Deduzioni: spese di manutenzione immobili, sostituzione pavimento terrazza in edificio appena costruito, difetto di costruzione, costi di investimento non deducibili

Incarto n.

80.2020.147

Lugano

9 febbraio 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Mauro Mini, Raffaele Guffi

segretaria

Sabrina

Piemontesi - Gianola, vicecancelliera

parti

RI

1

RI

2

contro

RS

1

oggetto

ricorso

dell’11 settembre 2020 contro la decisione del 19 agosto 2020 in materia di IC

2015.

Fatti

Fatti

A. I coniugi RI 1 erano

domiciliati, nel periodo fiscale 2015, nel Cantone di __________ a __________

(attualmente sono domiciliati nel Canton __________, a __________). Sono

limitatamente imponibili nel Canton Ticino siccome comproprietari della

proprietà per piani n. __________ di cui al fondo base __________ RFD __________,

acquistata il 20.2.2015 al costo di fr. 1'572'731.-.

B. Per il periodo

fiscale 2015 i contribuenti trasmettevano copia della dichiarazione fiscale inviata

al Cantone di __________, dove s’indicava un reddito imponibile complessivo

pari a fr. 259'869.- per l’imposta cantonale, di fr. 261'357.- per l’IFD ed una

sostanza, ai soli fini IC pari a fr. 3'398'949.-. In merito al valore della

proprietà di __________ lo stesso veniva quantificato in complessivi fr.

715'639.- ed il relativo valore locativo in fr. 10'000.-, aggiungendo la

dicitura “Ortsübliche Miete” (per il periodo 1.3. – 31.12.2015). I

contribuenti chiedevano in deduzione, per la PPP di __________, costi di

manutenzione per un importo fr. 12'428.- (veniva allegata una distinta).

C. Con decisione di

tassazione IC 2015 del 12.10.2016 l’Ufficio di tassazione di __________ (di

seguito UT) accertava un reddito imponibile di fr. 20'200.- (di fr. 288'900.-

il reddito determinante per l’aliquota) ed in fr. 620'000.- la sostanza (in fr.

3'998'000.- l’importo determinante per l’aliquota). In particolare, rispetto ai

dati dichiarati veniva accertato un reddito immobiliare pari a fr. 26'000.- e

veniva riconosciuto l’importo di fr. 2'600.- a titolo di spese di manutenzione

immobiliare.

D. Con reclamo

26/27.10.2016 i coniugi RI 1, rappresentati da __________, contestavano la

decisione di tassazione IC 2015. In particolare i contribuenti censuravano,

oltre all’ammontare del valore locativo, il mancato riconoscimento delle spese

di manutenzione richieste in deduzione (comprese le spese condominiali e

attribuzione al fondo di rinnovamento). In particolare sottolineavano i costi

legati al rifacimento della pavimentazione della terrazza, siccome era stata

consegnata con una pavimentazione in legno (__________) “(…) che non

soddisfaceva pienamente i Signori RI 1. (…) hanno quindi dovuto pagare

direttamente le ditte per la sostituzione delle doghe in __________ con una

pavimentazione in piastrelle”.

E. Con scritto inviato

tramite posta APlus il 28.10.2016 l’UT chiedeva ai contribuenti, per il tramite

della loro rappresentante, di voler indicare “(…) allegando la relativa

documentazione (piantina appartamento …) la superficie abitabile

dell’appartamento di __________ acquistato nell’anno 2015 + indicazione sul

numero di posteggi assegnati in uso esclusivo”. Le informazioni avrebbero

dovuto essere trasmesse all’autorità fiscale entro il 25.11.2016.

F. Con e-mail 10.11.2016

la __________ trasmetteva la piantina dell’appartamento ed indicava che la superficie

abitabile era di 158 mq ed i posteggi assegnati in uso esclusivo erano due.

G. Con e-mail del

3.1.2020 l’autorità fiscale si rivolgeva nuovamente alla rappresentante dei

ricorrenti, indicando che, tenuto conto di quanto esposto nel reclamo e delle

caratteristiche dell’appartamento, il valore locativo annuo avrebbe dovuto

essere ridotto a fr. 30'000.- annui (per l’anno 2015 in fr. 25'000.- anziché

26'000.-). Per quanto atteneva alle spese di manutenzione si riconfermava la

deduzione forfettaria del 10%: “Le spese condominiali deducibili sono

infatti inferiori alla deduzione forfettaria (nessun versamento al fondo di

rinnovamento nell’anno 2015). Trattandosi di nuova costruzione, gli interventi

effettuati dal proprietario per sua scelta dopo l’acquisto (piastrelle

terrazza, ecc) sono ritenuti costi di miglioria e come tali non fiscalmente

deducibili (in caso di difetti, sarebbe infatti intervenuta la garanzia sulle

opere…)”. L’autorità fiscale preannunciava inoltre come, tenuto conto degli

sviluppi giurisprudenziali, si procedeva alla cancellazione del numerario di

fr. 790'000.- e per la sostanza veniva imposto unicamente il valore di stima

del terreno prima della nuova costruzione (fr. 38'599.-).

H. Con risposta

telematica del 10.1.2020 la rappresentante dei ricorrenti, specificava di non

essere d’accordo con la proposta elaborata dall’autorità fiscale. In

particolare, per quanto concerneva le spese di manutenzione legate al

rifacimento della terrazza, s’indicava che il rivestimento della stessa non era

idoneo in quanto “(…) si potevano infiltrare le zanzare a fare il nido e si

macchiava facilmente”. Pure gli altri condomini avrebbero reclamato per il

materiale delle terrazze e i promotori si sarebbero limitati ad effettuare un

trattamento “antimacchia”. In relazione al valore locativo, lo stesso veniva

considerato “(…) ancora un po’ eccessivo”, siccome affittare immobili ad

oltre fr. 2'000.- al mese sarebbe di fatto impossibile, in quanto a quei prezzi

la gente preferisce comprare anziché affittare. Allegavano a tal proposito un

annuncio immobiliare di un appartamento 4.5 locali a __________ al canone di

locazione di fr. 1'720.- e fr. 100.- per posteggio. Veniva richiesto di

accertare il valore locativo lordo in fr. 2'000.- al mese (importo comprensivo

dei posteggi).

I. Con decisione di

tassazione dopo reclamo IC 2015 del 19.8.2020, l’autorità fiscale stabiliva in

fr. 20'300.- il reddito imponibile (reddito determinante per l’aliquota di fr.

287'100.-) ed una sostanza di fr. 22'000.- (sostanza determinante per

l’aliquota di fr. 3'208'000.-).

Il

valore locativo della __________ di cui al fondo base __________ veniva

stabilito in fr. 2'400.- mensili (per il 2015 in fr. 24'000.-).

Per quanto riguardava le

spese di manutenzione l’UT precisava che, nel caso concreto, si era in presenza

di uno stabile di recente costruzione (i lavori erano stati portati a termine

nel 2014): di fatto i coniugi RI 1 avevano acquistato la proprietà per piani

direttamente dai promotori immobiliari ed erano stati quindi i primi

proprietari dell’appartamento. I costi riguardanti la modifica della pavimentazione

della terrazza da legno in betoncino, non rappresenterebbero delle spese di

manutenzione, bensì dei costi di miglioria e non sarebbero di conseguenza

fiscalmente deducibili secondo l’art. 33 lett. d LT.

A ciò l’autorità fiscale

aggiungeva:

“Il poco tempo intercorso tra il termine della

costruzione (e il relativo permesso di abitabilità), l’acquisto ed i

susseguenti interventi, sono indizi che lasciano intendere che le opere sono

state effettuate per una scelta personale dei proprietari, e non a causa di una

mancata manutenzione dell’oggetto. D’altronde in caso di lavori difettosi, si

sarebbe dovuto (potuto) fare intervenire i promotori (garanzia di 2 anni per i

difetti visibili e 5 anni per quelli non visibili); i relativi esborsi

sarebbero quindi stati a carico dei venditori”.

Ritenuto come le spese

condominiali fiscalmente deducibili risultavano inferiori alla deduzione

forfettaria (10%) veniva riconosciuto l’importo di fr. 2'400.-.

L. Con ricorso 11/14.9.2020

in tedesco corredato da traduzione in italiano, i coniugiRI 1 insorgono contro

la decisione di tassazione su reclamo IC 2015 limitatamente al mancato

riconoscimento delle spese di manutenzione legate al rifacimento della

pavimentazione della terrazza del loro immobile (la PPP __________ di cui al

fondo base __________ RFD __________).

In particolare espongono

come il materiale del balcone fosse del tutto inadeguato: oltre a presentare

spazi di circa 5 mm tra le singole assi, piccoli oggetti, quali briciole di

pane, soldi entravano al di sotto delle listelle di legno, diventando un

terreno fertile per l’insediamento di insetti. Inoltre, in caso di pioggia si

formavano delle pozzanghere nella parte sottostante alle assi di legno, creando

un luogo di riproduzione ideale per le zanzare tigre. Motivo per il quale v’era

la necessità di cambiare il rivestimento del balcone: i costi sostenuti non

costituirebbero quindi delle spese di miglioria.

M. Con osservazioni

24/25.9.2020 l’UT chiede la conferma della decisione impugnata e rimanda

all’esaustiva motivazione della stessa.

Diritto

1. Censurata, nel caso

di specie, è la mancata deduzione, a titolo di spese di manutenzione, dell’importo

di fr. 12'428.- relativo, in gran parte, al rifacimento del rivestimento della

terrazza della PPP __________ di cui al fondo base __________ RFD __________

L’autorità fiscale ritiene

che il costo non possa essere dedotto trattandosi di una spesa di miglioria.

L’UT è inoltre dell’avviso che, in caso di esistenza dei difetti della terrazza,

i contribuenti – che hanno direttamente acquistato quali primi proprietari la PPP

– avrebbero dovuto segnalarli ai venditori, facendo valere la garanzia per i

difetti dipendente dal contratto di vendita.

Di parere diverso i

coniugi RI 1, i quali indicano che non ci si trova affatto confrontati a costi

di miglioria, bensì di manutenzione visto lo stato della terrazza.

Considerandi

2.

2.1.

Secondo l’art. 31 cpv. 2

LT (di identico tenore dell’art. 32 cpv. 2 LIFD), il contribuente che possiede

immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d’assicurazione

e le altre spese d’amministrazione da parte di terzi.

Sono considerate spese di

manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano

lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (Agner/Jung/ Steinmann, Kommentar zum

Gesetz über die direkte Bundes-steuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p.

219.

s.; Bottoli, Li-neamenti di

diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; Kän-zig, Wehrsteuer, n. 161 ad

art. 22 DIFD, p. 649; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983, in: RTT 1983 p. 106).

2.2

Per facilitare il lavoro

sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma

effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il

contribuente può av-valersi di una deduzione complessiva, stabilita dal

Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge

tri-butaria del 18 ottobre 1994; un’analoga normativa è prevista, per l’imposta

federale diretta, dagli articoli 32 cpv. 4 LIFD e 2 dell’Ordinanza concernente

la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta

federale diretta del 24 agosto 1992).

La deduzione complessiva

(nella versione in vigore nel periodo fiscale litigioso) ammonta:

– al 10% del

reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locati-vo) se, alla fine del

periodo fiscale, l’immobile risale al mas-simo a 10 anni prima;

– al 20% del

reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locati-vo) se, alla fine del

periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni (cfr. art. 2 cpv. 1 Regolamento

della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

2.3

Per gli immobili ad uso esclusivo

del contribuente possono essere dedotte unicamente le spese di manutenzione che

sono in rapporto diretto con il valore locativo (imponibile). Si tratta delle

spese che sono a carico del contribuente per le riparazioni ed i rinnovi

dell’immobile, che rappresentano dei costi e non degli investimenti (sentenza

TF 2C_434/2017 del 4.4.2018 consid. 4.2.). In applicazione dell’art. 34 let. d.

LIFD non possono essere dedotte altre spese, in particolare quelle di acquisto,

di produzione o di miglioria degli elementi patrimoniali. Si è confrontati a

costi di investimento immobiliare, se gli stessi hanno quale effetto

d’apportare una plusvalenza immobiliare. Si distinguono dai costi di manutenzione,

poiché quest’ultimi sono legati a lavori destinati a compensare l’usura normale

della cosa dovuta al suo utilizzo e al trascorrere del tempo, come anche a

mantenere lo stato originale del bene immobiliare, in maniera tale da

conservare la fonte di reddito che rappresenta l’immobile per il contribuente

(2C_434/2017 del 4.4.2018 consid. 4.2).

3.

3.1.

I coniugi RI 1 sono

divenuti proprietari della PPP __________ RFD __________ __________ il

20.2.2015, acquistando l’immobile direttamente dai tre promotori immobiliari __________

(cfr. www.siftipub.ti.ch, consultato il 12.1.2021).

Come indicato dall’autorità fiscale i qui contribuenti sono stati i primi a

disporre del nuovo immobile, che presentava le terrazze rifinite con la

pavimentazione in listelli di legno (Woodn). I ricorrenti indicano che

la pavimentazione era soggetta a macchie, pertanto facilmente sporchevole e

che, come progettata, ossia lasciando degli interstizi tra le assi di legno, si

infiltrava molto facilmente del materiale, come pure degli insetti e non da

ultimo costituiva terreno fertile per la nidificazione delle zanzare tigre. A

dire dei coniugi RI 1, non sarebbero inoltre gli unici condomini ad essersi

lamentati, nei confronti dei venditori, in relazione alla problematica delle

terrazze.

3.2

Dalla disamina dei

documenti trasmessi unitamente al reclamo, per quanto attiene ai costi

direttamente connessi al rifacimento della terrazza si possono trovare tre

fatture:

·

28.8.2015

della __________ per un importo di fr. 5'737.10 e

inviata a RI 1 (la copia n. 1 della stessa è stata direttamente inviata alla __________),

pagabile in 30 giorni (consegna e posa delle piastrelle);

·

1°.9.2015 della __________, __________ per un importo di fr.

777.60

relativa alla “trasferta, rimozione e smaltimento terrazza in WOODN”

compresa la struttura in alluminio” e inviata direttamente ai promotori

immobiliari con richiesta di pagamento entro 30 giorni (in calce alla fattura

vi è il timbro e la firma della __________);

·

22.12.2015

di __________ relativa all’esecuzione del “betoncino

flottante terrazza esterna __________” per un importo di fr. 3'965.50 e inviata

direttamente ai promotori immobiliari con richiesta di pagamento entro 30

giorni (in calce alla fattura vi è il timbro e la firma della __________ con

indicata la data 29.2.2016).

3.3

Ora si rileva già in prima

battuta come destinatari del pagamento delle fatture relative al rifacimento

delle terrazze fossero (in prevalenza) i promotori immobiliari. Il ricorrente

invero non documenta chi si sia poi effettivamente accollato i costi di

sistemazione del balcone e neppure quando le stesse sono state pagate: ciò va

specificato ritenuto come, in calce a due fatture è stato apposto il timbro

della __________ con il relativo timbro e firma (e in una anche una data).

A prescindere dalla

precedente constatazione va inoltre rimarcato come, con ogni evidenza, ci si

trova, semmai, confrontati ad un difetto di costruzione, piuttosto che ad una

spesa di manutenzione: ciò è del resto perfettamente congruente con il fatto

che i ricorrenti abbiano fatto trasmettere dalle ditte incaricate dei lavori le

fatture direttamente ai venditori ed abbiano voluto modificare integralmente il

rivestimento della terrazza: da legno in betoncino piastrellato.

3.4

In una recente sentenza,

il Tribunale federale si è confrontato con il ricorso di un contribuente, che

chiedeva la deduzione dell’importo di fr. 44'125.– (su un totale di fr.

96'125.–), per la riattazione di una piscina interna, che era stata danneggiata

a causa di un difetto di progettazione. L’Alta Corte ne ha negato la deduzione,

ricordando che le minusvalenze immobiliari non sono deducibili dal reddito, con

la conseguenza che non lo sono neppure i costi sostenuti per compensare tali

minusvalenze, poiché non si tratta di spese di manutenzione bensì di

ricostruzione (RDAF 2018 II p. 478 consid. 5.2). I lavori in questione non

erano dunque stati resi necessari dalla normale usura della cosa né dal

semplice trascorrere del tempo, con la conseguenza che i relativi costi

dovevano essere qualificati come spese di investimento non deducibili (RDAF

2018.

II p. 478 consid. 5.3).

Va anche considerata la

giurisprudenza del Tribunale federale, secondo cui le spese di fabbricazione (“Herstellung”;

“produc-tion”) non concernono soltanto le nuove costruzioni, ma riguar-dano

pure i casi di “demolizione e ricostruzione estesa” o di “ri-sanamento totale”

di un immobile, a tal punto importanti e radi-cali da dover essere assimilati

all’acquisizione di una nuova struttura edilizia, diversa da quella

preesistente (decisione TF n. 2P.25/1998 del 24 febbraio 1999, in: RDAT II-1999

n. 21t; inoltre sentenza CDT n. 80.2019.6 del 26.7.2019).

3.5

3.5.1

Ora, il caso qui sub

judice è del tutto analogo a quello esaminato dal Tribunale federale, trattandosi

del rifacimento di un manufatto difettoso. I costi chiesti in deduzione non

sono pertanto spese di manutenzione, bensì costi di investimento non

deducibili.

3.5.2

Correttamente l’autorità

fiscale ha poi applicato, quale deduzione a titolo di spese di manutenzione,

quella forfettaria, essendo superiore alle altre spese condominiali fiscalmente

deducibili.

4.

Il ricorso è

respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico dei ricorrenti, soccombenti,

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 1’200.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 1’300.–

sono a carico dei

ricorrenti.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LA Copia per conoscenza:

-

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: