Imposta sugli utili immobiliari: calcolo dell'utile imponibile, cessione di diritto di compera, valore di acquisto, ripartizione del ricavo fra venditore e beneficiario del diritto di compera

Incarto n.

80.2020.158

Lugano

7 settembre 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Sabina

Ghidossi, vicecancelliera

parti

RI

1

rappr.

da: RA 3

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 18 settembre 2020 contro le decisioni del 26 agosto 2020 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. Con atto pubblico del

27 giugno 2013, la __________, __________, ha concesso alla __________ (poi RI

1), __________, un diritto di compera sulle unità di proprietà per piani (PPP)

dalla n. __________ alla n. __________, sul fondo base n. __________ RFD __________.

Il condominio era ancora in fase di costruzione. Il prezzo di acquisto era

stabilito in fr. 13'720'000.– (poi elevato a fr. 13'745'000.–, con atto

aggiuntivo del __________). Il diritto di compera, frazionabile, cedibile e

trasmissibile, era concesso fino al 30 settembre 2014. Circa le modalità di

pagamento del prezzo era previsto che, alla firma dell’atto, fosse versato

l’importo di fr. 700'000.– e ulteriori fr. 700'000.– sarebbero stati versati

entro il 31 dicembre 2013. Tali importi valevano quale acconto e pena

convenzionale in caso di mancato tempestivo e corretto esercizio, esercizio

incompleto oppure decadenza del diritto di compera, mentre sarebbero stati

computati sul prezzo in caso di esercizio effettivo.

B. Successivamente, con

rogiti, rispettivamente, del __________, del __________, del __________, e del __________,

l’allora __________ ha ceduto i diritti di compera sulle seguenti PPP:

·

a __________ e __________ le PPP n. __________, __________, __________,

__________ e __________, al prezzo di fr. 3'965'000.–, di cui fr. 396'500.– da

versare alla parte cedente e fr. 3'568'500.– da versare alla proprietaria __________;

·

a __________ e a __________ la PPP n. __________, al prezzo di

fr. 975'000.–, di cui fr. 100’000.– da versare alla parte cedente e fr. 875’000.–

alla proprietaria;__________, al prezzo di fr. 761'000.–, di cui fr. 100'000.–

da versare alla parte cedente e il resto alla proprietaria;

·

a __________ e a __________ la PPP n. __________, al prezzo di

fr. 723'500.–, di cui fr. 143'500.– da versare alla parte cedente e il resto

alla proprietaria.

Insieme alle unità

condominiali, erano cedute anche diverse quote di comproprietà del fol. PPP n. __________

(autorimessa).

C. Presentando

le dichiarazioni per l’imposta sugli utili immobiliari, la RI 1 ha così

calcolato gli utilValore alienazione

396’500

100’000

100’000

143’500

– valore acquisto

397’227

49’187

109’387

35’187

– costi acquisto

107’750

15’434

40’014

9’718

Utile imponibile

– 108’476

35’379

– 49’401

98’596

Imposta dovuta

– 33’628

10’968

– 15'314

30’565

L’RS

1 (di seguito: UTPG) ha notificato alla RI 1 le tassazioni dell’imposta sugli

utili immobiliari con quattro decisioni del 25 giugno 2019. L’imposValore alienazione

3'965’000

975’000

761’000

723’500

– valore acquisto

3'272’668

572’005

493’451

462’028

– costi acquisto

105’389

19’190

16’471

15’384

Utile imponibile

402’442

263’159

172’154

87’197

Imposta dovuta

124’757

81'579.30

51’646

25’287

Il valore di acquisto è

stato stabilito suddividendo il prezzo per l’acquisto del diritto di compera in

proporzione alle quote millesimali.

D. Con reclami del 22

luglio 2019, la contribuente, rappresentata dalla RA 3, ha contestato il

calcolo dell’utile immobiliare stabilito dall’autorità di tassazione, ritenendo

arbitraria la considerazione quale valore di alienazione del “sottostante

prezzo di alienazione dei fondi”. A suo avviso, il valore di alienazione era

rappresentato dal prezzo per la cessione del diritto di compera, risultante dal

rogito. Quale valore di acquisto doveva invece essere considerato l’importo di

fr. 1'400'000.–, versato quale acconto al momento della costituzione del

diritto di compera.

Con decisioni del 26 agosto

2020 l’Ufficio di tassazione delle persone giuridiche ha respinto i reclami,

illustrando le modalità di calcolo del valore di acquisto. L’autorità fiscale

ha sottolineato, in particolare, che aveva anche tenuto conto del contratto con

cui, il 18 marzo 2015, era stato esercitato il diritto di compera relativo alle

altre quote condominiali. Aveva poi ridotto il prezzo in funzione di una “convenzione

transattiva firmata tra le parti in data 21 febbraio 2017… riconducibile ad un

contenzioso conseguente all’adempimento degli obblighi relativi al contratto di

cui al rogito n. __________ del __________”, con la quale la “__________

si [era] riconosc[iuta] debitrice nei confronti di RI 1 per l’importo di fr.

732 538.–“.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, la RI 1 contesta nuovamente il

calcolo intrapreso dall’autorità di tassazione. Ritiene che sia chiaro, dal

tenore dei contratti, che con la cessione dei diritti di compera ha conseguito

un ricavo di fr. 740'000.–. Quanto al valore di acquisto, si dovrebbe tener

conto del fatto che, per la costituzione dei diritti di compera, ha pagato fr.

1'400'000.–. Il valore di alienazione sarebbe stato arbitrariamente corretto dall’UTPG,

imputando così non solo alla ricorrente un utile non realizzato, ma anche

assoggettando tali somme a doppia tassazione, in quanto prezzo di alienazione

corrisposto alla __________ quale proprietaria delle PPP. A parere della

ricorrente l’utile immobiliare andrebbe calcolato sul prezzo incassato dalla vendita

del diritto di compera, dedotto il costo di investimento. Di conseguenza la RI

1 avrebbe ceduto il proprio diritto di compera per un importo proporzionalmente

pari a quello pagato alla __________. Sulla base dei dati riportati dalla

ricorrente la base imponibile netta soggetta all’imposta sarebbe di fr.

567’089.–, importo da cui dovrebbe essere dedotta la perdita di esercizio di

fr. 52’199.–, in base alla giurisprudenza che ammette la compensazione

dell’utile immobiliare con le perdite d’esercizio.

F. Con osservazioni del

19 ottobre 2020, l’UTPG si è riconfermato nella propria decisione. Quanto ai

valori di alienazione, sostiene di aver fatto riferimento ai valori riportati nei

rogiti relativi alla cessione dei diritti di compera. Per determinare il valore

di acquisto e i costi di acquisto e di vendita, avrebbe proceduto a una

ripartizione in base alle quote millesimali. Infine, avrebbe calcolato le

perdite aziendali ex art. 134a LT, ritenendo adeguato

l’accantonamento imposte effettuato.

G. All’udienza

del 14 ottobre 2021 le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

La ricorrente inoltre ha rinunciato a chiedere la deduzione dell’importo di fr.

1'400'000.– pagato al momento della costituzione del

diritto di compera quale costo deducibile. L’insorgente ha inoltre presentato

una memoria riassuntiva.

Diritto

1. Lo

Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è

rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di

immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo

sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul

reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una

speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata.

Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in

considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,

il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari –

Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di

procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

Considerandi

2.

2.1.

L’art. 12 cpv. 2 lett. a della Legge federale

sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) prevede

che all’imposizione degli utili immobiliari che scaturiscono dall’alienazione

di un fondo debbano essere assimilati, e dunque parificati, “i negozi giuridici

che producono i medesimi effetti dell’alienazione (civilistica) sul potere di

disporre di un fondo”. La norma della LAID ha carattere generale e mira ad

imporre tutti i trasferimenti di proprietà a carattere economico (Soldini, L’assoggettamento all’imposta

sull’utile immobiliare dei trasferimenti economici di immobili, in:

Caimi/Cometta/Corti [a cura di], Il Ticino e il diritto, Raccolta di studi

pubblicati in occasione delle Giornate dei giuristi svizzeri 1997, Lugano 1997,

p. 651).

2.2

L’art. 124

LT, riprendendo i principi espressi dalla LAID, ha adottato la nozione di

trasferimento più ampia, poiché comprende tanto le alienazioni del diritto

civile quanto le fattispecie di trasferimento istituite dal diritto fiscale.

Infatti, il primo capoverso dell’articolo in questione afferma, in modo

generale, che sono imponibili:

·

il “trasferimento di proprietà immobiliari” (trasferimento

secondo il diritto civile);

·

“qualsiasi negozio giuridico i cui effetti, riguardo al potere di

disporre del fondo, sono parificati, economicamente, a quelli di un

trasferimento di proprietà (trasferimento secondo il diritto

fiscale)”.

Il secondo

capoverso propone poi un elenco, meramente esemplificativo, delle fattispecie

che danno luogo all’imposizione.

Come si

vede, ciò che accomuna le diverse forme di trasferimento imponibili secondo

l’art. 124 LT è l’elemento del potere di disporre di un fondo. Quest’ultima

nozione deriva dal Codice civile, che riassume in tal modo l’insieme dei

diritti che il proprietario ha su una cosa. Un’alienazione del potere di

disporre può dunque esservi anche quando il proprietario mantenga sì

formalmente la proprietà, ma trasferisca durevolmente i suoi diritti di

proprietario a un terzo, il quale subentra in tal modo di fatto nella posizione

del proprietario (Soldini/Pedroli,

op. cit., pp. 77-78).

2.3

Uno

dei casi più diffusi di alienazioni economiche è rappresentato dai cosiddetti

“negozi a catena”. In questi casi il potere di disporre di un fondo subisce una

serie di trasferimenti, dal punto di vista economico, prima che la proprietà

sia trasferita a un terzo, dal punto di vista civilistico. In tali casi, viene

stipulato un negozio giuridico che contiene una clausola sostitutiva, che

consente all’avente diritto di far subentrare un terzo nei suoi diritti e

obblighi contrattuali, entro un dato termine. Al momento in cui avviene il

trasferimento civilistico, cioè quello che viene iscritto a Registro Fondiario,

vengono eseguite due tassazioni: il proprietario pagherà l’imposta sull’utile

immobiliare in base al prezzo indicato nell’atto notarile di costituzione del

diritto di compera o nel contratto con clausola sostitutiva; una seconda

tassazione verrà effettuata nei confronti del titolare del diritto di compera

se lo ha ceduto ad un prezzo più elevato, dovendosi ritenere in tal caso che

abbia realizzato il relativo guadagno (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 94-98);

Come si

vede, non viene imposto unicamente il trasferimento di proprietà dal

proprietario civilistico originario al proprietario civilistico attuale, ma

vengono assoggettati all’imposta anche i passaggi intermedi, vale a dire da

colui (persona fisica o persona giuridica) che cede il suo diritto di compera

al proprietario civilistico finale di questa catena.

2.4

La giurisprudenza

ha progressivamente ampliato la nozione di alienazione economica ed in

particolare dei cosiddetti negozi a catena. Ha così escluso che sia necessario

che il contratto di vendita contenga un’espressa clausola sostitutiva, se per

esempio il diritto di compera comprende il diritto dell’acquirente di

pianificare, lottizzare ed edificare un terreno. Il contratto stesso può

persino essere viziato nella forma e quindi invalido. Secondo il Tribunale

federale, infatti, anche un contratto in sé invalido può in determinate

circostanze far sì che una persona che esercita poteri spettanti ad un

proprietario faccia acquistare la proprietà ad un terzo, per il fatto che il

proprietario civilistico si sente legato agli accordi presi (ASA 54 p. 690 =

StE 1985 B 42.22 n. 1).

2.5

Tornando al

caso in esame, con rogito del __________ e con l’atto aggiuntivo del __________,

la __________ ha concesso alla qui ricorrente un diritto di compera –

frazionabile, cedibile e trasmissibile – sulle PPP dalla n. __________ alla n. __________

del fondo base n. __________ RFD di __________. Seppur non si sia verificato un

trasferimento dal punto di vista civilistico, ritenuto che la __________ è

rimasta proprietaria delle PPP in oggetto, ha comunque avuto luogo un

trasferimento economico, poiché la ricorrente aveva la possibilità di disporre

autonomamente delle PPP, avendo infatti la facoltà di far subentrare un terzo

nei suoi diritti ed obblighi contrattuali.

Come

detto, con successivi rogiti del __________, del __________, dell’__________ e

del __________ la ricorrente ha ceduto alcuni diritti di compera, che sono poi

stati esercitati dagli acquirenti signori __________, __________, __________, __________

e __________, così che è avvenuto anche il trasferimento civilistico delle PPP

in oggetto (cfr. SIFTI – Registro fondiario definitivo, Fol. PPP n. __________,

__________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________,

fondo base part. n. __________ RFD di __________).

Nel

caso concreto il trasferimento di proprietà deve quindi essere assoggettato

all’imposta sugli utili immobiliari, eseguendo due tassazioni: la proprietaria,

__________, pagherà l’imposta sull’utile immobiliare in base al prezzo indicato

nell’atto notarile di costituzione del diritto di compera e la titolare del

diritto di compera, la qui ricorrente, pagherà l’imposta sull’utile immobiliare

se ha ceduto il diritto ad un prezzo maggiore.

A

prescindere dalle considerazioni che precedono, l’assoggettamento in quanto

tale del trasferimento di proprietà non viene contestato dall’insorgente, la

quale tuttavia censura le basi di calcolo stabilite dall’autorità di tassazione

per definire l’utile imponibile.

3.

3.1.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione ed il

valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di

acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se

l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

3.2

3.2.1

Ai sensi

dell’art. 131 cpv. 1 LT, il valore di alienazione è quello risultante dall’atto

notarile o dalla contrattazione. Eventuali prestazioni valutabili in denaro o

apporti risultanti da trasferimenti tra società e azionisti o persone vicine

sono considerati nella determinazione del valore di alienazione (art. 131 cpv.

2.

LT). La legge tributaria pone, come primo criterio di determinazione del

valore di alienazione, il riferimento al valore risultante dall’atto

notarile. All’atto pubblico la legge attribuisce un’efficacia probatoria

superiore – una presunzione legale della correttezza del prezzo stabilito –

fintanto che non è dimostrata l’inesattezza del suo contenuto (art. 9 CC).

Il

contribuente può allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi su

tale valore; tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo indicato

nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della

proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate

altre prestazioni particolari.

Accanto al

riferimento al valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il

riferimento al valore risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti

che non sono effettuati mediante atto pubblico (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 210 e dottrina citata).

3.2.2

Nel valore

di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall’acquirente nei

confronti dell’alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e

debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento

di immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma

tale controprestazione. Di regola, le modalità di pagamento sono ininfluenti.

Non importa quindi che il prezzo venga soluto in una sola volta o ratealmente

mediante prestazioni periodiche. Una prestazione deve, di regola, essere

considerata effettuata, se perviene effettivamente all’alienante, vale a dire

se viene di fatto realizzata (cfr. Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 209 ad art. 131 LT).

Nel caso di

cessioni successive di diritti, il valore di alienazione, determinante per il

calcolo dell’utile immobiliare conseguito dal beneficiario con la cessione del

diritto di compera, è dato dalla somma del prezzo di vendita previsto dal

contratto di compera e dell’indennizzo per la sua cessione (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,

Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo 2021, § 6, n. 57, p. 115).

3.2.3

Nel caso in

esame, come si evince dagli atti pubblici del __________, del __________, dell’__________

e del __________, la qui ricorrente ha ceduto alcuni diritti di compera:

·

a __________ e __________ quelli inerenti le PPP n.

__________, __________, __________, __________ e __________ del fondo base n. __________

RFD di __________. Dal rogito in questione, risulta che il prezzo di

vendita era di complessivi fr. 3'965'000.–. Gli acquirenti hanno riversato alla

qui ricorrente fr. 396'500.–, alla __________ fr. 3'251'300.– e fr. 317'200.–

sono stati trattenuti per il pagamento della TUI;

·

a __________ e __________ quello inerente la PPP n. __________

del fondo base n. __________ RFD di __________. Dal rogito in questione,

risulta che il prezzo di vendita era di complessivi fr. 723'500.–. Gli

acquirenti hanno riversato alla qui ricorrente fr. 143'500.–, alla In__________

fr. 522'120.– e fr. 57'880.– (ovvero l’8% del “valore di alienazione”) sono

stati trattenuti per il pagamento della TUI;

·

sempre a __________ e __________ quello inerente la PPP n. __________

del fondo base n. __________ RFD di __________. Dal rogito in questione,

risulta che il prezzo di vendita era di complessivi fr. 975'000.–. Gli

acquirenti hanno riversato alla qui ricorrente fr. 100'000.– e fr. 790'000.–

alla __________, mentre fr. 85'000.– sono stati trattenuti per il pagamento

della TUI;

·

a __________ quello inerente la PPP n. __________ del fondo base

n. __________ RFD di __________. Dal rogito in questione, risulta che il prezzo

di vendita era di complessivi fr. 761'000.–. L’acquirente ha riversato alla qui

insorgente fr. 100'000.– e fr. 605'000.– alla __________, mentre fr. 65'000.–

sono stati trattenuti per il pagamento della TUI.

3.2.4

La particolarità

dei contratti, con cui la ricorrente ha ceduto i diritti di compera, è data dal

fatto che non indicano l’indennizzo per la cessione dei diritti, ma prevedono

un “prezzo complessivo di vendita”. Quest’ultimo non può che corrispondere alla

somma del prezzo pagato per la concessione del diritto di compera stesso e

dell’indennizzo per la sua cessione.

Correttamente,

l’UTPG ha considerato quale “valore di alienazione” i valori complessivi

riportati nei rogiti stipulati con i beneficiari finali, ovvero,

rispettivamente, fr. 3'965'000.–, fr. 723'500.–, fr. 975'000.– e fr. 761'000.–.

Non si può

per contro condividere la pretesa del ricorrente di considerare quale “valore

di alienazione determinante” quello risultante dalla ripartizione del ricavo

secondo i contratti, cioè, rispettivamente, fr. 396'500.–,

fr. 143'500.–, fr. 100'000.– e fr.

100'000.–.

Il fatto che

la quota del ricavo complessivo attribuita al ricorrente con i contratti di

cessione di diritto di compera sia inferiore rispetto all’indennizzo calcolato

facendo la differenza fra il “prezzo complessivo” e quello previsto dal

contratto con cui è stato costituito il diritto di compera solleva

indubbiamente qualche domanda. La spiegazione non può tuttavia essere ricercata

in una eventuale riduzione del prezzo da parte della proprietaria degli immobili,

cioè la __________ SA. Quest’ultima non era infatti parte contraente nei

contratti di cessione dei diritti di compera.

Nella

fattispecie in esame, gli acquirenti, per il trasferimento delle proprietà,

hanno corrisposto complessivi fr. 6'424'500. – ed è questo valore che deve essere preso in considerazione quale

valore di alienazione ai fini del calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari,

in seguito alla cessione dei diritti di compera.

Pertanto,

l’agire dell’UTPG, che per determinare i valori complessivi di alienazione

(senza tenere conto della modalità di pagamento) ha fatto riferimento ai valori

riportati nei rogiti relativi alla cessione dei diritti di compera, non presta

fianco a critiche.

3.3

3.3.1

Per

determinare il “valore di acquisto”, la ricorrente si basa sull’importo da lei

pagato quale acconto al momento della costituzione del diritto di compera,

mentre l’UTPG ritiene determinante il prezzo per la concessione del diritto di

compera, ovvero fr. 13'745'000.–.

3.3.2

Ai sensi

dell’art. 130 LT, il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente

tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri.

Nel

caso di cessioni successive di diritti, il valore di acquisto corrisponde al

prezzo di acquisto previsto dal contratto di costituzione del diritto di

compera (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,

Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo 2021, § 6, n. 57, p. 115).

Inoltre, secondo

l’art. 137 LT, se un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale

è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente

al valore commerciale dei singoli immobili.

3.3.3

Secondo il

contratto di costituzione del diritto di compera, stipulato tra la ricorrente e

la __________, il prezzo di acquisto era stabilito in fr. 13'745'000.– e doveva essere pagato nel modo seguente: fr. 1'400'000.– dovevano essere versati quale acconto e pena convenzionale in caso di

mancato tempestivo e corretto esercizio, esercizio incompleto oppure decadenza

del diritto di compera, che altrimenti sarebbero stati computati sul prezzo in

caso di esercizio effettivo. Il restante importo doveva invece essere pagato

“prima dell’esercizio del diritto di compera”.

Dal tenore

di questo accordo, si evince chiaramente che il valore di acquisto era di fr.

13'745'000.–, di cui 1'400'000.–

versati a titolo di acconto e pena convenzionale. Del resto, se la ricorrente

avesse esercitato ella stessa il diritto di compera, avrebbe dovuto

corrispondere alla __________ la totalità del prezzo di acquisto.

Essendo il

prezzo di acquisto riferito a tutte le unità di PPP oggetto del contratto di

costituzione del diritto di compera, l’UTPG ha correttamente proceduto alla

ripartizione del prezzo fra le singole unità vendute, basandosi sulle quote

millesimali.

Pertanto, ad

essere corretta è la determinazione dell’importo effettuata dall’UTPG e non

quella sostenuta dalla ricorrente.

3.4

In

conclusione, da quanto sostenuto dalla ricorrente, risulta chiaro che le parti

contraenti (l’insorgente, da una parte, e i signori __________, __________, __________,

__________ e Russo dall’altra) hanno determinato nuovamente il prezzo di

vendita delle PPP (senza tuttavia che la __________, ovvero la proprietaria del

fondo, fosse parte contraente nei nuovi contratti), stabilendo poi una

ripartizione di quest’ultimo tra la ricorrente e la Incentro SA. Così facendo,

stando alla tesi della ricorrente, essa non avrebbe conseguito l’utile, che le

sarebbe invece spettato nel caso in cui le parti contraenti avessero mantenuto

il prezzo di vendita stabilito inizialmente.

L’insorgente

sembra mettere in discussione il fatto di essere divenuta proprietaria,

perlomeno in senso economico, degli immobili citati. Sostiene infatti che il

calcolo intrapreso dall’UTPG sarebbe ammissibile solo se essa stessa avesse

esercitato il diritto di compera e avesse poi venduto gli appartamenti. Con

questa argomentazione, tuttavia, non tiene conto dell’assimilazione, fatta

dall’art. 124 cpv. 1 LT, fra il trasferimento di proprietà immobiliari e

qualsiasi negozio giuridico i cui effetti, riguardo al potere di disporre del

fondo, sono parificabili, economicamente, a quelli di un trasferimento di

proprietà. Con la costituzione del diritto di compera, l’insorgente è infatti

diventata proprietaria in senso economico delle PPP in oggetto fino al momento

del trasferimento di proprietà in senso civilistico agli acquirenti finali. Essa

sembra invece voler ridimensionare il proprio ruolo a quello di una mera

“mediatrice”, ciò che tuttavia non corrisponde alla natura dei contratti

stipulati.

È dunque la

soluzione adottata dall’UTPG, ovvero quella che deduce dai prezzi di vendita

complessivi stabiliti nei rogiti stipulati con gli acquirenti finali, il prezzo

per la concessione del diritto di compera (in proporzione ai millesimi delle

varie PPP, modo di riparto non contestato dalla ricorrente) ad essere corretta.

Infatti, è quella che permette di stabilire l’utile effettivamente conseguito con

il trasferimento di proprietà delle PPP in oggetto.

Adottando

invece la soluzione proposta dalla ricorrente, gli utili (complessivi) derivanti

dalla cessione dei diritti di compera non sarebbero conseguiti dall’insorgente

– quale beneficiaria del diritto di compera – ma alla proprietaria del fondo,

che tuttavia è già oggetto di un’altra tassazione, cioè quella che concerne

l’utile derivante dal cosiddetto trasferimento di proprietà in senso

civilistico.

4.

4.1.

La

contribuente chiede poi una compensazione dell’utile immobiliare con la perdita

d’esercizio pari a fr. 52'199.-. Dal canto suo, l’autorità fiscale afferma di

aver computato le perdite aziendali a norma dell’art. 134a LT.

4.2

Dal 1°

gennaio 2017 è stato introdotto il nuovo art. 134a LT sul “computo delle

perdite aziendali”. La norma legale prevede che, in mancanza di altri redditi o

utili, le perdite d’esercizio di un periodo fiscale siano computate con gli

utili immobiliari realizzati dal contribuente, nel medesimo periodo fiscale,

tramite trasferimento della proprietà di immobili appartenenti alla sostanza

aziendale. Se dopo questo primo computo resta un’eccedenza, sono computate le

perdite ai sensi degli articoli 30 e 75.

Questa base

legale ha codificato il principio giurisprudenziale e la prassi già in vigore

(cfr. ad esempio sentenza della CDT n. 80.2009.143 del 19 maggio 2010), secondo

cui, alle persone giuridiche e alle persone fisiche con un’attività

indipendente, devono essere computate le perdite aziendali, del medesimo

periodo fiscale o quelle riportate, sul plusvalore realizzato attraverso la

vendita di immobili appartenenti alla sostanza commerciale, se tali perdite non

hanno già potuto essere compensate con altri redditi o utili del contribuente

imponibili ordinariamente.

4.3

Nel

periodo fiscale 2014 l’UTPG ha compensato con gli utili immobiliari in

discussione perdite per fr. 384'071.– e nel 2015 perdite per fr. 195'188.–. Le

stesse sono state ripartite in proporzione agli utili conseguiti su ciascuno

degli immobili venduti nel 2014. Per quanto concerne le vendite qui in

discussione, l’ammontare delle perdite computate risulta dalle rispettive

decisioni di tassazione alla voce “altri costi”:

__________

__________

20108.

__________

Valore alienazione

3'965’000

975’000

761’000

723’500

– valore acquisto

3'272’668

572’005

493’451

462’028

– costi acquisto

105’389

19’190

16’471

15’384

– altri costi

184’501

120’646

78’924

158’891

Utile imponibile

402’442

263’159

172’154

87’197

Imposta dovuta

124’757

81'579.30

51’646

25’287

L’autorità

di tassazione ha pertanto tenuto conto delle perdite subite dalla ricorrente,

computandole nel calcolo degli utili immobiliari, conformemente a quanto

previsto dalla giurisprudenza allora in vigore.

Il ricorso

deve pertanto, anche su tale punto, essere respinto.

5.

Alla luce delle

considerazioni che precedono, il ricorso è pertanto respinto, con la

conseguenza che la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste a

carico della ricorrente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 2’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 2’100.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI Copia per conoscenza:

-

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: