Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, prezzo fissato con il contratto di compravendita, pagamento parziale mediante assunzione di debito ipotecario, successiva riduzione per smarrimento cartelle ipotecarie

Incarto n.

80.2020.154

Lugano

12 dicembre 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Sabrina

Piemontesi – Gianola, vicecancelliera

parti

RI

1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 18 settembre 2020 contro la decisione del 26 agosto 2020 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. Con atto pubblico del

30 gennaio 2015 del notaio avv. __________, la __________ (ora RI 1) vendeva al

signor __________ la PPP n. __________ (quota di comproprietà di 49‰) e la

quota di comproprietà di 5/55 della PPP n. __________ (quota di comproprietà di

55‰), entrambe del fondo base n. __________ RFD di __________, al prezzo

complessivo di fr. 2'450'000.-. A tale riguardo, il contratto prevedeva le

seguenti condizioni:

Il prezzo di vendita è

stabilito a corpo in complessivi CHF 2'450'000.- (duemilioniquattrocentocinquantamila), che verranno così soluti:

-

CHF 1'700'000.- (unmilionesettecentomila) sono già depositati

fiduciariamente sul conto clienti del notaio rogante;

-

il saldo, pari a CHF 750'000.- (settecentocinquantamila), mediante subingresso

dell'acquirente nel debito della parte venditrice verso il portatore, garantito

dalle quattro cartelle ipotecarie al portatore del valore nominale di

complessivi CHF 750'000.-

(settecentocinquantamila), gravanti collettivamente il fondo qui compravenduto

e il fol. PPP __________ (diciassettemilasettecentonove) fondo-part. __________

(novecentoquattro) RFD di __________ in V (quinto) e pari rango (dg. __________).

La parte venditrice si impegna a richiedere al portatore il saldo per capitale

e interessi del debito in parola (al più tardi con valuta 31 (trentuno) marzo

2017 (duemiladiciassette) contro consegna dei quattro titoli ipotecari per

complessivi CHF 750'000.-

(settecentocinquantamila).

Le parti a tale momento provvederanno a sottoscrivere un eventuale atto

aggiuntivo in relazione alla fissazione del prezzo definitivo.

In data 5 febbraio 2015

avveniva l’iscrizione del trasferimento di proprietà a RF.

B. Nella dichiarazione

per l’imposta sugli utili immobiliari del 7/8 luglio 2015 la contribuente

indicava un valore di alienazione di 2'450'000.-, deducendo il valore di

acquisto di fr. 1'683'083.-, i costi di acquisto e di vendita per fr. 16'000.-,

le provvigioni versate per 105'840.-, le perdite di gestione dell’immobile per

fr. 192'000.-, altri costi sostenuti all’acquisto e/o alla vendita pari a fr.

128'798.- e perdite da altri trasferimenti per un valore di fr. 26'657.-.

L’utile imponibile totale veniva quantificato in fr. 297'622.-.

A spiegazione dei

vari costi fatti valere, in una lettera che accompagnava la dichiarazione

d’imposta sugli utili immobiliari, la venditrice si esprimeva in questi

termini:

“Le spese notarili dello Studio __________, che

riguardavano i diritti di compera stipulati in precedenza con __________, per

un importo complessivo di CHF 16'000.-

sfr, sono prese a carico della __________ come da accordi presi con __________

(…). __________ ha riconosciuto a __________ una provvigione del 4%

(2'450'000.- * 4% = 98'000.- sfr,

compresa IVA 8%, 105'840.- sfr) per essere riuscita a trovare un acquirente

della PPP __________ a condizioni migliori di quelle fissate in precedenza tra __________

e __________. Per quanto concerne il contratto ipotecario __________ ha dovuto

pagare alla __________ una penale e diverse spese e interessi, pari a un

importo di sfr. 128'796.14 (…). Dal 1°.1.2013 fino alla vendita dell’immobile,

il 30 gennaio 2015, non è stato possibile affittare a terzi la PPP __________ a

causa del precetto esecutivo e della successiva e immediata richiesta di

realizzazione del credito da parte della Banca. __________ ha subito pertanto

in questo periodo delle perdite, che abbiamo quantificato prendendo quale

riferimento il contratto di locazione con __________ (…) in totale per due anni

192'000.00.- sfr).

C. Con decisione del 26

settembre 2019, l’RS 1 (UTPG) notificava all’alienante la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr.

545'697.- e l’imposta corrispondente in fr. 161'166.55.-. Il valore di

alienazione ammontava a fr. 2'450'000.-, il valore di acquisto a fr. 1'671'185.-

e le perdite di gestione a fr. 233'118.-.

Nella motivazione della

decisione, l’autorità di tassazione quantificava il valore di acquisto totale in

fr. 1'671'185. Per quanto concerne i costi di acquisto e di vendita, rilevava

che la fattura dell’avv. __________ “(…) è a carico della __________”. Quanto

alla provvigione di vendita, la stessa non risultava contabilizzata e la

documentazione fornita a comprova era ritenuta insufficiente. In merito agli

altri costi fatti valere in dichiarazione, secondo l’UTPG la penale versata

alla __________ costituiva un costo legato al finanziamento e non era pertanto

deducibile. In merito alle “perdite di gestione”, l’autorità fiscale le ammetteva

nella misura di fr. 233'118.-, argomentando che “(…) le perdite subite a

causa del mancato introito per affitti non possono essere dedotte sulla base di

una valutazione, ma possono semmai essere prese in conto in quanto influenti

sull’utile ordinario del periodo e quindi dedotte dalla TUI come perdite

d’esercizio”.

D. Con atto pubblico

aggiuntivo del 3 ottobre 2019 del notaio __________, le parti contraenti

pattuivano quanto segue:

Richiamato il rogito n __________

(__________) del notaio __________, in particolare al punto 1. (uno) del rogito

il quale prevedeva un'assunzione di un debito per delle cartelle ipotecarie e

lasciava aperta la possibilità alle parti di ridefinire il prezzo a seconda di

cosa succedeva con le cartelle, preso atto che le cartelle non sono state

rinvenute, nessun creditore si è mai manifestato negli anni dalla compravendita

ad oggi, che le parti hanno convenuto a questo punto di avviare una procedura

di ammortamento, le parti convengono quanto segue:

Sotto la condizione sospensiva

che nell'ambito della procedura d'ammortamento non si manifesti nessun

creditore detentore dei titoli andati smarriti e a condizione che il Pretore

competente decreti l'annullamento dei titoli ipotecari, le parti convengono di

ridurre il prezzo a fr. 1'700’000.- (un

milione settecentomila).

E. a.

Con reclamo 7/8

ottobre 2019 la RI 1 chiedeva l’adeguamento della decisione di tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari del 26 settembre 2019, alla luce del fatto

che le cartelle ipotecarie (di seguito CI) non erano state trovate e nessuno

aveva reclamato il credito. In effetti, il rogito del 30 gennaio 2015 del

notaio __________ era stato stipulato con la premessa che le CI mancanti per un

valore di fr. 750'000.- venissero consegnate successivamente. Le cartelle in

questione tuttavia “non [erano] state trovate e nessuno [aveva] reclamato il

credito”, ragione per cui era stato stipulato l’atto aggiuntivo, che prevedeva

la riduzione del prezzo originario da fr. 2'450'000.- a fr. 1'700'000.- per la

PPP no. __________ e la quota di comproprietà 5/55 della PPP no. __________

entrambe fondo-part. __________ RFD di Lugano. La differenza di prezzo

corrispondeva infatti al valore nominale delle CI mancanti.

b.

Con lettera del 18 maggio

2020 la reclamante inviava la decisione del Pretore del Distretto di Lugano del

5 maggio 2020 inerente la chiusura di grida e il relativo ammortamento delle CI

per un valore di fr. 750'000.00.-. Chiedeva quindi la revisione della decisione

di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari del 26 settembre 2019, visto

che il prezzo di vendita era di fr. 1'700'000.- e non più di fr. 2'450.000.-.

F.

a.

Alfine di definire

il reclamo, il 27 maggio 2020 l’UTPG chiedeva alla reclamante l’invio entro il

10 luglio 2020 di alcune informazioni tra cui: la documentazione relativa

all’iscrizione e all’utilizzo delle CI al portatore di fr. 750'000.- gravanti

le PPP n. __________ e __________, i giustificativi contabili inerenti la

contabilizzazione del rischio derivante dalla possibile esistenza del debito,

la documentazione relativa ai passi intrapresi per accertare il debito e il

capitale garantiti dalle CI, quella concernente la procedura di cancellazione

delle CI, le spiegazioni relative al motivo per cui l’acquirente ha accettato

un possibile prezzo di acquisto di fr. 2'450'000.- nonché la giustificazione

del fatto che il valore di alienazione è stato fatto dipendere dall’esistenza o

meno di un debito e ogni altro documento utile a giustificare l’operazione.

b.

A seguito della richiesta

di cui sopra, il 3 luglio 2020 la reclamante inviava all’UTPG la documentazione

relativa all’emissione e iscrizione al Registro fondiario (di seguito RF) delle

quattro CI in seguito smarrite. L’emissione delle stesse era stata richiesta

alfine di essere “pronti in caso di necessità”. L’insorgente inoltrava

nuovamente la decisione di chiusura di grida della Pretura di Lugano attestante

l’ammortamento delle CI. Spiegava anche che gli acquirenti avevano accettato un

possibile prezzo di acquisto di fr. 2'450'000.- poiché gli importi negoziati di

fr. 1’700'000.- per la PPP n. __________ con __________ e di fr. 650'000.- per

la PPP n. __________ con __________ corrispondevano a una valutazione congrua

per le metrature, lo stato di vetustà, il momento di mercato e il fatto che il

venditore, sostenendo l’inconsistenza del debito e del relativo gravame

ipotecario, aveva negoziato in modo consensuale una transazione che tenesse

conto delle eventuali aleatorietà negative della procedura di cancellazione

delle quattro CI al portatore di quinto grado per un valore di fr. 750'000.- e

i compratori ne avevano accettato le sorti.

Infine, dichiarava che

l’iscrizione delle CI a RF imponeva la loro esposizione a provvisoria

integrazione del prezzo di vendita da fr. 1'700'000.- a fr. 2'450'000.-, soggetto

comunque a possibile rettifica conseguente al loro ammortamento e cancellazione

così come previsto nell’atto pubblico n. __________ del 30 gennaio 2015.

Inviava quindi l’atto aggiuntivo al rogito di cui sopra comprovante la

riduzione del prezzo a fr. 1'700'000.-, l’atto aggiuntivo n. 2602 relativo a __________,

i rogiti inerenti la costituzione del diritto di compera e le proroghe della

durata di diritto di compera per la __________ e relativa istanza di

annotazione, l’istanza di iscrizione di trapasso immobiliare per __________,

l’istanza di modifica di diritto di compera per __________ e le quattro copie

delle pubblicazioni sul FUSC delle CI al portatore a carico della part. __________

RFD di Lugano di 5° grado. A complemento della documentazione di cui sopra, il

17 luglio 2020 inoltrava pure l’istanza di cancellazione delle CI dal RF

effettuata dal notaio __________ nonché l’istanza di modifica di contratto di

compra-vendita immobiliare relativa alla PPP no. __________.

c.

Con decreto 5.5.2020 il

Pretore del Distretto di Lugano, avv. __________, pronunciava l’ammortamento

delle quattro cartelle ipotecarie al portatore gravanti le PPP __________ e __________

del fondo base part. __________ RFD __________.

G. Con decisione del

21/26 agosto 2020 l’UTPG respingeva il reclamo e confermava un valore di

alienazione di fr. 2'450'000.-. Specificava che il prezzo di vendita della PPP

n. __________ __________. __________ RFD di Lugano era stato definito dalle

parti in modo inequivocabile tramite l’atto notarile del 30 gennaio 2015 e che

nessun elemento alla data dell’iscrizione del trapasso di proprietà a RF ovvero

il 5 febbraio 2015, momento determinante ai sensi dell’art 132 LT per la

fissazione del valore di alienazione, poteva far ritenere che il valore non

fosse quello indicato nell’atto di compravendita. Sosteneva inoltre che anche

nella dichiarazione d’imposta TUI la contribuente indicava, senza alcuna riserva,

un prezzo di vendita di fr. 2'450'000.-.

A mente

dell’Ufficio di tassazione i fr. 750'000.- costituivano un accordo relativo

alle modalità di pagamento del prezzo di vendita. L’indicazione secondo cui le

parti avrebbero provveduto a sottoscrivere un eventuale atto aggiuntivo in

relazione al prezzo definitivo non era sufficiente per mettere in dubbio il

valore di alienazione dell’immobile ceduto al momento determinante

dell’iscrizione a RF. Inoltre, nel caso di specie, l’atto aggiuntivo era

sopraggiunto in tempi sospetti e l’operazione appariva insolita ed elusiva,

visto che lo stesso era stato allestito il 3 ottobre 2019 ovvero pochi giorni

dopo l’emissione della notifica di tassazione ordinaria 2015 del 5 settembre

2019 e della tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari del 26 settembre

2019 e solo una settimana dopo veniva avviata la procedura per l’ammortamento

delle CI.

L’autorità fiscale

sottolineava poi che prima di allora non era stata fornita alcuna prova

circa gli eventuali passi intrapresi alfine di accertare il debito nei

confronti del portatore e che non si comprendeva il motivo per cui il prezzo di

vendita potesse dipendere dall’esistenza o meno di un debito a carico

dell’alienante.

Infine, rilevava che nella

contabilità della società venditrice non era registrato alcun debito garantito

dalle CI mentre veniva indicato un valore nominale di CI a pegno per impegni di

__________ per un totale di fr. 1'250'000.-. Motivo per cui, la rinuncia

all’incasso del prezzo di vendita pari a fr. 750'000.- andava qualificata quale

distribuzione dissimulata di utile a favore dell’azionista __________ da

aggiungere all’utile imponibile della ricorrente e imponibile attraverso la

TUI.

H. In data 18/21

settembre 2020 la RI 1 presenta, per il tramite del proprio legale, avv. __________,

ricorso alla Camera di diritto tributario contro la decisione su reclamo

dell’imposta sugli utili immobiliari del 21/26 agosto 2020 dell’UTPG. La

ricorrente contesta l’accertamento del valore di alienazione, stabilito dall’UTPG

in fr. 2'450'000.-.

A suo avviso, al

momento della rogazione dell’atto di compravendita le CI non erano reperibili,

motivo per cui le parti avevano inserito nel contratto una riserva e meglio:

La parte venditrice si impegna a richiedere al

portatore il saldo per capitale e interessi del debito in parola al più tardi

con valuta 31 marzo 2017 contro consegna dei quattro titoli ipotecari per complessivi

fr. 750'000.-. Le parti a tale momento provvederanno a sottoscrivere un

eventuale atto aggiuntivo in relazione alla fissazione del prezzo definitivo.

A mente della società

venditrice, la suddetta riserva comproverebbe la volontà delle parti di

determinare il prezzo di vendita in relazione all’eventuale e reale debito

garantito dalle CI. Infatti, a seguito dell’impossibilità di individuare un

creditore e di rinvenire le CI, con atto aggiuntivo, le parti avevano convenuto

che:

Sotto la condizione sospensiva che nell’ambito della

procedura d’ammortamento non si manifesti nessun creditore detentore dei titoli

andati smarriti e a condizione che il Pretore competente decreti l’annullamento

dei titoli ipotecari, le parti convengono di ridurre il prezzo a fr.

1'700'000.-.

Con decreto 5 maggio 2020

il Pretore di Lugano pronunciava l’ammortamento delle quattro CI, motivo per

cui la riserva di cui al rogito di compravendita era adempiuta.

A mente della ricorrente

la riserva era quindi una condizione, nel senso che il prezzo definitivo della

compravendita era subordinato all’avverarsi di un fatto incerto e il prezzo

avrebbe acquisito effetto giuridico nel momento in cui la condizione (ossia la

reale ed effettiva consistenza del debito) si sarebbe avverata.

Pertanto, visto che il

valore dell’alienazione ai sensi dell’art. 131 LT è quello risultante dall’atto

di acquisto o dalla contrattazione, non vi sarebbe alcun dubbio che il valore sia

quello rilevato al momento dell’avverarsi della condizione e consensuale

volontà di contrattazione delle parti.

Inoltre, nel valore di

alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall’acquirente, tra cui

il pagamento in contanti e l’assunzione di obblighi dell’alienante: se

quest’ultima non ha luogo poiché gli stessi non esistono, il valore di

alienazione coinciderebbe con l’importo pagato in contanti.

Ancora, secondo la

ricorrente una revisione del valore di alienazione tramite un atto aggiuntivo

non configurerebbe, nel caso di specie, alcuna operazione elusiva, visto che le

parti già nell’atto di compravendita avevano concordato un prezzo condizionato

all’avverarsi della condizione legata al reale e eventuale debito rappresentato

dalle CI.

Infine, secondo

l’insorgente non corrisponderebbe al vero e nemmeno sarebbe comprovata la

presunta rinuncia all’incasso del prezzo di vendita a favore dell’azionista __________.

In effetti, la consegna delle CI a __________ sarebbe stata fatta in relazione

a eventuali futuri impegni che non si sono realizzati e le CI non utilizzate sarebbero

poi state smarrite rispettivamente non più ritrovate. Inoltre, essendo i

bilanci di __________ precedenti alla compravendita, non riporterebbero impegni

garantiti dalle CI.

La ricorrente postula quindi

l’accoglimento del ricorso nel senso che il valore di alienazione venga

stabilito in fr. 1'700'000.-.

I. Nelle osservazioni

27/30 novembre/1° dicembre 2020, la Divisione delle contribuzioni rileva che,

in applicazione dell’art. 131 cpv. 1 LT, il valore di alienazione è quello che

risulta dall’atto notarile o dalla contrattazione. La Legge tributaria pone,

come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento

al valore risultante dall’atto notarile. All’atto pubblico la legge attribuisce

un’efficacia probatoria superiore (art. 9 CC).

Secondo l’autorità fiscale,

con atto pubblico del 30.1.2015 il prezzo di vendita del foglio di PPP 11708

del fondo base __________ RFD __________ è stato stabilito in fr. 2'450'000.-.

In merito alle modalità di pagamento del sopraccitato prezzo, nel punto 2 del

citato rogito s’indicava che fr. 1'700'000.- erano già depositati presso il

notaio rogante e che l’importo restante, ossia fr. 750'000.- sarebbe stato

soluto mediante subingresso dell’acquirente del debito della parte venditrice,

garantito dalle quattro cartelle ipotecarie al portatore per un valore nominale

complessivo di fr. 750'000.-. Sempre la clausola n. 2 prevedeva che la parte

venditrice si sarebbe impegnata a richiedere al portatore il saldo per

“capitale e interessi” del debito contro consegna dei quattro titoli ipotecari

per complessivi fr. 750'000.-. A tale momento le parti avrebbero provveduto a

sottoscrivere un eventuale atto aggiuntivo relativo alla fissazione del prezzo

definitivo. L’acquirente ha inoltre pagato il bollo cantonale sull’importo

figurante nell’atto pubblico del 30.1.2015, e meglio fr. 2'450'000.-. Al

momento dell’iscrizione del trapasso di proprietà a Registro fondiario, il

5.2.2015, nessun elemento poteva inoltre far ritenere che il valore fosse

diverso da quello indicato nell’atto di compravendita. Secondo la Divisione

delle contribuzioni, il pagamento a saldo di fr. 750'000.- si configurerebbe

come una semplice “modalità di pagamento del prezzo di vendita”. A suo avviso,

inoltre, mal si comprenderebbe la ragione per la quale la pattuizione del

prezzo finale di una compravendita avrebbe dovuto dipendere dall’esistenza di

un debito ipotecario a carico dell’alienante. Inoltre la stessa RI 1, nella

dichiarazione fiscale aveva indicato l’importo di fr. 2'450'000.- quale “prezzo

di vendita”, senza menzionare alcuna riserva in merito.

L’esistenza di un atto

pubblico aggiuntivo in relazione alla determinazione del prezzo di

compravendita non sarebbe sufficiente, per l’autorità fiscale per mettere in

dubbio il valore di alienazione dell’immobile.

L’atto aggiuntivo,

relativo alla riduzione del prezzo di alienazione, sarebbe peraltro stato

rogato a distanza di circa 5 anni rispetto al rogito notarile di compravendita

e pochi giorni dopo l’emissione della notifica di tassazione relativa

all’imposta ordinaria 2015 (del 5.9.2019) e dell’imposta sugli utili

immobiliari (26.9.2019), mentre la procedura di ammortamento delle cartelle

ipotecarie sarebbe stata promossa poco dopo (il 10.10.2019). Non risultava inoltre

che, prima di allora, fossero stati intrapresi i passi necessari volti

all’accertamento del debito nei confronti del portatore. Dal profilo della

tempistica, l’atto aggiuntivo di riduzione del prezzo di vendita potrebbe anche

configurarsi come una manovra elusiva visto che l’operazione, analizzata nel

suo insieme, riveste un carattere insolito ed è volta ad ottenere un “notevole

risparmio d’imposta”. In tal senso, ancora più anomalo è il fatto che le parti

contraenti non si siano accertate dell’esistenza e dell’eventuale ammontare del

debito ipotecario effettivo prima della stipulazione del contratto. La

Divisione delle contribuzioni, a tal proposito, avanza “il dubbio che le

parti già sapessero al momento della contrattazione del prezzo dell’inesistenza

del debito”. A corroborare tale tesi sarebbe inoltre il fatto che nella

contabilità della società venditrice non fosse registrato alcun debito

garantito dalle cartelle ipotecarie. L’autorità fiscale faceva inoltre notare

che, nella tassazione ordinaria 2015, passata in giudicato il 18.9.2020,

l’importo del debito ipotecario di fr. 750'000.- era stato aggiunto

dall’autorità fiscale tra gli utili della società non accreditato a conto

economico. Non si capisce per quali ragioni la società si sia pertanto limitata

ad impugnare unicamente la decisione di tassazione dell’utile immobiliare.

La Divisione delle

contribuzioni chiede pertanto che la decisione su reclamo emanata dall’UTPG

venga confermata.

L. Il 14.10.2021 si è

svolta un’udienza presso la Camera di diritto tributario alla quale hanno

presenziato l’avv. __________ per la ricorrente e, per l’autorità fiscale,

l’avv. __________ e __________.

Il legale della RI 1 ha ribadito

che la pattuizione prevista dal primo rogito costituiva una vera e propria

condizione, riferita al valore delle cartelle ipotecarie. Ha proposto di

sentire le parti contraenti per avere delle spiegazioni in merito alla loro

posizione.

L’autorità fiscale ha

sostenuto per contro che la clausola contrattuale in discussione si riferiva

unicamente alle modalità di pagamento del prezzo. Non metteva in dubbio

l’esistenza del debito, ma tutt’al più il suo ammontare. Secondo l’UTPG la

documentazione agli atti sarebbe sufficiente per potersi pronunciare sul

ricorso.

M. Con

scritto 9.5.2022, l’avv. __________ ha comunicato alla Camera di aver

rinunciato al mandato di rappresentare la ricorrente nella presente procedura.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è

stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Nella presente

fattispecie, controverso è il valore di alienazione della __________ fondo base

__________ RFD __________ e dei 5/55 della quota “D” del fol. PPP __________

del fondo base __________ RFD __________. Secondo la ricorrente, il prezzo di

vendita dell’immobile non era di fr. 2'450'000.- (cfr. atto pubblico del

30.1.2015

del notaio avv. __________), bensì di fr. 1'700'000.-, come da rogito

notarile aggiuntivo del 3.10.2019 del notaio avv. __________ e contestuale

successiva procedura di ammortamento delle cartelle ipotecarie al portatore,

che garantivano un debito della parte venditrice pari a fr. 750'000.-.

Di diverso avviso

l’autorità fiscale, la quale ritiene che il prezzo di vendita sia stato

validamente stabilito con rogito notarile del 30.1.2015 e sia di fr.

2'450'000.-.

Si tratta pertanto di

verificare quale sia il valore di alienazione dell’immobile in parola.

2.2

2.2.1

L’art. 131 cpv. 1 LT

dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o

dalla contrattazione.

Nel valore di alienazione

rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti

dell'alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e debbano

pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di

immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma

tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro;

tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è

il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la

concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi

dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 e

dottrina citata).

La legge tributaria pone,

dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il

riferimento al valore risultante dall'atto notarile. All'atto pubblico la legge

attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può

allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi sul valore che

figura nel rogito; tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo

indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento

della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o

effettuate altre prestazioni particolari.

Accanto al riferimento al

valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore

risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti che non sono effettuati

mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 210 e dottrina citata).

2.2.2

L'obbligo dell’atto

pubblico si estende ai punti oggettivamente essenziali (parti, dati relativi all'immobile

e prezzo di acquisto). Alle transazioni immobiliari si applicano requisiti

particolarmente severi per quanto riguarda il prezzo di acquisto. Tutte le

prestazioni che le parti contraenti pattuiscono quale corrispettivo globale per

il trasferimento della proprietà dell'immobile devono essere coperte dalla

forma dell’atto pubblico.

L'insieme di tutte le

prestazioni che l'acquirente deve apportare al venditore in base al contratto

come corrispettivo per il trasferimento della proprietà dell'immobile è

determinante per la definizione del ricavo della vendita. È irrilevante a quale

titolo, dal punto di vista civilistico, il venditore percepisca tali

prestazioni (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,

Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo 2021, § 10, n. 74, p. 338 s.;

inoltre sentenza del Tribunale federale 5A.33/2006 del 24.4.2007 consid. 4).

In particolare, il

Tribunale federale in una sentenza del 24.4.2007 (5A.33/2006), si è confrontato

con la questione se il prezzo di vendita risultante da un atto pubblico di

compravendita immobiliare fosse conforme ai requisiti legali. Il prezzo era

stato stabilito in complessivi fr. 850'000.-, ma le parti contraenti avevano

pattuito che l’acquirente versasse un ulteriore importo di fr. 500'000.- per

estinguere un debito del venditore, garantito da una cartella ipotecaria, che

sarebbe poi stata consegnata al compratore. Il Tribunale federale ha ritenuto

legittima la decisione dell’ufficiale del Registro fondiario, che aveva

rigettato l’istanza di iscrizione, per il fatto che il prezzo di vendita

indicato nell’atto pubblico non corrispondeva all’effettivo valore della

controprestazione del compratore. Con questo pagamento aggiuntivo al creditore

ipotecario, al fine di estinguere il debito garantito dalla cartella

ipotecaria, infatti, i debiti del venditore si erano ridotti nella misura di

fr. 500'000.-. Il risultato era identico, in termini finanziari, all’aumento

dei suoi attivi, che si sarebbe verificato se l'importo in questione fosse stato

pagato al venditore invece che al creditore ipotecario. In questo caso, come

pure nel caso in cui l’acquirente si fosse assunto il debito ipotecario

esistente, si tratta di obblighi dell’acquirente che comportano una prestazione

pecuniaria, che deve essere considerata prezzo di acquisto o parte di esso. Il

fattore decisivo è che la situazione patrimoniale del venditore sia migliorata

a spese dell'acquirente quale corrispettivo per il trasferimento della

proprietà dell'immobile (sentenza 5A.33/2006 del 24.4.2007 consid. 4).

2.3

Si è tuttavia già

ricordato che, secondo l’art. 9 cpv. 1 CC, i registri pubblici ed i pubblici

documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata

l'inesattezza del loro contenuto. Questa prova, secondo l’art. 9 cpv. 2 CC, non

è soggetta ad alcuna forma speciale. Dell’efficacia probatoria rafforzata,

prevista dall’art. 9 cpv. 1 CC, beneficiano in particolare gli atti pubblici

prescritti imperativamente dal diritto privato federale (p. es. art. 184 CC e

art. 216 cpv. 1 CO; Wolf, in:

Hausheer/Walter [a cura di], Berner Kommentar, vol. I/1, Einleitung, 2012, n. 8

s. ad art. 9 CC). Perché trovi applicazione l’art. 9 CCS è necessario che

l’atto pubblico sia stato stipulato almeno essenzialmente in modo ineccepibile

(Wolf, op. cit., N. 36). Fra i

presupposti di validità rientra il consenso delle parti (Wolf, a.a.O., N. 38). La presunzione

legale dell’esattezza del documento non è inconfutabile (art. 9 cpv. 1 CC; cfr.

anche la sentenza del Tribunale federale n. 2C_662/2013 del 2 dicembre 2013

consid. 3.4).

Tuttavia, se non è

possibile dedurre altro dalla volontà contrattuale delle parti contraenti, si

deve presumere che il prezzo di acquisto risultante dall’atto pubblico si

estenda a tutti i valori trasferiti e rifletta il valore di mercato di tutti

questi valori (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,

op cit., § 10, n. 77, p. 342).

3.

3.1.

3.1.1

Nel caso che qui ci occupa,

dallo scritto accompagnatorio alla dichiarazione per l’imposta sugli utili

immobiliari del 7.7.2015 si evince che la PPP __________ fondo base RFD __________

Lugano, sino a fine 2012 era ceduta in locazione a __________, ad una pigione

annua di fr. 81'000.-. __________, creditrice ipotecaria, venuta a conoscenza

della disdetta del contratto di locazione, aveva richiesto alla __________ di

voler soddisfare tutta una serie di condizioni – entro il termine di un mese –

tra le quali quella di cercare un nuovo conduttore per l’ente locato. La

società non era stata in grado di soddisfare le esigenze della Banca nei tempi imposti,

motivo per il quale, il 4.3.2013 la Banca aveva disdetto il contratto

ipotecario ed aveva domandato il rimborso dell’intero credito (pari a

fr.1'665'762.10). Non disponendo della liquidità necessaria in tempi così

brevi, __________ non era stata in grado di far fronte al pagamento postulato:

motivo per il quale era stata avviata una procedura esecutiva nei confronti

della contribuente (scritto 7.7.2015 allegato alla dichiarazione per l’imposta

sugli utili immobiliari, pag. 1).

Nel frattempo, per quanto

concerne la PPP __________ fondo base RFD __________ ____________________ era

riuscita a stipulare un contratto di costituzione di diritto di compera con la __________.

Il prezzo pattuito con il rogito del 28.8.2013 (“costituzione di diritto di compera”,

cedibile) del notaio __________, era di fr. 1'750'000.-. Nell’atto pubblico si

legge in particolare quanto segue: “Le parti danno pure atto che il Fol. PPP

n. __________ è ulteriormente gravato dalle seguenti cartelle ipotecarie al

portatore nominali 250'000.- in 3° rango, nominali 250'000.- in 4° rango e

nominali 750'000.- in 5° rango. Non si fa luogo ad assunzione di debito”.

Il 25.4.2014 è stata

iscritta una restrizione della facoltà di disporre sulla PPP __________ fondo

base __________ RFD __________, su ordine dell’Ufficio esecuzione di Lugano,

per complessivi fr. 1'678'213.-.

Dopo aver prorogato il

diritto di compera (ndr. il rogito con il quale veniva prorogato il diritto di

compera non è agli atti), nell’autunno 2014, la __________ comunicava di non

essere più interessata all’immobile ma “(…) allo stesso tempo si è resa

parte attiva con successo nella ricerca di un nuovo acquirente per la PPP __________”

(scritto 7.5.2015 allegato alla dichiarazione d’imposta, pag. 2).

3.1.2

Con scritto 12.1.2015 la __________

si rivolgeva alla __________ __________, informandola di essere riuscita a

reperire degli acquirenti pronti ad acquistare irrevocabilmente gli immobili

PPP __________ e __________ e __________ fondo base part. __________ RFD

Lugano. Nella lettera, la __________ indicava che, secondo un calcolo

allestito, il conteggio del debito ipotecario ancora scoperto era pari a fr.

1'703'681.29.

Con risposta del 20.1.2015

la __________, confermava di accettare la proposta di rimborso ammontante a fr.

1'703'681.29. Inoltre indicava: “(…) vi facciamo in ogni caso notare che la

penale dovuta ammonterebbe in questo momento a oltre CHF 200'000.- in virtù

della massiccia diminuzione dei tassi d’interesse di mercato che ha determinato

tassi di reinvestimento addirittura negativi. Trattandosi di una vendita

tramite trattativa privata avremmo la possibilità di emettere un nuovo

conteggio di estinzione ricalcolando la penale dovuta”.

3.2

È in questo contesto che

si è conclusa la compravendita (tramite trattativa privata) tra la __________ e

__________ il 30.1.2015. In particolare nella premessa dell’atto pubblico si legge:

“Il Signor __________ intende acquistare i medesimi ed

è a conoscenza del fatto che sui fondi risulta attualmente iscritta una

restrizione della facoltà di disporre (__________) per complessivi CHF

1'678'213.- (…) oltre interessi e spese a dipendenza di una procedura esecutiva

in realizzazione del pegno avviata dalla spett__________, la quale ha espresso

il proprio accordo per il pagamento dell’importo di cui al successivo punto 2

(…) del presente atto”.

Il prezzo di vendita

veniva stabilito “a corpo in complessivi CHF 2'450'000.-“. Tale importo sarebbe

stato soluto con il versamento di fr. 1'700'000.- (che erano già depositati presso

il notaio) ed il rimanente tramite “subingresso dell’acquirente nel debito

della parte venditrice verso il portatore, garantito dalle quattro cartelle

ipotecarie al portatore del valore nominale di complessivi CHF 750'000.-“.

La parte venditrice si

impegnava a richiedere al portatore il saldo per capitale e interessi del

debito in parola, contro consegna dei quattro titoli ipotecari al più tardi

entro il 31.3.2017. A tale momento, le parti avrebbero dovuto provvedere a

sottoscrivere un eventuale “atto aggiuntivo in relazione alla fissazione del

prezzo definitivo”.

3.3

3.3.1

Nella dichiarazione per

l’imposta sugli utili immobiliari, compilata il 7.7.2015, la contribuente

indicava, quale “valore risultante dall’atto notarile o dalla contrattazione” l’importo

di fr. 2'450'000.-.

Faceva valere inoltre dei

costi di mediazione immobiliare: proprio in relazione all’intervento della __________,

la ricorrente, nello scritto allegato alla dichiarazione, indicava: “__________

ha riconosciuto a __________ una provvigione del 4% (2'450'000.00 * 4% =

98'000.- sfr, compresa IVA 8%, 105'840.- sfr) per essere riuscita a trovare un

acquirente della PPP __________ a condizioni migliori di quelle fissate in

precedenza tra __________ e __________”. Produceva in allegato lo scritto

del 15.10.2014 e meglio la corrispondenza intercorsa con la __________, con la

quale si confermava che sarebbe stata riconosciuta “(…) al momento della

vendita una provvigione del 4% più IVA di legge”.

3.3.2

L’acquirente della PPP __________

fondo base __________ RFD __________, ha pagato il bollo cantonale (CHF

7'350.-) sull’importo indicato nell’atto pubblico del 30.1.2015, pari a fr. 2'450'000.-.

(cfr. 80.2015.97 del 14.9.2015, consid. 2.3.4.).

3.3.3

Il 5.9.2019 l’Ufficio di

tassazione ha notificato alla __________ la decisione di tassazione IC/IFD 2015

e il 26.9.2019 la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari.

Sia nella decisione concernente l’IFD sia in quella inerente l’imposta sugli

utili immobiliari è stato assoggettato all’imposta l’utile di fr. 545'697.- scaturito

dalla vendita della PPP 17708. Per quanto concerne l’imposta sugli utili

immobiliari, l’imponibile era nettamente superiore rispetto a quello calcolato

nella dichiarazione d’imposta (fr. 297'622.-) e l’imposta dovuta ammontava al

doppio di quella calcolata dalla contribuente (fr. 161'166.55 rispetto a fr.

80'358.25).

Unicamente dopo aver

ricevuto sia la decisione IC/IFD 2015 (che come visto è cresciuta in giudicato

accettando la ripresa nell’utile pari a fr. 545'697.-) sia la decisione TUI, la

__________ si è rivolta al notaio __________ che ha rogato l’atto aggiuntivo

del 3.10.2019 all’atto pubblico del 30.1.2015. Nello stesso si legge in

particolare quanto segue (punto 1, Fol. 3):

“Sotto la condizione sospensiva che nell’ambito

della procedura d’ammortamento non si manifesti nessun creditore detentore dei

titoli andati smarriti e a condizione che il Pretore competente decreti

l’annullamento dei titoli ipotecari, le parti convengono di ridurre il prezzo a

fr. 1'700'000.-“.

Come già indicato, il

5.5.2020

il Pretore di Lugano, avv. __________, ha poi pronunciato

l’ammortamento delle cartelle ipotecarie di 5° rango gravanti le PPP __________

e __________

3.4

3.4.1

Ora, il prezzo di fr.

2'450'000.- è stato stabilito in maniera chiara ed inequivocabile dall’atto

pubblico del 30.1.2015, nel quale viene fatta una chiara distinzione fra il

prezzo di vendita e le modalità di pagamento dello stesso. Queste ultime sono

state determinate come segue: la dazione in denaro ed il subingresso nel debito

garantito dalle cartelle ipotecarie al portatore. D’altronde, proprio perché

l’immobile è stato “sottratto” alla procedura esecutiva per destinarlo ad una

vendita privata, con ogni probabilità __________, non avrebbe mai accettato un

prezzo di vendita appena di poco superiore al debito vantato dalla banca ed

oggetto appunto della restrizione della facoltà del diritto di disporre,

iscritta a registro fondiario.

In effetti, come si vede

proprio dal rogito della stessa notaia __________ la quale aveva fatto

iscrivere tramite l’UE di Lugano la restrizione della facoltà del diritto di

disporre, aveva dato il proprio consenso “per il pagamento dell’importo di

cui al successivo punto 2 del presente atto” e meglio fr. 2'450'000.-.

3.5.2

Come già rilevato, secondo

l’art. 9 cpv. 1 CC, i registri pubblici ed i pubblici documenti fanno piena

prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l'inesattezza del loro

contenuto. Questa prova, secondo l’art. 9 cpv. 2 CC, non è soggetta ad alcuna

forma speciale. Dell’efficacia probatoria rafforzata, prevista dall’art. 9 cpv.

1.

CC, beneficiano in particolare gli atti pubblici prescritti imperativamente

dal diritto privato federale (p. es. art. 184 CC e art. 216 cpv. 1 CO; Wolf, in: Hausheer/Walter [a cura di],

Berner Kommentar, vol. I/1, Einleitung, 2012, n. 8 s. ad art. 9 CC). Perché

trovi applicazione l’art. 9 CCS è necessario che l’atto pubblico sia stato

stipulato almeno essenzialmente in modo ineccepibile (Wolf, op. cit., n. 36). Fra i presupposti di validità

rientra il consenso delle parti (Wolf,

op. cit., n. 38). La presunzione legale dell’esattezza del documento non è

inconfutabile (art. 9 cpv. 1 CC; cfr. anche la sentenza del Tribunale federale

n. 2C_662/2013 del 2 dicembre 2013 consid. 3.4).

3.5.3

Ora, alla luce della

giurisprudenza precedentemente menzionata, si deve escludere che la definizione

del prezzo di vendita fosse sottoposta a condizione. Se così fosse, si sarebbe

trattato di un contratto di compravendita immobiliare, con cui era stato

lasciato indeterminato proprio il prezzo, cioè il valore della

controprestazione dell’acquirente. In presenza di una simile incertezza,

l’Ufficio dei registri non avrebbe iscritto il trapasso di proprietà.

D’altra parte, è difficile

credere che il compratore di un immobile sia disposto all’acquisto, assumendosi

un debito garantito da cartelle ipotecarie al portatore, senza che siano state

precedentemente verificate l’esistenza e l’eventuale ammontare del debito in

questione.

Possono essere condivise

le perplessità dell’Ufficio giuridico della Divisione delle contribuzioni, che,

nelle proprie osservazioni al ricorso (pag. 3), esprime il “dubbio che le

parti già sapessero al momento della contrattazione del prezzo dell’inesistenza

del debito”. A supporto di questa ipotesi, sottolinea “il fatto che nella

contabilità della società venditrice non fosse registrato alcun debito

garantito dalle suddette cartelle ipotecarie”.

3.6

3.6.1

Secondo l’art. 9 Cost. gli organi dello Stato e secondo l’art.

5.

cpv. 3 Cost. organi dello Stato, autorità e privati devono agire secondo il

principio della buona fede. Entrambe le disposizioni costituzionali sono

concretizzate dal divieto legale dell’abuso di diritto (art. 2 cpv. 2 CC), che

interessa tutti i settori giuridici. Un caso di abuso di diritto previsto

dall’art. 2 cpv. 2 CC è quello della condotta contraddittoria venire contra factum

proprium. Tale principio è violato da chi adotta una condotta

contraddittoria o abusiva oppure inganna la controparte. Simile comportamento

non merita infatti alcuna tutela giuridica (sentenza n. 2C_334/2014 del 9

luglio 2015 consid 2.5.1 e 2.5.2 e giurisprudenza citata).

3.6.2

Ora,

nel caso di specie, il prezzo di compravendita è stato fissato mediante atto

pubblico, quello del notaio __________. Diversamente da quanto sostenuto nel

ricorso, l’assunzione del debito ipotecario nei confronti del portatore delle cartelle

ipotecarie rimane una modalità di pagamento della rimanente componente del

prezzo. Non si comprenderebbe altrimenti lo scritto accompagnatorio alla dichiarazione

per l’imposta sugli utili immobiliari della stessa __________, nel quale si

dice espressamente che nei costi si doveva considerare quanto corrisposto alla __________

per la mediazione immobiliare, visto che era riuscita a reperire un acquirente

disposto a pagare un prezzo più elevato di quello che era precedentemente stato

stabilito mediante il contratto di costituzione del diritto di compera. Inoltre,

come già detto, con ogni verosimiglianza, la __________ non avrebbe dato il

proprio consenso alla vendita tramite trattativa privata al prezzo di fr.

1'700'000.-: anzi la stessa ha avallato la vendita al prezzo figurante al punto

2.

del rogito, e meglio fr. 2'450'000.-.

Se poi gli accordi fra le

parti fossero effettivamente diversi, ciò non emerge dal tenore della

pattuizione che hanno fatto reciprocamente attestare tramite atto pubblico di

compravendita dell’immobile della notaia __________ e neppure dal comportamento

successivo tenuto dalla __________ dinanzi all’autorità fiscale, perlomeno

prima di ricevere la decisione di tassazione ordinaria 2015.

A tal proposito si rileva,

per completezza dei fatti, che dalla disamina dell’atto notarile di

costituzione del diritto di compera sottoscritto il 28.8.2013 tra la __________

e la __________, in relazione alla cartelle ipotecarie al portatore di 5° e

pari rango (di nominali fr. 750'000.-), come anche quelle di 3°e 4° rango (di

complessivi nominali 500'000.-) non si sarebbe fatto luogo ad “assunzione del

debito”.

Posto come il diritto di

compera fosse cedibile (dagli atti e meglio dalla lettera accompagnatoria alla dichiarazione

d’imposta si evince che è stato prorogato) ci si chiede per quale ragione la __________

AG non abbia semplicemente proceduto alla sua cessione a __________ senza dover

accollarsi le spese di un nuovo rogito notarile. L’unica spiegazione plausibile

è che il prezzo di compravendita era stato aumentato a fr. 2'450'000.-.

4.

4.1.

In sede di udienza, l’ex

rappresentante della contribuente ha proposto di sentire le parti contraenti

per “avere spiegazioni in merito alla loro posizione”.

4.2

Secondo

gli articoli 115 LIFD e 188 LT, le prove offerte dal contribuente devono essere

ammesse nella misura in cui siano idonee ad accertare fatti rilevanti per la

tassazione.

Secondo costante

giurisprudenza del Tribunale federale, il diritto di essere sentito, sancito

dall’art. 29 cpv. 2 Cost., comprende tra l’altro il diritto per la parte

interessata di offrire mezzi di prova su punti rilevanti e di esigerne

l’assunzione, di partecipare alla stessa e di potersi esprimere sulle relative

risultanze nella misura in cui possano influire sulla decisione. Il diritto di

far amministrare delle prove presuppone tuttavia che il fatto da provare sia

pertinente, che il mezzo di prova proposto sia necessario per constatare questo

fatto e che la domanda sia formulata nelle forme e nei termini prescritti.

D’altra parte, quand’anche la prova offerta risulti di per sé lecita, tale

garanzia costituzionale non impedisce all’autorità di porre un termine

all’istruttoria, allorquando le prove assunte le hanno permesso di formarsi una

propria convinzione e, procedendo in modo non arbitrario ad un apprezzamento

anticipato delle prove richieste, è convinta che le stesse non potrebbero

condurla a modificare la sua opinione (cfr. sentenza 2C_578/2014 e 2C_579/2014

del 10 novembre 2014 consid. 3.2 con rinvii).

Per quanto riguarda l’imposta

in discussione, il diritto ad offrire prove pertinenti e ad ottenerne

l'assunzione è inoltre ribadito dall'art. 188 in relazione con l'art. 228 LT.

4.3

4.3.1

Ora nel caso di specie è superflua

l’audizione delle parti contraenti: la loro volontà, espressa in maniera chiara

ed inequivocabile dinanzi ad un notaio, risulta da un atto pubblico. Il prezzo

dell’oggetto venduto è stato fissato a corpo in complessivi fr. 2'450'000.-.

4.3.2

In sede di verbale la

ricorrente ha altresì prodotto una perizia di parte relativa al valore

commerciale della PPP __________ (ed i cinque posteggi dell’autorimessa) al

5.2.2015, pari a fr. 1'950'000.-.

Ora anche questo documento

– di parte -, non è atto a mettere in dubbio la volontà delle parti espressa

mediante vincolante rogito notarile: se è vero che il valore è stato stimato al

momento della compravendita, tuttavia l’ingegnere incaricato dalla ricorrente

ha visionato i luoghi a quasi 7 anni di distanza dal rogito della notaia __________.

Ad ogni modo, già la perizia di parte attesta un valore commerciale

dell’immobile ben superiore a quello che la ricorrente chiede che venga adottato

per il calcolo dell’imposta. Non si spiega peraltro perché la __________, che

aveva problemi di liquidità – non era infatti per sua stessa ammissione

riuscita a rimborsare il mutuo ipotecario con__________ – avrebbe potuto

accettare di vendere l’immobile ad un prezzo addirittura inferiore al prezzo di

mercato ed anche più basso di quello che aveva inizialmente pattuito con la __________

tramite diritto di compera che non era poi stato esercitato da quest’ultima.

4.4

Per tutte le ragioni sopra

esposte, l’imposta è stata correttamente calcolata sulla base del valore di

alienazione considerato dall’UT, stabilito mediante atto pubblico e figurante

anche nella dichiarazione TUI della stessa ricorrente.

5.

Il ricorso è

respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico della

ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 2’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 500.–

per un totale di fr. 2’500.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: