.1.

Si tratta a questo punto

di confrontarsi con la domanda di differimento dell’imposizione dell’utile

immobiliare.

4.2

Per l’art. 125 lett. f LT,

l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso di reinvestimento

secondo gli articoli 29 e 73 LT. La citata disposizione della legge tributaria

riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 4 lett. a LAID che a sua volta rimanda

agli art. 8 cpv. 4 risp. 24 cpv. 4 LAID. L’art. 73 cpv. 1 LT (art. 64 cpv. 1

LIFD) stabilisce che in caso di sostituzione di immobilizzi necessari

all’azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi

se questi beni sono parimenti necessari all’azienda e sono situati in Svizzera.

Rimane salva l’imposizione in caso di sostituzione di immobili con beni mobili.

Per definizione, sono necessari all’azienda gli immobilizzi che servono

direttamente all’esercizio; sono in particolare esclusi gli elementi

patrimoniali utilizzati unicamente per il loro valore di collocamento o il loro

reddito (art. 73 cpv. 3 LT, art. 64 cpv. 3 LIFD). Se la sostituzione non avviene

nel corso dello stesso esercizio, è ammessa la costituzione di un

accantonamento pari all’ammontare delle riserve occulte. Tale accantonamento

deve essere utilizzato entro un termine ragionevole per l’ammortamento del

nuovo immobilizzo oppure sciolto mediante accreditamento nel conto profitti e

perdite (art. 73 cpv. 2 LT; art. 64 cpv. 2 LT; cfr. Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte

Bundessteuer, I. Teil, Art. 1-48 DBG, 2a ed., Basilea 2019, p. 923

ss, n. 26 ss ad

art. 30 LIFD).

4.3

Lo scopo del

reinvestimento è quello di permettere il trasferimento, senza conseguenze

fiscali, delle riserve occulte a un oggetto diverso da quello su cui sono state

create (cfr. Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 129, n. 3.6 ad

art. 125 LT). Secondo l’art. 29 LT risp. 73 LT,

si rinuncia all’imposizione immediata delle riserve occulte realizzate, qualora

queste ultime siano trasferite su beni sostitutivi con uguale funzione. Deve

però trattarsi di immobili che servono direttamente all’esercizio dell’azienda e

la loro sostituzione deve essere causata da motivi di forza maggiore (p. es.

incendio, espropriazione) o da motivi economici (immobile che non adempie più i

requisiti posti dal mercato). Infatti, le condizioni per concedere il

differimento dell’imposizione della riserva occulta esistente su un immobile

sono le seguenti:

• l’immobile

oggetto di reinvestimento deve essere necessario all’azienda, ovvero deve

essere utilizzato direttamente per l’esercizio dell’azienda. Sono esclusi gli

immobili utilizzati unicamente per il loro valore di collocamento o per il loro

valore di reddito;

• la

sua sostituzione, resa necessaria o causata da motivi di forza maggiore (p. es.

incendio, espropriazione) o da motivi economici (immobile che non adempie più i

requisiti posti dal mercato), non p. es. a scopo di risanamento aziendale;

• l’immobile

sostituito e quello sostitutivo devono adempiere le medesime funzioni

economiche e tecniche nell’ambito dell’attività aziendale, ossia l’operazione

di reinvestimento deve permettere che l’attività continui senza sostanziali

mutamenti;

• il

reinvestimento deve avvenire entro un termine ragionevole di tempo che secondo

la giurisprudenza corrisponde a due anni;

• gli

immobili acquistati in sostituzione devono essere situati in Svizzera

(cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 130 ad

art. 125 LT; Bernardoni/Bortolotto, La fiscalità dell’azienda

nel nuovo diritto federale e cantonale ticinese, Mendrisio 2010, p. 1022; TF,

sentenza n. 2C_900/2018 del 6 gennaio 2020, consid. 3).

4.4

Sono considerati necessari

all’azienda gli immobilizzi che servono direttamente all’esercizio; sono in

particolare esclusi gli elementi patrimoniali utilizzati unicamente per il loro

valore di collocamento o il loro reddito (art. 73 cpv. 3 LT; art. 64 cpv. 3

LIFD).

Un bene si considera

necessario all’azienda se in base alla sua destinazione è utilizzato

direttamente per la produzione di beni e servizi dell’impresa e non può essere

alienato senza pregiudicare la produzione di beni e servizi (TF, sentenza no. 2C_142/2012

del 12 dicembre 2013, consid. 3.6).

La ricorrente non ha

dimostrato che l’immobile fosse necessario per la produzione dei beni e dei

servizi, che costituiscono la sua attività, né che la cessione dell’immobile

abbia comportato un pregiudizio nello svolgimento della sua attività.

A tale riguardo,

l’autorità di tassazione ha opportunamente chiesto alla società ricorrente di

documentare le sue attività, al momento della cessione dell’immobile. Ne è

emerso che i suoi ricavi sono costituiti, in una piccola parte (10% nel 2016 e

2% nel 2017), da proventi del noleggio di gru. Per il resto, ha conseguito

entrate provenienti dalla locazione di immobili e dalla messa a disposizione

del suo personale, in particolare due dipendenti amministrativi e un meccanico.

Le gru noleggiate sono inoltre già totalmente ammortizzate.

Ne consegue che l’attività

aziendale della RI 1 SA, che in precedenza consisteva essenzialmente

nell’assistenza, manutenzione e consulenza tecnica nel settore delle macchine

edili, nel corso degli anni si è vieppiù affievolita, perché non “redditizia”,

limitandosi ‑ poiché proprietaria di due fondi ‑ ai

ricavi da “affitti stabili” (il mappale __________, di cui è

proprietaria, è affittato alla società madre, la __________ SA, per

CHF 120'000.‑/anno) e, solo marginalmente, alla messa a disposizione

di personale (due dipendenti amministrativi e un meccanico). L’RS 1 l’ha

definita una “società di gestione (servizio, riparazioni)”.

In queste circostanze, non

si vede come l’immobile ceduto possa essere considerato necessario per la

produzione di beni e servizi dell’impresa. Meno che mai appare necessario all’azienda

l’immobile che potrebbe essere acquistato, nel caso in cui l’acquirente del

fondo alienato pagasse il saldo del prezzo in natura. Infatti, come

sottolineato dall’autorità fiscale nelle sue osservazioni al ricorso, l’unità

di PPP che potrebbe essere attribuita all’insorgente “si troverà nel bel

mezzo di un nuovo complesso edilizio commerciale” e non sarà certamente

adatta per depositarvi gru e rimorchi. Più probabile è che l’immobile

acquistato possa rientrare fra gli “elementi patrimoniali utilizzati

unicamente per il loro valore di collocamento o il loro reddito”, che la

legge esclude possano beneficiare del differimento dell’imposizione.

4.5

In ogni caso, la necessità

aziendale dell’immobile sostitutivo è già messa in discussione dal fatto stesso

che la decisione di acquistarlo non dipende dalla società ricorrente. Deve

essere in tal modo condivisa l’affermazione dell’UTPG, che nella decisione

impugnata ha sottolineato come “il potere decisionale [sia] nelle

mani dell’acquirente e non del venditore”. Un’impresa che ha assoluta

necessità di un immobile per l’esercizio della sua attività, al punto che

quest’ultima sarebbe compromessa se venisse a mancare, non può certo

permettersi di lasciar decidere all’acquirente dell’immobile alienato se cedergliene

uno in sostituzione o meno.

4.6

Dal punto di vista

temporale, se la sostituzione non avviene nel corso dello stesso esercizio, è

ammessa la costituzione di un accantonamento pari all’ammontare delle riserve

occulte. Tale accantonamento deve essere utilizzato entro un termine

ragionevole per l’ammortamento del nuovo immobilizzo oppure sciolto mediante

accreditamento nel conto profitti e perdite (art. 73 cpv. 2 LT, 64 cpv. 2

LIFD). Come visto, per giurisprudenza e dottrina, tale termine corrisponde a

due anni dal momento della firma dell’atto di compravendita.

Nella fattispecie, l’accantonamento

di CHF 1'250'000.‑ deve comunque essere sciolto, sia che il prezzo

di vendita sia stato pagato in contanti entro il 20 gennaio 2019 sia che invece

ciò non sia avvenuto. In quest’ultima eventualità, infatti, il periodo di due

anni per l’acquisto sostitutivo è terminato con l’esercizio contabile 2019. In

questo caso, l’accantonamento non ha più alcuna ragione d’essere poiché si ritiene

che un attivo fisso non sostituito nell’arco di due anni non sia più necessario

all’attività aziendale.

Se fosse stato ammesso

l’accantonamento richiesto nell’esercizio 2017, lo stesso dovrebbe essere

sciolto nell’esercizio 2019 e l’importo di CHF 1'250'000.‑ dovrebbe essere

registrato nel conto perdite e profitti per l’anno contabile 2019.

4.7

Sia come sia, le

condizioni per poter ammettere il reinvestimento ai sensi dell’art. 73 LT (art.

64.

LIFD) non sono soddisfatte. Se ne può concludere che – diversamente

da quanto sostenuto dalla ricorrente ‑ l’imposizione degli

utili immobiliari non può quindi essere differita (art. 125 lett. f LT).

5.

In conclusione, la

decisione di tassazione degli utili immobiliari del 24 ottobre 2019 emanata dall’RS

1.

deve essere annullata. Gli atti sono trasmessi all’autorità di tassazione

affinché determini il valore di alienazione tenendo in considerazione la

diminuzione del prezzo di vendita causata dal differimento del pagamento.

Visto l’esito del ricorso,

la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste a carico della

ricorrente sono parzialmente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. 1.1. Nella

misura in cui concerne la domanda di differimento dell’imposizione dell’utile

immobiliare, il ricorso è respinto.

1.2. Nella

misura in cui concerne il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari, la

decisione del 24 ottobre 2019 è annullata e gli atti sono rinviati all’RS

1 affinché adotti una nuova decisione, riducendo il valore di alienazione.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 2'000.‑

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.‑

per un totale di fr. 2'100.‑

sono poste a carico della

ricorrente soccombente in ragione di un terzo (1/3).

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: