Imposta di successione e donazione: vendita di una partecipazione sociale, prezzo nettamente inferiore al valore venale, venditore anonimo, animus donandi presunto

Incarto n.

80.2019.38

Lugano

26 ottobre 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele

Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Cristiana

Balestra Gamboni, vicecancelliera

parti

RI

1

rappr.

dall’ RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

dell’11 gennaio 2019 contro la decisione del 13 dicembre 2018 in materia di imposta

di donazione.

Fatti

Fatti

A. Il 25 marzo 2013, la

totalità delle azioni della società immobiliare __________ SA è stato venduto

da un cittadino svizzero residente all’estero, rimasto anonimo e rappresentato

dalla __________ SA, alla signora RI 1, allora patrocinata dall’avv. __________.

La società __________ SA è a tutt’oggi proprietaria del fondo no. __________

RFD __________, stimato fr. 1'954'500.‑.

Dal contratto di

compravendita si evince che il prezzo per l’acquisto dei titoli societari era

stato stabilito in fr. 1'500'000.‑. Il prezzo pagato è stato invece di

fr. 457'000.‑, calcolato sottraendo dal prezzo complessivo di

fr. 1'500'000.‑ l’importo dell’ipoteca gravante l’immobile detenuto

dalla __________ SA, pari a fr. 1'043'000.‑ (valore contabilizzato al

31 dicembre 2012). Nel contratto si stabiliva anche che il notaio avrebbe

trattenuto fr. 100'000.‑ dal prezzo di vendita “a valere quale

garanzia per il pagamento dell’imposta sugli utili immobiliari oltre a

eventuali impegni societari, oneri fiscali a carico della società o del

venditore, riferiti al periodo precedente il 28 febbraio 2013, che potrebbero

in qualsiasi modo essere posti a carico dell’acquirente”.

B. a.

Il 28 giugno 2016, su

segnalazione dell’__________ (di seguito: __________), l’RS 1 (di seguito: RS 1)

recapitava a RI 1 un progetto di tassazione riguardante la liberalità di cui

aveva beneficiato con l’acquisizione delle partecipazioni della __________ SA, stabilendo

la quota di donazione in fr. 3'218'812.49 e commisurando l’imposta di

donazione in fr. 1'319'708.‑.

Infatti, il valore delle

partecipazioni era stato accertato in ragione di fr. 3'675'812.49, corrispondente

al valore della sostanza della società (fr. 602'803.49 [recte: fr. 602'903.49])

cui era stato sommato il valore delle riserve latenti sull’immobile al 31

dicembre 2012 (fr. 3'073'009.‑) – queste ultime calcolate

in base alla polizza assicurativa allegata al bilancio 2012 e al valore di

mercato del terreno.

Per quanto attiene invece al

prezzo pagato, l’RS 1 evidenziava che “visto che l’ipoteca di

CHF 1'043'000.‑ non è stata contratta dal venditore (azionista)

bensì dalla società detentrice dell’immobile (prova ne è che risulta

contabilizzata a bilancio della stessa e già computata per determinare il

relativo valore di sostanza), si considera che il prezzo effettivo pagato sia

di CHF 457'000.‑ (pari al prezzo stabilito al netto della suddetta

ipoteca)”.

Ritenendo che nella

fattispecie vi fosse una “forte sproporzione fra prestazione e

controprestazione [ciò che] porta[va] alla presunzione della

esistenza dell’animus donandi anche quando gli attori non hanno nessun grado di

parentela”, l’RS 1 concludeva all’esistenza di un contratto misto a

donazione, la cui liberalità era soggetta all’imposta di donazione.

b.

Nelle sue osservazioni, presentate

il 25 luglio 2018, l’avv. RA 1, a nome e per conto della contribuente ‑ oltre

a chiedere formalmente un’audizione – contestava, da un lato, l’esistenza

di un contratto misto a donazione e, dall’altro, i valori stabiliti dall’RS 1,

trasmettendo ‑ in data 9 agosto 2018 ‑ una

perizia di stima dell’immobile, redatta nel 2010.

c.

Tenendo

conto di tali osservazioni, il 5 settembre 2018, l’PI 1, inviava alla

contribuente un secondo progetto di tassazione, nel quale stabiliva il dovuto

d’imposta in fr. 550'630.‑ (quota di donazione imponibile: fr. 1'343'000.‑).

Il valore di cessione delle quote azionarie era stato rivisto al ribasso,

ovvero da fr. 3'675'812.49 a fr. 1'800'000.‑.

C. Con decisione datata

20 settembre 2018, conformemente al progetto di tassazione presentato alla

ricorrente, l’RS 1 imponeva una quota di donazione pari a fr. 1'343'000.‑,

corrispondente ad un debito d’imposta di fr. 550'630.‑. Le azioni

della società __________ SA erano state valutate in fr. 1'800'000.‑,

importo da cui era stato dedotto il prezzo pagato per la loro cessione, ovvero fr. 457'000.‑.

L’RS 1 motivava così la sua decisione:

“l’operazione in questione è classificabile come

contratto misto con donazione. La liberalità è la differenza tra il valore di

mercato o commerciale della società ceduta (art no 159 cpv 4 LT) ed il prezzo

effettivamente pagato. La forte sproporzione fra prestazione e

controprestazione porta alla presunzione della esistenza dell’animus donandi

anche quando gli attori non hanno nessun grado di parentela”.

D. a.

Il 4 ottobre 2018, la

contribuente, rappresentata dall’avv. RA 1, presentava reclamo contro la

decisione di tassazione dell’RS 1, contestando che la cessione del pacchetto

azionario della __________ SA alla sua cliente configurasse un contratto misto a

donazione.

In via principale,

sosteneva che non vi era alcun animus donandi tra le parti (non in

rapporto di parentela) e che quindi non potesse realizzarsi un caso di

donazione.

Subordinatamente, qualora

l’animus donandi fosse stato confermato, chiedeva una riduzione

dell’imposta “atteso che il prezzo al metro quadrato di CHF 500.‑,

ritenuto dall’Ufficio è troppo elevato e lo stesso vale per il valore

dell’immobile, che […] si trovava in uno stato di completo degrado”.

Chiedeva di essere sentito.

b.

Il 3 dicembre 2018, in

sede di audizione presso l’RS 1, le parti discutevano nuovamente della valutazione

dell’immobile. Per i rappresentanti della reclamante, l’immobile era di scarsa

qualità e il suo stato, al momento della cessione, non era ottimale.

E. Il

13 dicembre 2018, l’RS 1 accoglieva parzialmente il reclamo, accertando il

valore di cessione delle partecipazioni in fr. 1'500'000.‑ e il

prezzo pagato in fr. 457'000.‑. Ritenendo che la fattispecie

configurasse un contratto misto, la quota di donazione era stata stabilita in

fr. 1'043'000.‑, ciò che comportava un’imposta di donazione di fr. 427'630.‑

a carico della ricorrente. A motivo, l’autorità di tassazione adduceva

“la differenza tra il prezzo

pagato ed il valore della società è da definirsi una liberalità (contratto

misto secondo l’articolo no 142 cpv 2 let e LT); malgrado la riduzione della

valutazione della società la differenza fra prezzo pagato e valore di mercato

della società risulta importante (più di 3 volte), conseguentemente “l’animus

donandi” è a nostro avviso da ritenersi intrinseco”.

F. In data 11 gennaio

2019, contro la suddetta decisione è stato presentato ricorso. Controversa è la

qualificazione dell’operazione quale vendita mista, da cui deriva l’imposta di

donazione a carico della signora RS 1 pari a fr. 427'630.‑. Per il

rappresentante della ricorrente non vi è una liberalità, poiché non sussiste

alcuna “sproporzione fra il prezzo d’acquisto del mantello azionario della __________

S.A. e il valore di mercato dell’immobile e neppure la volontà di fare una

donazione […] Infatti, se si interpreta correttamente il contratto e

l’intera operazione, il prezzo non è di CHF 1'500'000, bensì di

CHF 457'000.‑ considerando la ripresa dell’ipoteca ammontante a quel

momento a Fr. 1’043'000.‑”. Inoltre, per quanto attiene al valore

commerciale dell’immobile, lo stesso “appare manifestamente eccessivo”, in

quanto “il valore commerciale massimo al momento determinante del 25 marzo

2013 non superava i CHF 1'500'000.‑. Pertanto, non vi è una

sproporzione tale da far presumere l’“animus donandi””. Di più, per il

rappresentante l’animus donandi è escluso anche dal “fatto che sia

stato trattenuto l’importo di CHF 100'000.‑ per il pagamento

dell’imposta sugli utili immobiliari”. L’avv. RA 1 postula quindi l’annullamento

della decisione di tassazione emessa dall’ RS 1 in data 13 dicembre 2018, oltre

a chiedere di essere sentito in sede di udienza (ric., n. 6).

G. La PI 1 per il tramite

dell’PI 1 propone la reiezione del ricorso. Nelle sue osservazioni, l’autorità

fiscale evidenzia come vi sia una sproporzione tra il prezzo pagato e la

controprestazione e come l’animus donandi tra non parenti possa essere

presunto se la sproporzione tra la prestazione e la controprestazione è, come

nella fattispecie, manifesta. Sottolinea che

“occorre differenziare il contratto

di compravendita di un immobile da quello di compravendita di azioni di una

società proprietaria di un immobile (società immobiliare). Nel primo caso,

l’acquirente si assume sovente il debito ipotecario che grava l’immobile nei

confronti della banca creditrice, mentre nel secondo caso, l’acquirente acquista

unicamente delle azioni senza riprendere personalmente alcun debito ipotecario,

debito che rimane ai passivi del bilancio della società acquistata.

A

tale proposito, osserviamo che il contratto di credito per l’ammontare di

CHF 1'043'000.‑ è stato sottoscritto dalla società __________ SA

(proprietaria dell’immobile) […] la vendita delle azioni alla ricorrente non ha avuto quale conseguenza l’iscrizione

a Registro Fondiario della Signora RI 1 quale proprietaria dell’immobile […] il

prestito ipotecario […] è rimasto regolarmente a bilancio (voce passiva) della

società; tale importo è quindi già computato nel valore di sostanza della

società (pari a CHF 603'000.‑).

L’operazione

ha avuto quale unica conseguenza l’acquisto da parte della Signora RI 1 del 100%

delle azioni della __________ SA al prezzo effettivamente corrisposto di

CHF 457'000.‑”.

L’PI 1 conclude sostenendo

che il contratto di cessione del 25 marzo 2013 è da considerarsi un contratto

misto a donazione da assoggettare all’imposta a norma dell’art. 142 cpv. 2

lett. e LT.

H. Il 26 novembre 2019,

in sede di udienza davanti alla Camera di diritto tributario, le parti si sono

confermate nelle loro rispettive posizioni. Si è altresì convenuto “di

tenere in sospeso la causa fino al 31 gennaio 2020, in vista di una risoluzione

della vertenza con i venditori” (v. verbale di udienza del 26.11.2019).

Tale termine è stato prorogato a più riprese fino al 30 settembre 2020, senza tuttavia

sortire alcun esito.

Diritto

1. Il presente ricorso verte

sulla qualifica della cessione, da parte di un venditore rimasto anonimo, delle

azioni della società immobiliare __________ SA alla ricorrente per un prezzo

nettamente inferiore al suo valore. Per il rappresentante della ricorrente, non

si tratta di un contratto misto a donazione ‑ come invece lo hanno

definito l’RS 1 e l’PI 1 – non essendo soddisfatte le condizioni

della manifesta sproporzione tra la prestazione e la controprestazione e della

volontà di donare.

Considerandi

2.

2.1.

Secondo

l’art. 142 cpv. 1 LT, sono sottoposte all’imposta di donazione tutte le

liberalità e assegnazioni tra vivi, devolute senza una corrispondente

controprestazione. Analogamente ad altre legislazioni cantonali, il diritto

tributario ticinese adotta una nozione di donazione propria, che si scosta in

alcuni punti da quella del diritto civile. Elementi costitutivi sono

l’esistenza di un atto di attribuzione (“Zuwendung”), la sua gratuità e

l’intenzione di effettuare una liberalità (“animus donandi”) (v. anche DTF

146.

II 6, consid. 7.1, p. 12 s. = RDAF

2020.

II p. 267 ss = RF 75/2020 p. 419

ss; sentenza TF 2C_379/2019 del 1° maggio 2020, consid. 2.1; Opel in: Zweifel/Beusch/Hunziker [a cura

di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht,

Basilea 2020, § 7 n. 12, p. 43).

2.2

La gratuità, l’elemento

che maggiormente distingue la donazione dal reddito sottoposto all’imposta

ordinaria, presuppone sia l’assenza di una controprestazione sia l’assenza di

un’obbligazione preesistente (Primi,

Le imposte di successione e di donazione ticinesi, Agno 1995, p. 155).

Nondimeno, una devoluzione può essere una liberalità non solo nel caso in cui

avvenga a titolo completamente gratuito, ma anche qualora, trattandosi di un

contratto bilaterale oneroso, il valore di una prestazione sia notevolmente

sproporzionato rispetto a quello della controprestazione.

Tale prassi è espressamente

codificata all’art. 142 cpv. 2 lett. e LT, secondo cui sono considerate

parimenti donazioni le liberalità contenute in un contratto misto o simulato.

Secondo la dottrina, si è in presenza di un contratto misto a donazione

allorquando in un negozio giuridico bilaterale il prezzo pagato è inferiore al

valore fiscale dei beni ceduti (Primi,

op. cit., 5.3, p. 154).

2.3

Ulteriore condizione per

poter imporre una cosiddetta donazione mista è l’esistenza di un animus

donandi; occorre cioè che il disponente sia consapevole che nel contratto

vi è un implicito margine di liberalità verso l’altra parte (DTF 146 II 6 ss,

consid. 7.1; 118 Ia 497 consid. 2b/aa, p. 500, 116 II 225; Sieber/Oehrli, loc. cit., § 14 n. 50, p. 155; sentenza TF

2C_294/2018 del 28.06.2018).

Secondo la giurisprudenza

del Tribunale federale, quando le ulteriori condizioni sono date (attribuzione

di un bene, arricchimento dal patrimonio di un terzo e [per lo meno parziale]

gratuità), la presunzione dell’animus donandi in presenza di un negozio

tra persone vicine regge anch’essa a una critica d'arbitrio (sentenza 2C_294/2018

del 26 giugno 2018 consid. 4.3 e giurisprudenza citata).

3.

3.1.

Venendo al caso in

esame, il venditore ‑ cittadino svizzero residente all’estero, rimasto

anonimo e rappresentato dalla __________ SA ‑ ha ceduto tramite

un “contratto di compra-vendita di azioni” firmato il 25 marzo 2013 l’intero

pacchetto azionario della società immobiliare __________ SA alla signora RI 1 ‑ domiciliata

a __________. Per quanto qui d’interesse, a norma dell’art. 148 lett. c

LT, l’obbligazione tributaria sorge quando il donatario con domicilio o dimora

fiscali nel Cantone riceve beni mobili da un donante all’estero. I concetti di

domicilio o dimora fiscali sono definiti dall’art. 2 cpv. 2 e cpv. 3 LT (v.

anche Primi, op. cit., p. 152 s.).

Il debitore dell’imposta è il beneficiario della liberalità (art. 151 LT).

3.2

Come visto, gli elementi

costitutivi di una donazione sono l’esistenza di un atto di attribuzione tra

vivi (Vermögenszuwendung), la sua gratuità (Unentgeltlichkeit) e

l’intenzione di effettuare una liberalità (animus donandi; Zuwendungswillen;

DTF 146 II 6, in particolare consid. 7.1, p. 13; 118 Ia 497, in particolare

consid. 2b/aa, p. 500).

Nella fattispecie, l’atto

di attribuzione è dato dalla cessione dei titoli della società immobiliare __________

SA, come da contratto di compravendita firmato il 25 marzo 2013 dall’allora

rappresentante della contribuente, avv. __________, e dalla __________ SA, “agente

a nome e per conto della persona fisica di cittadinanza svizzera residente

all’estero”.

3.3

3.3.1

Come già ricordato, sottostanno

all'imposta di donazione anche le liberalità contenute in un contratto misto o

simulato (art. 142 cpv. 2 lett. e LT).

Per la determinazione

della sostanza imponibile, fa stato il valore al momento dell'esecuzione della

liberalità (art. 157 LT). I titoli sono valutati al loro valore di borsa o di

mercato oppure, in difetto di questo, al valore commerciale (art. 159 cpv. 4

LT). Di regola, il valore commerciale di titoli non quotati in borsa è

stabilito facendo riferimento ai criteri di calcolo contenuti nelle istruzioni

della Conferenza svizzera delle imposte (CSI) nella circolare n. 28 del 28

agosto 2008 (consultabile al sito www.steuerkonferenz.ch)

(cfr. la sentenza del TF 2C_294/2018 del 26 giugno 2018 consid. 4.1).

Secondo la cifra 42 delle

Istruzioni della CSI, per quanto concerne le società immobiliari, il valore dell’impresa

corrisponde al valore di sostanza. La cifra 43.1 precisa che i fondi edificati

e non edificati sono stimati al loro valore venale e che, se quest’ultimo non è

noto, al loro valore di stima fiscale o al loro valore di reddito, ma al minimo

al loro valore contabile. Quando i fondi sono stimati al loro valore venale o

al loro valore di reddito opppure se la stima fiscale corrisponde al valore

venale, è ammessa una deduzione del 15% per le imposte latenti. Per la cifra 44

delle Istruzioni della CSI, riservate eventuali disposizioni cantonali, il

tasso di capitalizzazione si determina in base al tasso di interesse delle

vecchie ipoteche di primo rango alla fine del periodo fiscale determinante per

la stima, aumentato di un punto percentuale.

3.3.2

La stima del valore della

società, intrapresa dall’RS 1, è partita dal valore di sostanza al 31.12.2012

secondo il bilancio, cioè fr. 602'803.49. A tale importo ha aggiunto il

valore delle riserve latenti relative all’immobile. Per stabilire il loro

ammontare, nel progetto di tassazione del 28.6.2018 si è basato sulla somma del

valore dell’immobile secondo la polizza dell’assicurazione contro gli incendi

(fr. 2'795’400.–) e del valore di mercato del terreno (fr. 1'482'309.–).

Siccome il valore contabile dell’immobile era di fr. 1'204’700.–, le riserve

latenti sono state stimate in fr. 3'073'009.‑.

Nel progetto di tassazione

del 5.9.2018, alla luce della perizia prodotta dalla contribuente, il valore

dell’immobile è stato ridotto a fr. 2'400'000.– e la riserva latente di

conseguenza a fr. 1'200'000.–. Su questa base è stata notificata la decisione

di tassazione del 20.9.2018, con cui il valore della società è stato stabilito

in fr. 1'800'000.– e la donazione in fr. 1'343'000.–.

In seguito al reclamo, con

la decisione impugnata, il valore dell’immobile è stato ulteriormente ridotto a

fr. 2'100'000.–, con la conseguenza che anche la riserva latente si è ridotta a

fr. 900'000.– e il valore della società a fr. 1'500'000.–.

3.3.3

Riducendo a più riprese la

stima dell’immobile, l’autorità di tassazione ha ammesso che la valutazione

basata sull’applicazione rigorosa dei principi stabiliti dalle Istruzioni della

CSI portava a risultati eccessivi. La valutazione è dunque scesa da fr. 4'461'610.–

a fr. 4’277'709.– e poi a fr. 2'400'000.–. Dopo il reclamo, ha praticamente

ripreso il valore risultante dalla perizia di stima dell’arch. __________ del

19.

maggio 2010, che era stata prodotta dal rappresentante della ricorrente. La

stessa tiene conto, fra l’altro, del fatto che “non sono possibili ulteriori

ampliamenti”, della “vetustà dell’immobile (45 anni)” e dello “stato

dell’immobile che si presenta in pessimo/sufficiente stato”. Il valore

venale attribuito al mapp. n. __________ RFD __________ è di fr. 2'070'000.–. Questo

valore non si discosta molto dal valore di stima ufficiale, pari a fr. 1'954'500.–.

Ne consegue che la stima

dell’immobile, su cui si fonda la decisione impugnata, tiene già conto della

qualità dell’edificio e del suo stato al momento determinante per la

valutazione.

Alla luce del fatto che il

valore assicurato dell’edificio ammontava a fr. 2'795'400.–, la pretesa della

ricorrente di ridurre ulteriormente il valore, rispetto a quello risultante

dalla perizia di parte, appare ingiustificata.

D’altronde, partendo dal

valore stabilito dal perito (fr. 2'070'000.‑), la riserva latente

sull’immobile ammonta a fr. 865'000.– . Sommando quest’ultimo importo al valore

di sostanza della società (fr. 602'000.–), si perviene all’importo di fr.

1'467'000.–, che si avvicina molto proprio al prezzo di vendita indicato nel contratto

di compravendita delle azioni (fr. 1'500'000.‑).

Il valore della società al

momento della cessione ammonta conseguentemente a fr. 1'500'000.–.

3.3.4

L’insorgente sostiene

peraltro che dal valore contrattualmente pattuito per la cessione delle azioni

(fr. 1'500'000.–) dovrebbe essere dedotto quello del debito ipotecario che

gravava l’immobile appartenente alla società.

Secondo l’art. 161 cpv. 1

lett. a LT, dal valore dei beni ceduti sono deducibili i debiti

comprovati del donante posti a carico del donatario con l’atto di donazione, se

effettivamente assunti. Sennonché, come correttamente indicato dall’autorità di

tassazione nella decisione impugnata, nella fattispecie il debito in questione

non era un debito del donante e non è stato assunto dall’acquirente, in quanto

si trattava di un debito della società ceduta.

Sebbene il contratto

preveda pertanto che “dall’importo del prezzo concordato viene dedotto

l’importo del debito ipotecario della ditta __________ SA nei confronti di __________

SA pari a complessivi fr. 1'043'000.–“, questo importo non può essere

dedotto dal valore delle azioni cedute, ai fini del calcolo dell’imposta di

donazione.

3.4

La

ricorrente contesta infine l’esistenza dell’animus donandi.

Come

già anticipato, l’animus donandi può essere presunto in presenza di un

negozio tra persone vicine, quando le ulteriori condizioni sono date (cfr.

anche la sentenza del TF 2C_703/2017 del 15 marzo 2019 consid. 3.3.2).

Nella fattispecie non è

noto chi sia il cedente delle azioni. In considerazione della palese

sproporzione fra il valore del bene ceduto e il prezzo pagato dalla ricorrente,

non si può pretendere che l’autorità fiscale sia tenuta a comprovare la volontà

di donare, non conoscendo l’identità del donante.

Il cedente – rimasto volutamente

anonimo – non poteva non sapere che l’operazione conteneva una cospicua

liberalità nei confronti della ricorrente. Spettava al donante eventualmente

dimostrare il contrario (sull’onere della prova cfr. Sieber/Oehrli, op. cit., § 14 n. 52, p. 156). Restando

anonimo, per evidenti ragioni, non lo ha potuto fare.

Non si può d’altronde

pretendere che la ricorrente tragga profitto dalla circostanza che ha

acquistato da una persona che non ha voluto rivelare la propria identità.

3.5

Alla luce delle

considerazioni che precedono, nella fattispecie si configura un contratto misto a donazione e si presume l’animus

donandi data la reale sproporzione tra le prestazioni. Giusta l’art. 142

cpv. 1 lett. e LT, le liberalità contenute in un tale contratto,

sono assoggettate all’imposta di donazione. Il ricorso è pertanto respinto.

4.

Visto l’esito del

ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste a carico della

ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 5’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 500.–

per un totale di fr. 5’500.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorn

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: